Дата принятия: 24 февраля 2021г.
Номер документа: Ф03-169/2021, А73-3432/2020
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 февраля 2021 года Дело N А73-3432/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2021 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2021 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе
председательствующего судьи В.А. Гребенщиковой
судей С.И. Гребенщикова, С.Н. Новиковой
при участии
от общества с ограниченной ответственностью "Жилстройреконструкция" - Мотлохова Е.А., представитель по доверенности б/н от 19.10.2020;
от департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска - Иванова Т.Е., представитель по доверенности от 23.12.2020 N 08-27/16253
рассмотрев в судебном заседании кассационную общества с ограниченной ответственностью "Жилстройреконструкция"
на решение от 06.07.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2020
по делу N А73-3432/2020
Арбитражного суда Хабаровского края
по иску общества с ограниченной ответственностью "Жилстройреконструкция"
к департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска
о признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды, признании договора аренды действующим
третье лицо: администрация города Хабаровска
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Жилстройреконструкция" (ОГРН 1022700857563, ИНН 2720023816, адрес: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Ленина, 18 В-801); далее - ООО "Жилстройреконструкция", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН 1032700332587, ИНН 2700001290, адрес: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 66; далее - департамент, уполномоченный орган, ответчик) о признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды земельного участка от 26.04.2005 N 1148, выраженного в уведомлении от 31.02.2019 N 17-06/15887 (с учетом уточнения требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
Определением от 09.06.2020 на основании статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечена администрация г. Хабаровска (далее - администрация).
Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 06.07.2020, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2020, в удовлетворении требования отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО "Жилстройреконструкция" просит указанные судебные акты отменить в связи с неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права, а также несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам спора, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что законом не предусмотрено возложение обязанности по сносу объектов жилищного фонда на застройщика. Указывает на то, что оспариваемый отказ уполномоченного органа не мотивирован. Полагает, что в рассматриваемой ситуации обоснованность отказа от договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, должна быть установлена судом в зависимости от действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора, при этом время, необходимое для освоения участка, не должно быть включено максимальный период времени использования участка в целях строительства. Считает отказ департамента от договора ничтожным применительно к положениям статей 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Кроме того, отмечает, что 19.12.2016 обществом заключен договор долевого участия в строительстве с гражданином Докучаевым А.В. (который не привлечен к участию в деле), в этой связи на основании части 1 статьи 13 Федерального закона от 39.12.2004 N 214-ФЗ возник залог земельного участка, находящегося у застройщика на праве аренды.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "Жилстройреконструкция" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, с которыми не согласился представитель департамента.
Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.
По материалам дела судами установлено, постановлением мэра г. Хабаровска от 13.05.2002 N 549 ООО "Жилстройреконструкция" предварительно согласован земельный участок площадью 7 296, 6 кв. м, для проектирования жилого дома по ул. Нагишкина в Центральном районе г. Хабаровска согласно прилагаемому проекту границ для проведения проектно-изыскательских работ, со сносом жилых домов N 5 по ул. Нагишкина, N 51 по ул. Карла Маркса.
16.09.2002 утверждено архитектурно-планировочное задание N 165 для строительства жилого дома по индивидуальному проекту.
Постановлением мэра г. Хабаровска от 20.12.2004 N 1853 внесены изменения в постановление от 12.05.2002 N 549 путем его дополнения пунктом о предоставлении обществу земельного участка в аренду сроком по 12.05.2005 на период проектирования жилого комплекса.
Между департаментом (арендодатель) и ООО "Жилстройреконструкция" (арендатор) в порядке реализации постановления мэра г. Хабаровска от 13.05.2002 N 549 заключен договор аренды от 26.04.2005 N 1148 в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:030111:0010, общей площадью 7 269, 9 кв. м, расположенного по ул. Нагишкина г. Хабаровска, для использования под проектирование жилого комплекса, сроком действия с 26.04.2005 по 12.05.2005.
Впоследствии на основании постановлений мэра г. Хабаровска от 14.06.2005 N 973, от 17.07.2006 N 869, от 13.06.2007 N 890 срок договора аренды продлевался по 13.06.2006, по 14.06.2007, по 15.04.2008, соответственно.
Распоряжением Правительства Хабаровского края от 08.12.2008 N 817-рп на три года продлен срок предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 27:23:030111:0010 для строительства жилого комплекса.
Дополнительным соглашением от 17.12.2008, заключенным между министерством имущественных отношений Хабаровского края и ООО "Жилстройреконструкция" к договору аренды, предусмотрено предоставление земельного участка 27:23:030111:10, площадью 7 387 кв. м, сроком на три года для строительства жилого комплекса в Центральном районе г. Хабаровска.
