Дата принятия: 24 февраля 2021г.
Номер документа: Ф03-215/2021, А04-2771/2020
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 февраля 2021 года Дело N А04-2771/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2021 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2021 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.
судей: Новиковой С.Н., Гребенщиковой В.А.
при участии:
от ИП Удаловой Н.Г.: Удалов Г.А., представитель по доверенности от 10.12.2018 N 28АА 0997945
от иных участвующих в деле лиц: представители не явились
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Удаловой Натальи Геннадьевны
на решение от 01.09.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда 02.11.2020
по делу N А04-2771/2020 Арбитражного суда Амурской области
по иску индивидуального предпринимателя Удаловой Натальи Геннадьевны
к Управлению по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации города Свободного
третье лицо: администрация города Свободного
о зачете стоимости неотделимых улучшений в размере 4 244 932 руб. 26 коп.
Индивидуальный предприниматель Удалова Наталья Геннадьевна (ОГРНИП 304280733400020, ИНН 282300014220; далее - ИП Удалова Н.Г., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Амурской области с иском к Управлению по использованию муниципального имущества и землепользованию администрации города Свободного (ОГРН 1022800761610, ИНН 2807009855, адрес: 676450, Амурская область, г. Свободный, ул. 50 лет Октября, 14-434; далее - Управление) об обязании зачесть в счет оплаты недвижимого имущества, расположенного на 3-м этаже трехэтажного здания по адресу: Амурская область, г. Свободный, ул. Ленина, 50/1 (на поэтапном плане помещение 20003), приобретенного предпринимателем по договору купли-продажи от 22.12.2019 N 3, стоимость неотделимых улучшений в размере 4 244 932 руб. 26 коп. (с учетом уточнения заявленных требований в порядке статьи 49 АПК РФ).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Свободного (ОГРН 1022800760795, ИНН 2807001888, адрес: 676450, Амурская область, г. Свободный, ул. 50 лет Октября, 14; далее - администрация).
Решением суда от 01.09.2020, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2020 без изменения, в удовлетворении иска отказано полностью.
В кассационной жалобе ИП Удалова Н.Г. выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и считает, что судами неправильно применены нормы материального права, не выяснены все фактические обстоятельства спора, в связи с чем заявитель просит обжалуемые решение и апелляционное постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Предприниматель приводит доводы о том, что перепланировка (реконструкция) спорного имущества была согласована с администрацией, что подтверждается вступившим в законную силу решением Свободненского городского суда Амурской области от 24.09.2018 N 2-1517/2018, а также судебными актами по делам Арбитражного суда Амурской области N А04-9434/2018 и N А04-9947/2018. При этом заявитель ссылается на невозможность использования арендованного имущества по назначению непосредственно после заключения договора аренды ввиду наличия в нем существенных недостатков, таких как отсутствие ремонта, неработающая пожарная сигнализация, что, в свою очередь, также свидетельствует о необходимости проведения капитального ремонта. Обращает внимание на то, что в ходе проведения торгов по продаже права аренды спорного имущества оно не осматривалось претендентами. Оспаривает результаты оценки судами экспертного заключения от 21.08.2020 N 293/20. Кроме того, полагает, что суды необоснованно указали на то, что вопрос о зачете стоимости неотделимых улучшений должен был решаться предпринимателем одновременно с выкупом арендованного имущества в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ). С учетом изложенного заявитель настаивает на законности своих требований и считает недобросовестным поведение Управления и администрации.
В заседании суда округа представитель предпринимателя дал пояснения по обстоятельствам дела и ответил на вопросы суда, просил удовлетворить поданную истцом кассационную жалобу. Администрация ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя.
Управление и администрация надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в заседание суда округа не обеспечили, отзывы на кассационную жалобу не направили, что не препятствует рассмотрению дела (части 1, 3 статьи 156 и часть 3 статьи 284 АПК РФ).
Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов предпринимателя и пояснений его представителя, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены отсутствуют.
Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, между Управлением (арендодатель) и ИП Удаловой Н.Г. (арендатор) был заключен договор аренды от 02.11.2015, предметом которого являлось нежилое помещение для использования как офисно-торгового, общей площадью 316, 8 кв.м, расположенное на 3-м этаже трехэтажного здания по адресу: Амурская область, г. Свободный, ул. Ленина 50/1 (на поэтажном плане помещение N 20003).
Согласно пунктам 2.2.2, 2.2.3 договора арендатор обязался содержать помещение в полной исправности и в образцовом состоянии в соответствии с требованиями СЭС, обеспечивать пожарную безопасность и надлежащее состояние электропроводки. Производить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения, обеспечивать надлежащее состояние прилегающей к зданию территории.
Арендатор также обязался не проводить реконструкцию помещения, переоборудование сантехники и другие капитальные и ремонтные работы без согласия арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения арендодателя.
Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 02.11.2015 арендатор принял без возражений спорное имущество - нежилое помещение N 20003 общей площадью 316, 8 кв.м, расположенное на 3-м этаже в здании по адресу: Амурская область, г. Свободный, ул. Ленина 50/1. Помещение находится в технически исправном состоянии, пригодно для эксплуатации (пункт 2 акта приема-передачи от 02.11.2015).
Впоследствии администрация в лице отдела по градостроительству архитектуре и капитальному строительству выдала Управлению разрешение от 30.12.2015 N 28-301-15-2015 на реконструкцию указанного нежилого помещения под хостел.
В свою очередь, Управление в письме от 15.09.2016 N 715-р сообщило ИП Удаловой Н.Г. о согласии на организацию деятельности по оказанию гостиничного бизнеса, в том числе хостела.
Впоследствии ИП Удалова Н.Г. обратилась в администрацию с заявлением от 01.08.2018 по вопросу реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, на что предпринимателем получен отказ.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Амурской области от 23.01.2019 по делу N А04-9947/2018 решение Управления от 29.08.2018 N 332 об отказе в реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества признано незаконным.
При заключении договора купли-продажи между сторонами возникли разногласия, которые урегулированы вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Амурской области от 20.11.2019 по делу N А04-5207/2019, установившим выкупную стоимость спорного нежилого помещения в размере 7 626 558 руб. (без учета НДС).
После этого между Управлением (продавец) и ИП Удаловой Н.Г. (покупатель) подписан договор купли-продажи от 22.12.2019 N 3 на условиях и по цене, определенных названным решением суда.
Вместе с тем, ссылаясь на то, что в спорном нежилом помещении в период с 30.12.2015 по 01.08.2016 сделан капитальный ремонт и произведены неотделимые улучшения с согласия администрации, предприниматель направил в адрес Управления претензию от 27.02.2020 с требованием произвести зачет на сумму 3 303 784 руб. 16 коп. в счет оплаты выкупной стоимость приобретенного нежилого помещения.
Поскольку указанная претензия оставлена Управлением без ответа и добровольного удовлетворения, ИП Удалова Н.Г. обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями, отказывая в удовлетворении которых суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.
Согласно части 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
В соответствии с положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ, пункта 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается незаключенным.
Таким образом, при наличии у лица преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, уполномоченный орган обязан заключить с ним договор купли-продажи указанного имущества по цене, равной его рыночной стоимости. При этом по желанию покупателя в договор вносится условие о рассрочке платежа в соответствии со статьей 5 Закона N 159-ФЗ.
Достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, может быть оспорена субъектами малого и среднего предпринимательства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом, который вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (статья 13 Закона об оценочной деятельности).
Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.12.2012 N 9785/12, в силу части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Поэтому, принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.
Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства с позиции норм статьи 71 АПК РФ, руководствуясь при этом названными нормами права, суды обеих инстанций установили, что в данном случае выкупная стоимость спорного имущества определена вступившими в законную силу судебными актами по делу N А04-5207/2019, в рамках которого предприниматель каких-либо требований, направленных на зачет стоимости неотъемлемых улучшений, не предъявлял; отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости в порядке, предусмотренном статьей 13 Закона об оценочной деятельности, не оспорил.
