Дата принятия: 20 октября 2020г.
Номер документа: Ф03-4018/2020, А51-8710/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 октября 2020 года Дело N А51-8710/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 октября 2020 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи Гребенщикова С.И.
судей Бурловой-Ульяновой М.Ю., Гребенщиковой В.А.
при участии:
от администрации г. Владивостока и от УМС г. Владивостока: Жембровская О.В., представитель по доверенностям от 13.12.2019, от 17.12.2019, соответственно
от ООО "ИСК Система": Мартовод А.В., представитель по доверенности от 24.06.2020
от ТСЖ "Комарова 45": Косилова Н.А., представитель по доверенности от 28.05.2020
от ООО "УК "Престиж": Раменская И.В., представитель по доверенности от 06.07.2020
от иных участвующих в деле лиц: представители не явились
рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания Система"
на решение от 08.06.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2020
по делу N А51-8710/2019 Арбитражного суда Приморского края
по иску администрации города Владивостока
к Министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания Система", Управлению муниципальной собственности г. Владивостока
третьи лица: товарищество собственников жилья "Комарова 45", ООО "Управляющая компания "Престиж", акционерное общество "Корпорация Развития Дальнего Востока"
о признании недействительными распоряжения от 17.12.2018 N 922-вр, договора аренды земельного участка от 15.02.2019 N 28-Ю-23753
Администрация города Владивостока (ОГРН 1022501302955, ИНН 2504001783; 690090, г. Владивосток, проспект Океанский, 20; далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (в настоящее время - Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края; ОГРН 1072540005724, ИНН 2538111008; 690110, г. Владивосток, ул. Светланская, 22; далее - Департамент, Министерство), обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-строительная компания Система" (ОГРН 1172536009161, ИНН 2536301684; 690066, г. Владивосток, проспект Красного Знамени, 114а-301; далее - ООО "ИСК Система", общество) и Управлению муниципальной собственности города Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608,; 690091, г. Владивосток, ул. Западная, 15; далее - Управление) о признании недействительным распоряжения Департамента от 17.12.2018 N 922-вр о предварительном согласовании предоставления обществу земельного участка по адресу: г. Владивосток, ул. Уткинская в районе дома N 19в; о признании недействительным заключенного между Департаментом и ООО "ИСК Система" договора аренды от 15.02.2019 N 28-Ю-23753 земельного участка с кадастровым номером 25:28:010009:4190 площадью 5 370 кв.м по адресу: г. Владивосток, ул. Уткинская в районе дома N 19в; о применении последствий недействительности сделки путем возложения на общество обязанности передать Управлению как уполномоченному органу спорный земельный участок по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу (с учетом привлечения соответчика и уточнений заявленных требований в порядке статей 46, 49 АПК РФ).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: товарищество собственников жилья "Комарова 45" (ОГРН 1122536000135, ИНН 2536250038; 690091, г. Владивосток, ул. Прапорщика Комарова, 45; далее - ТСЖ "Комарова 45"), общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Престиж" (ОГРН 1152540000910, ИНН 2540208423; 690078, г. Владивосток, ул. Анисимова, 17-602; далее - ООО "УК Престиж"), акционерное общество "Корпорация Развития Дальнего Востока" (ОГРН 1057723007407, ИНН 7723356562; 123112, г. Москва, Пресненская набережная, 8/1; далее - АО "КРДВ").
Решением суда от 08.06.2020, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2020 без изменения, уточненные требования администрации удовлетворены в полном объеме.
В кассационной жалобе ООО "ИСК Система" считает принятые по делу судебные акты незаконными и необоснованными, указывает на неправильное применение судами норм материального права, в связи с чем просит их отменить, в удовлетворении требований администрации - отказать.