Согласно пункту 2.1 договора срок его действия установлен по 08.12.2011.
Распоряжением Правительства Хабаровского края от 11.10.2010 N 640-рп в распоряжение от 08.12.2008 N 817-рп внесены изменения, пункт 3 добавлен абзацем следующего содержания: ООО "Жилстройреконструкция" обеспечить до получения разрешения на строительство жилого комплекса расселение жильцов и снос жилых домов N 5 по ул. Нагишкина, N 51 по ул. Карла Маркса в Центральном районе г. Хабаровска.
Дополнительным соглашением от 10.05.2012 N 10259.1 пункт 1.1 договора аренды дополнен указанием на предоставление земельного участка 27:23:030111:10, площадью 7 387 кв.м, для строительства жилого комплекса в соответствии с градостроительным регламентом Правил землепользования и застройки в г. Хабаровске для территориальной зоны Ц-1 А-1 делового ядра центра города.
В соответствии с пунктом 2.1 названного дополнительного соглашения срок договора аренды установлен на неопределенный срок.
При этом пунктом 2.3 предусмотрено, что в случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения вновь установленного срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом другую сторону за один месяц. По истечении такого месячного срока договор считается расторгнутым.
Указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.
На основании решения от 22.03.2010 Арбитражного суда Хабаровского края по делу N А73-20673/2009 обществу выдано разрешение на строительство от 12.01.2011 N RU27301000-01/11 сроком действия по 12.06.2012.
Срок действия разрешения на строительство неоднократно продлевался: по 01.09.2013, по 23.11.2014, по 27.02.2015, по 27.02.2017, по 27.06.2018, по 27.10.2019, по 27.01.2020.
Письмом от 31.12.2019 N 17-06/15887 арендодатель уведомил арендатора об отказе от договора в порядке статьи 610 ГК РФ, указав, что договор считается расторгнутым с 01.02.2020, предъявив требование на основании статьи 622 ГК РФ об освобождении земельного участка.
Уведомление получено истцом 14.01.2020.
ООО "Жилстройреконструкция", ссылаясь на неправомерность отказа департамента от договора, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В пункте 1 статьи 610 ГК РФ указано, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Как предусмотрено пунктом 1 статьи 407 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором (пункт 2 статьи 407 ГК РФ).
На основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
При рассмотрении спора судами первой и апелляционной инстанций установлено, что в силу пункта 2.1 дополнительного соглашения от 10.05.2012 N 10259.1 договор аренды от 26.04.2005 N 1148 заключен на неопределенный срок.
В пунктах 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ закреплено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).
Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450.1 ГК РФ).
Судами констатировано, что направленное ответчиком в адрес истца уведомление от 31.12.2019 N 17-06/15887 об отказе от договора аренды получено 14.01.2020.
Таким образом, установив соблюдение уполномоченным органом предусмотренного законом порядка прекращения арендных правоотношений, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания одностороннего отказа департамента от договора аренды земельного участка от 26.04.2005 N 1148, выраженного в уведомлении от 31.02.2019 N 17-06/15887, незаконным.
При отклонении доводов истца судами также учтено, что по договору аренды земельный участок предоставлен 26.04.2005 для проектирования и строительства объекта "Жилой комплекс по ул. Нагишкина в г. Хабаровске", фактически передан 20.12.2004, на дату отказа арендодателя от договора 31.12.2019, в пределах срока 15 лет, арендатор к строительству так и не приступил.
Согласно акту обследования земельного участка, отведенного под строительство "Жилой комплекс по ул. Нагишкина в г. Хабаровске", на момент его осмотра (10.02.2020) территория огорожена забором из металлического профиля, не освещена; в границах земельного участка расположены два руинированных здания, 10 некапитальных неиспользуемых объектов; с западной стороны строительной площадки вырыт котлован, который занесен снегом, зарос вокруг и внутри кустарником, строительство не ведется, строительные материалы и техника отсутствуют; руинированные здания заросли изнутри деревьями и кустарниками, имеют следы пожара. Аналогичный акт осмотра земельного участка составлен 12.04.2019.
Доказательств, свидетельствующих о наличии на спорном земельном участке незавершенного строительством объекта, не представлено.
Имеющиеся в материалах дела документы истца свидетельствуют о проведении им в период с 2006 по 2014 годы таких видов работ, как инженерные, инженерно-геодезические, инженерно-геологические изыскания, топографо-геодезические работы, проектные работы по разработке проектной документации и планировке территории, по изготовлению проекта границ земельного участка, получению технических условий на проектирование системы коллективного приема телевидения, работы по выносу кабеля, консультационные услуги природоохранного назначения, услуги по подготовке магистральных электросетей для подключения дополнительной нагрузки, снос трансформаторной подстанции и выкуп части квартир у собственников домов, подлежащих расселению.
