Дата принятия: 01 сентября 2020г.
Номер документа: Ф03-2944/2020, А51-22117/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 сентября 2020 года Дело N А51-22117/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 сентября 2020 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи С.Н. Новиковой
судей В.А. Гребенщиковой, М.Ю. Бурловой-Ульяновой
при участии: представители сторон не явились
рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы министерства имущественных и земельных отношений Приморского края, общества с ограниченной ответственностью "Резидент Билдинг"
на решение от 02.03.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2020
по делу N А51-22117/2019 Арбитражного суда Приморского края
по иску министерства имущественных и земельных отношений Приморского края (ОГРН 1072540005724, ИНН 2538111008, адрес: 690110, Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 22)
к обществу с ограниченной ответственностью "Резидент Билдинг" (ОГРН 1162536086261, ИНН 2537128538, адрес: 690063, Приморский край, г. Владивосток, ул. Приморская, 12-3)
третье лицо: акционерное общество "Корпорация развития Дальнего Востока" (ОГРН 1057723007407, ИНН 7723356562, адрес: 123112, г. Москва, Пресненская наб., 8/1, эт. 7)
о взыскании задолженности, пени, расторжении договора аренды земельного участка, обязании освободить земельный участок
УСТАНОВИЛ:
Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (ныне - министерство имущественных и земельных отношений Приморского края) обратился в Арбитражный суд Приморского края с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Резидент Билдинг" (далее - ООО "Резидент Билдинг") 296 492,57 руб., в том числе 286 228,89 руб. основного долга по внесению арендной платы согласно заключенному сторонами договору аренды земельного участка от 11.12.2018 N 206-ПК за период с 11.12.2018 по 31.07.2019, 10 263,68 руб., начисленной на спорную сумму основного долга неустойки за период с 01.01.2019 по 12.08.2019, о расторжении договора в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендной платы по указанному договору, об обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 25:28:050063:579, площадью 8516 кв.м, расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Находкинская, в районе д. 1, возвратить его по акту приема-передачи истцу в течение 10 дней с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.
Впоследствии истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования, в части взыскания денежных средств, просил взыскать с ответчика 269 496,35 руб., в том числе 248 783,89 руб. основного долга за период с 11.12.2018 по 30.11.2019, 20 712,46 руб. неустойки за период с 01.01.2019 по 12.12.2019.
Определением в порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица привлечено акционерное общество "Корпорация развития Дальнего Востока".
Решением от 02.03.2020 исковые требования частично удовлетворены: с ООО "Резидент Билдинг" в пользу министерства имущественных и земельных отношений Приморского края взыскано 248 783,89 руб. задолженности и 20 712,46 руб. пени, в удовлетворении остальной части требований отказано.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2020 решение от 02.03.2020 оставлено без изменения.
На состоявшиеся судебные акты поданы две кассационные жалобы. В кассационной жалобе министерство имущественных и земельных отношений Приморского края не согласно с выводом в части отсутствия оснований для досрочного расторжения договора аренды, полагая, что арендатором существенно нарушены условия договора: более 2х раз не производились арендные платежи.
В кассационной жалобе ООО "Резидент Билдинг" настаивает, что арендные платежи подлежали уплате только с момента регистрации договора аренды земельного участка, поскольку с этого момента он выступал в качестве легитимного документа, позволяющего получать необходимые для ведения строительства разрешительные документы.
Отзыв на кассационные жалобы не поступил.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационных жалоб в их отсутствие.
Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационных жалоб, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.
Как следует из материалов дела, 11.12.2018 между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ООО "Резидент Билдинг" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 206-ПК, по условиям которого арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 8516 кв.м с кадастровым номером 25:28:050063:579, расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Находкинская, в районе д. 1, в целях реализации инвестиционного проекта "Строительство нежилых зданий различного назначения, сооружений и жилых домов любого типа для сдачи в аренду или продажи".
В пункте 1.1 договора имеется ссылка на заключение договора в соответствии с подпунктом 33 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, соглашения об осуществлении деятельности резидента свободного порта Владивосток от 22.05.2018 N СПВ-680/18.
Согласно пункту 1.3 договора срок аренды земельного участка определен с момента (даты) подписания договора и действует по 21.05.2055.
Арендная плата по договору определена в размере 1 426 270,75 руб. в год, которая вносится ежемесячно в сумме 118 855,90 руб. до 1 числа месяца следующего за расчетным (пункты 2.1, 2.2 договора).
За нарушение сроков внесения арендной платы установлена ответственность арендатора в виде уплаты пени в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства (пункт 4.2 договора).
Пунктом 3.1 установлено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и условиями договора.
Согласно пункту 5.4 арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, в том числе в случае невнесения арендатором арендной платы в размере и в сроки, установленные договором, более 2-х раз подряд.
Передача земельного участка оформлена актом от 11.12.2018, подписанным сторонами без возражений.
Договор зарегистрирован в установленном порядке 01.07.2019.
Земельный участок с кадастровым номером 25:28:050063:579 находится в собственности Приморского края, что подтверждается выпиской из ЕГРН, сформированной по состоянию на 10.10.2018.
16.08.2019 департаментом в адрес общества направлено уведомление N 20/04/07-12/21854 об отказе от договора аренды, ввиду невнесения в полном объеме арендных платежей за период, начиная с 13.12.2018.
