Дата принятия: 23 октября 2020г.
Номер документа: Ф03-3678/2020, А04-876/2020
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 октября 2020 года Дело N А04-876/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 октября 2020 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой,
судей В.А. Гребенщиковой, С.И. Гребенщикова
при участии:
без явки представителей лиц, участвующих в деле
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Бондаревой Елены Евгеньевны
на решение от 29.05.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2020
по делу N А04-876/2020
Арбитражного суда Амурской области
по заявлению индивидуального предпринимателя Бондаревой Елены Евгеньевны
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области
третье лицо: публичное акционерное общество "МТС-Банк"
о признании незаконным решения
Индивидуальный предприниматель Бондарева Елена Евгеньевна (ОГРНИП 319280100010582, ИНН 280100321043; далее - заявитель, ИП Бондарева Е.Е., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Амурской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (ОГРН 1042800036730, ИНН 2801100402, адрес: 675000, Амурская область, г. Благовещенск, пер. Пограничный, 10; далее - Управление Росреестра по Амурской области, регистрирующий орган) о признании незаконными действий о приостановлении государственной регистрации договора аренды нежилых помещений от 01.12.2019, заключенного между ИП Бондаревой Е.Е. и обществом с ограниченной ответственностью "Любимый самовар" (далее - ООО "Любимый самовар"), изложенных в уведомлении от 09.01.2020 N 28/301/003/2019-23449, и об обязании регистрирующего органа зарегистрировать данный договор.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено публичное акционерное общество "МТС-Банк" (ОГРН 1027739053704, ИНН 7702045051, адрес: 115432, г. Москва, пр-т Андропова, д. 18, корп. 1; далее - третье лицо, ПАО "МТС-Банк", банк).
Решением Арбитражного суда Амурской области от 29.05.2020, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано.
ИП Бондарева Е.Е., не согласившись с принятыми судебными актами, обратилась в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование своих возражений заявителем кассационной жалобы приведены доводы о несостоятельности ссылки регистрирующего органа в уведомлении о приостановлении регистрационных действий на положения пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", поскольку в силу указанных правовых положений согласие залогодержателя имеет значение только для оценки договора аренды с позиции его действительности.
Управлением Росреестра по Амурской области представлен отзыв, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, также заявлено ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителей.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании договора, заключенного между Бондаревым Виталием Алексеевичем (далее - Бондарев В.А.) (даритель) и Бондаревой Е.Е. (одаряемый), последней на праве собственности принадлежит объект недвижимого имущества - нежилое помещение, площадью 3262,7 кв.м, этаж: подвал, этаж 1, 2, 3, 4 антресоль, расположенное по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Шевченко, д. 161/10, кадастровый номер 28:01:130033:344.
В дальнейшем между Бондаревой Е.Е. и ООО "Любимый самовар" 01.12.2019 заключен договор аренды, предметом которого являются нежилые помещения общей площадью 454,3 кв.м, находящиеся в нежилом помещении, расположенном по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Шевченко, д. 161/10, кадастровый номер 28:01:130033:344, в том числе: нежилые помещения NN 11, 13, 14, 18, 19, 20, 22, 23, 24, 25, 26, 29, 30, 30, 34, 36, 37, 38, находящиеся на 1-ом этаже и антресоли; нежилые помещения NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, находящиеся в подвале.
С целью государственной регистрации указанного договора аренды предприниматель 20.12.2019 обратилась в Управление Росреестра по Амурской области с заявлением N 28/301/003/2019-23449.
Уведомлением от 09.01.2020 регистрирующий орган приостановил регистрацию договора аренды в связи с тем, что в представленных документах отсутствует согласие залогодержателя здания - ПАО "МТС-Банк" на заключение договора аренды.
Переданное по договору дарения от Бондарева В.А. Бондаревой Е.Е. недвижимое имущество являлось залоговым имуществом по договорам залога недвижимого имущества от 02.07.2009 N Ф-015/379 и от 24.01.2008Ф- 015/342 Ю, чему предшествовали следующие обстоятельства.
Между открытым акционерным обществом "АКБ ДАЛЬКОМБАНК" (далее - ОАО "АКБ ДАЛЬКОМБАНК") (правопреемником в настоящее время является ПАО "МТС-Банк"; далее - банк, залогодержатель) и ИП Бондаревым В.А. (далее - заемщик 1, залогодатель) 21.01.2008 заключен кредитный договор N Ф-015/342-Ю, в соответствии с которым банк предоставил заемщику кредит в размере 38 000 000 руб. сроком по 24.12.2012.
Между указанными лицами 29.01.2008 заключен еще один кредитный договор N Ф-015/346-Ю, согласно условиям которого банк предоставил заемщику кредит в размере 50 000 000 руб. с датой погашения 24.12.2012.
