Дата принятия: 21 сентября 2020г.
Номер документа: Ф03-3438/2020, А16-2727/2018
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 сентября 2020 года Дело N А16-2727/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 сентября 2020 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.
судей: Бурловой-Ульяновой М.Ю., Новиковой С.Н.
при участии:
от ИП Мустафина Г.И.: Мустафин Г.И. (лично); Мелекесов П.А., представитель по доверенности от 01.02.2019 N 1
от КУГИ ЕАО: представитель не явился
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Мустафина Германа Исфандиаровича
на решение от 28.02.2019, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2020
по делу N А16-2727/2018 Арбитражного суда Еврейской автономной области
по иску Комитета по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области
к индивидуальному предпринимателю Мустафину Герману Исфандиаровичу
о понуждении к заключению договоров аренды земельных участков, взыскании 241 768 руб. 07 коп.
Комитет по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (ОГРН 1027900513398, ИНН 7900000302; адрес: 679000, г. Биробиджан, проспект 60-летия СССР, 26; далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к индивидуальному предпринимателю Мустафину Герману Исфандиаровичу (ОГРНИП 304790121600089, ИНН 790102622857; далее - ИП Мустафин Г.И., предприниматель) о понуждении к заключению договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 79:01:0300034:62 (площадью 6 118 кв.м), 79:01:0300034:57 (площадью 6 652 кв.м), 79:01:0300034:61 (площадью 2 949 кв.м), расположенных по адресу: г. Биробиджан, ул. Стяжкина, 27, и о взыскании 232 030 руб. 99 коп. неосновательного обогащения за фактическое использование спорных участков, 9 737 руб. 08 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением суда от 28.02.2019 требования Комитета удовлетворены частично - с ИП Мустафина Г.И. взыскано 232 030 руб. 99 коп. неосновательного обогащения и 8 811 руб. 77 коп. процентов, в остальной части иска отказано.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2020 названное решение от 28.02.2019 отменено в части отказа в урегулировании разногласий по договорам аренды земельных участков. Апелляционным судом удовлетворены требования Комитета и приняты условия договоров аренды в редакции истца по пунктам 1.1 (описание характеристик земельных участков), пунктам 2.1 (срок аренды), пунктам 1.2, 1.4, 2 Приложений N 1 (расчет арендной платы), пунктам 1.2, 1.4, 2 Приложений N 2 (расчет платы за период фактического использования земельных участков), Приложению N 3 (площадь земельных участков), пункты 5.2 (расчет неустойки) - исключены судом. Кроме того, на предпринимателя возложена обязанность в 10-ти дневный срок со дня вступления в законную силу постановления заключить соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка N 17-5, кадастровый номер 79:01:0300034:61, заключенному между Комитетом и Чарочкиной Анастасией Владимировной. В остальной части решение суда первой инстанции о взыскании неосновательного обогащения и процентов оставлено без изменения, апелляционная жалоба ИП Мустафина Г.И. - без удовлетворения.
В кассационной жалобе ИП Мустафин Г.И. выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и считает, что судами неправильно применены и истолкованы нормы материального права, в связи с чем предприниматель просит обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В обоснование своей позиции заявитель приводит доводы о том, что суды незаконно возложили на него обязанность заключить договоры аренды с указанием вида разрешенного использования земельных участков (переработка и производство молочной продукции), который не соответствует фактическому назначению расположенных на них объектов недвижимости (гаражи и склад) и не предусмотрен Классификатором, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540. По мнению предпринимателя, это обстоятельство влечет невозможность использования спорных земельных участков по указанному судами назначению и является основанием для привлечения арендатора к административной ответственности. Также предприниматель полагает, что указанная судами площадь земельный участков существенно завышена, что подтверждено проведенной по делу судебной экспертизой, в результате чего на арендатора необоснованно возлагаются расходы по внесению платы за неиспользуемую территорию. Кроме того, заявитель считает, что к участию в деле следовало привлечь собственников других объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 79:01:0300034:61 и определить условия договора аренды N 17-5, обязанность по присоединению к которому возложена судами на ответчика. Настаивает на несоблюдении Комитетом установленного срока на обращение в суд за урегулированием возникших между сторонами разногласий.
В отзыве на кассационную жалобу Комитет опровергает приведенные заявителем доводы и предлагает отказать в ее удовлетворении.
В судебном заседании ИП Мустафин Г.И. и его представитель поддержали доводы поданной жалобы и дали пояснения по обстоятельствам спора.
Комитет извещен надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своего представителя в суд не обеспечил, об отложении судебного заседания не ходатайствовал, в связи с чем препятствий для рассмотрения кассационной жалобы по существу не имеется (часть 3 статьи 284 АПК РФ).
