Дата принятия: 09 октября 2020г.
Номер документа: Ф03-3312/2020, А37-2933/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 октября 2020 года Дело N А37-2933/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 октября 2020 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой,
судей С.И. Гребенщикова, Н.Ю. Мельниковой
при участии:
без явки представителей лиц, участвующих в деле
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Комара Сергея Сергеевича
на решение от 25.02.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2020
по делу N А37-2933/2019
Арбитражного суда Магаданской области
по иску общества с ограниченной ответственностью "Точка опоры"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу третьи лица: Комитет по управлению муниципальным имуществом города Магадана, Департамент строительства, архитектуры, технического и экологического контроля мэрии города Магадана, глава крестьянского (фермерского) хозяйства Комар Сергей Сергеевич
о возложении обязанности совершить по заявлению одной из сторон действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество
Общество с ограниченной ответственностью "Точка опоры" (ОГРН 1024900958092, ИНН 4909080272, адрес: 685000, Магаданская область, г. Магадан, ул. Пролетарская, 239; далее - ООО "Точка опоры", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Магаданской области с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (ОГРН 1044900038391, ИНН 4909007240, адрес: 685000, Магаданская область, г. Магадан, ул. Горького, 15/7; далее - Управление Росреестра по Магаданской области и ЧАО, ответчик) о возложении на ответчика обязанности совершения по заявлению одной стороны действий по государственной регистрации перехода права собственности к истцу на недвижимое имущество: гараж, расположенный по адресу: г. Магадан, ул. Майская, инвентарный номер 10430, кадастровый номер 49:09:000000:9225, на земельном участке с кадастровым номером 49:09:032108:176, приобретенный на основании договора купли-продажи от 07.12.2000 N 09/02; машинный двор, площадью 224,6 кв.м, расположенный по адресу: г. Магадан, ул. Майская, инвентарный номер 10429, кадастровый номер 49:09:000000:9224, на земельном участке с кадастровым номером 49:09:032108:176, приобретенный на основании договора купли-продажи от 07.12.2000 N 09/02 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 АПК РФ привлечены: Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Магадана (далее - Комитет), Департамент строительства, архитектуры, технического и экологического контроля мэрии города Магадана (далее - Департамент), глава крестьянского (фермерского) хозяйства Комар Сергей Сергеевич (далее - глава КФХ Комар С.С.).
Решением Арбитражного суда Магаданской области от 25.02.2020, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2020, исковые требования общества удовлетворены.
Глава КФХ Комар С.С., не согласившись с принятыми судебными актами, обратился в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, отказать в удовлетворении заявленных обществом требований.
В обоснование своих возражений заявитель кассационной жалобы привел доводы об отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих факт создания спорных объектов и их принадлежности продавцу (совхозу "Снежный"). Указывает на невозможность точного определения места расположения спорных объектов недвижимого имущества на земельном участке N 21-8-38 планшет N 250-Г266-Б в населенном пункте г. Магадан. Настаивает на том, что совхоз "Снежный" в силу года постройки спорных объектов не имел права ни них и не мог отчуждать их в собственность других лиц.
ООО "Точка опоры" представило отзыв на кассационную жалобу, в котором выразило несогласие с позицией её заявителя, указало на законность и обоснованность принятых судебных актов.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для их отмены.
Судами по материалам дела установлено, что на основании решения Исполнительного комитета Магаданского городского совета народных депутатов от 11.11.1988 N 1943 совхозу "Снежный" согласован земельный участок площадью 1,17 га для проектирования ремонтно-механических мастерских по ул. Майской в микрорайоне "Снежный" согласно выкопировке N 182-88. Данным решением утверждено архитектурно-планировочное задание на проектирование объекта. На выделенном совхозу "Снежный" земельном участке построен гаражный комплекс, состоящий из: диспетчерской и гаража (двухэтажное строение); гаража из керамзитоблока на два бокса; ремонтно-механических мастерских (деревянное строение); машинный двор (деревянное строение); кузни из керамзитоблока, вахты; ограждения гаражного комплекса из металлической сетки.
Согласно заключению кадастрового инженера спорные объекты располагаются на земельном участке с кадастровым номером 49:09:032108:176, границы указанного участка определены согласно требованиям законодательства, схема расположения объектов капитального строительства на земельном участке прилагается.
В рамках процедур банкротства совхоза "Снежный" в период с 1998 года по 2002 год конкурсным управляющим проводилась реализация его имущества.
Между совхозом "Снежный" в лице конкурсного управляющего, назначенного определением Арбитражного суда Магаданской области от 15.04.1998 по делу N А37-1101/97-9б, (продавец) и ООО "Точка опоры" (покупатель) заключен договор купли-продажи имущества от 07.12.2000 N 09/02, согласно условиям которого продавец обязался передать покупателю в собственность следующее имущество: гаражный комплекс, состоящий из: диспетчерской и гаража (двухэтажное строение); гаража из керамзитоблока на два бокса; ремонтно-механических мастерских (деревянное строение); машинный двор (деревянное строение); кузня из керамзитоблока, вахта; ограждение гаражного комплекса из металлической сетки, а покупатель надлежащим образом принять это имущество и уплатить за него определенную договором цену (пункт 1.1 договора).