С учетом установленного суды признали, что при изложенных обстоятельствах заявленные в рамках настоящего дела предпринимателем требования фактически направлены на преодоление вступивших в законную силу судебных актов по делу N А04-5207/2019, что недопустимо с позиции норм статьи 16 АПК РФ.
Более того, судами со ссылкой на положения статьи 623 ГК РФ дополнительно отмечено, что в данном конкретном случае предприниматель не представил относимых, допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о согласовании арендодателем объема и стоимости проведенных в арендуемом помещении неотъемлемых улучшений, что также исключает возможность удовлетворения заявленных истцом требований.
Документы, на которые ссылался предприниматель, в частности выданное Управлению разрешение от 30.12.2015 N 28-301-15-2015 на реконструкцию и его письмо от 15.09.2016 N 715-р о согласии на организацию арендатором в спорном помещении деятельности по оказанию гостиничного бизнеса (в том числе хостела), свидетельствуют лишь о перепрофилировании спорного имущества, однако не позволяют определить конкретный объем и перечень подлежащих проведению работ, а также стоимость неотделимых улучшений.
Таким образом, выводы судов об отказе в иске по мотиву неполучения предпринимателем необходимого согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений спорного помещения признаются судом округа соответствующими фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права.
Доводы кассационной жалобы о том, что неотделимые улучшения произведены предпринимателем в связи с невозможностью использования полученного в аренду имущества ввиду наличия у него существенных недостатков, судом округа отклоняются, поскольку в силу пункта 2.2.3 договора аренды от 02.11.2015 N 26 именно истец как арендатор обязан был проводить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт арендуемого имущества. В связи с этим понесенные арендатором расходы не могут быть возложены на арендодателя и компенсированы последним, в том числе как неотъемлемые улучшения, произведенные без его согласия.
Ссылки заявителя жалобы на то, что арендуемое помещение было передано ему с существенными недостатками, прямо противоречат содержанию акта приема-передачи от 02.11.2015, согласно которому помещение находиться в технически исправном состоянии, пригодно для эксплуатации.
Утверждение предпринимателя о том, что все ремонтные работы носили вынужденный характер также не свидетельствует о возникновении на стороне ответчика обязанности возместить понесенные истцом затраты путем проведения зачета стоимости неотделимых улучшений, согласие на проведение которых арендодатель не давал.
Таким образом понесенные предпринимателем затраты на реконструкцию, а также капитальный и текущий ремонт спорного помещения относятся на него как арендатора, обязанного в силу закона и договора поддерживать имущество в исправном состоянии, нести расходы на его содержание.
С учетом изложенного выводы судов о том, что реконструкция и ремонт помещения были произведены арендатором по собственному усмотрению и без надлежащего согласования с арендодателем в целях обеспечения лучших условий для ведения предпринимательской деятельности и поэтому в силу условий заключенного между сторонами договора стоимость произведенных истцом работ не подлежит возмещению за счет ответчика, следует признать соответствующими нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.
Оснований для иных выводов по данному вопросу у суда округа не имеется, поскольку переоценка фактических обстоятельств спора и доказательств по делу, на чем фактически настаивает заявитель жалобы, на стадии кассационного производства недопустима.
Позиция заявителя жалобы относительно недобросовестного поведения ответчика и третьего лица, а также злоупотребления ими своими правами не нашла своего подтверждения в ходе рассмотрения настоящего спора. Доказательства того, что Управление и администрация имели намерение причинить вред предпринимателю, действуя в обход закона с противоправной целью, в материалах дела отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ безусловную отмену обжалуемых судебных актов, судами не допущено.
С учетом изложенного основания для отмены принятых по настоящему делу судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 01.09.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда 02.11.2020 по делу N А04-2771/2020 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья С.И. Гребенщиков
Судьи С.Н. Новикова
В.А. Гребенщикова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