В обеспечение исполнения обязательств заемщика по вышеперечисленным договорам между банком и Бондаревым В.А. заключен договор залога недвижимого имущества от 24.01.2008 N Ф-015/342Ю (в редакции дополнительного соглашения от 29.01.2008 N 1), который зарегистрирован в Едином государственном реестре прав за N 28-28-01/003/2008-280.
Предметом залога по договору являлось следующее имущество: встроенное нежилое помещение ЛИТ А2, А3 в здании гастронома ЛИТ. А, А1, А2, А3, назначение нежилое, общая площадь 3262,7 кв.м, количество этажей 4, расположенное по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Шевченко, д. 161/10, ЛИТ. А2, А3, условный номер 28:01:130033:0013:681:001:2001, кадастровый номер 28:01:130033:344.
Между ОАО "Дальневосточный коммерческий банк "ДАЛЬКОМБАНК" и индивидуальным предпринимателем Фетелавой Заза Шалвовичем (далее - ИП Фетелава З.Ш.) 30.06.2009 заключен кредитный договор N Ф-015/379Ю, по условиям которого кредитор предоставил заемщику 40 000 000 руб. с датой погашения 05.07.2014, с целью приобретения в собственность встроенного нежилого помещения ЛИТ А2, А3 в здании Гастронома ЛИТ. А, А1, А2, А3, назначение нежилое, общая площадь 2 606,10 кв.м, количество этажей 3, расположенное по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Шевченко, д. 161/10.
В обеспечение исполнения этим заемщиком обязательств между банком и Бондаревым В.А. заключен договор N Ф-015/379 последующей ипотеки от 02.07.2009, предметом которого является встроенное нежилое помещение ЛИТ А2, А3 в здании Гастронома ЛИТ. А, А1, А2, А3, назначение нежилое, общая площадь 3262,7 кв.м, количество этажей 4, расположенное по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Шевченко, д. 161/10, ЛИТ А2, А3, условный номер 28:01:130033:0013:681:001:20001, кадастровый номер 28:01:130033:344.
В связи с ненадлежащим исполнением заемщиками кредитных обязательств банк обратился в Благовещенский городской суд Амурской области с иском о взыскании задолженности по кредитным договорам от 24.01.2008 N Ф-015/342 Ю, от 29.01.2008 N Ф015/346 Ю, от 30.06.2009 N Ф-015/379 Ю.
Определением Благовещенского городского суда Амурской области от 21.12.2011 по делу N 2-9716/11 между банком (Кредитор) и Бондаревым В.А., Бондаревой Е.Е., Бондаревым А.В., Фетелавой З.Ш. утверждено мировое соглашение по условиям которого:
- Бондарев В.А. и Бондарева Е.Е. обязались солидарно отвечать перед Кредитором по погашению задолженности по кредитному договору от 24.01.2008 NКД Ф-015/342 Ю в размере 3 972 999 руб. 16 коп., срок возврата кредита установлен до ноября 2031 года;
- Бондарев В.А., Бондарева Е.Е., Бондарев А.В и Фетелава З.Ш. обязались солидарно отвечать перед Кредитором по погашению задолженности по кредитному договору от 29.01.2008 КД Ф-015/346 Ю в размере 66 619 515 руб. 27 коп., срок возврата кредита установлен до февраля 2027 года;
- Бондарев В.А., Бондарева Е.Е., Бондарев А.В, и Фетелава З.Ш, обязались солидарно отвечать перед Кредитором по погашению задолженности по кредитному договору от 30.06.2009 NКД Ф-015/379 Ю в размере 50 239 366 руб. 54 коп., срок возврата кредита установлен до февраля 2027 года.
Определением Благовещенского городского суда от 20.05.2019 произведена замена ОАО "Дальневосточный коммерческий банк "ДАЛЬКОМБАНК" на его правопреемника ПАО "МТС - Банк".
Решением Благовещенского районного суда Амурской области от 16.10.2017 по делу N 2-748/2017 исковые требования Бондарева В.А. о признании обременения - ипотеки отсутствующим удовлетворены. Признаны отсутствующими зарегистрированные в Едином государственном реестре прав обременение - ипотека по договору залога недвижимого имущества от 24.01.2008 N Ф-015/342Ю, договору залога недвижимого имущества от 24.01.2008 N Ф-015/342/1Ю, договору последующей ипотеки от 02.07.2009 N Ф-015/379, договору последующей ипотеки от 02.07.2009 N Ф-015/379/1.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 29.01.2018 по делу N 33АП-59/18 решение Благовещенского районного суда Амурской области от 16.10.2017 отменено; в удовлетворении исковых требований Бондарева А.В. отказано; действия Бондарева В.А. признаны злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ).
