Дата принятия: 15 сентября 2020г.
Номер документа: Ф03-3336/2020, А59-3436/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 сентября 2020 года Дело N А59-3436/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 15 сентября 2020 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи С.Н. Новиковой
судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой, С.И. Гребенщикова
при участии:
от администрации г. Южно-Сахалинска:
- Капкаун В.В., представитель по доверенности от 07.10.2019 N Д07-0203.
рассмотрев в онлайн-заседании кассационную жалобу администрации г. Южно-Сахалинска
на решение от 10.01.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2020
по делу N А59-3436/2019 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску администрации г. Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500538129, ИНН 6501026762, адрес: 693000, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 173)
к обществу с ограниченной ответственностью промышленно-торговая компания "Рулада-94" (ОГРН 1026500525480, ИНН 6501022140, адрес: 693020, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Сахалинская, 61)
третьи лица: департамент землепользования г. Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510, ИНН 6501053780, адрес: 693000, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Карла Маркса, 32), управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (ОГРН 1046500652065, ИНН 6501154644, адрес: 693000, Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Ленина, 250), индивидуальный предприниматель Артеменко Николай Дмитриевич (ОГРНИП 304650435600171, ИНН 650300075301)
о признании объекта самовольной постройкой и освобождении земельного участка
УСТАНОВИЛ:
Администрация г. Южно-Сахалинска обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью промышленно-торговая компания "Рулада-94" (далее - ООО ПТК "Рулада-94", общество) о признании самовольной постройкой объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 65:01:0703001:562, с восточной стороны многоквартирного дома N 61 по ул. Сахалинской в г. Южно-Сахалинске; о возложении на ООО ПТК "Рулада-94" обязанность самостоятельно в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу снести спорный объект; в случае неисполнения ООО ПТК "Рулада-94" решения суда по настоящему делу в течение 10 рабочих дней предоставить администрации г. Южно-Сахалинска право самостоятельно осуществить действия по сносу спорного объекта со взысканием с ООО ПТК "Рулада-94" необходимых для этого расходов.
Определениями от 05.08.2019, 28.10.2019, 26.11.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: департамент землепользования г. Южно-Сахалинска, управление Росреестра по Сахалинской области, индивидуальный предприниматель Артеменко Николай Дмитриевич (далее - предприниматель Артеменко Н.Д.).
Решением от 10.01.2020, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2020, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе администрация г. Южно-Сахалинска просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель настаивает, что спорный объект является самовольной постройкой, поскольку возведен в нарушение градостроительных, строительных норм права: земельный участок для целей строительства не предоставлялся.
В отзыве на кассационную жалобу ООО ПТК "Рулада-94" приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
В онлайн-заседании представитель администрации г. Южно-Сахалинска поддержал позиции, приведенные в кассационной жалобе, дав соответствующие пояснения.
Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.
Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа приходит к следующему.
Как следует из материалов дела, 23.09.1998 между администрацией г. Южно-Сахалинска (арендодатель) и ТОО "ТПК "Рулада-94" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендатор принял в пользование земельный участок площадью 216 кв.м, имеющий кадастровый номер 65-1-У11к, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Сахалинская, 61, под существующие помещения магазина, сроком на 15 лет.
Договор зарегистрирован в комитете по земельным ресурсам и землеустройства г. Южно-Сахалинска 23.09.1998, рег. N 1214.