Заявитель жалобы настаивает на отсутствии у администрации прав на несформированный земельный участок под многоквартирным домом, который был признан аварийным и подлежащим сносу. Обращает внимание на то, что решение об изъятии данного участка для муниципальных нужд не принималось в порядке статьи 279 ГК РФ и подпункта 4 пункта 2 статьи 56.3 Земельного кодекса РФ с учетом разъяснений пункта 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 14). Полагает, что положения статьи 36 Жилищного кодекса РФ и разъяснения пунктов 66, 67 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22) неприменимы к спорной ситуации, поскольку при сносе аварийного многоквартирного дома право долевой собственности жильцов на земельный участок под таким домом подлежит прекращению ввиду невозможности его дальнейшей эксплуатации. Также, по мнению заявителя, факт размещения жилого дома на арендуемом обществом земельном участке с кадастровым номером 25:28:010009:4190 не подтвержден имеющимися в деле доказательствами и опровергается заключением от 24.06.2019 N 23/19 кадастрового инженера Тихонова А.С., которое необоснованно отклонено судами. Кроме того, заявитель указывает на то, что суды ошибочно применили подпункт 4 пункта 3 статьи 11.3 Земельного кодекса РФ, который был введен в действие Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ, то есть уже после предоставления обществу спорного земельного участка. С учетом изложенного заявитель считает, что каких-либо предусмотренных статьями 39.15, 36.16 Земельного кодекса РФ препятствий для заключения договора аренды от 15.02.2019 N 28-Ю-23753 в данном случае не имелось.
Администрация, а также третьи лица - ТСЖ "Комарова 45" и ООО "УК Престиж" в отзывах на кассационную жалобу опровергают все приведенные в ней обществом доводы и предлагают оставить обжалуемые судебные акты без изменения, жалобу - без удовлетворения.
От других участвующих в деле лиц отзывы на кассационную жалобу не поступили.
В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель ООО "ИСК Система" поддержал доводы поданной жалобы и настаивал на ее удовлетворении, против чего возражали представители администрации, Управления, ТСЖ "Комарова 45" и ООО "УК Престиж".
Министерство и АО "КРДВ" надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, однако своих представителей в суд не направили, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие (часть 3 статьи 284 АПК РФ).
Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, а также пояснений их представителей, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что в данном случае предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены отсутствуют.
Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, на основании заключенного с АО "КРДВ" соглашения от 09.06.2017 N СПВ-212/17 ООО "ИСК Система" является резидентом Свободного порта Владивосток и реализует инвестиционный проект "Строительство современных жилых комплексов "Премьер" и "Высота" с квартирами свободной планировки, офисными помещениями и спортклубом в городе Владивостоке". Деятельность резидента запланирована в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:010013:1730, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Фонвизина, 4, а также резидент намерен сформировать и оформить иные земельные участки в районе улиц Уткинская, Прапорщика Комарова, Нерчинская (пункт 1.4 соглашения).
На основании заявления общества от 23.10.2018 Департаментом в порядке подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ издано распоряжение от 17.12.2018 N 922-вр о предварительном согласовании предоставления земельного участка по адресу: г. Владивосток, ул. Уткинская в районе дома N 19в.
После формирования испрашиваемого земельного участка площадью 5 370 кв.м он поставлен 10.01.2019 на кадастровый учет с присвоением номера 25:28:010009:4190.
Между Департаментом (арендодатель) и ООО "ИСК Система" (арендатор) заключен договор аренды от 15.02.2019 N 28-Ю-23753, предметом которого является спорный земельный участок с кадастровым номером 25:28:010009:4190 площадью 5 370 кв.м, местоположение: г. Владивосток, ул. Уткинская в районе дома N 19в, с видом разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка; среднеэтажная жилая застройка; многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), предоставленный обществу по акту приема-передачи на срок до 12.10.2085 для целей реализации инвестиционного проекта "Строительство современных жилых комплексов "Премьер" и "Высота" с квартирами свободной планировки, офисными помещениями и спортклубом в городе Владивостоке" (пункт 1.1. договора).
Вместе с тем, согласно сведениям Реестра муниципального имущества в собственности муниципального образования Владивостокский городской округ находились квартиры NN 1, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 20, 22, 23, 24, 25, 27, 28, 34, 36, 37, 38, 39, а также комнаты в квартирах NN 30/1, 30/2, расположенные в многоквартирном жилом доме N 21 по ул. Уткинской в г. Владивостоке (кадастровый номер 25:28:010001:256), который распоряжением администрации от 30.12.2008 N 658-р признан аварийным и подлежащим сносу.
В соответствии с распоряжением Департамента от 21.11.2016 N 1152-вр утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (местоположение участка: г. Владивосток, ул. Уткинская, 21) с предоставлением администрации права выполнения кадастровых работ и кадастрового учета в отношении земельного участка площадью 1 953 кв.м с видом разрешенного использования "многоэтажные жилые дома".