Кроме того, письмом от 16.08.2019 N 20/04/07-12/21855 арендодатель предупредил арендатора о необходимости уплаты арендных платежей по договору, задолженность по которым по состоянию на 12.08.2019 составила 456 253,29 руб., и сослался на досрочное расторжение договора в случае неисполнения договорных обязательств.
Платежными поручениями от 06.09.2019 N 8, от 06.11.2019 N 20, от 13.10.2019 N 15, от 26.11.2019 N 26 арендатором внесены платежи по арендной плате за период с августа 2019 года по ноябрь 2019 года.
Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (ныне - министерство имущественных и земельных отношений Приморского края), ссылаясь на наличие задолженности по договору N 206-ПК в сумме 248 783,89 руб., а также оснований для расторжения указанного договора аренды, обратился в арбитражный суд с настоящим иском, предъявив, в том числе требование о взыскании пени, начисленной на основании пункта 4.2 договора аренды.
Судами правомерно квалифицированы спорные правоотношения как регулируемые нормами главы 34 "Аренда" ГК РФ, земельного законодательства, условиями договора аренды от 11.12.2018 N 206-ПК.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, арендатор должен обеспечить своевременное перечисление арендодателю арендной платы в размере и порядке, определенном договором аренды.
Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.
Суды первой и апелляционной инстанций на основании приведенных правовых положений признали, что договором предусмотрена обязанность арендатора оплачивать арендную плату за земельный участок, размер которой является регулируемой и подлежит определению на основании статьи 65, пункта 3 статьи 39,7 ЗК РФ.
Как указано выше, договором предусмотрен ежемесячный размер арендной платы в сумме 118 855,90 руб., расчет которой осуществлен исходя из ставки земельного налога (1,5х2) согласно пункту 5 постановления администрации Приморского края о 18.03.2015 N 87-па "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Приморского края и предоставленные в аренду без торгов".
Вместе с тем согласно расчету истца размер арендной платы изменен, а именно учтен протокол разногласий от 09.01.2019, и с начала действия договора коэффициент функционального назначения принят равным 1 на основании пункта 2,1 приложения N 1 к решению думы г. Владивостока от 30.07.2015 N 505 "Об установлении величин корректирующего функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке". Ежемесячная арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 25:28:050063:579 с момента заключения договора составила 59 427,95 руб.
С 01.01.2019 размер ежемесячной арендной платы определен в сумме 35 138,75 руб. При этом учтено решение от 06.09.2019 N 14/11 комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа управления Росреестра по Приморскому краю от 26.10.2012 N П/486.
Размер арендной платы сторонами не оспаривается.
Суды, установив, что арендатором арендные платежи за период с 11.12.2018 по 31.07.2019 произведены не в полном объеме, задолженность по арендной плате составила 248 783,89 руб., руководствуясь вышеприведенными нормами права, правомерно сделали вывод о наличии правовых оснований для ее взыскания.
Судами рассмотрены и обоснованно отклонены доводы общества о необходимости оплаты арендных платежей с 01.07.2019, т.е. с момента регистрации договора аренды, как противоречащие условиям пункта 1.3 договора, а также ввиду отсутствия доказательств невозможности использования земельного участка с момента его передачи по акту от 11.12.2018. При этом суды руководствовались разъяснениями, изложенными в абзаце 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
В этой связи подлежат отклонению доводы, приведенные в кассационной жалобе ООО "Резидент Билдинг".
Выводы судебных инстанций в части взыскания пени в сумме 20 712,6 руб. соответствуют установленным по делу обстоятельствам, требованиям статей 329, 330 ГК РФ, положениям пункта 4.2 договора N 206-ПК и являются правильными. Расчет пени проверен судом и признан арифметически верным.
В отношении требования о досрочном расторжении договора аренды от 11.12.2018 N 206-ПК установлено следующее.
Договор аренды от 11.12.2018 N 206-ПК заключен в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:050063:579 на срок более 5 лет, а именно по 21.05.2055.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В соответствии со статьей 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В отличие от статьи 46 ЗК РФ и статей 450, 619 ГК РФ, предусматривающих общие основания и порядок прекращения договора аренды, в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ закреплены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет: арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора арендатором.
В данном случае предупреждение, предусмотренное статьей 619 ГК РФ, направлено арендодателем письмом от 16.08.2019 N 20/04/07-12/21855, при получении которого арендатором 06.09.2019 частично произведены арендные платежи.
Судом установлено, что неоплата арендных платежей была связана с существовавшими между сторонами разногласиями о размере арендной платы, что подтверждается протоколом разногласий от 09.01.2019, которые приняты арендодателем, однако иной размер арендной платы, подлежащий определению в соответствии с действующим законодательством по договору аренды N 206-ПК, фактически выражен арендодателем только в акте сверке, приложенном к вышеназванному предупреждению.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, сославшись на положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, пришли к выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора, поэтому отказали в иске в этой части требований.
Доводы, приведенные министерством в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой и апелляционной инстанции, получили надлежащую правовую оценку и обоснованно отклонены судом.
Иное толкование министерством действующего законодательства Российской Федерации во взаимосвязи с установленными обстоятельствами спора, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права, повлиявших на исход дела.
Оснований для отмены судебных актов, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, не установлено.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 02.03.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.05.2020 по делу N А51-22117/2019 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья С.Н. Новикова
Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова
В.А. Гребенщикова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
