Дата принятия: 22 мая 2020г.
Номер документа: Ф03-1569/2020, А51-5911/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 мая 2020 года Дело N А51-5911/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2020 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи В.А. Гребенщиковой,
судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой, С.И. Гребенщикова
при участии:
представители участвующих в деле лиц не явились
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу управления имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа
на решение от 05.12.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2020
по делу N А51-5911/2019
Арбитражного суда Приморского края
по иску индивидуального предпринимателя Рудь Сергея Николаевича
к управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества
третье лицо: администрация Уссурийского городского округа
УСТАНОВИЛ:
Индивидуальный предприниматель Рудь Сергей Николаевич (ОГРНИП 304251117400241, ИНН 251108733066, далее - предприниматель Рудь С.Н., предприниматель, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к управлению имущественных отношений администрации Уссурийского городского округа (ОГРН 1022500861130, ИНН 2511013839, адрес: 692519, Приморский край, г. Уссурийск, ул. Некрасова, 66, далее -управление, уполномоченный орган, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: нежилого помещения N 68 в здании (лит. А), общей площадью 145, 9 кв.м, находящегося по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Октябрьская, д. N 77, определив спорные условия договора в следующей редакции: "пункт 2.1 "Рыночная стоимость объекта, указанного в п. п. 1.1 настоящего договора (без учета НДС) - 4 424 000 (четыре миллиона четыреста двадцать четыре тысячи) рублей." (с учетом уточнения требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ). Кроме этого, истец просил отнести на ответчика расходы по оплате судебной экспертизы в размере 25 000 руб., а также расходы по оплате услуг оценщика по определению рыночной стоимости имущества по отчету от 14.03.2019 N 289/2019 в размере 25 000 руб.
На основании статьи 51 АПК РФ определением от 15.05.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Уссурийского городского округа (далее - администрация).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 05.12.2019, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2020, урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи помещения N 68, пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: "Рыночная стоимость объекта, указанного в п. п. 1.1 настоящего договора (без учета НДС) - 4 424 000 (четыре миллиона четыреста двадцать четыре тысячи) рублей.". С управления в пользу предпринимателя взысканы расходы по оплате государственной пошлине в размере 6000 руб., расходы по оплате судебной экспертизы в размере 25 000 руб., в удовлетворении заявления о взыскании расходов по оплате услуг оценщика по определению рыночной стоимости имущества по отчету от 14.03.2019 N 289/2019 в размере 25 000 руб. отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, управление просит указанные судебные акты отменить в связи с нарушением норм материального права, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении искового заявления в полном объеме.
В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что во исполнение вступившего в законную силу решения от 24.10.2018 по делу N А51-14305/2018 Арбитражного суда Приморского края на управление возложена обязанность по проведению оценки рыночной стоимости муниципального имущества - помещения N 68. Согласно отчету об оценке от 14.12.2018 N 162 рыночная стоимость объекта (без учета НДС) составляет 10 307 150 руб. Отмечает, что результаты независимой оценки являются обязательными для органов государственной власти и местного самоуправления при установлении цены имущества, продаваемого субъекту малого и среднего предпринимательства. Считает, что оценка имущества должна производиться на дату вступления в законную силу решения от 24.10.2018 по делу N А51-14305/2018 Арбитражного суда Приморского края, а не на 03.11.2017.
Предприниматель Рудь С.Н. представил отзыв на кассационную жалобу, в котором просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
В свою очередь, администрация в отзыве просит решение и постановление отменить, кассационную жалобу удовлетворить.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие. Ходатайства о невозможности принять участие в судебном разбирательстве не поступили.
Проверив законность принятых судебных актов, с учетом доводов кассационной жалобы и отзывов на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.
Как установлено по материалам дела, помещение N 68, являющееся муниципальной собственностью Уссурийского городского округа, с 2006 года находится в пользовании истца по договорам аренды.
Между управлением (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) 27.07.2015 заключен договор аренды объекта нежилого фонда N 146/15 в отношении нежилого помещения N 68 в здании (лит. А), расположенном по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Октябрьская, д. N 77, сроком действия с 20.07.2015 по 20.07.2020.
03.11.2017 арендатор обратился к арендодателю с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с рассрочкой платежа.
