Дата принятия: 02 октября 2020г.
Номер документа: Ф03-3395/2020, А73-18664/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 октября 2020 года Дело N А73-18664/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 02 октября 2020 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи С.Н. Новиковой
судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой, С.И. Гребенщикова
при участии:
- индивидуального предпринимателя Демченко Дмитрия Андреевича;
от индивидуального предпринимателя Демченко Дмитрия Андреевича:
- Тельтевский Д.А., представитель по доверенности от 15.05.2020.
от общества с ограниченной ответственностью "Инвест Риэлти Групп":
- Парфенов Д.В., представитель по доверенности от 25.09.2020.
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвест Риэлти Групп"
на решение от 27.11.2019, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2020
по делу N А73-18664/2019 Арбитражного суда Хабаровского края
по иску индивидуального предпринимателя Демченко Дмитрия Андреевича (ОГРНИП 312272119400012, ИНН 272199346002)
к обществу с ограниченной ответственностью "Инвест Риэлти Групп" (ОГРН 1102721004209, ИНН 2721176780, адрес: 680011, г. Хабаровск, ул. Джамбула, д. 80, корп. 1, оф. 312)
о взыскании задолженности по договору аренды
УСТАНОВИЛ:
индивидуальный предприниматель Демченко Дмитрий Андреевич (далее - предприниматель Демченко Д.А., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Инвест Риэлти Групп" (далее - ООО "Инвест Риэлти Групп", общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 10.12.2016 в размере 9 000 000 руб. за период с 10.12.2016 по 18.06.2018.
Решением от 27.11.2019, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2020, заявленные требования удовлетворены.
В кассационной жалобе ООО "Инвест Риэлти Групп" просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель указывает, что помещения, являющиеся предметом договора аренды, выкуплены обществом по договору купли-продажи от 21.12.2016; к договору купли-продажи оформлен акт от 21.12.2016; платежными поручениями от 02.02.2017 N 11, от 22.05.2017 N 129, от 30.10.2017 N 1, от 23.02.2018 N 4, от 13.03.2018 N 10 произведена оплата выкупной стоимости; 27.06.2018 зарегистрирован переход права собственности на указанное имущество - наземная гостевая стоянка. Ссылается, что в данном случае подлежат применению разъяснения, изложенные в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Настаивает, что с момента заключения договора купли-продажи стороны прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы. Признает задолженность за период с 10.12.2016 по 21.12.2016 в сумме 177 419,33 руб.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
В судебном заседании представитель ООО "Инвест Риэлти Групп" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, дав суду пояснения, с которыми не согласились предприниматель Демченко Д.А. и его представитель и, возражая относительно доводов, изложенных в кассационной жалобе, просили оставить состоявшиеся судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а жалобу - без удовлетворения.
Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, 10.12.2016 между ИП Демченко Д.А. (арендодатель) и ООО "Инвест Риэлти Групп" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения - наземная гостевая стоянка общей площадью 3 049,2 кв.м, кадастровый номер 27:23:0030108:804, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Льва Толстого, д.16, пом. 15, сроком на 11 календарных месяцев.
Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора арендатор за пользование имуществом уплачивает арендодателю ежемесячно арендную плату в размере 500 000 руб. в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц.
Актом от 10.12.2016, подписанным сторонами без возражений, оформлена передача указанного имущества.
Объект аренды арендатором возвращен арендодателю по акту приема-передачи от 18.06.2018.
Поскольку в период действия договора аренды арендатор не оплачивал арендные платежи, сумма задолженности за период с 10.12.2016 по 18.06.2018 составила 9 000 000 руб., предприниматель направил в адрес общества претензию от 21.08.2019 с требованием о ее погашении.
Неоплата задолженности послужила основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.
Судами правомерно квалифицированы спорные правоотношения как регулируемые нормами главы 34 "Аренда" ГК РФ, условиями договора аренды от 10.12.2016.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
При разрешении спора суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, установив факт передачи арендатору наземной гостевой стоянки по договору аренды от 10.12.2016, а также отсутствие оплаты арендных платежей в период с 10.12.2016 по 18.06.2018, руководствуясь вышеприведенными нормами права, сделал вывод о наличии правовых оснований для взыскания задолженности в сумме 9 000 000 руб. При этом суд со ссылкой на положения части 5 статьи 70 АПК РФ счел установленные обстоятельства признанными.
Между тем данные выводы сделаны без учета следующего.
Установлено, что Демченко Д.А. с 03.10.2016 является собственником нежилых помещений - наземная гостевая стоянка площадью 3 049,2 кв.м.
Согласно представленной в деле выписке из ЕГРН, сформированной по состоянию на 05.12.2019, право собственности на указанный объект недвижимости перешло к ответчику - ООО "Инвест Риэлти Групп"; переход права собственности зарегистрирован 27.06.2018.
То, что основанием для перехода права собственности послужил договор купли-продажи от 21.12.2016, подтверждается материалами дела и не опровергается сторонами.
В этой связи суды, удовлетворяя требование о взыскании задолженности по договору аренды от 10.12.2016, начисленной за период с 10.12.2016 по 18.06.2018, не проверили обоснованность соответствующего начисления с позиции существующего договора купли-продажи от 21.12.2016, не дали оценку его условиям и не исключили возможность применения к спорным правоотношениям разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", предусматривающим, что заключение договора купли-продажи продавцом, являющимся арендодателем и покупателем-арендатором, прекращает на будущее время обязательства по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку названные обстоятельства, связанные с вопросами правомерности начисления арендных платежей за спорный период, судами обеих инстанций не устанавливались, оценка условий договора купли-продажи с позиции возможного изменения порядка внесения арендных платежей не дана, а их выяснение является значимым для разрешения заявленных требований, следует признать, что судебные акты по настоящему спору приняты по неполно исследованным обстоятельствам дела, имеющим значение для его правильного разрешения, что не отвечает требованиям части 3 статьи 15 АПК РФ. В этой связи кассационная инстанция полагает, что в силу пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ обжалуемые решение, постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, определить нормы права, подлежащие применению в данном деле, установить обстоятельства, подлежащие доказыванию, и принять по делу законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 27.11.2019, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2020 по делу N А73-18664/2019 Арбитражного суда Хабаровского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья С.Н. Новикова
Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова
С.И. Гребенщиков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
