Дата принятия: 03 ноября 2020г.
Номер документа: Ф03-4259/2020, А51-2333/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 ноября 2020 года Дело N А51-2333/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 ноября 2020 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.
судей: Новиковой С.Н., Гребенщиковой В.А.
при участии:
от ИП Ситовой А.Н.: Ситова А.Н. (лично)
от УИО администрации УГО: представитель не явился
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ситовой Анны Николаевны
на решение от 13.03.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2020
по делу N А51-2333/2019 Арбитражного суда Приморского края
по иску индивидуального предпринимателя Ситовой Анны Николаевны
к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа
об уменьшении размера арендной платы
Индивидуальный предприниматель Ситова Анна Николаевна (ОГРН 304251133200225, ИНН 251100676666; далее - ИП Ситова А.Н., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к Управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (ОГРН 1022500859600, ИНН 2511004094; 692519, Приморский край, г. Уссурийск, ул. Ленина, 101; далее - Управление) об установлении (снижении) с 18.03.2014 размера арендной платы и коммунальных услуг по договору аренды от 12.03.2014 N 491/14 в сумме 51 руб. за 1 кв.м в месяц без НДС ввиду наличия у арендуемого имущества существенных недостатков (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).
Решением суда от 13.03.2020, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2020 без изменения, в удовлетворении иска отказано полностью.
В кассационной жалобе ИП Ситова А.Н. выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и считает, что судами неправильно применены нормы материального и процессуального права, в связи с чем просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При этом заявитель жалобы настаивает на том, что в аукционной документации по заключению договора аренды от 12.03.2014 N 491/14 не содержалось достоверной информации о фактическом состоянии спорного имущества и наличии в нем существенных недостатков (неисправность инженерных сетей, течь кровли). Также полагает, что судами дана неверная оценка представленным истцом экспертному заключению от 19.08.2019 N 119/10У и отчету об оценке от 08.05.2019 N 104-о/2019. Указывает на недоказанность факта проведения реконструкции в спорных помещениях и необходимость проведения судебной экспертизы по данному вопросу.
Управление в отзыве на кассационную жалобу опровергает все приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные. По мнению ответчика, истец в нарушении статьи 612 ГК РФ необоснованно пытается за счет снижения арендной платы компенсировать понесенные им затраты на проведение капитального ремонта арендуемого имущества, во взыскании которых ему было отказано в рамках дела N А51-26195/2015.
В судебном заседании ИП Ситова А.Н. поддержала доводы поданной жалобы и дала необходимые пояснения по обстоятельствам спора. В частности указала на недобросовестное поведение Управления, которое не возместило стоимость проведенного истцом капитального ремонта спорных помещений, требует увеличения арендной платы с учетом состоявшихся улучшений и отказывается продлять с предпринимателем арендные отношения.
Управление извещено надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своего представителя в суд не обеспечило, что не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие (часть 3 статьи 284 АПК РФ).
Поверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов поданной жалобы, поступившего отзыва на нее и пояснений предпринимателя, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены не имеется.
Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, между Управлением (арендодатель) и ИП Ситовой А.Н. (арендатор) на основании протокола аукциона от 18.02.2014 N 21 был заключен договор аренды от 12.03.2014 N 491/14, по условиям которого предпринимателю на срок с 12.03.2014 по 12.03.2019 передано нежилое помещение N 1 в здании (Лит. А), расположенном по адресу: г. Уссурийск, проспект Блюхера, 50, площадью 455,6 кв.м, этаж 1, 2, для использования под гостиницу (пункты 1.1, 1.2 договора).
Одновременно с заключением договора аренды между сторонами был подписан акт приема-передачи от 12.03.2014, в котором отражено, что Управление передало, а предприниматель принял спорное нежилое помещение N 1 в следующем техническом состоянии: инженерные сети - система отопления находится в рабочем состоянии; система электроснабжения исправна (щит ВРУ вскрыт, пломба Дальэнергосбыт сорвана), показания счетчика 15070; системы водоснабжения и канализации исправны; сантехническое оборудование имеется. Замечаний относительно состояния помещения со стороны арендатора не заявлено.
Арендатор в соответствии с пунктом 2.2.3 договора обязуется своевременно, за счет своих средств, производить текущий ремонт арендуемого здания, нести расходы, связанные с эксплуатацией объекта.
Согласно пункту 2.2.4 договора арендатор не вправе производить реконструкции в арендуемом объекте, переоборудования и другие капитальные работы без согласования арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого объекта производить только с письменного разрешения арендодателя.
После заключения договора аренды ИП Ситова А.Н. самостоятельно с привлечением различных подрядчиков провела ремонтные работы в спорном помещении на общую сумму 20 338 599 руб. и обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании понесенных расходов с Управления.
Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А51-26195/2015 требования предпринимателя удовлетворены частично и в его пользу с Управления взыскано 902 860 руб. 09 коп. в счет возмещения произведенного капитального ремонта (в том числе стоимость ремонта чердачного перекрытия и крыши на сумму 893 183 руб.).