Советом по улучшению инвестиционного климата и развитию предпринимательства при администрации Уссурийского городского округа 13.12.2017 принято положительное решение о реализации указанного имущества.
Управлением 09.04.2018 принято решение об отказе предпринимателю в реализации преимущественного права выкупа имущества, оформленное письмом N 11-01/14/1766.
Вступившим в законную силу решением от 24.10.2018 по делу N А51-14305/2018 Арбитражного суда Приморского края данный отказ признан незаконным, на уполномоченный орган возложена обязанность обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости муниципального имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ), в двухмесячный срок с момента вступления решения в законную силу; подготовить и направить в адрес администрации проект постановления об условиях приватизации данного имущества для дальнейшего принятия решения.
Во исполнение судебного решения администрацией вынесено постановление от 15.02.2019 N 359 "Об утверждении условий приватизации нежилого помещение N 68 в здании (лит. А), общей площадью 145,9 кв.м, по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, ул. Октябрьская, д. 77".
Письмом от 25.02.2019 N 11-01/14/0828 управление направило в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи муниципального имущества, в соответствии с пунктом 2.1 которого рыночная стоимость выкупаемого имущества составила 10 307 150 руб. и определена Центром независимой оценки собственности "АПИ-Уссури" оценщиком индивидуальным предпринимателем Отроком А.А. в отчете от 14.12.2018 N 162.
Не согласившись с выкупной ценой, предприниматель Рудь С.Н. 18.03.2019 направил в адрес управления протокол разногласий, в соответствии с которым выкупная стоимость имущества составила 4 533 899 руб. без учета НДС и определена Независимой оценочной компанией Альфа+ оценщиком индивидуальным предпринимателем Иваненко И.П. в отчете от 14.03.2019 N 289/2019 по состоянию на 03.11.2017.
Управление предложенный предпринимателем протокол разногласий отклонило, поскольку названный отчет не может быть положен в основу установления рыночной стоимости имущества, так как с даты его составления прошло более шести месяцев.
Разногласия сторон по поводу оценки выкупной стоимости имущества, не урегулированные в досудебном порядке, явились основанием для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.
Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) закреплено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).
В пункте 2 статьи 445 ГК РФ указано, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).
В рассматриваемом случае между сторонами возникли разногласия по условиям договора купли-продажи в части его положений, касающихся выкупной цены арендуемого имущества.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.
Статьей 3 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
На основании статьи 12 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно абзацу первому статьи 13 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, следует, что дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Установлено, что с соответствующим заявлением о выкупе муниципального имущества истец обратился к ответчику 03.11.2017.
Поскольку суд первой инстанции не принял представленные сторонами в материалы дела отчет оценщика от 14.12.2018 N 162, составленный на дату оценки - 10.12.2018, и отчет оценщика от 14.03.2019 N 289/2019, составленный на дату оценки - 03.11.2017, однако с истекшим сроком на момент рассмотрения дела, то в порядке статьи 82 АПК РФ назначил экспертизу для целей определения рыночной стоимости спорного помещения, по результатам которой экспертом Регионального центра оценки Грулевой О.Г. подготовлено заключение от 16.09.2019 N О-370/09/19, определившее по состоянию на 03.11.2017 рыночную стоимость объекта без НДС - 4 424 000 руб.
Установив, что данное заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым законом, в нем даны полные, конкретные и достаточно ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования, суд первой инстанции, оценив его по правилам статьи 71 АПК РФ, счел его достоверным доказательством, в результате чего пришел к выводу о необходимости урегулировать возникшее между сторонами разногласие при заключении договора купли-продажи в отношении цены продажи арендуемого муниципального имущества, исходя из его стоимости в размере 4 424 000 руб.
Эти выводы поддержаны апелляционным судом при повторном рассмотрении дела.
Довод кассационной жалобы о том, что оценка имущества должна производиться на дату вступления в законную силу решения от 24.10.2018 по делу N А51-14305/2018 Арбитражного суда Приморского края, отклоняется судом округа как основанный на неверном толковании норм материального права, в том числе примененной судами правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12.
Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.
С учетом изложенного основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационных жалоб отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 05.12.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2020 по делу N А51-5911/2019 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья В.А. Гребенщикова
Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова
С.И. Гребенщиков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
