Дата принятия: 08 июня 2020г.
Номер документа: Ф03-1441/2020, А04-6949/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 июня 2020 года Дело N А04-6949/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 08 июня 2020 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.
судей: Новиковой С.Н., Гребенщиковой В.А.
при участии:
от участвующих в деле лиц представители не явились
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Амурской области
на решение от 25.11.2019, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2020
по делу N А04-6949/2019 Арбитражного суда Амурской области
по заявлению сельскохозяйственного производственного кооператива "Надежда"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Амурской области
о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации
Сельскохозяйственный производственный кооператив "Надежда" (ОГРН 1022800764843, ИНН 2823005713, адрес: 676411, Амурская область, Свободненский район, с. Костюковка, ул. Макарова, 44; далее - СПК "Надежда", кооператив) обратился в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании незаконным уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области в лице Свободненского межмуниципального отдела (ОГРН 1042800036730, ИНН 2801100402, адрес: 675000, Амурская область, г. Благовещенск, пер. Пограничный, 10; далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) о приостановлении государственной регистрации от 24.06.2019 N 28/312/001/2019-3537, 3538, 3539, 3541.
Решением суда от 25.11.2019, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2020 без изменения, требования кооператива удовлетворены; обжалуемое уведомление от 24.06.2019 N 28/312/001/2019-3537, 3538, 3539, 3541 признано незаконным; на Управление Росреестра возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав заявителя.
В кассационной жалобе Управление Росреестра указывает на неправильное применение судами норм материального права и просит отменить принятые по делу судебные акты, в удовлетворении требований кооператива - отказать.
Заявитель жалобы ссылается на нормы статей 153, 408, 420, 450, 452, 453, 549, 551 ГК РФ и полагает, что представленное кооперативом соглашение от 10.12.2018 о расторжении исполненного договора купли-продажи от 01.06.2017, обязательства по которому уже были прекращены, в данном случае не могло являться основанием для государственной регистрации. Обращает внимание, что аналогичная правовая позиция отражена в Определении экономической коллегии Верховного суда РФ от 08.07.2015 N 305-КГ15-7373.
СПК "Надежда" в отзыве на кассационную жалобу опровергает все приведенные в ней доводы и предлагает оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные. Настаивает на том, что наличие существенных недостатков у объектов недвижимости является достаточным основанием для расторжения договора купли-продажи в силу статей 454, 557 ГК РФ.
Стороны надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, однако явку своих представителей в суд не обеспечили, об отложении судебного заседания не ходатайствовали, в связи с чем препятствий для рассмотрения кассационной жалобы по существу не имеется (часть 3 статьи 156 и часть 3 статьи 284 АПК РФ).
Проверив законность обжалуемых судебных актов с учетом доводов поданной жалобы и поступившего отзыва на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что они отмене не подлежат в силу следующего.
Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, на основании договора купли-продажи недвижимости от 01.06.2017 СПК "Надежда" (продавец) передал, а Романова Т.Ю. (покупатель) приняла в собственность и уплатила стоимость следующих объектов недвижимого имущества: здание кормоцеха, кадастровый номер 28:21:011403:137 и здание фермы МТФ кадастровый номер 28:21:011403:134, расположенные на земельном участке площадью 17 609 кв.м в с. Костюковка; а также коровник, кадастровый номер 28:21:011502:237, котельная, кадастровый номер 28:21:011502:239 и телятник, кадастровый номер 28:21:011502:238, расположенные на земельном участке площадью 91 794 кв.м в с. Зиговка.
Стоимость проданного имущества составила 98 000 руб. без НДС (пункт 3.2 договора). Факт передачи объектов подтвержден актом приема-передачи от 01.06.2017.
Переход права собственности к Романовой Т.Ю. зарегистрирован Управлением Росреестра в установленном законом порядке 29.06.2017.
При этом гарантийным соглашением от 01.06.2017 к договору купли-продажи от 01.06.2017 СПК "Надежда" и Романова Т.Ю. определили, что в случае выявления покупателем существенных недостатков передаваемого имущества в течение трех лет, продавец гарантирует возможность расторжения указанного договора по соглашению сторон. При этом все произведенные улучшения имущества, произведенные покупателем, будут переданы в собственность продавцу, безвозмездно при заключении соглашения о расторжении договора.
Романова Т.Ю., в свою очередь, гарантировала СПК "Надежда" при отсутствии в течение трех лет каких-либо существенных недостатков произвести доплату по договору купли-продажи от 01.06.2017 в размере 902 000 руб., о чем должно быть составлено дополнительное соглашение о внесении изменений пункта 3.2 договора.
Между администрацией Свободненского района (арендодатель) и Романовой Т.Ю. (арендатор) заключен договор аренды от 30.08.2018 N 84 в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:21:011502:324 по адресу: Амурская область, Свободненский район, с. Зиговка, категории земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного использования, общей площадью 91 794 кв.м. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра 30.11.2018.
На указанном земельном участке расположены приобретенные Романовой Т.Ю. нежилые здания: коровник с кадастровым номером 28:21:011502:237, телятник с кадастровым номером 28:21:011502:238 и котельная с кадастровым номером 28:21:011502:239.
В претензии от 27.11.2018 Романова Т.Ю. сообщила СПК "Надежда" о выявленных существенных недостатках фундаментов недвижимого имущества, проданного по договору купли-продажи от 01.06.2017 и со ссылкой на гарантийное соглашение от 01.06.2017 предложила в добровольном порядке расторгнуть данный договор.