Обращаясь в суд с рассматриваемыми требованиями, администрация указала на то, что земельный участок, который должен быть сформирован согласно указанному распоряжению от 21.11.2016 N 1152-вр, фактически налагается на спорный участок, предоставленный ООО "ИСК Система" на основании распоряжения от 17.12.2018 N 922-вр и договора аренды от 15.02.2019 N 28-Ю-23753, в связи с чем администрация просила признать их незаконными и недействительными.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций установили, что в настоящее время жилой дом N 21 по ул. Уткинской в г. Владивостоке (кадастровый номер 25:28:010001:256) признан в установленном законом порядке аварийным и фактически снесен; жильцы данного дома расселены администрацией; квартиры, расположенные в доме являлись муниципальной собственностью; дом располагался на спорном земельном участке с кадастровым номером 25:28:010009:4190, переданном в аренду ООО "ИСК Система" по договору от 15.02.2019 N 28-Ю-23753 для строительства многоквартирного дома.
Установив указанные обстоятельства, суды применили положения статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 Жилищного кодекса РФ, статьи 44 Земельного кодекса РФ, пункты 66, 67 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22, в результате чего пришли к выводу о том, что земельный участок под снесенным домом по ул. Уткинской, 21, в силу закона относится к муниципальной собственности и у Департамента отсутствовали полномочия по распоряжению таким участком.
С учетом этого суды признали, что спорный земельный участок с кадастровым номером 25:28:010009:4190 сформирован с нарушением требований действующего законодательства и не мог быть предоставлен ООО "ИСК Система" по договору от 15.02.2019 N 28-Ю-23753.
Суд округа соглашается с указанными выводами судов о наличии права муниципальной собственности на земельный участок под снесенным жилым домом, признанным аварийным.
По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", в случае если одно лицо приобретает право собственности на все помещения в здании, то оно в силу закона также становится обладателем всех долей в праве собственности на земельный участок под зданием. Из положений статьи 244 ГК РФ следует, что при указанных обстоятельствах существование долевой собственности на имущество более невозможно и она с учетом положений пунктов 2 и 4 статьи 8.1 ГК РФ должна рассматриваться как индивидуальная собственность лица на недвижимую вещь.
В силу изложенных норм права после расселения аварийного жилого дома и приобретении администрацией всех квартир данного дома, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, земельный участок также поступил в муниципальную собственность, что согласуется с общим принципом разграничения государственной собственности на землю, закрепленному в статье 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно пункту 3 которой к собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований.
Оснований для сохранения на земельный участок частной общедолевой собственности бывших жильцов снесенного дома (в отсутствии зарегистрированных за жильцами прав собственности на квартиры) или возникновения права публичной собственности иного уровня (федеральной или краевой) законом не установлено.
Так статья 44 Земельного кодекса РФ не предусматривает прекращения права собственности на земельный участок в результате гибели (уничтожения) объекта недвижимости, расположенного на земельном участке.
Поскольку многоквартирный дом и земельный участок, на котором этот дом расположен, - это разные самостоятельные объекты, то гибель (уничтожение) дома не ведет к прекращению права собственности на земельный участок, возникшей до сноса (уничтожения) дома.
Заявитель в своей кассационной жалобе ссылается на разъяснения пункта 22 Постановления Пленума ВС РФ N 14, однако не учитывает, что по смыслу приведенных в нем разъяснений земельный участок под аварийным жилым домом, подлежащем сносу, также подлежит изъятию для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.
При этом отсутствие соответствующего решения об изъятии земельного участка, принятого в порядке статьи 279 ГК РФ и подпункта 4 пункта 2 статьи 56.3 Земельного кодекса РФ, не отменяет указанных выводов о возникновении права муниципальной собственности под снесенным аварийным домом, поскольку как следует из материалов дела и подтвердил представитель администрации в заседании суда округа, большая часть жилых помещений в данном доме принадлежала муниципалитету, а остальным собственникам при расселении были предоставлены иные благоустроенные квартиры путем мены.
С учетом изложенного, применение судами статьи 36 Жилищного кодекса РФ, вопреки мнению заявителя жалобы, не повлияло на итоговый результат по делу и не привело к принятию неправильных судебных актов.
Доводы заявителя кассационной жалобы в части отсутствия права муниципальной собственности на земельный участок под снесенным жилым домом судом округа отклонятся как опровергающиеся материалами дела и основанные на ошибочном толковании норм права.
Кроме того, судами дополнительно отмечено, что Департаментом при издании оспариваемого распоряжения от 17.12.2018 N 922-вр и формировании спорного земельного участка с кадастровым номером 25:28:010009:4190 нарушены положения статьи 11.3 Земельного кодекса РФ.
В силу части 1 статьи 11.3 Земельного кодекса РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом РФ; проектная документация лесных участков; утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.
