Дата принятия: 24 сентября 2020г.
Номер документа: Ф03-3346/2020, А59-6070/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 сентября 2020 года Дело N А59-6070/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 22 сентября 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 сентября 2020 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой,
судей Е.Н. Головниной, С.Н. Новиковой
при участии:
от истца: И.А. Раков, представитель, доверенность от 05.12.2018
от ответчика: Е.Г. Евсюкова, представитель, доверенность от 14.07.2020 N 34/д
рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области судебном заседании кассационную жалобу департамента землепользования города Южно-Сахалинска
на решение от 31.01.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2020
по делу N А59-6070/2019
Арбитражного суда Сахалинской области
по иску общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом Зодчий" к департаменту землепользования города Южно-Сахалинска
третье лицо: муниципальное казенное учреждение "Управление информационно-финансового обеспечения земельными ресурсами"
о взыскании 6 309 243 руб. 62 коп.
Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом Зодчий" (ОГРН 1086501006173, ИНН 6501197140, адрес: 693004, область Сахалинская, город Южно-Сахалинск, улица Железнодорожная, дом 168/2, далее - общество, ООО "Торговый дом Зодчий") обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к Департаменту землепользования города Южно-Сахалинска (ОГРН 1136501003066, ИНН 6501255385, адрес: 693014, область Сахалинская, город Южно-Сахалинск, улица им И.П. Куропатко, дом 21, далее - ответчик, Департамент) о взыскании излишне уплаченной арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 65:01:0000000:100 за период с 13.09.2017 по 30.06.2019 в размере 6 309 243 руб. 62 коп.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 31.01.2020, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2019, исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Департамент, не согласившись с принятыми судебными актами, обратился в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.
В обоснование своих возражений заявитель кассационной жалобы приводит доводы о том, что нахождение земельного участка в красных линиях, является устранимым обстоятельством путем внесения соответствующих изменений в проект планировки, в связи с чем он не может быть отнесен к ограниченным в обороте. Указывает на то, что общество не лишено возможности реализовать своё право на приобретение земельного участка в собственность путем корректировки его границ.
ООО "Торговый дом Зодчий" представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором выражено несогласие с позицией ответчика, указано на законность и обоснованность принятых судебных актов.
В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Сахалинской области, представители Департамента и общества поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва на неё.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.
Судами по материалам дела установлено, что 14.06.2013 ООО "Торговый дом Зодчий" выдан генеральный план земельного участка RU 65302000003774 с кадастровым номером 65:01:0000000:100, площадью 30844,76 кв.м, расположенного по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, юго-западнее примыкания ул. Пуркаева и ул. Железнодорожная (строительный номер: ул. Железнодорожная, 168**).
В Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска 20.02.2014 поступило письмо общества от 19.02.2014 N 299 о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 65:01:0000000:100 - "объекты торгового назначения".
Согласно выписке из постановления администрации города Южно-Сахалинска от 01.08.2014 N 1382-па ООО "Торговый дом Зодчий" предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования "Объект торгового назначения" земельного участка, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, юго-западнее примыкания ул. Пуркаева и ул. Железнодорожная (строительный номер: ул. Железнодорожная, 168**).
Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска 10.08.2014 обществу выдано разрешение на строительство NRU 65302000-0000004661 объекта "Магазин-склад на территории промышленно-производственной базы широкого профиля, юго-западнее примыкания ул. Пуркаева и ул. Железнодорожная (строительный номер: ул. Железнодорожная, 168*) в г. ЮжноСахалинске", на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0000000:100, расположенном по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, юго-западнее примыкания ул. Пуркаева и ул. Железнодорожная (строительный номер: ул. Железнодорожная, 168**), общей площадью 15348,08 кв.м. Данное разрешение выдано до 01.01.2017, срок действия продлевался до 01.09.2017.
За ООО "Торговый дом Зодчий" 28.09.2015 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 14873,9 кв.м, степень готовности объекта 35%, адрес (местонахождение) объекта: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, юго-западнее примыкания ул. Пуркаева и ул. Железнодорожная, запись регистрации N 65-65/001-65/001/085/2015-646/1.
Согласно постановлению администрации города Южно-Сахалинска от 02.12.2015 N 3387-па обществу из категории земель "Земли населенных пунктов" в аренду сроком на три года предоставлен земельный участок с кадастровым номером 65:01:0000000:100, расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, юго-западнее примыкания ул. Пуркаева и ул. Железнодорожная (строительный номер: ул. Железнодорожная, 168**), для завершения строительства производственной базы, площадью 30845 кв.м.
