Дата принятия: 20 октября 2020г.
Номер документа: Ф03-4041/2020, А73-17489/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 октября 2020 года Дело N А73-17489/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 октября 2020 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи Гребенщикова С.И.
судей Бурловой-Ульяновой М.Ю., Гребенщиковой В.А.
при участии:
от участвующих в деле лиц представители не явились
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бейк Ольги Кусеновны
на решение от 11.12.2019, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2020
по делу N А73-17489/2019 Арбитражного суда Хабаровского края
по иску общества с ограниченной ответственностью "Арион"
к индивидуальному предпринимателю Бейк Ольге Кусеновне
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Радиус ДВ"
о взыскании 22 353 840 руб.
Общество с ограниченной ответственностью "Арион" (ОГРН 1162536067946, ИНН 2543096154; 690088, г. Владивосток, ул. Деревенская, 14-33; далее - ООО "Арион") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю Бейк Ольге Кусеновне (ОГРНИП 316272400091907, ИНН 272209433987; далее - ИП Бейк О.К., предприниматель) о взыскании 22 353 840 руб., составляющих двойную сумму задатка по договору аренды от 16.01.2019.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Радиус ДВ" (ОГРН 1162724080529, ИНН 2724215501; 680006, г. Хабаровск, ул. Индустриальная, 14-64; далее - ООО "Радиус ДВ).
Решением суда от 11.12.2019, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2020 без изменения, иск удовлетворен в полном объеме.
В кассационной жалобе ИП Бейк О.К. выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и просит их изменить, взыскать в пользу истца сумму основного долга по арендной плате в размере 11 176 920 руб. По мнению заявителя, судами неправильно применены положения статей 380, 381, 429 ГК РФ и неверно истолкованы условия пунктов 4.4, 9.5 заключенного между сторонами договора аренды от 16.01.2019. Настаивает на том, что спорные денежные средства являлись авансом и подлежали зачету в счет арендной платы после передачи истцу помещения.
ООО "Арион" в отзыве на кассационную жалобу опровергает приведенные в ней ответчиком доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные.
От ООО "Радиус ДВ" отзыв на кассационную жалобу не поступил.
Участвующие в деле лица извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет", однако своих представителей в суд не направили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие (часть 3 статьи 284 АПК РФ).
Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов ответчика и возражений истца, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела, между ИП Бейк О.К. (арендодатель) и ООО "Арион" (арендатор) был заключен договор аренды от 16.01.2019, предметом которого является принадлежащее предпринимателю на праве собственности нежилое помещение площадью 1 034,9 кв.м, кадастровый номер 27:23:0040141:169, находящееся на первом этаже здания - "Здание смешанного использования с жилыми помещениями и помещениями коммерческого назначения", расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Кола Бельды, 6.
В соответствии с пунктом 1.2 договора, помещение предоставляется арендатору для использования под розничную торговлю продовольственными и непродовольственными товарами, в том числе алкогольной и табачной продукцией, а также осуществление иной коммерческой деятельности, не запрещенной действующим законодательством РФ.
В пункте 1.5 договора отражено, что арендатор уведомлен о наличии обременения объекта в виде аренды и арендодатель обязуется снять данное обременение до момента государственной регистрации договора.
Согласно пункту 3.1 договора аренды помещение подлежало передаче арендатору в срок не позднее 07.05.2019, договор должен был быть зарегистрирован до 07.05.2019 года.
Арендная плата (постоянная часть) по договору составила 900 руб. за 1 кв.м в месяц, всего - 931 410 руб. (пункт 4.1).
Пунктом 4.4 договора предусмотрено, что арендатор вносит арендодателю задаток в размере суммы постоянной части арендной платы за 12 месяцев аренды, то есть 11 176 920 руб. в целях обеспечения обязательства уплаты арендной платы по договору.
В случае выполнения арендодателем своих обязательств, предусмотренных пунктами 1.5 и 3.1 договора, указанный платеж подлежит зачету в счет суммы постоянной арендной ежемесячной платы за 12 расчетных месяцев аренды после окончания арендных каникул.
В случае же невыполнения арендодателем указанных обязательств, (то есть если договор аренды не будет зарегистрирован в установленном законом порядке, не будут сняты обременения в виде аренды и не будет передано помещение свободное от прав третьих лиц в срок до 07.05.2019), арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, известив об этом арендодателя за 5 (пять) календарных дней.
При наступлении указанного выше случая арендодатель обязуется вернуть полученный в соответствии с пунктом 4.4 договора задаток в течение 10 (десяти) календарных дней с момента получения от арендатора уведомления об отказе от договора (пункт 9.5).
ООО "Арион" по платежному поручению от 22.01.2019 N 776 перечислило ИП Бейк О.К. задаток по договору аренды от 16.01.2019 в размере 11 176 920 руб.
Как установлено вступившим в законную силу постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2019 по делу N А73-6355/2019 на момент заключения сторонами спорного договора аренды от 16.01.2019, принадлежащее предпринимателю помещение площадью 1 034,9 кв.м, кадастровый номер 27:23:0040141:169 находилось в аренде у третьего лица - ООО "Радиус ДВ" по договору от 16.05.2017, сроком действия 5 лет, что подтверждено выпиской из ЕГРН от 17.08.2019 N 99/2019/278663520.