Проверив законность обжалуемых судебных актов с четом доводов поданной жалобы, поступившего отзыва на нее, а также пояснений предпринимателя и его представителя, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующим выводам.
Как усматривается из материалов дела, ИП Мустафин Г.И. по результатам торгов приобрел у ГП ЕАО "Биробиджан-молоко" по договорам купли-продажи от 16.04.2015 объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Биробиджан, ул. Стяжкина, 27.
Так нежилое здание площадью 571,9 кв.м (в составе котельной с дымовой трубой, наружных сетей тепло- и энергоснабжения) зарегистрировано за предпринимателем на праве собственности (свидетельство от 29.05.2015, запись N 79-79/001-79/024/001/2015-8671/4) и расположено на земельном участке с кадастровым номером 79:01:0300034:61 общей площадью 2 949 кв.м; нежилое здание площадью 1 728,50 кв.м (в том числе ограждение территории с воротами) и часть нежилого здания общей площадью 205,30 кв.м (свидетельства от 29.05.2015, записи N 79-79/001-79/024/001/2015-8670/4 и N 79-79/001-79/024/001/2015-8668/3), расположены на земельном участке с кадастровым номером 79:01:0300034:57 общей площадью 6 652 кв.м; гараж площадью 714 кв.м расположен на земельном участке с кадастровым номером 79:01:0300034:62 общей площадью 6 118 кв.м.
Помимо этого на земельном участке с кадастровым номером 79:01:0300034:57 также расположено имущество (нежилые помещения), закрепленное на праве хозяйственного ведения за государственный унитарным предприятием "Биробиджанский производственно-перерабатывающий комбинат", а на земельном участке с кадастровым номером 79:01:0300034:61 - нежилое здание, площадью 690,5 кв.м, принадлежащее Чарочкиной А.В.
Ранее арендатором спорных земельных участков являлся предыдущий правообладатель расположенных на них объектов недвижимости - ГП ЕАО "Биробиджан-молоко" и вид разрешенного использования участков был определен как "для реконструкции цехов по переработке молока и производства молочной продукции".
В апреле и июне 2017 года Комитетом направлялись в адрес предпринимателя предложения о заключении договоров аренды земельных участков N 1281, N 1399, N 1979 на условиях, действовавших ранее для прежнего арендатора.
Однако предприниматель проекты договоров не подписал, представил разногласия с указанием на необходимость уменьшения площади земельных участков и изменения вида их разрешенного использования.
Письмами от 29.12.2017 NN 3926, 3927, 3928 Комитет отказал предпринимателю в утверждении схем земельных участков в меньших границах. Вступившими в законную силу судебными актами по делам NN А16-263/2018, А16-264/2018, А16-265/2018 данный отказ Комитета признан законным и обоснованным.
В претензии от 13.09.2018 N 2911 Комитет потребовал от предпринимателя добровольно оплатить фактическое использование спорных земельных участков за период с 14.02.2018 по 10.09.2018. Данные требования предпринимателем не исполнены.
Ссылаясь на использование земельных участков без внесения платы в отсутствие заключенных договоров, Комитет обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Удовлетворяя требования Комитета о взыскании с предпринимателя неосновательного обогащения, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статей 1, 35, 39.7, 65 Земельного кодекса РФ и статей 552, 1102, 1105 ГК РФ, в результате чего пришли к верному выводу о том, что в силу принципа платного использования земли ответчик как собственник расположенных на спорных земельных участках объектов недвижимости обязан вносить за эти участки арендную плату независимо от отсутствия заключенных между сторонами договоров аренды.
Проверив представленный Комитетом расчет заявленного к взысканию неосновательного обогащения исходя из фактической площади земельных участков, суды обеих инстанций признали его арифметически верным и соответствующим пункту 2.1 Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Еврейской автономной области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства ЕАО от 27.05.2008 N 136-пп.
Расчет процентов произведен судами самостоятельно с учетом действующей ставки банковского процента по правилам статей 395, 1107 ГК РФ.
Доводы ИП Мустафина Г.И. о необходимости применения в расчете иных площадей земельных участков и коэффициента функционального назначения отклонены судами как противоречащие вступившим в законную силу судебным актам по делам NN А16-263/2018, А16-264/2018, А16-265/2018.
Далее, отменяя решение суда в части отказа в урегулировании разногласий по договорам аренды и частично удовлетворяя данные требования Комитета, апелляционный суд руководствовался разъяснениями пункта 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).
