Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 09 июля 2020 года №Ф03-1312/2020, А51-12674/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 9 июля 2020 года Дело N А51-12674/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 июля 2020 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой,
судей С.И. Гребенщикова, С.Н. Новиковой
при участии:
от заявителя: А.М. Галевич, представитель, доверенность от 11.06.2020
от Управления Росреестра по Приморскому краю: представители не явились
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Таежное" Приморского крайпотребсоюза
на решение от 12.12.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2020
по делу N А51-12674/2019
Арбитражного суда Приморского края
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Таежное" Приморского крайпотребсоюза
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю
о признании незаконным решения
Общество с ограниченной ответственностью "Таежное" Приморского крайпотребсоюза (ОГРН 1082511001594, ИНН 2511058678, адрес: 692524, Приморский край, город Уссурийск, улица Некрасова, 258 Б; далее - ООО "Таежное", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ОГРН 1042504382931, ИНН 2540108490, адрес: 690090, Приморский край, город Владивосток, ул. Посьетская, д. 48; далее - Управление Росреестра по Приморскому краю, регистрирующий орган, Управление) о признании незаконным решения от 01.03.2019 N 25/005/002/2018-2036 об отказе в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества: здание - магазин, кадастровый номер 25:19:000000:529, площадью 291 кв.м, этажность: 1, расположенный по адресу: Приморский край, Ханкайский район, с. Камень Рыболов, ул. Трактовая, д. 1Б, об обязании Управления Росреестра по Приморскому краю зарегистрировать право собственности (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 12.12.2019, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано.
ООО "Таежное", не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование своих возражений заявитель кассационной жалобы приводит доводы о наличии правовых оснований для удовлетворения заявления о регистрации права собственности на спорный объект недвижимости в соответствии с разъяснениями пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22). Считает, что отказ Управления в государственной регистрации права собственности нарушает права заявителя как фактического собственника спорного недвижимого имущества. Полагает, что судами не дана надлежащая правовая оценка всех обстоятельств, имеющих значение при рассмотрении настоящего дела. Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что иных способов осуществления государственной регистрации права собственности в отношении недвижимого имущества в отсутствие ликвидированного продавца, ООО "Таежное" не имеет.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
В судебном заседании представитель ООО "Таежное" поддержал доводы кассационной жалобы, настаивал на её удовлетворении. Указал на то, что права на спорное имущество перешли к продавцу (Камень-Рыболовскому потребительскому обществу) от Ханкайского районного потребительского общества, право собственности которого возникло до вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Управление Росреестра по Приморскому краю, надлежащим образом уведомленное о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечило, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
В судебном заседании, состоявшемся 29.06.2020, в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 06.07.2020, информация о котором размещена на официальном сайте Арбитражного суда Дальневосточного округа.
ООО "Таежное" представило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы после перерыва в отсутствие его представителей.
Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, кассационная инстанция полагает их подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Как установлено судами и следует из материалов дела, решением исполнительного комитета Ханкайского районного совета депутатов трудящихся от 26.11.1975 N 484 Ханкайскому РайПО отведен земельный участок площадью 0,16 га по ул. Трактовая-50 лет ВЛКСМ под строительство магазина "Хозтовары". Решением исполнительного комитета Ханкайского районного совета депутатов трудящихся от 16.12.1977 N 499 утвержден акт приемки в эксплуатацию законченного строительством магазина "Хозтовары", согласно которому возведено здание магазина "Хозтовары" общей торговой площадью 150 кв.м.
Согласно постановлению администрации Ханкайского района Приморского края от 23.06.1997 N 350 в связи со строительством объектов за счет средств потребительского кооператива за Ханкайским потребительским обществом признано право собственности на здания следующих магазинов: с.Камень-Рыболов ул. Кирова - здание Универмага, ул. Трактовая - здание магазина N 30, ул. Каменка - здание магазина N 31, ул. Трактовая - здание магазина N 68, ул. Калинина - здание магазина N 15, с.Астраханка, ул. Первомайская - здание магазина N 11, с.Новоселище, ул. Комсомольская - здание магазина N 29, здание магазина N 12; БТИ предписано выдать регистрационные удостоверения о признании права собственности Ханкайского районного потребительского общества на указанные здания магазинов.
В соответствии с постановлением главы муниципального образования Ханкайского района от 16.09.2003 N 542 Камень-Рыболовскому потребительскому обществу в постоянное пользование для общественно-деловых целей утверждена общая площадь земельных участков 1,29 га, в том числе 0,43 га по адресу: с. Камень-Рыболов, ул. Трактовая, 1-В.
