Дата принятия: 10 ноября 2020г.
Номер документа: Ф03-3676/2020, А59-14/2020
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 ноября 2020 года Дело N А59-14/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 03 ноября 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 ноября 2020 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи С.Н. Новиковой
судей В.А. Гребенщиковой, С.И. Гребенщикова
при участии:
представители сторон не явились
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МареМед"
на решение от 27.02.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2020
по делу N А59-14/2020 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску общества с ограниченной ответственностью "МареМед" (ОГРН 1176501005108, ИНН 6501292250, адрес: 693000, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, д. 400)
о признании недействительным соглашения к договору аренды земельного участка от 20.02.2019 N 9756, заключенного между министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области, департаментом землепользования г. Южно-Сахалинска и Пантелеевым Игорем Викторовичем
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "МареМед" (далее - ООО "МареМед", общество) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области, департаменту землепользования г. Южно-Сахалинска, Пантелееву Игорю Викторовичу о признании недействительным соглашения к договору аренды земельного участка от 20.02.2019 N 9756.
Решением от 27.02.2020 принят отказ ООО "МареМед" от исковых требований к Пантелееву Игорю Викторовичу, производство по делу в данной части прекращено; в удовлетворении требований о признании недействительным соглашения к договору аренды земельного участка от 20.02.2019 N 9756 отказано.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2020 решение от 27.02.2020 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО "МареМед" просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель со ссылкой на положения статьи 552 ГК РФ указывает на наличие у него прав на спорный земельный участок. Полагает, что покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, используемом по договору аренды, с момента перехода права собственности на объект недвижимости в силу закона становится стороной по договору аренды N 9756.
В отзывах на кассационную жалобу министерство имущественных и земельных отношений Сахалинской области, департамент землепользования г. Южно-Сахалинска приводят свои возражения против ее доводов и просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.
Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, 13.04.2007 между департаментом архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска (арендодатель) и Пантелеевым Игорев Викторовичем (арендатор) заключен договор аренды N 9756, по условиям которого арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 791 кв.м с кадастровым номером 65:01:0602001:0010, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 400, для использования под существующий индивидуальный жилой дом, сроком с 19.10.2006 по 31.12.2007.
В период действия договора N 9756 сторонами подписаны ряд дополнительных соглашений, в том числе:
- от 03.10.2008, которым площадь земельного участка по результатам межевания составила 806 кв.м, изменены: кадастровый номер земельного участка - 65:01:0602001:255, вид разрешенного использования - под строительство объекта комплекс автосервиса и магазин; продлен срок действия договора - до 15.02.2009;
- от 13.02.2009, от 10.02.2010, от 16.03.2011 о продлении срока действия договора - до 15.02.2010, до 15.02.2011, до 15.02.2012.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 29.12.2008.
25.07.2012 Пантелеевым И.В. получено разрешение на строительство выставочного салона автотехники.
Указанный объект - выставочный салон автотехники в виде нежилого 2-х этажного здания общей площадью 453,4 кв.м, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 400 введен в эксплуатацию (объект поставлен на кадастровый учет 11.10.2017; право собственности на объект зарегистрировано 13.02.2018 за Пантелеевым И.В.)
03.11.2018 между Пантелеевым И.В. (продавец) и ООО "МареМед" (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому покупатель приобрел в собственность 2-х этажное нежилое здание площадью 453,4 кв.м, расположенное по ул. Ленина в г. Южно-Сахалинске.
Договором предусмотрено, что объект недвижимости находится в границах земельного участка площадью 806 кв. м с кадастровым номером 65:01:0602001:255, используемый продавцом на условиях аренды по договору от 13.04.2007 N 9756 (пункт 1.3); продавец обязуется после подписания договора начать процедуру по оформлению передачи прав и обязанностей по договору от 13.04.2007 N 9756 (пункт 3.3).
Переход права собственности на указанный объект недвижимости зарегистрирован 19.11.2018.
Вместе с тем в отношении земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602001:255, используемого Пантелеевым И.В. на условиях аренды по договору от 13.04.2007 N 9756, между последним и министерством имущественных и земельных отношений Сахалинской области 20.02.2019 заключено соглашение, которым с 19.11.2018 прекращено право аренды земельного участка и расторгнут договор аренды от 13.04.2007 N 9756.