К договору аренды от 23.09.1998 в период его действия подписаны ряд дополнительных соглашений, в том числе:
- от 01.04.2002, согласно которому арендодателем по договору аренды выступил комитет по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска;
- от 24.03.2009 об изменении даты окончания договора - 31.12.2011;
- от 06.04.2010 об изменении площади арендуемого земельного участка с 216 кв.м до 121 кв.м с кадастровым номером 65:01:0703001:562; разрешенного использования - территория, прилегающая к магазину; право аренды на земельный участок площадью 95 кв.м прекращено с 09.02.2010. Соглашение от 06.04.2010 заключено на основании постановления мэра г. Южно-Сахалинска от 12.03.2010 N 419, принятого по заявлению общества;
- от 16.06.2011 об изменении адреса земельного участка - г. Южно-Сахалинск, ул. Сахалинская, 61/1; уточнение адреса осуществлено на основании постановления администрации г. Южно-Сахалинска от 06.06.2011 N 946;
- от 16.01.2012 об изменении даты окончания права аренды - 31.12.2014, внесенной на основании постановления администрации г. Южно-Сахалинска от 30.12.2011 N 2641;
- от 28.11.2014 о продлении договора аренды с 01.01.2015 по 31.12.2017.
Установлено, что 19.05.2010 за ООО ПТК "Рулада-94" (ранее - ТОО "ТПК "Рулада-94") зарегистрировано право собственности на нежилое помещение общей площадью 44,7 кв.м, номера на поэтажном плане 13, 16, 17, 18, расположенное по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Сахалинская, д. 61/1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.05.2010 серии 65 АА N 003902.
В качестве основания регистрации права собственности указано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 04.06.2009 N RU65302000-327.
На земельный участок площадью 121 кв.м с кадастровым номером 65:01:0703001:562 оформлен кадастровый паспорт, согласно которому участок имеет разрешенное использование - под территорию, прилегающую к магазину; сведения о земельном участке внесены в Государственный кадастр недвижимости 24.11.2009.
Указанный земельный участок расположен в границах городского округа "Город Южно-Сахалинск", относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена; земельный участок примыкает к многоквартирному жилому дому N 61 по ул. Сахалинская, которая, в свою очередь, является магистральной и проходит с северной стороны жилого дома.
Администрация г. Южно-Сахалинска, ссылаясь на то, что на земельном участке с восточной стороны многоквартирного дома 61 по ул. Сахалинская возведен объект, используемый как торговый и, который отвечает признакам самовольной постройки, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
Таким образом, положениями пункта 1 названной статьи кодекса установлены условия при наличии который постройка может быть признана самовольной: постройка возведена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта; постройка возведена без получения на это необходимых разрешений; постройка создана с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.
При разрешении спора суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что спорный объект возведен на земельном участке, разрешенное использование которого допускает размещение объектов, имеющих целевое назначение торговый магазин. Суды установили, что объект возведен при наличии разрешения на строительство, которое выдано на единый объект, находящийся как с северной стороны жилого дома, так и с восточной. Приняв во внимание отсутствие доказательств, что при возведении объекта не были соблюдены градостроительные и строительные нормы и правила, суды сделали вывод о том, что оснований считать спорную постройку самовольной не имеется, поэтому отказали в иске.
Между тем выводы судебных инстанций сделаны без учета следующего.
Как указано выше, ООО ПТК "Рулада-94" с 06.04.2010 использует земельный участок площадью 121 кв.м с кадастровым номером 65:01:0703001:562, как территорию, прилегающую к магазину; ранее с 23.09.1998 обществом использовался земельный участок площадью 216 кв.м, под существующие помещения магазина (в материалы дела представлен чертеж границ земельного участка, отведенного ООО ПТК "Рулада-94", в котором отражен кадастровый номер земельного участка - 65:01:07 03 01:0067); право аренды на земельный участок площадью 95 кв.м прекращено с 09.02.2010 на основании соглашения от 06.04.2010, заключенного в соответствии с постановлением мэра г. Южно-Сахалинска от 12.03.2010 N 419.
Таким образом, земельный участок предоставлялся обществу сначала - под существующие помещения магазина (земельный участок с кадастровым номером 65:01:07 03 01:0067), затем - под территорию, прилегающую к магазину (земельный участок с кадастровым номером 65:01:0703001:562).
Доказательств того, что земельный участок непосредственно предоставлялся под строительство (реконструкцию) в материалах дела не представлено.
