Дата принятия: 05 октября 2020г.
Номер документа: Ф03-3390/2020, А51-25535/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 октября 2020 года Дело N А51-25535/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 29 сентября 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 октября 2020 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой,
судей С.И. Гребенщикова, С.Н. Новиковой
при участии:
без явки представителей лиц, участвующих в деле
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу управления муниципальной собственности г. Владивостока
на решение от 12.03.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2020
по делу N А51-25535/2019
Арбитражного суда Приморского края
по иску заместителя прокурора Приморского края
к управлению муниципальной собственности г. Владивостока, Министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, обществу с ограниченной ответственностью "Ривьера"
о признании недействительным договора аренды в части пункта 5.4
Заместитель прокурора Приморского края (далее - истец, заместитель прокурора) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН 1032501280602, ИНН 2536097608, адрес: 690091, Приморский край, город Владивосток, улица Западная, 15; далее - УМС, Управление), Министерству имущественных и земельных отношений Приморского края (ранее - Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края; далее - Департамент) (ОГРН 1072540005724, ИНН 2538111008, адрес: 690110, Приморский край, город Владивосток, улица Светланская, 22; далее - Министерство), обществу с ограниченной ответственностью "Ривьера" (ОГРН 1172536033449, ИНН 2536305745, адрес: 690013 Приморский край, город Владивосток, улица Черняховского, дом 9, квартира 470; далее - ООО "Ривьера", общество) о признании недействительным пункта 5.4 договора аренды земельного участка от 15.11.2018 N 28-Ю-23271, заключенного между Департаментом и ООО "Ривьера", полностью.
Решением от 12.03.2020, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2020, исковые требования удовлетворены.
УМС, не согласившись с решением и апелляционным постановлением, в кассационной жалобе просит их отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование своих возражений заявитель кассационной жалобы привел доводы о том, что оспариваемый пункт договора содержит условия, при которых арендодатель имеет возможность реализовать право на расторжение договора в одностороннем порядке, в соответствии с положением статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Считает, что положения названной статьи не ставят возможность одностороннего отказа от договора под условие, а именно срок на который такой договор заключен. Указывает на то, что обращаясь с рассматриваемым иском в интересах Владивостокского городского округа в лице администрации г. Владивостока заместитель прокурора не указал какие именно права и законные интересы нарушены условиями договора и соответственно подлежат защите в судебном порядке.
Заместителем прокурора представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность принятых судебных актов.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Проверив законность принятых по делу судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, с учетом отзыва на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены или изменения отсутствуют.
Как следует из материалов дела и установлено судами, 15.11.2018 между Департаментом (арендодатель) и ООО "Ривьера" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 28-Ю-23271.
По условиям договора арендатору передан во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 25:28:050085:85 площадью 16 892 кв.м из земель населенных пунктов, местоположение: Приморский край, г. Владивосток, ул. Артековская, в районе д. 10, разрешенное использование: туристическое обслуживание, цель предоставления: для реализации инвестиционного проекта "Строительство туристической базы отдыха в районе бухты Емар на территории города Владивостока". Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 15.01.2019.
Срок аренды земельного участка установлен с момента подписания договора по 12.10.2085 (пункт 1.3 договора). Государственная регистрация сделки осуществлена 15.01.2019.
В силу пункта 5.4 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды в случаях:
1) использования арендатором участка не в соответствии с целевым назначением, указанным в пункте 1.1 договора;
2) невнесения арендатором арендной платы в размере и в сроки платежа, установленные данным договором, более двух раз подряд;
3) нарушения арендатором иных условий договора и требований действующего законодательства;
4) расторжения соглашения об осуществлении деятельности N СПВ-495/18, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 212-ФЗ "О свободном порте Владивосток", и внесения уполномоченным федеральным органом в реестр резидентов свободного порта Владивосток записи о прекращении статуса резидента свободного порта Владивосток.
Договор считается расторгнутым в одностороннем внесудебном порядке согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ путем направления арендатору соответствующего уведомления. Указанное уведомление направляется по почте заказным письмом по адресу, указанному в договоре. Договор считается расторгнутым со дня, когда арендатор получил либо должен был получить уведомление.
Ссылаясь на то, что пункт 5.4 договора не соответствует требованиям действующего земельного законодательства, заместитель прокурора обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском, удовлетворяя который судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
Поддерживая выводы судов, кассационная коллегия исходит из следующего.
В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Пунктом 2 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).
Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац 2 пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", далее - Постановление Пленума ВС РФ N 25).
Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (пункт 75 Постановление Пленума ВС РФ N 25).
Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ).
В силу положений пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пункт 2 статьи 450 ГК РФ, в свою очередь, предусматривает общие условия и основания для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора может быть предоставлено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Договор прекращается с момента получения соответствующего уведомления стороны, заявившей об отказе от договора (исполнения договора), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Статьей 619 ГК РФ установлен ряд специальных оснований для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя, а также определено, что договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
В данном случае, как установлено судами в процессе рассмотрения настоящего спора, предметом заключенного между ответчиками договора аренды от 15.11.2018 N 28-Ю-23271 выступает публичный земельный участок.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Как разъяснено в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 11), в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.
Таким образом, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, заключенных на срок более пяти лет, предусмотрен специальный порядок их досрочного расторжения только в судебном порядке и при наличии существенности допущенных арендатором нарушений, поэтому односторонний отказ арендодателя от исполнения таких договоров во внесудебном порядке невозможен.
Установив все существенные обстоятельства спора, правильно применив нормы материального права, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали требования Прокурора подлежащими удовлетворению ввиду прямого противоречия согласованных в пункте 5.4 оспариваемой сделки условий, императивным положениям пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и соответствующим разъяснениям о его применении.
Ссылки заявителя жалобы на то, что спорная сделка не нарушает публичных интересов и не затрагивает прав иных лиц, не имеют правового значения для итогов рассмотрения настоящего дела, поскольку нарушение ответчиками императивного запрета, установленного пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, является самостоятельным и достаточным основанием для квалификации такого условия договора ничтожным исходя из смысла разъяснений пунктов 74, 75 Постановления Пленума ВС РФ N 25.
Доводы Управления о том, что возможность одностороннего отказа от договора предусмотрена общими положениями гражданского законодательства, а именно пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ, отклоняется судом округа, поскольку специальные нормы земельного законодательства, регулирующие особенности предоставления на основании договора в долгосрочную аренду земельных участков, находящихся в публичной собственности, устанавливают иные правила досрочного расторжения указанных сделок в судебном порядке.
Иных доводов и аргументов, опровергающих правильность выводов арбитражных судов, положенных в основу принятых по настоящему делу судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.
Учитывая, что дело рассмотрено судами полно и всесторонне, выводы судов основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и соответствуют фактическим обстоятельствам дела, неправильного применения норм материального права и нарушений положений действующего процессуального законодательства, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, арбитражными судами также не допущено, то правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 12.03.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2020 по делу N А51-25535/2019 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья М.Ю. Бурлова-Ульянова
Судьи С.И. Гребенщиков
С.Н. Новикова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