Между Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска и ООО "Торговый дом Зодчий" 02.12.2015 заключен договор аренды земельного участка N 10599/15, согласно которому обществу в пользование на условиях аренды с 02.12.2015 по 01.12.2018 предоставлен земельный участок, относящийся к категории земель "Земли населенных пунктов" с кадастровым номером 65:01:0000000:100, площадью 30845 кв.м, расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, юго-западнее примыкания ул. Пуркаева и ул. Железнодорожная (строительный номер: ул. Железнодорожная, 168**). Участок предоставляется для завершения строительства производственной базы, что является его разрешенным использованием.
Согласно расчету арендной платы, являющемуся приложением к договору, размер арендной платы в годовом исчислении составляет 370 481 руб. 27 коп. за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 (в т.ч. 3 квартал 93 381 руб. 58 коп., 4 квартал 2017 года - 93 381 руб. 58 коп.), данная сумма исчислена по формуле Кс * Ст * Кинф, где Кс - кадастровая стоимость участка, равная 23 748 799 руб. 30 коп., Ст - ставка по виду, равная 1,5%, Кинф - коэффициент инфляции, равный 1,04; за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 - 3 853 005 руб., данная сумма исчислена по формуле Кс * Ст * Кинф, где Кс - кадастровая стоимость участка, равная 23 748 799 руб. 30 коп., Ст - ставка по виду, равная 15%, Кинф - коэффициент инфляции, равный 1,0816.
Между сторонами договора 02.12.2015 подписан передаточный акт к указанному договору. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
ООО "Торговый дом Зодчий" 31.07.2017 выдано заключение N 40-17 о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации, в том числе, требованиям энергетической эффективности и оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, согласно которому объект капитального строительства "Магазин-склад на территории промышленно-производственной базы широкого профиля, юго-западнее примыкания ул. Пуркаева и ул. Железнодорожная (строительный номер: ул. Железнодорожная, 168**) в г. Южно-Сахалинске", расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, юго-западнее примыкания ул. Пуркаева и ул. Железнодорожная (строительный номер: ул. Железнодорожная, 168**), общей площадью 15348,08 кв.м, соответствует проектной документации, требованиям СНиП, технических регламентов.
Обществу 10.08.2017 Департаментом архитектуры и градостроительства города Южно-Сахалинска выдано разрешение N 65-64701000-04661-2014 на ввод объекта в эксплуатацию объекта "Магазин-склад на территории промышленно-производственной базы широкого профиля, юго-западнее примыкания ул. Пуркаева и ул. Железнодорожная (строительный номер: ул. Железнодорожная, 168*) в г. Южно-Сахалинске", расположенный на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0000000:100 по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, юго-западнее примыкания ул. Пуркаева и ул. Железнодорожная (строительный номер: ул. Железнодорожная, 168**), общей площадью 15348,08 кв.м.
Между Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска и обществом 11.10.2018 заключено соглашение к договору аренды земельного участка от 02.12.2015 N 10599/15 о расторжении указанного договора с 11.10.2018 в связи с заключением договора аренды от 11.10.2018 N 14008.
Между Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска и обществом 11.10.2018 заключен договор аренды земельного участка N 14008, согласно которому обществу в пользование на условиях аренды с 11.10.2018 по 11.10.2028 предоставлен земельный участок, относящийся к категории земель "Земли населенных пунктов" с кадастровым номером 65:01:0000000:100, площадью 30845 кв.м, расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, юго-западнее примыкания ул. Пуркаева и ул. Железнодорожная (строительный номер: ул. Железнодорожная, 168). Земельный участок с разрешенным использованием: "Для завершения строительства производственной базы" предоставляется под "Магазин-склад на территории промышленно-производственной базы широкого профиля, юго-западнее примыкания ул. Пуркаева и ул. Железнодорожная (строительный номер: ул. Железнодорожная, 168) в г. Южно-Сахалинске", что является его разрешенным использованием. На земельном участке расположен объект с кадастровым номером 65:01:0106003:203.
Согласно расчету арендной платы, являющемуся приложением к договору, размер арендной платы в годовом исчислении составляет за период с 11.10.2018 по 31.12.2018 - 865 606 руб. 65 коп., за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 - 4 018 653 руб.07 коп., исчисляется по формуле: Кс * Ст * Кинф, где Кс - кадастровая стоимость участка, равная 23 748 799 руб. 30 коп., Ст - ставка по виду, равная 15%, Кинф - коэффициент инфляции, равный 1,0816. Между сторонами договора подписан передаточный акт к указанному договору.
Согласно выписке из ЕГРН от 13.09.2017 объектом недвижимости с кадастровым номером 65:01:0106003:203 является нежилое здание, площадью 15348,1 кв.м, с наименованием "Магазин-склад на территории промышленно-производственной базы широкого профиля юго-западнее примыкания ул. Пуркаева и ул. Железнодорожная (строительный номер: ул. Железнодорожная, 168*)", расположенный по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, юго-западнее примыкания ул. Пуркаева и ул. Железнодорожная (строительный номер: ул. Железнодорожная, 168*), год завершения строительства и ввода в эксплуатацию - 2017, принадлежащее на праве собственности обществу.