Пунктом 1.2 договора от 07.12.2000 N 09/02 предусмотрено, что имущество на момент заключения договора свободно от залога, чьих либо прав и любых иных ограничений.
Согласно пункту 1.5 указанного договора имущество находится на земельном участке N 21-8-38 планшет N 250-Г266-Б в населенном пункте г. Магадан с/з "Снежный", предоставленном в постоянное пользование; право на участок закреплено решением горисполкома от 11.11.1988 N 1943.
В соответствии с пунктом 2.1 договора N 09/02 цена передаваемого имущества составляет 5 000 руб., в том числе НДС.
Пунктом 2.2 договора купли-продажи согласовано, что оплата производится в течение 30 дней с момента подписания договора наличными через кассу либо на расчетный счет продавца.
ООО "Точка опоры" квитанцией к приходному кассовому ордеру от 07.12.2000 на сумму 5 000 руб. оплатило наличными денежными средствами в кассу продавца стоимость договора от 07.12.2000 N 09/02 на основании выставленного продавцом счета-фактуры от 07.12.2000 N 24.
По акту приема-передачи от 07.12.2000 имущество передано продавцом покупателю без замечаний и возражений.
На основании приказа директора ООО "Точка опоры" от 07.12.2000 N 2-п приобретенное имущество поставлено на бухгалтерский учет, принято к учету основных средств, заведена инвентарная карточка учета основных средств.
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 20.01.2020 N ЮЭ9965-20-3699546 государственное предприятие совхоз "Снежный" 18.12.2002 ликвидировано по решению суда.
В соответствии со справкой ОГБУ "Магаданское областное управление технической инвентаризации и кадастровой оценки" по состоянию от 25.01.2020 право собственности на спорный гараж и машинный двор, ранее не регистрировалось и в настоящее время не зарегистрировано.
Отсутствие государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимого имущества послужило основанием для обращения ООО "Точка опоры" в арбитражный суд с настоящим иском, удовлетворяя который суды обоснованно исходили из следующего.
На основании пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Пунктом 2 статьи 218 ГК РФ установлено, что право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).
Пунктом 4 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) установлено, что государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.
Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 5 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).
В соответствии со статьей 15 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора.
Судами установлено, что до момента внесения записи в ЕГРЮЛ о прекращении деятельности продавца (совхоза "Снежный") сторонами договора купли-продажи имущества от 07.12.2000 N 09/02 в установленном законом порядке не совершены необходимые действия, направленные на осуществление регистрирующим органом государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное имущество. При этом судами принято во внимание, что для продавца - совхоза "Снежный" государственная регистрация права собственности на объект недвижимости - гаражный комплекс не являлась обязательной.
В силу пункта 1 статьи 69 Закона N 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.
На основании пункта 2 статьи 69 Закона N 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.
По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.
Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.
Таким образом, решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.
Согласно правовой позиции, приведенной в абзацах 1, 2 пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление от 29.04.2010 N 10/22), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
На основании правовой позиции, приведенной в пункте 62 Постановления от 29.04.2010 N 10/22, при ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
В силу пункта 59 Постановления от 29.04.2010 N 10/22 если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иски о признании права, заявленные лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Руководствуясь указанными правовыми нормами и разъяснениями о их применении, суды пришли к правомерному выводу о том, что отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость у продавца (совхоза "Снежный") на дату заключения договора купли-продажи от 07.12.2000 N 09/02 само по себе не влияло на действительность названной сделки как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по ней прав; отсутствие в ЕГРН записи о зарегистрированных правах на указанные объекты недвижимости не является препятствием для перехода права собственности на них и соответствующей государственной регистрации даже в случае ликвидации продавца.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суды установили, что стороны договора от 07.12.2000 N 09/02 выполнили взаимные обязательства друг перед другом. ООО "Точка опоры" с момента приобретения имущества и по настоящее время эксплуатирует имущество, приобретенное по указанному договору, осуществляет его содержание и ремонт. Доказательства признания договора N 09/02 недействительным, равно как и доказательства наличия правопритязаний на спорный объект со стороны иных лиц, в материалах отсутствуют.
Учитывая установленные обстоятельства, принимая во внимание то обстоятельство, что отсутствие государственной регистрации создает правовую неопределенность в правах истца на недвижимое имущество, приобретенное по договору от 07.12.2000 N 09/02, суды пришли к верному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований ООО "Точка опоры".
Доводы кассационной жалобы также не опровергают выводы судебных инстанций, направлены исключительно на переоценку установленных обстоятельств и исследованных доказательств, что нормами главы 35 АПК РФ в суде кассационной инстанции не допускается.
Иных обстоятельств, способных существенным образом повлиять на итоги рассмотрения настоящего спора, заявителем в кассационной жалобе не приведено.
Учитывая, что дело рассмотрено судебными инстанциями полно и всесторонне, выводы судов основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и соответствуют фактическим обстоятельствам спора, неправильного применения норм материального права и нарушений положений действующего процессуального законодательства, включая предусмотренные частью 4 статьи 288 АПК РФ, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций также не допущено, правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 25.02.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2020 по делу N А37-2933/2019 Арбитражного суда Магаданской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья М.Ю. Бурлова-Ульянова
Судьи С.И. Гребенщиков
Н.Ю. Мельникова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
