Дата принятия: 01 июня 2020г.
Номер документа: Ф03-1935/2020, А73-13621/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июня 2020 года Дело N А73-13621/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 июня 2020 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.
судей: Новиковой С.Н., Гребенщиковой В.А.
при участии:
от АО "ЦИТ г. Хабаровска": Васина Н.А., представитель по доверенности от 30.12.2019 N 5189/02-02
от ООО "Визор": Кушнир Н.А., представитель по доверенности без номера от 13.08.2019
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Визор"
на решение от 17.10.2019, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2020
по делу N А73-13621/2019 Арбитражного суда Хабаровского края
по иску акционерного общества "Центр инновационных технологий города Хабаровска"
к обществу с ограниченной ответственностью "Визор"
о взыскании 1 955 784 руб. 14 коп., расторжении договора, освобождении помещения
Акционерное общество "Центр инновационных технологий города Хабаровска" (ОГРН 1042700170061, ИНН 2721121661, адрес: 680013, г. Хабаровск, ул. Шабадина, 19; далее - АО "ЦИТ") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Визор" (ОГРН 1172724007884, ИНН 2721230100, адрес: 680013, г. Хабаровск, ул. Шабадина, 19-503; далее - ООО "Визор") о взыскании задолженности по договору аренды от 26.04.2017 N 113/17 за март-май 2019 года в сумме 1 749 622 руб. 28 коп., неустойки за период с 27.06.2017 по 27.06.2019 в размере 206 161 руб. 86 коп., расторжении договора от 26.04.2017 N 113/17 и возложении на ответчика обязанности передать истцу объекты нежилого фонда - функциональное помещение N I (28-30, 33, 38) площадью 107,8 кв.м на первом этаже; функциональное помещение N III (3,6-34, 45-50, 52-74, 76-100, 102-109) площадью 7 169,5 кв.м на третьем этаже; функциональное помещение N IV (3-10, 12-22, 33-36) площадью 346,1 кв.м на отметке +12 900, по адресу: г. Хабаровск, ул. Суворова, 25.
В связи с добровольной уплатой ООО "Визор" основного долга и неустойки АО "ЦИТ" в порядке статьи 49 АПК РФ отказалось от исковых требований в данной части.
Решением суда от 17.10.2019 принят отказ АО "ЦИТ" от указанных требований к ООО "Визор", производство по делу в этой части прекращено. Договор аренды от 26.04.2017 N 113/17 расторгнут судом и на ответчика возложена обязанность вернуть истцу арендуемые помещения.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2020 названное решение от 17.10.2019 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "Визор" - без удовлетворения.
В кассационной жалобе ООО "Визор" выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами в части расторжения спорного договора и считает, что судами неправильно применены нормы материального и процессуального права, неполно выяснены все значимые обстоятельства спора, в связи с чем заявитель просит решение от 17.10.2019 и апелляционное постановление от 14.02.2020 в обжалуемой части отменить, в удовлетворении соответствующих требований АО "ЦИТ" - отказать. По мнению заявителя жалобы, указанный истцом в претензии пятидневный срок для устранения нарушений не является разумным и достаточным, как того требуют положения статьи 619 ГК РФ. Ссылается на неоднократное и значительное увеличение арендодателем платы по спорному договору. С учетом изложенного настаивает на том, что достаточных оснований для расторжения спорного договора у судов не имелось ввиду устранения ответчиком допущенных нарушений.
АО "ЦИТ" в отзыве на кассационную жалобу опровергло все приведенные в ней доводы и предложило оставить обжалуемые судебные акты без изменений как законные и обоснованные.
В судебном заседании представители ООО "Визор" и АО "ЦИТ" поддержали свои позиции, изложенные в поданной жалобе и поступившем отзыве на нее, соответственно.
Проверив законность принятых по делу судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены или изменения отсутствуют.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между АО "ЦИТ" (арендодатель) и ООО "Визор" (арендатор) был заключен договор аренды от 26.04.2017 N 113/17, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование на срок с 21.04.2017 по 20.04.2022 передавались объекты нежилого фонда - функциональное помещение N I (28-30, 33, 38) площадью 107,8 кв.м на первом этаже; функциональное помещение N III (3,6-34, 45-50, 52-74, 76-100, 102-109) площадью 7 169,5 кв.м на третьем этаже; функциональное помещение N IV (3-10, 12-22, 33-36) площадью 346,1 кв.м на отметке +12 900, по адресу: г. Хабаровск, ул. Суворова, 25. Договор в установленном законом порядке прошел государственную регистрацию, спорные помещения переданы ответчику по акту от 21.04.2017.