При этом апелляционный суд исходил из того, что в силу статьи 39.20 Земельного кодекса РФ и правовой позиции, отраженной в Определении Верховного Суда РФ от 13.04.2017 N 305-ЭС16-16501, заключение договора аренды земельного участка под объектами недвижимости в данном случае является обязательным как для Комитета, так и для предпринимателя.
Такие выводы апелляционного суда соответствуют пункту 8 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, согласно которому уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.
Применив положения статей 421, 422 ГК РФ и оценив предложенные сторонами условия договоров аренды, по которым у них возникли разногласия, апелляционный суд пришел к выводу о том, что в данном случае договоры должны быть заключены в редакции Комитета по пунктам 1.1, 2.1 и приложениям NN 1, 2, 3.
В отсутствие доказательств изменения площади спорных земельных участков и вида их разрешенного использования, апелляционный суд счел, что оснований для указания иных характеристик данных участков, отличных от предложенных Комитетом (площади согласно кадастровому учету и ранее установленный вид разрешенного использования - "для реконструкции цехов по переработке молока и производства молочной продукции") в данном случае не имеется.
Осуществление предпринимателем в принадлежащих ему зданиях деятельности по обслуживанию автотранспорта не признано апелляционным судом достаточным основанием для установления в договорах иного вида разрешенного их использования в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 04.02.2015 N 709 в отсутствие на то волеизъявления публичного собственника.
Ссылки предпринимателя на экспертное заключение ООО "Биробиджанское землеустроительное предприятие" от 19.11.2019 N 1/2019, которым определена необходимая площадь для эксплуатации зданий ответчика, также отклонены апелляционным судом как необоснованные.
С учетом принятой редакции истца в части площади и вида разрешенного использования земельных участков апелляционный суд также согласился с представленными Комитетом условиями приложений NN 1, 2, 3 к договорам, касающихся порядка расчета арендных платежей.
Срок аренды в течение 5 лет (пункты 2.1 договоров) определен апелляционным судом в соответствии с положениями подпункта 17 пункта 8 и пункта 12 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ.
Условия договоров о неустойке также предложены сторонами в различных редакция, поэтому ввиду отсутствия нормативно установленного размера такой неустойки, апелляционный суд исключил пункты 5.2.
В отношении земельного участка с кадастровым номером 79:01:0300034:61, на котором помимо объекта ответчика также расположено нежилое здание, площадью 690,5 кв.м, принадлежащее Чарочкиной А.В., апелляционный суд пришел к выводу о том, что в силу статьи 428 ГК РФ и пункта 9 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ в данном случае возникшие между сторонами разногласия не могут быть урегулированы и предприниматель обязан заключить соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка N 17-5, кадастровый номер 79:01:0300034:61, арендатором которого уже является Чарочкина А.В. При этом судом отмечено, что данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке (запись от 30.09.2019 N 79:01:0300034:61-79/009/2019-1).
Между тем судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего спора допущены нарушения норм материального и процессуального права.
В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Проверяя расчет предъявленных Комитетом требований о взыскании с предпринимателя платы за фактическое пользование спорными земельными участками суды признали его соответствующим пункту 2.1 Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Еврейской автономной области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства ЕАО от 27.05.2008 N 136-пп, которым установлена арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Еврейской автономной области и предоставленные в аренду без торгов, в годовом исчислении в размере 2 процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
Аналогичным образом апелляционный суд определил порядок расчета арендной платы по спорным договорам при урегулировании разногласий по приложениям NN 1, 2, 3.
Возражая против такого расчета, предприниматель ссылался на положения Закона Еврейской автономной области от 01.07.2015 N 747-ОЗ "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (далее - Закон N 747-ОЗ).
Пунктом 2 статьи 1 указанного Закона N 747-ОЗ определена иная формула расчета арендной платы, которая помимо прочего включает коэффициент, учитывающий виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемом земельном участке, предельные размеры которых приведены в Приложении к данному Закону.
Арбитражные суды в нарушение пункта 3 части 4 статьи 170 и пункта 12 части 2 статьи 271 АПК РФ не привели в обжалуемых судебных актах мотивы, по которым отклонили доводы ответчика в указанной части и не применили законы и иные нормативные правовые акты, на которые он ссылался в обоснование своих возражений.
Кроме того, на момент рассмотрения спора апелляционным судом Правительством ЕАО было принято постановление от 28.12.2019 N 491-пп, которым утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов.
Обоснований, по которым апелляционный суд счел указанный Порядок не подлежащим применению к правоотношениям сторон, в обжалуемом постановлении также не отражено.