При этом заключенный ООО "Жилстройреконструкция" в 2014 году с ООО "ДальСтройМагистраль" договор подряда соглашением сторон от 16.12.2016 расторгнут.
В этой связи суды обоснованно заметили, что наличие на стороне арендатора значительных расходов, понесенных в связи с освоением предоставленного в аренду земельного участка, не свидетельствует о недобросовестности арендодателя при направлении отказа от договора и не является достаточным и безусловным основанием для сохранения арендных правоотношений на неопределенный срок.
В ходе разрешения спора суды также не приняли ссылку общества по поводу недобросовестности действий ответчика с позиции статьи 10 ГК РФ, направленных на создание препятствий в осуществлении строительства ввиду нахождения на земельном участке двух руинированных зданий, разрешение на снос которых уполномоченные органы не давали, настаивая на полном расселении нанимателей и собственников жилых помещений.
На момент заключения договора аренды истцу было известно о наличии на земельном участке обременения в виде жилых домов и о возникновении обязанности в связи с заключением этого договора по сносу и расселению граждан из сносимых домов за счет собственных средств.
Постановление мэра города Хабаровска от 13.05.2002 N 549, в редакции постановления от 20.12.2004 N 1853, в которых указано на необходимость осуществления сноса двух жилых домов и вывоза гаражей некапитального типа не оспорено и незаконным в установленном порядке не признано.
Наличие объективных препятствий в освоении земельного участка в случае их существенности или неустранимости могли явиться основанием для инициирования арендатором вопроса о внесении изменений в заключенный договор аренды, прекращении договорных отношений или реализации иных предусмотренных законом способов защиты своих прав.
Между тем, таких мер ООО "Жилстройреконструкция" до момента получения оспариваемого уведомления об отказе от договора не предпринималось.
Кроме того, установлено, что на момент предоставления земельного участка истцу в аренду решение в отношении расположенных на спорном земельном участке жилых домов об их непригодности и сносе не принималось. Заключение о выявлении оснований для признания дома N 51 по ул. Карла Маркса аварийным и подлежащим сносу принято только 30.11.2018. Решения о развитии застроенной территории, предоставленной истцу в аренду, также не принималось. Жилищный комплекс, для строительства которого был предоставлен спорный земельный участок, к государственным или муниципальным нуждам не относится, в то время как строительство указанного жилищного комплекса планировалось в коммерческих интересах истца.
В этой связи, судами отмечено, что положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующей обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, на которую обращает внимание истец, к настоящему спору применению не подлежат.
Фактически доводы заявителя кассационной жалобы представляют собой ранее сформированную позицию по делу, высказанную в ходе судебного разбирательства по делу, которой дана мотивированная оценка со стороны судов обеих инстанций, не содержит фактов, которые не были бы проверены и не учтены судами при рассмотрении спора и имели бы юридическое значение, в связи с чем не могут служить основанием для отмены принятых судебных актов.
Что касается указания в кассационной жалобе на то, что оспариваемый отказ уполномоченного органа не мотивирован и, что в рассматриваемой ситуации обоснованность отказа от договора аренды должна была быть установлена судом в зависимости от действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора, то суд кассационной инстанции в этой связи отмечает следующее.
Реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не ставиться в зависимость от каких-либо специальных ограничений (определение Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2020 N 304-ЭС20-1941).
При соблюдении арендодателем условий пункта 2 статьи 610 ГК РФ в рассматриваемой ситуации не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили его намерение отказаться от бессрочного договора аренды, как и действия арендатора, которые определяли его поведение при исполнении договора.
Что касается прав гражданина Докучаева А.В., который не был привлечен к участию в деле, то исходя из положений статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда. Следовательно, третье лицо без самостоятельных требований является предполагаемым участником материального правоотношения, связанного по объекту и составу с тем, что является предметом разбирательства в арбитражном суде. Основанием для вступления (привлечения) в дело третьего лица является возможность предъявления иска к третьему лицу или возникновения права на иск у третьего лица, обусловленная взаимосвязанностью основного спорного правоотношения между стороной и третьим лицом.
Между тем таких условий суд первой инстанции не усмотрел.
С учетом изложенного основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 06.07.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2020 по делу N А73-3432/2020 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья В.А. Гребенщикова
Судьи С.И. Гребенщиков
С.Н. Новикова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
