Дата принятия: 04 мая 2021г.
Номер документа: Ф03-1954/2021, А51-8040/2020
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 мая 2021 года Дело N А51-8040/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2021 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 мая 2021 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.
судей: Бурловой-Ульяновой М.Ю., Новиковой С.Н.
при участии:
от ИП Поповой Е.В.: Пудовкин Д.В., представитель по доверенности без номера от 09.02.2021
от ООО "ТД "Таежник": представитель не явился
рассмотрев в проведенном с использованием веб-конференции судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Таежник"
на решение от 03.11.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2021
по делу N А51-8040/2020 Арбитражного суда Приморского края
по иску общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Таежник"
к индивидуальному предпринимателю Поповой Елене Владимировне
о взыскании 1 214 599 руб.
Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Таежник" (ОГРН 1022500871040, ИНН 2511037413, адрес: 692525, Приморский край, г. Уссурийск, ул. Комсомольская, 97; далее - ООО "ТД "Таежник", общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к индивидуальному предпринимателю Поповой Елене Владимировне (ОГРНИП 318253600084810, ИНН 253809890448; далее - ИП Попова Е.В., предприниматель) о взыскании 1 214 599 руб., составляющих стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества.
Решением суда от 03.11.2020, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2021 без изменения, в удовлетворении иска отказано полностью.
В кассационной жалобе ООО "ТД "Таежник" выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и считает, что судами неправильно применены нормы материального права и сделаны несоответствующие фактическим обстоятельствам спора выводы, в связи с чем заявитель просит обжалуемые решение и апелляционное постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Заявитель жалобы в обоснование своей позиции ссылается на положения статей 616, 617, 623 ГК РФ и настаивает на том, что после расторжения последнего договора аренды ответчик как собственник спорного имущества обязан возместить обществу как добросовестному арендатору все затраты по капитальному ремонту и неотделимым улучшениям ввиду достигнутых с первоначальным арендодателем договоренностей.
ИП Попова Е.В. в отзыве на кассационную жалобу опровергает приведенные в ней доводы и отмечает, что обязанность по компенсации понесенных арендатором расходов на проведение капитального ремонта спорного объекта была предусмотрена только договором от 01.03.2009, который прекратил свое действе в 2010 году. При этом предприниматель не являлась стороной указанной сделки и не принимала на себя подобных обязательств после приобретения арендуемого обществом объекта.
В судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции, представитель предпринимателя возражал против удовлетворения поданной жалобы по приведенным в отзыве на нее мотивам.
ООО "ТД "Таежник" извещено надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, однако явку своего представителя в суд не обеспечило, что не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.
Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов и возражений сторон, а также пояснений представителя ответчика, Арбитражный суд Дальневосточного округа не выявил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.
Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, ООО "Уссури-Трейд" являлось собственником объекта недвижимости - административно-производственное здание, назначение нежилое, 2-этажное, общая площадь 1 190, 9 кв.м, инв.N 12959, лит. А-5-1, адрес: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Комсомольская, 97, кадастровый номер: 25-25-12/064/2008-092, что подтверждено свидетельством о регистрации от 22.09.2008 серии 25-АБ N 071388.
Между ООО "Уссури-Трейд" (арендодатель) и ООО "ТД "Таежник" (арендатор) был заключен договор аренды от 01.03.2009, согласно которому арендатору во временно пользование на срок с 01.03.2009 по 28.02.2010 передавалась часть указанного административного-производственного здания (площадь 123, 1 кв.м, номера на поэтажном плане 40-46), по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Комсомольская, 97, в целях размещения магазина для торговли охотничьим оружием.
Пунктом 2.1 договора от 01.03.2009 арендатору было разрешено произвести за свой счет капитальный ремонт объекта, а также неотделимые улучшения объекта для размещения в объекте магазина по торговле оружием.
В соответствии с пунктом 3.4. договора от 01.03.2009 возмещение арендатору его расходов за произведенный им за свой счет капитальный ремонт объекта, а также неотделимые улучшения объекта оплачиваются при прекращении или расторжении договора аренды по ценам на момент расторжения или прекращения договора аренды.
На основании заключенного между ООО "ТД "Таежник" (заказчик) и Первомайским потребительским обществом (исполнитель) договора от 20.04.2009 в арендуемом объекте в период с 20.04.2009 по 20.11.2009 проведены строительно-монтажные работы по капитальному ремонту, общая стоимость которых согласно смете составила 580 235 руб. в ценах 2009 года.