Письмом от 09.02.2018 N 29-013/04 Департамент по управлению муниципальным имуществом администрации города Южно-Сахалинска отказал обществу в предоставлении в собственность за плату земельного участка площадью 30845 кв.м, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Железнодорожная, 168*, под магазин-склад, поскольку земельный участок расположен в границах проектных красных линий, что следует из Проекта планировки юго-западного района города Южно-Сахалинска, утвержденного постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 11.04.2014 N 624-па. В этой связи в силу пункта 19 статьи 39.16, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), части 8 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" земельный участок не подлежит приватизации.
ООО "Торговый дом Зодчий" в период с 13.09.2017 по 30.06.2019 внесена плата за земельный участок с кадастровым номером 65:01:0000000:100 в размере, установленном договором аренды.
Письмом от 31.05.2019 N 1211 общество просило Департамент произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 11.10.2018 N 14008, установить размер арендной платы, исходя из ставки земельного налога 356 231 руб. 99 коп. в год, и направить в адрес истца новый расчет арендной платы, учитывая, что ООО "Торговый дом Зодчий" не имеет возможности как собственник объекта недвижимости на земельном участке, приобрести данный участок в собственность ввиду его нахождения в границах красных линий. Также общество просило вернуть ему излишне оплаченную арендную плату за период с 13.09.2017 по 31.03.2019 в размере 5 396 390 руб.
Ответным письмом от 05.07.2019 N 3638-0204/08 МКУ "Управление информационно-финансового обеспечения земельными ресурсами" сообщило обществу, что по состоянию на 31.12.2019 по договору аренду от 11.10.2018 N 14008 числится переплата в размере 1 636 579 руб. 54 коп. Для принятия решения о возврате необходимо направить в адрес Департамента соответствующее заявление с приложением документов.
Письмом от 22.08.2019 N 258-024/08 МКУ "Управление информационно-финансового обеспечения земельными ресурсами" сообщило обществу об отзыве письма от 05.07.2019 N 3638-0204/08, указав, что арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 65:01:0000000:100 не подлежит перерасчету, так как он не относится к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается. В этой связи основания для возврата денежных средств по заявлению от 01.08.2019 N 4833 отсутствуют.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Торговый дом Зодчий" в арбитражный суд с настоящим иском, удовлетворяя который суды обоснованно исходили из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ (действующего с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
В пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Такие принципы утверждены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление N 582).
Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 N 531 "О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582" (далее - Постановление N 531), вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом N 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением N 582.
В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа N 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.
В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).
Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу N АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу N АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип N 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением N 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ Постановление N 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.
Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам, надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе N 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства (в том числе фрагмент чертежей планировки и межевания территории из Проекта планировки юго-западного района города Южно-Сахалинска, утвержденного постановлением администрации города Южно-Сахалинска от 11.04.2014 N 624-па), суды установили, что часть участка, арендуемого истцом, расположена в границах красных линий.
Правильно применив положения пункта 5 статьи 27 ЗК РФ, пункты 1, 5 статьи 3 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", учитывая планируемое размещение на территории земельного участка с кадастровым номером 65:01:0000000:100 автомобильных дорог общего пользования местного значения, суды пришли к обоснованному выводу о том, что он является ограниченным в обороте. Данное обстоятельство исключает возможность реализации истцом права на приобретение данного участка в собственность.
На основании изложенного правомерным является вывод судов о том, что арендная плата за пользование указанным участком должна быть установлена с соблюдением принципа N 7.
Установив факт внесения ООО "Торговый дом Зодчий" платы за использование земельного участка с кадастровым номером 65:01:0000000:100 без учета указанного принципа, суды, руководствуясь статьёй 1102 ГК, признали обоснованными доводы общества о наличии на стороне ответчика неосновательного обогащения в размере 6 309 243 руб. 62 коп. в виде необоснованно исчисленной и уплаченной арендной платы.
Доводы Департамента о том, что нахождение спорного земельного участка в красных линиях, является устранимым обстоятельством путем внесения соответствующих изменений в проект планировки, в связи с чем он не может быть отнесен к ограниченным в обороте, отклоняется судом округа, поскольку основан на ошибочном толковании указанных норм материального права.
Иных доводов, способных повлиять на существо принятых судебных актов кассационная жалоба не содержит.
Нормы материального права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции, не установлено.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 31.01.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2020 по делу N А59-6070/2019 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья М.Ю. Бурлова-Ульянова
Судьи Е.Н. Головнина
С.Н. Новикова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