Соглашением от 10.12.2018, подписанным между Романовой Т.Ю. и СПК "Надежда", стороны расторгли договор купли-продажи от 01.06.2017, имущество передано кооперативу, выкупная стоимость в размере 98 000 руб. возращена продавцу по расходному кассовому ордеру от 10.12.2018 N 11. Претензий стороны друг к другу не имеют.
По договору переуступки от 13.01.2019 Романова Т.Ю. (арендатор) с согласия администрации Свободненского района также передала кооперативу все права и обязанности по договору аренды от 30.08.2018 N 84 земельного участка с кадастровым номером 28:21:011502:324.
После этого СПК "Надежда" и Романова Т.Ю. обратились в регистрирующий орган с совместным заявлением от 11.06.2019 N 28/312/001/2019-3537, 3538, 3539, 3540, 3541 по вопросу о государственной регистрации перехода к кооперативу права собственности на спорные объекты недвижимости на основании соглашения от 10.12.2018 о расторжении договора купли-продажи от 01.06.2017.
По результатам рассмотрения поступивших документов Управлением Росреестра на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) принято решение от 24.06.2019 N 28/312/001/2019-3537, 3538, 3539, 3540, 3541 о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности. В качестве причины приостановления регистрирующим органом указано на невозможность прекращения уже исполненного обязательства, возникшего между СПК "Надежда" (продавец) и Романовой Т.Ю. (покупатель) из первоначального договора купли-продажи от 01.06.2017.
Полагая, что такое решение Управления Росреестра не соответствует закону и нарушает права СПК "Надежда", последний обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями, удовлетворяя которые суды обеих инстанций обоснованно руководствовались следующим.
Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственной регистрации прав, в том числе являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Требования к документам, представляемым для осуществления государственной регистрации прав, установлены статьей 21 Закона N 218-ФЗ, согласно пункту 1 которой документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.
В статье 26 Закона N 218-ФЗ приведен исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.
В силу пункта 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ, на который ссылается Управление Росреестра в качестве основания обжалуемого решения, государственная регистрация прав приостанавливается в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ также закреплено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение (пункты 1, 3, 4 статьи 425 ГК РФ).
Пункт 1 статьи 450 ГК РФ предусматривает возможность изменения и расторжения договора по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).
Согласно статье 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (пункт 2); в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3); стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (пункт 4).
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу пунктов 1, 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Пунктом 2 статьи 470 ГК РФ установлено, что в случае, когда договором купли-продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока).
В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы (абзац 2 пункта 2 статьи 475 ГК РФ).
Если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока (пункт 3 статьи 477 ГК РФ).
Согласно статье 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Как указано в абзаце 2 пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", если в соглашении сторон установлено, что ими производится возврат полученного, а предметом сделки являлось недвижимое имущество, для регистрации обратного перехода права собственности на это имущество стороны должны обратиться с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган, представив доказательства состоявшегося расторжения договора и достигнутого ими соглашения о возврате имущества.
В абзаце третьем пункта 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" также разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В данном случае, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что СПК "Надежда" и Романова Т.Ю. представили в регистрирующий орган все необходимые для осуществления государственной регистрации правоустанавливающие документы, которые соответствовали требованиям действующего законодательства, в связи с чем правовых оснований для приостановления регистрации у ответчика не имелось.
Так суды признали подтвержденным наличие у проданных кооперативом объектов недвижимости существенных недостатков, выявленных покупателем в пределах гарантийного срока, что в силу приведенных выше норм права и разъяснений об их применении, позволяло сторонам по обоюдному согласию расторгнуть ранее заключенный между ними договор купли-продажи от 01.06.2017. При этом какие-либо разногласия между сторонами отсутствовали, спорное имущество и уплаченные за него денежные средства возращены ими друг другу в добровольном порядке, стороны совместно представили в Управление Росреестра необходимые для государственной регистрации перехода права собственности документы, содержащие всю требуемую по закону информацию в отношении объектов недвижимости. Признаков ничтожности у соглашения от 10.12.2018, в том числе по мотивам его мнимости или притворности, судами в данном случае не выявлено.
С учетом изложенного выводы судов о незаконности обжалуемого уведомления о приостановлении государственной регистрации от 24.06.2019 N 28/312/001/2019-3537, 3538, 3539, 3541 и о возложении на Управление Росреестра обязанности устранить допущенное нарушение прав кооператива соответствуют фактическим обстоятельствам спора и согласуются с положениями статей 198, 200, 201 АПК РФ.
Доводы заявителя кассационной жалобы относительно невозможности расторжения исполненного договора не опровергают указанные выводы судов и не влекут отмену обжалуемых судебных актов. При этом суды установили, что в данном конкретном случае обязательства сторон по договору от 01.06.2017 не прекратились, как ошибочно полагает ответчик, а продолжали существовать в пределах согласованного сторонами гарантийного срока. По тем же причинам суд округа отклоняет ссылки заявителя на Определение экономической коллегии Верховного суда РФ от 08.07.2015 N 305-КГ15-7373, поскольку фактически обстоятельства настоящего спора иные.
Нормы материального и процессуального права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ безусловных оснований для отмены принятых по делу судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба Управления Росреестра удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 25.11.2019, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2020 по делу N А04-6949/2019 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья С.И. Гребенщиков
Судьи С.Н. Новикова
В.А. Гребенщикова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