При этом на основании решения Благовещенского районного суда от 16.10.2017 по заявлению Бондарева В.А., Бондарева А.В. до рассмотрения апелляционной жалобы все обременения были сняты.
После снятия обременения, 17.11.2017 между Бондаревым В.А. (даритель) и Бондаревой Е.Е. (одаряемый) заключен договор дарения объекта недвижимого имущества - нежилое помещение, площадью 3262,7 кв.м, этаж: подвал, этаж N 1, 2, 3, 4 антресоль, расположенное по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Ленина/Шевченко, д. 161/10, кадастровый номер 28:01:130033:344.
Поскольку право залога восстановлено в пользу ПАО "МТС - Банк", последнее обратилось в суд за выдачей исполнительного листа, для принудительного исполнения мирового соглашения, утвержденного определением Благовещенского городского суда 21.12.2011.
Посчитав, что уведомление Управления Росреестра по Амурской области о приостановлении регистрационных действий в отношении договора аренды нежилых помещений от 01.12.2019 является незаконным и нарушает права предпринимателя как собственника объекта недвижимости, ИП Бондарева Е.Е. обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды правомерно руководствовались следующим.
В силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Частью 5 статью 200 АПК РФ предусмотрено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В силу положений статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Аналогичные положения содержатся в части 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), в силу которых государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных Федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).
Согласно части 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования (часть 1 статьи 18 Закона N 218-ФЗ).
В силу части 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных данным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Основанием для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав является, в том числе непредставление необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документов (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).
В силу части 4 статьи 53 Закона N 218-ФЗ, если в отношении объекта недвижимого имущества или права на объект недвижимости осуществлена государственная регистрация ипотеки, перехода права собственности на такой объект недвижимости или данного права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений такого объекта недвижимого имущества или ограничений данного права, внесение изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, о таком объекте недвижимого имущества осуществляется при наличии письменного согласия залогодержателя, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или договором об ипотеке. При государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.
Из пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке" следует, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Согласно пункту 1 статьи 40 названного Закона, если иное не предусмотрено Федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что: срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства; имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.
Подпунктом "з" пункта 2.1 договора залога недвижимого имущества от 24.01.2008 N Ф-015/342/Ю и договора последующей ипотеки от 02.07.2009 N Ф-015/379 закреплена обязанность залогодателя до исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, не заключать каких-либо иных сделок по обременению зданий без согласия залогодержателя.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, исходя из фактических обстоятельств дела, суды пришли к выводу о том, что поскольку принятое по договору дарения Бондаревой Е.Е. недвижимое имущество является залоговым объектом по договору последующей ипотеки от 02.07.2009 N Ф-015/379 и договору залога недвижимого имущества от 24.01.2008 N Ф-015/342Ю, то оно не может быть предоставлено в аренду иному лицу без согласия его залогодержателя (ПАО "МТС-Банк") ввиду прямого запрета, установленного условиями названных договоров.
В данном случае суды обоснованно указали на то, что приобретая спорное имущество по договору дарения, предприниматель, должна была знать о том, что оно находится в залоге банка.
Поскольку согласия залогодержателя на совершение сделки, связанной с предметом залога в регистрирующий орган предприниматель не представила, то Управление Росреестра по Амурской области не имело законных оснований для осуществления регистрационных действий и правомерно приостановило регистрационные действия.
Доводы предпринимателя о несостоятельности ссылки регистрирующего органа на положения пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона N 218-ФЗ основаны на ошибочном толковании заявителем указанных норм материального права.
Иных обстоятельств, способных существенным образом повлиять на итоги рассмотрения настоящего спора, заявителем в кассационной жалобе не приведено.
Учитывая, что дело рассмотрено судебными инстанциями полно и всесторонне, выводы судов основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и соответствуют фактическим обстоятельствам спора, неправильного применения норм материального права и нарушений положений действующего процессуального законодательства, включая предусмотренные частью 4 статьи 288 АПК РФ, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций также не допущено, правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Учитывая, что государственная пошлина за подачу кассационной жалобы уплачена кассатором в размере большем, нежели предусмотрено подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату из федерального бюджета на основании статьи 104 АПК РФ, подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ.
Руководствуясь статьями 104, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 29.05.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2020 по делу N А04-876/2020 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить главе крестьянского (фермерского) хозяйства индивидуальному предпринимателю Бондаревой Елене Евгеньевне (ОГРНИП 319280100010582, ИНН 280100321043) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 850 руб., излишне уплаченную по платежному поручению от 07.08.2020 N 63.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья М.Ю. Бурлова-Ульянова
Судьи В.А. Гребенщикова
С.И. Гребенщиков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