Данные обстоятельства судами не выяснены, вместе с тем с силу положений статьи 222 ГК РФ, постройка считается самовольной, если возведена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для целей строительства.
Согласно чертежу границ земельного участка, отведенного ООО ПТК "Рулада-94", земельный участок площадью 216 кв.м с кадастровым номером 65:01:07 03 01:0067 примыкает к многоквартирному дому N 61 по ул. Сахалинская частично с северной стороны дома и с его восточной стороны. Аналогичное местоположение имеет земельный участок площадью 121 кв.м с кадастровым номером 65:01:0703001:562, сведения о котором внесены в ГКН 24.11.2009.
В материалах дела отсутствуют доказательства, для каких целей первоначально предоставлялся обществу земельный участок (для эксплуатации существующих помещений магазина, как объекта недвижимости, либо временных построек).
В отсутствие соответствующих документов не представляется возможным проверить договор совместной деятельности от 01.08.2007, на который имеется ссылка в судебных актах и, в котором в качестве вклада внесены земельные участки для совместного строительства магазина по продаже промышленных товаров.
Суды, констатируя, что спорные помещения проектировались как единый объект с местоположением как с северной части жилого дома, так и с восточной, приняли во внимание письмо от 22.11.2019 N 145/19 ООО Архитектурное бюро "Капитель", являющегося разработчиком проектной документации на строительство "Магазина по продаже промышленных товаров, с северной стороны жилого дома N 61 по ул. Сахалинской", а также ссылку, что указание в названии проектной документации "с северной стороны жилого дома" является адресной привязкой, а не присвоением юридического адреса объекта.
Вместе с тем из имеющихся в деле документов: справки ООО "Сахалинводоканал" от 12.02.2009 N 461, технических условий на присоединение к коммунальным системам водоснабжения и водоотведения от 11.01.2007 N 20, технических условий на благоустройство, озеленение и отвод ливневых вод от 16.02.2006 N 258 следует, что указанные документы выданы в отношении магазина по продаже промышленных товаров, пристроенного к северной стороне жилого дома.
Соответствующие противоречия в строительстве объекта судами не устранены; не проверена достаточность письма разработчика проекта в оценке того, что объект строительства является единым и название объекта "с северной стороны жилого дома" является лишь адресной привязкой; в отсутствие доказательств о завершении строительства объекта непосредственно с северной стороны не выяснены основания для изменения границ земельного участка (соглашение от 06.04.2010).
Кроме того, как установлено, основанием для предъявления настоящего иска явились, в том числе обращения жителей дома. В этой связи наличие неопределенности в документах о местоположении строительства (с северной стороны либо с северной и восточной) судами не проверено, соотношение земельного участка со спорной постройкой с земельным участком, отведенным либо подлежащим отведению под придомовую территорию многоквартирного жилого дома N 61 по ул. Сахалинской в г. Южно-Сахалинске. При отсутствии соответствующих документов проверить, нарушены ли права жильцов многоквартирного дома существующим объектом - частью магазина по продаже промышленных товаров, расположенной с восточной стороны жилого дома, не представляется возможным.
Поскольку названные обстоятельства, связанные с вопросами правомерности возведения и использования спорных помещений, судами не устанавливались, а их выяснение является значимым для разрешения заявленных требований, следует признать, что судебные акты в части требований о признании спорных помещений самовольной постройкой, обязании освободить земельный участок, приняты по неполно исследованным обстоятельствам дела, имеющим значение для его правильного разрешения, что не отвечает требованиям части 3 статьи 15 АПК РФ. В этой связи кассационная инстанция полагает, что в силу пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ обжалуемые решение, постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, исследовать и оценить доказательства применительно к предмету спора и с учетом установленного разрешить спор по существу.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 10.01.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2020 по делу N А59-3436/2019 Арбитражного суда Сахалинской области отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Сахалинской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья С.Н. Новикова
Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова
С.И. Гребенщиков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