В соответствии с пунктом 2.1 договора (в редакции соглашения от 10.04.2019, распространяющего свое действие на отношения, возникшие с 01.03.2019) за пользование объектами аренды ООО "Визор" ежемесячно в срок до 15 числа текущего месяца за предыдущий месяц вносит плату, состоящую из фиксированного и переменного платежа. Фиксированный платеж составляет 1 317 943 руб. 73 коп., в год - 15 815 324 руб. 76 коп. Переменный платеж в сумме, эквивалентной стоимости коммунальных услуг, определяется ежемесячно на основании справки-расчета арендодателя (пункты 2.1.1, 2.1.2 договора).
Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что при изменении уровня инфляции, порядка начисления арендной платы и (или) размера арендной платы арендодатель письменно уведомляет об этом арендатора, при этом внесения соответствующих изменений в договор не требуется.
В случае невнесения арендной платы в установленном размере и согласованные сроки арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки (пункт 4.1 договора).
Согласно пункту 6.2.3 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы.
Поскольку в период действия договора арендатор ненадлежащим образом исполнял принятые на себя обязательства, АО "ЦИТ" в претензии от 28.06.2019 N 1964/03-04 уведомило ООО "Визор" о наличии задолженности по арендной плате в размере 1 749 622 руб. 28 коп., неустойки в сумме 40 152 руб. 66 коп., долга по расходам на ремонт кровли здания в сумме 212 542 руб. 97 коп.
Несмотря на предпринятые меры, направленные на досудебное урегулирование спора, действий по устранению допущенных нарушений ответчиком не совершено, что послужило основанием для обращения АО "ЦИТ" в арбитражный суд с настоящим иском.
Учитывая, что принятые по существу спора судебные акты, обжалуются ООО "Визор" исключительно в части удовлетворенных требований о расторжении спорного договора, то в оставшееся части законность и обоснованность решения от 17.10.2019, апелляционного постановления от 14.02.2020 не являются предметом проверки суда округа.
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор в свою очередь обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Статьей 619 ГК РФ определено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Вместе с тем договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В данном случае пунктом 6.2.3 договора аренды от 26.04.2017 N 113/17 предусмотрена возможность его расторжения по требованию арендодателя в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы.
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 4 статьи 450 ГК РФ).
В пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абзац первый статьи 622 ГК РФ).
Исследовав и оценив все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь при этом приведенными выше нормами права, а также принимая во внимание конкретные условия заключенного между сторонами договора аренды от 26.04.2017 N 113/17, суды обеих инстанций пришли к единому выводу о том, что ответчик неоднократно допускал нарушения сроков внесения арендных платежей, что привело к образованию значительной задолженности, которая была погашена только после обращения истца в суд по настоящему делу, непосредственно перед принятием итогового решения по существу рассматриваемого спора.
Указанные обстоятельства квалифицированы судами в качестве существенных нарушений ООО "Визор" условий спорного договора аренды и являющихся достаточным основанием с учетом пункта 6.2.3 данной сделки для ее досрочного расторжения по требованию АО "ЦИТ".
С учетом установленного, а также принимая во внимание соблюдение арендодателем досудебного порядка урегулирования спора, суды признали предъявленные истцом требования о расторжении спорного договора аренды законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению, обязав ответчика возвратить арендованные помещения, что соответствует положениям статьи 622 ГК РФ.
В целом выводы судов, положенные в основу удовлетворения требований истца, соответствуют фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права.
При этом судами рассмотрены и мотивированно отклонены все возражения ответчика, включая его ссылки на неоднократное увеличение размера арендной платы и на добровольное погашение образовавшейся задолженности, поскольку данные обстоятельства не ограничивают предусмотренное законом право арендодателя на досрочное расторжение договора и не влекут отказ в удовлетворении заявленных требований. Как разъяснено в абзаце 2 пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Доводы ответчика относительно существенности допущенных нарушений и разумности установленного истцом пятидневного срока для погашения задолженности, отклоняются судом округа как несостоятельные и направленные на переоценку исследованных судами первой и апелляционной инстанций доказательств.
Кроме того, следует отметить, что задолженность по арендной плате образовалась за период двух месяцев, неустойка начислена за два года, претензия об устранении допущенных нарушений направлена ответчику 28.06.2019, иск подан в суд 22.07.2019, а задолженность погашена только 10.10.2019, то есть более чем через три месяца после получения претензии. Оснований считать подобное поведение ответчика добросовестным, а действия истца - злоупотреблением правом, в такой ситуации не имеется.
Иных доводов и аргументов, имеющих существенное значение и способных повлиять на итоговый результат по делу, в кассационной жалобе не приведено.
Учитывая, что нормы материального права применены судами верно и не допущено нарушений положений процессуального законодательства, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, то обжалуемые судебные акты не отмене или изменению, а кассационная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 17.10.2019, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2020 по делу N А73-13621/2019 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья С.И. Гребенщиков
Судьи С.Н. Новикова
В.А. Гребенщикова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