После этого ИП Ситова А.Н. направила в адрес Управления письмо от 03.12.2018 с указанием переченя работ по необходимому ремонту и обследованию инженерных сетей помещения, которые были выполнены ею ввиду неотложной необходимости приведения помещения к состоянию, пригодному для использования, в связи с чем потребовала уменьшения арендной платы из расчета стоимости пользования неотапливаемого склада без коммунальных услуг по водоснабжению и водоотведению.
Не получив ответа на указанное требование, ИП Ситова А.Н. обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском, отказывая в удовлетворении которого суды первой и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1, 2 статьи 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).
Предприниматель в подтверждение своей позиции о наличии в спорном помещении существенных недостатков ссылался на акт экспертизы от 18.03.2014 N 02Э/03/14 и акт обследования нежилого здания от 18.03.2014.
Между тем, как установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А51-26195/2015, на момент заключения договора и подписания акта приема-передачи от 12.03.2014 каких-либо претензий или замечаний по техническому состоянию спорного помещения со стороны предпринимателя заявлено не было. При этом в акте прямо отражено, что инженерные сети (системы отопления, электроосвещения, водоснабжения и канализации) исправны. Все необходимые технические характеристики помещения, его состояние и наличие в нем электроосвещения, отопления, водопровода, канализации также были отражены в аукционной документации при проведении торгов на право заключения договора аренды. Заключая договор аренды в целях оказания гостиничных услуг, истец обладал полной информацией о состоянии арендуемого имущества (ранее имевшее назначение "школа вечерняя") и должен был учитывать свои предпринимательские риски, связанные с необходимостью проведения ремонтных работ.
Принимая во внимание, что предприниматель принял спорное помещение без возражений и достоверно знал о его техническом состоянии, суды не признали акт экспертизы от 18.03.2014 N 02Э/03/14, акт осмотра от 18.03.2014 и иные представленные истцом документы в качестве доказательств наличия существенных недостатков, препятствующих использованию предмета аренды, ответственность за которые может быть возложена на Управление по правилам пункта 1 статьи 612 ГК РФ.
Дополнительно судами отмечено, что предлагаемый истцом размер арендной платы как за использование неотапливаемого склада без коммунальных услуг, установленный отчетом от 08.05.2019 N 104-о/2019 по состоянию на 18.03.2014, объективно не соответствует техническим характеристикам помещения после проведения в нем комплекса ремонтных работ.
При этом истец ранее воспользовался своим правом на судебную защиту, завив о взыскании с ответчика понесенных расходов на проведение капитального ремонта, и, не получив полного удовлетворения своих требований, необоснованно просит снизить арендную плату по тем же основаниям. Однако, предприниматель весь период действия договора аренды пользовался спорным помещением, вносил за это установленную договором арендную плату и не предпринимал мер по досрочному возврату помещения ввиду невозможности его использования по назначению.
Также следует отметить, что на момент рассмотрения настоящего спора срок действия договора аренды от 12.03.2014 N 491/14 уже истек (12.03.2019) и Управлением в адрес предпринимателя направлена претензия о возврате помещения в связи с отказом от заключения аналогичного договора на новый срок, что установлено вступившим в законную силу решением суда от 18.11.2019 по делу N А51-2332/2019.
С учетом изложенного суды не выявили предусмотренных законом оснований для снижения арендной платы за период с 18.03.2014 и обоснованно отказали в удовлетворении заявленных предпринимателем требований.
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что ему не было известно о техническом состоянии спорного помещения и наличия в нем существенных недостатков, противоречат материалам дела и преюдициальным обстоятельствам, установленным в рамках дела N А51-26195/2015, поэтому судом округа отклоняются как несостоятельные.
Несогласие предпринимателя с результатами оценки судами экспертного заключения от 19.08.2019 N 119/10У и отчета об оценке от 08.05.2019 N 104-о/2019 не свидетельствует о незаконности обжалуемых судебных актов и не влечет их отмену, поскольку суд округа не вправе по иному оценить данные доказательства в силу статей 284, 286 АПК РФ.
Ссылки на недоказанность факта проведения реконструкции в спорных помещениях и необходимость назначения судебной экспертизы по данному вопросу судом округа не принимаются. Квалификация проведенных предпринимателем ремонтных работ выходит за рамки настоящего спора и не влияет на результат по делу.
Вместе с тем, выводы судов о проведении предпринимателем реконструкции основаны на результатах рассмотрения иных споров между теми же лицами по NN А51-4098/2016, А51-4507/2016, А51-8121/2016, А51-2334/2019, в связи с чем данное обстоятельство не подлежало повторному доказыванию в силу части 2 статьи 69 АПК РФ и соответственно не требовало проведения экспертизы по настоящему делу.
Иных доводов и аргументов, которые не были предметом проверки судов первой и апелляционной инстанций, однако способны повлиять на правильность рассмотрения настоящего спора, в кассационной жалобе заявителем не приведено.
Неправильного применения норм материального права и (или) нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену обжалуемых судебных актов (часть 4 статьи 288 АПК РФ), арбитражными судами в данном случае допущено не было.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба ИП Ситовой А.Н. удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 13.03.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2020 по делу N А51-2333/2019 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья С.И. Гребенщиков
Судьи С.Н. Новикова
В.А. Гребенщикова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