Частью 2 статьи 11.3 Земельного кодекса РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, за исключением образования земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", образования земельного участка для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, не являющихся линейными объектами, а также образования земельного участка в целях его предоставления собственникам расположенных на нем зданий, сооружений (пункт 4 части 3 статьи 11.3 Земельного кодекса РФ).
Подготовка документации по планировке территории в целях размещения объекта капитального строительства является обязательной в частности при необходимости образования земельных участков в случае, если в соответствии с земельным законодательством образование земельных участков осуществляется только в соответствии с проектом межевания территории (пункт 3 части 3 статьи 41 Градостроительного кодекса РФ).
Согласно части 13 статьи 45 Градостроительного кодекса РФ особенности подготовки документации по планировке территории применительно к территориям поселения, городского округа устанавливаются статьей 46 настоящего Кодекса, которая допускает подготовку такой документации по инициативе физических и юридических лиц (часть 1) и требует обязательного проведения общественных обсуждений и публичных слушаний по проекту планировки (части 5, 6).
Учитывая, что спорный земельный участок входит в границы элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, его формирование должно было проводиться исключительно на основании проекта межевания территории.
При этом согласно постановлению администрации от 15.11.2017 N 2728 по инициативе ООО "ИСК Система" было принято решение о подготовке за счет его собственных средств градостроительной документации в части разработки проекта планировки и межевания территории в районе ул. Уткинской, 21 в г. Владивостоке, что согласуется с положениями пункта 1 статьи 46 Градостроительного кодекса РФ.
Между тем, до настоящего времени общество не исполнило добровольно принятое на себе обязательство по подготовке проекта планировки и межевания территории, в границах которой расположен спорный земельный участок.
Более того, в силу статьи 5.1 Градостроительного кодекса РФ при разработке и утверждении указанной градостроительной документации в обязательном порядке должно учитываться мнение граждан, постоянно проживающих на территории, в отношении которой подготовлены данные проекты, а также правообладателей находящихся в границах этой территории земельных участков и (или) расположенных на них объектов капитального строительства.
В данном случае в материалы дела представлены многочисленные обращения жителей Ленинского района г. Владивостока, которые возражали против многоэтажной застройки земельного участка с кадастровым номером 25:28:010009:4190, в том числе по мотивам необходимости обеспечения спорной территории объектами социальной инфраструктуры (многофункциональные дворовые спортивные площадки, зоны воркаута, сквера, площадки для выгула домашних животных и т.п.). На указанные обстоятельства в ходе рассмотрения спора также ссылались третьи лица - ТСЖ "Комарова 45" и ООО "УК Престиж", действующие в интересах собственников квартир близлежащих многоквартирных домов.
Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций о незаконности формирования Департаментом спорного земельного участка в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, без утверждения проекта межевания территории и без учета мнения граждан, постоянно проживающих на данной территории, также соответствуют фактическим обстоятельствам спора и подлежащим применению нормам земельного и градостроительного законодательства.
Ссылка в кассационной жалобе на то, что пункт 4 части 3 статьи 11.3 Земельного кодекса РФ был введен в действие уже после заключения с обществом договора аренды от 15.02.2019 N 28-Ю-23753 и поэтому не подлежал применению к спорным правоотношениям, отклоняется судом округа как безосновательная, поскольку требования об образовании земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории были предусмотрены указанной нормой права и до внесения в нее изменений Федеральным законом от 27.06.2019 N 151-ФЗ.
Доводы кассационной жалобы о недоказанности факта размещения снесенного жилого дома на арендуемом обществом земельном участке с кадастровым номером 25:28:010009:4190 направлены на переоценку исследованных судами доказательств по делу, что в силу статей 284, 286 АПК РФ не входит в полномочия окружного суда.
Мотивы отклонения представленного обществом заключения от 24.06.2019 N 23/19 кадастрового инженера Тихонова А.С. подробно изложены в обжалуемых судебных актах и оснований для иных выводов по данному вопросу у суда округа также не имеется.
Принимая во внимание, что судами правильно применены нормы материального права, их выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, нарушений положений процессуального законодательства, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами также не допущено, то в такой ситуации обжалуемые решение и апелляционное постановление отмене, а кассационная жалоба ООО "ИСК Система" - удовлетворению, не подлежат.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 08.06.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2020 по делу N А51-8710/2019 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья С.И. Гребенщиков
Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова
В.А. Гребенщикова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