После истечения срока действия договора от 01.03.2009 между ООО "Уссури-Трейд" и ООО "ТД "Таежник" заключен новый договор аренды от 01.03.2010, сроком действия с 01.03.2010 по 27.02.2011, для аналогичной цели использования. При этом в договоре от 01.03.2010 отсутствовали условия о выполнении арендатором за свой счет капитального ремонта объекта и производства неотделимых улучшений, а также о порядке их возмещения арендодателем.
В последующий период ООО "Уссури-Трейд" и ООО "ТД "Таежник" последовательно заключали договоры аренды от 01.03.2011, от 01.03.2012, от 01.03.2014, от 01.10.2014 N 7, на аналогичных условиях, изложенных в договоре от 01.03.2010, не предусматривающих обязанности арендодателя компенсировать арендатору стоимость капитального ремонта и неотделимых улучшений.
После отчуждения ООО "Уссури-Трейд" спорного объекта по договору купли-продажи от 22.04.2016 в пользу ИП Поповой Полины Юрьевны (свидетельство о регистрации права от 05.05.2016 серии 25АВ N 657393) с ООО "ТД "Таежник" вновь был заключен договор аренды от 01.06.2016 N 1, предметом которого также выступали нежилые помещения, площадью 123, 1 кв.м, номера 40-46, расположенные по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Комсомольская, 97.
В силу пункта 1.2 договора от 01.06.2016 N 1 принимаемое арендодателем в пользование помещение находится в состоянии, обеспечивающем его нормальную эксплуатацию.
Согласно пункту 4.2.8 договора от 01.06.2016 N 1 арендатор обязался передать имущество при его освобождении по акту в исправном состоянии с учетом естественного износа в полной сохранности со всеми разрешенными переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями.
Соглашением от 11.07.2019 договор от 01.06.2016 N 1 расторгнут, арендуемое имущество возвращено арендодателю.
По договору дарения от 04.07.2019 спорное имущество перешло в собственность ИП Пововой Е.В., о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись от 12.07.2019 N 25:34:016402:3131-25/005/2019-2.
Между ИП Поповой Е.В. (арендодатель) и ООО "ТД "Таежник" заключен самостоятельный договор аренды от 12.07.2019 N 2-2019 в отношении спорных нежилых помещений площадью 123, 1 кв.м, номера на поэтажном плане 40-46, адрес: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Комсомольская, 97. Срок действия данного договора составляет 11 месяцев с даты его подписания. По акту приема-передачи от 12.07.2019 помещения переданы обществу.
В силу пункта 4.3.7 договора от 12.07.2019 N 2-2019 арендатор обязуется не проводить реконструкции помещений, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия арендодателя.
Согласно пункту 4.4.1 договора от 12.07.2019 N 2-2019 арендатор вправе произвести с письменного согласия арендодателя своими силами и за собственный счет установку оборудования и ремонт помещений.
Пунктом 6.2.3 договора от 12.07.2019 N 2-2019 предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке отказаться от дальнейшего исполнения договора в случае, если арендатор в течение 30 дней не вносит арендную плату.
В соответствии с пунктами 8.1, 8.2 договора от 12.07.2019 N 2-2019 при прекращении настоящего договора в связи с истечением срока аренды или при досрочном его расторжении арендатор обязан полностью освободить помещения от своих материальных ценностей и иного имущества, вернуть арендодателю помещения в том состоянии, в котором он их получил с учетом нормального износа, по акту приема-передачи не позднее следующего рабочего дня после истечения срока аренды или при его досрочном расторжении - по истечении последнего дня его действия, указанного в соглашении сторон о расторжении договора, либо в уведомлении стороны (при одностороннем отказе от исполнения договора). Арендатор обязан за свой счет подготовить помещение к возврату арендодателю.
В связи с образовавшейся задолженностью по арендной плате предприниматель направил в адрес общества уведомление от 13.04.2020 о расторжении договора от 12.07.2019 N 2-2019.
По акту приема-передачи от 16.06.2020 арендованное имущество возвращено обществом предпринимателю в удовлетворительном состоянии.
Общество направило в адрес предпринимателя претензию от 10.05.2020 N 033 с требованием возместить расходы на проведение капитального ремонта и неотделимые улучшения арендуемого имущества в общем размере 1 214 599 руб.