ООО "МареМед", ссылаясь на то, что соглашение от 20.02.2019 является недействительной сделкой, поскольку права по договору N 9756 на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602001:255 с момента регистрации права собственности на приобретенный объект недвижимости (19.11.2018) перешли к обществу в силу положений статьи 35 ЗК РФ, пункта 3 статьи 552 ГК РФ и с этого же момента прекратились права на земельный участок у Пантелеева И.В., поэтому последний не имел правовых оснований заключать и подписывать спорное соглашение к договору N 9756.
При разрешении спора суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора допустимо по соглашению сторон. Судами установлено, что договор аренды от 13.04.2007 N 9756 по истечении срока действия (15.02.2012), арендатором по которому выступал Пантелеев И.В., в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, а также признано, что после продажи объекта недвижимости Пантелеев И.В. не утратил право аренды на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602001:255. Кроме того, суды, учитывая положения пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункта 3 статьи 552 ГК РФ, разъяснения, приведенные в пунктах 13, 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление N 11) указали, что общество не лишено возможности требовать оформления прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее. В этой связи посчитали не нарушенными права истца спорным соглашением.
Кроме того, поскольку истец отказался от требований к Пантелееву И.В., который является равноправной стороной по спорной сделке (статья 49 АПК РФ), суды указали, что исковые требования общества не могут быть удовлетворены без участия в деле в качестве ответчиков всех сторон оспариваемой сделки.
Между тем выводы судебных инстанций сделаны без учета следующего.
Согласно пункту 3 статьи 552 ГК РФ, пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 14 постановления N 11 при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Таким образом, по общему правилу моментом возникновения у покупателя недвижимости права на использование земельного участка, не принадлежащего продавцу на праве собственности, в том числе находящегося в публичной собственности, является дата государственной регистрации права собственности покупателя на приобретенную недвижимость. С этого же момента покупатель не только может требовать оформления предусмотренных земельным законодательством соответствующих прав на участок, но и в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и пункта 1 статьи 65 ЗК РФ обязан платить за пользование участком. При этом переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.
Как указано выше, право собственности на объект недвижимости, находящийся в границах земельного участка с кадастровым номером 65:01:0602001:255, используемого продавцом на условиях аренды по договору от 13.04.2007 N 9756, зарегистрировано за истцом 19.11.2018, а соглашение о расторжении договора аренды N 9756 подписано между бывшим собственником объекта недвижимости и арендодателем 20.02.2019.
При этом основанием для заключения спорного соглашения, которым с 19.11.2018 прекращено право аренды являлся переход права собственности на объект недвижимости.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество, в частности земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602001:255.
Вместе с тем соглашение от 20.02.2019 условий о возврате земельного участка не содержит. Следовательно, земельный участок с кадастровым номером фактически перешел во владение к новому собственнику объекта недвижимости - ООО "Маремед".
Судами данные обстоятельства не приняты во внимание; не установлено, принимало ли общество меры по оформлению прав на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602001:255 в рамках договора аренды N 9756 и осуществляло ли платежи за земельный участок плательщиком (в случае, если осуществляло платежи - на основании каких документов и в рамках каких правоотношений).
Поскольку названные обстоятельства, связанные с вопросами перехода прав и обязанностей по договору аренды к покупателю объекта недвижимости на земельный участок с кадастровым номером 65:01:0602001:255, исключающими возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним договора, судами обеих инстанций не устанавливались, оценка доводам истца с позиции выбытия предпринимателя из арендных отношений и возможности заявлять о расторжении договора аренды не дана, а их выяснение является значимым для разрешения дела, следует признать, что судебные акты по настоящему спору приняты по неполно исследованным обстоятельствам, имеющим значение для его правильного разрешения, что не отвечает требованиям части 3 статьи 15 АПК РФ. В этой связи кассационная инстанция полагает, что в силу пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ обжалуемые решение, постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, установить обстоятельства, подлежащие доказыванию в рамках заявленного требования, и принять по делу законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 27.02.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2020 по делу N А59-14/2020 Арбитражного суда Сахалинской области отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья С.Н. Новикова
Судьи С.И. Гребенщиков
В.А. Гребенщикова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