В письме от 23.01.2019 ИП Бейк О.К., ссылаясь на нарушение арендатором своих обязательств, уведомило ООО "Радиус ДВ" об одностороннем отказе от договора аренды от 16.05.2017.
Однако ввиду недоказанности допущенных арендатором нарушений условий договора от 16.05.2017, апелляционный суд по названному делу признал односторонний отказ ИП Бейк О.К. от данного договора недействительным.
Поскольку, указанный договор от 16.05.2017, заключенный с ООО "Радиус ДВ", продолжил свое действие, ИП Бейк О.К. не смогла исполнить свои обязательства по передаче спорного помещения в аренду ООО "Арион" в установленный договором от 16.01.2019 срок (до 07.05.2019), в связи с чем последнее направило в адрес предпринимателя уведомление от 22.05.2019 об отказе от договора и на основании статьи 381 ГК РФ потребовало вернуть внесенный задаток в двойном размере в сумме 22 353 840 руб. в течение десяти календарных дней.
Неисполнение ответчиком указанной претензии в добровольном порядке послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя иск, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 309, 310, 329, 380, 381 ГК РФ, разъяснениями пунктов 10 и 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", в результате чего пришли к выводу о том, что поскольку в пункте 4.4 договора аренды от 16.01.2019 стороны прямо предусмотрели внесение арендатором (истцом) задатка в целях обеспечения обязательства уплаты арендной платы, то арендодатель (ответчик), виновный в неисполнении данного договора, обязан вернуть такой задаток в двойном размере.
Между тем, суды при принятии обжалуемых судебных актов неправильно применили нормы материального права и сделали несоответствующие фактическим обстоятельствам спора выводы.
Задаток в силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункты 1, 2 статьи 380 ГК РФ).
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункт 3 статьи 380 ГК РФ).
Согласно статье 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Из содержания указанных норм права следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.
В данном случае условие о выдаче арендатором задатка включено сторонами в раздел 4 договора аренды от 16.01.2019 и где прямо предусмотрены его цель - обеспечения обязательств уплаты арендной платы, а также порядок расчета - в размере годовой арендной платы. Таким образом, в данном случае задаток выступал в качестве обеспечения исполнения обязательств самого истца, а не обязательств ответчика по передаче помещения к определенному сроку.
Также суды не учли, что по условиям пункта 4.4 договора аренды предусмотрен зачет после передачи помещения истцу уплаченного задатка в счет арендных платежей, поэтому спорные денежные средства фактически выполняли функцию предварительной оплаты (аванса), что согласуется с положениями пункта 3 статьи 380 ГК РФ.
Аналогичная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19.01.2010 N 13331/09.
Кроме того, пункт 9.5 договора аренды от 16.01.2019 не содержит таких последствий невыполнения арендодателем обязательств по передаче помещения в установленный срок как возврат арендатору указанного в пункте 4.4 договора задатка в двойном размере.
Также суд округа считает необходимым отметить, что исходя из содержания пункта 1.5 договора аренды от 16.01.2019 ООО "Арион" было известно о нахождении спорного помещения в аренде у третьего лица - ООО "Радиус ДВ" по договору от 16.05.2017, срок действия которого не истек, но, несмотря на этой истец вступил в правоотношения с ответчиком и должен был осознавать возможные негативные последствия неисполнения последним спорной сделки.
При этом, как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
Однако таких требований в рамках настоящего спора ООО "Арион" не заявлялось.
С учетом изложенного ответчик обязан вернуть истцу полученный задаток в размере 11 176 920 руб., что им признавалось в ходе рассмотрения спора, и у судов не имелось предусмотренных законом или договором оснований для взыскания данного задатка в двойном размере, в связи с чем принятые по делу решение от 11.12.2019 и апелляционное постановление от 02.07.2020 подлежат изменению на основании пункта 2 части 1 статьи 287 и частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ.
Расходы по государственной пошлине за рассмотрение иска, апелляционной и кассационной жалоб подлежат распределению между сторонами по правилам части 1 статьи 110 АПК РФ пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (по 50% на каждого) с учетом проведения зачета в этой части по правилам части 5 статьи 170 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 110, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 11.12.2019, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2020 по делу N А73-17489/2019 Арбитражного суда Хабаровского края изменить.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Бейк Ольги Кусеновны (ОГРНИП 316272400091907, ИНН 272209433987) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Арион" (ОГРН 1162536067946, ИНН 2543096154) денежные средства в размере 11 176 920 (одиннадцать миллионов сто семьдесят шесть тысяч девятьсот двадцать) рублей и расходы по уплате государственной пошлины в размере 64 385 (шестьдесят четыре тысячи триста восемьдесят пять) рублей, всего - 11 241 305 (одиннадцать миллионов двести сорок одна тысяча триста пять) рублей.
В остальной части иска отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья С.И. Гребенщиков
Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова
В.А. Гребенщикова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