Поскольку указанные претензионные требования не были удовлетворены предпринимателем в добровольном порядке, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, отказывая в удовлетворении которого суды первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались следующим.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).
Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).
Статьей 616 ГК РФ определены общие правила распределения между сторонами договора аренды обязанностей по содержанию арендованного имущества.
Так, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор, в свою очередь, обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).
Судами установлено, что первоначально спорное помещение было передано в аренду обществу на основании заключенного с ООО "Уссури-Трейд" договора аренды от 01.03.2009 сроком действия по 28.02.2010, которым было предусмотрено право арендатора после его расторжения требовать возмещения понесенных им расходов на капитальный ремонт и неотделимые улучшения (пункт 3.4).
Впоследствии общество продолжало пользоваться арендуемыми помещениями на основании последовательно заключаемых как с первоначальным собственником, так и с новыми собственниками договоров аренды от 01.03.2010, от 01.03.2011, от 01.03.2012, от 01.03.2014, от 01.10.2014 N 7, от 01.06.2016 N 1 и от 12.07.2019 N 2-2019, условия которых не предусматривали право арендатора на компенсацию его затрат на капитальный ремонт и неотделимые улучшения.
Как разъяснено в пункте 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо ВАС РФ N 66) договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.
При заключении в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора (пункт 32 Информационного письма ВАС РФ N 66).
С учетом фактических обстоятельств рассматриваемого спора суды обеих инстанций пришли к верному выводу о том, что ремонт арендуемых помещений и их переоборудование под магазин для торговли охотничьим оружием проведен обществом в период действия первоначального договора аренды от 01.03.2009, который прекратил свое действие в 2010 году.
При этом пунктом 3.4 договора от 01.03.2009 было прямо предусмотрено, что расходы на капитальный ремонт объекта и неотделимые улучшения объекта оплачиваются арендатору при прекращении или расторжении договора аренды по ценам на момент расторжения или прекращения договора аренды.
Однако при перезаключении договора аренды на новый срок общество указанным правом не воспользовалось и с соответствующим требованием к ООО "Уссури-Трейд" не обращалось.
ИП Попова Е.В. приобрела спорные помещения только в 2019 году и в период действия заключенного с обществом договора аренды от 12.07.2019 N 2-2019 предприниматель не давала своего согласия на проведение в них каких-либо ремонтных работ арендатором.
В такой ситуации суды обосновано признали, что по условиям договора аренды от 12.07.2019 N 2-2019 ответчик как собственник и арендодатель не обязан компенсировать истцу как арендатору затраты на капитальный ремонт и неотделимые улучшения спорных помещений, понесенные им в 2009 году, то есть задолго до заключения указанного договора.
Оснований полагать, что к ИП Пововой Е.В. в силу универсального или сингулярного правопреемства перешли обязательства первоначального собственника - ООО "Уссури-Трейд" перед истцом, возникшие из договора аренды от 01.03.2009, суд округа в данном случае не усматривает.
Положения статьи 617 ГК РФ, на которые ссылается заявитель жалобы, также не позволяют утверждать о том, что соответствующая обязанность арендодателя сохранилась после прекращения договора от 01.03.2009 и должна быть исполнена новым собственником в лице предпринимателя.
В данном случае между истцом и ответчиком действовал самостоятельный договор аренды от 12.07.2019 N 2-2019 и условия ранее заключенного с предыдущим собственником договора от 01.03.2009 на правоотношения сторон не распространяются согласно пункту 2 статьи 453 ГК РФ и пунктам 31, 32 Информационного письма ВАС РФ N 66.
Позиция общества об обратном мотивированно отклонена судами обеих инстанций как основанная на неверном понимании и толковании подлежащих применению норм права.
В целом итоговые выводы судов об отказе в иске соответствуют фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам.
Все приведенные заявителем в кассационной жалобе доводы рассматривались судами обеих инстанций и получили надлежащую правовую оценку.
Вопреки мнению заявителя указанные им в жалобе нормы статей 616, 617, 623 ГК РФ применены судами правильно.
Процессуальных нарушений, в том числе влекущих отмену обжалуемых судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 АПК РФ), судом округа также не выявлено.
С учетом изложенного кассационная жалоба ООО "ТД "Таежник" удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 03.11.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2021 по делу N А51-8040/2020 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья С.И. Гребенщиков
Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова
С.Н. Новикова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