Далее, соглашаясь с позицией Комитета о необходимости установления вида разрешенного использования спорных земельных участков "для реконструкции цехов по переработке молока и производства молочной продукции", апелляционный суд не учел следующего.
Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны (пункт 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ).
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ).
По смыслу приведенных норм права вид разрешенного использования земельного участка должен соответствовать фактическому использованию объекта капитального строительства, расположенному на этом участке.
В ином случае, различие видов использования земельного участка и объекта недвижимости приведет к нецелевому использованию такого участка, что является недопустимым.
Согласно подпункту 7 части 1 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ в заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов должна быть указана цель использования земельного участка.
При рассмотрении заявления уполномоченный орган проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ (пункт 5 статьи 39.17).
Пунктом 14 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.
В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ собственники зданий, сооружений обладают исключительным правом на приобретение земельных участков под этими объектами в собственность или в аренду.
Таким образом, предоставление в аренду земельного участка с указанием вида разрешенного использования, не соответствующим функциональному назначению расположенного на нем объекта недвижимости вступает в противоречие с указанными нормами права.
В данном случае Комитет не ссылался на указанные обстоятельства и не представлял доказательств того, что испрашиваемая предпринимателем цель использования земельных участков - для обслуживания автотранспорта не соответствует видам разрешенного использования, установленным градостроительным регламентом, а также функциональному назначению принадлежащих ему объектов недвижимости.
При этом предприниматель неоднократно обращался к Комитету как публичному собственнику спорных земельных участков по вопросу изменения вида их разрешенного использования, однако мотивированного отказа в таком изменении Комитетом выдано не было.
Доказательств того, что на указанных земельных участках и в расположенных на них объектах недвижимости в действительности осуществляется деятельность по переработке и производству молочной продукции в деле не имеется.
Апелляционным судом также не проверено, в какой территориальной зоне расположены спорные земельные участки и допускается ли их использование в заявленных предпринимателем целях.
При изложенных обстоятельствах выводы апелляционного суда о необходимости определения в договорах аренды вида разрешенного использования спорных земельных участков в предложенной Комитетом редакции нельзя признать законными и обоснованными.
Кроме того, согласно пункту 2 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ в случаях, когда на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду (пункт 6 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ).
Пунктом 9 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2-4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.
Обязывая предпринимателя заключить соглашение о присоединении к договору аренды N 17-5 в отношении земельного участка с кадастровым номером 79:01:0300034:61, апелляционный суд указал на то, что данный договор уже заключен с арендатором Чарочкиной А.В. и зарегистрирован в ЕГРН (запись от 30.09.2019 N 79:01:0300034:61-79/009/2019-1).
Однако представленные в материалы дела экземпляры договора аренды N 17-5, имеющие подпись Чарочкиной А.В., в то же время не подписаны со стороны Комитета и не могут считаться заключенными.
Более того, согласно выписке из ЕГРН от 20.02.2020 N КУВИ-001/2020-3493172 (л. д. 63, т. 4) за указанным апелляционным судом номером 79:01:0300034:61-79/009/2019-1 зарегистрирован иной договор аренды от 04.06.2019 N 19-1, арендатором по которому выступает Чарочкина А.В.
Данный договор в деле отсутствует, его условия и возможность присоединения к нему предпринимателя апелляционным судом не проверялись, арендатор Чарочкина А.В. к участию в деле не привлекалась.
Следовательно, выводы апелляционного суда в указанной части также не соответствуют фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права.
Доводы предпринимателя о необходимости указания в договорах аренды меньшей площади земельных участков судом округа не принимаются, поскольку как верно указанно апелляционным судом, доказательств изменения площади участков, поставленных на кадастровый учет, или формирования в установленном законом порядке иных участков под объектами ответчика в деле не имеется.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и частей 1-3 статьи 288 АПК РФ с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, при котором суду следует устранить отмеченные недостатки, установить и исследовать должным образом все существенные обстоятельства спора, оценить представленные сторонами доказательства, проверить возможность использования спорных земельных участков в заявленных предпринимателем целях исходя из градостроительного регламента территориальной зоны, в которой данные участки расположены, в зависимости от установленного определить размер арендной платы в соответствии с действующими нормативными правовыми актами и урегулировать иные разногласия сторон по условиям договоров аренды. Кроме того, суду необходимо обсудить вопрос о привлечении к участию в деле всех собственников объектов недвижимости, расположенных на спорных участках, в целях соблюдения их прав и законных интересов как арендаторов.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 28.02.2019, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2020 по делу N А16-2727/2018 Арбитражного суда Еврейской автономной области отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Еврейской автономной области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья С.И. Гребенщиков
Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова
С.Н. Новикова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