В соответствии с договором купли-продажи от 19.11.2009 Камень-Рыболовское потребительское общество как продавец продал (передал в собственность), общество с ограниченной ответственностью "Таежное" Приморского крайпотребсоюза как покупатель купил (принял и оплатил) недвижимое имущество - здание магазина (N 1) площадью 346,2 кв.м (лит.А) - основное с холодной пристройкой площадью 14,6 кв.м (лит.а), инвентарный N 559, кадастровый N 1347, этажность:1, адрес: Приморский край, Ханкайский район, ул. Трактовая, 1-Б.
Согласно пункту 4 указанного договора стоимость объекта определена в 400 000 руб., из которых 122 500 руб. покупатель оплатил продавцу до заключения настоящего договора на основании предварительного договора от 09.10.2009, а 277 500 руб. в течение трех банковских дней после заключения настоящего договора. Договор одновременно является актом приема-передачи здания (пункт 11 договора).
Согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц в отношении Камень-Рыболовского потребительского общества (ИНН 2530005784) 18.11.2016 внесена запись о прекращении деятельности юридического лица в связи с исключением из ЕГРЮЛ на основании пункта 2 статьи 21.1 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ.
Постановлением Администрации Камень-Рыболовского сельского поселения Ханкайского муниципального района Приморского края от 29.10.2010 N 62 магазину "Хозтовары" присвоен адрес: Приморский край, Ханкайский район, с.Камень-Рыболов, ул. Трактовая, 1б.
В реестрах собственности муниципального имущества, Приморского края, Российской Федерации сведения об объекте - магазин "Хозтовары", расположенном по адресу: Приморский край, Ханкайский район, с.Камень-Рыболов, ул. Трактовая, 1б, отсутствуют. Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 24.04.2018 N 25/005/006/2018-931 в отношении здания магазина, 1 этажного, площадью 291 кв.м, расположенного по адресу: Приморский край, Ханкайский район, с.Камень-Рыболов, ул. Трактовая, 1б, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют.
Из технического паспорта от 20.09.2017, составленного по состоянию на 07.02.2000, выданного на здание "Магазина" по адресу: Приморский край, Ханкайский район, с.Камень-Рыболов, ул. Трактовая, 1б, следует, что застроенная площадь здания 1977 года постройки составляет 365,8 кв.м.
В соответствии со справкой об объекте недвижимости от 20.09.2017 N 63, выданной АО "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" филиал по Приморскому краю при первичной инвентаризации 07.02.2000, площадь здания по наружному обмеру составляет 365,8 кв.м, внутренняя площадь - 290,8 кв.м, в результате внеплановой технической инвентаризации на 02.10.2010 внутренняя площадь составляет 291 кв. м, по состоянию на 11.08.2017 внутренняя площадь составляет 294,2 кв.м.
ООО "Таежное" 28.04.2018 обратилось с заявлением о государственной регистрации права на здание с кадастровым номером 25:19:000000:529 площадью 346,2 кв.м, расположенное по адресу: Приморский край, Ханкайский район, с.Камень-Рыболов, ул. Трактовая, 1б, приложив договор купли-продажи здания магазина от 19.11.2009, технический паспорт от 20.09.2017, а также иные документы.
Согласно уведомлению от 13.05.2018 N 25/005/002/2018-2036 государственная регистрация приостановлена до 16.08.2018 в связи с тем, что заявителем не представлены для регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы Камень-Рыболовского потребительского общества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Уведомлением от 01.03.2019 N 25/005/002/2018-2036 Управление Росреестра по Приморскому краю сообщило обществу об отказе в государственной регистрации права собственности по тем же основаниям, которые указаны в уведомлении о приостановлении регистрационных действий.
Посчитав, что принятое регистрирующим органом решение, является незаконным и нарушает права и имущественные интересы заявителя, ООО "Таежное" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Отказывая ООО "Таежное" в удовлетворении заявленного им требования, суды руководствовались положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 8, статьи 58, пункта 1 статьи 131, пункта 2 статьи 218, статей 223, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), разъяснениями, изложенными в пунктах 60, 61, 62 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22 и исходили из того, что обществом не представлены доказательства возникновения права собственности на спорный объект недвижимости. Поскольку Камень-Рыболовское потребительское общество в порядке, предусмотренном действующим законодательством, не зарегистрировало право собственности на спорное нежилое строение, суды пришли к выводу о том, что у него право собственности на объект недвижимости не возникло, в связи с чем оно не могло перейти к обществу.
Между тем судами не учтено следующее.
В силу статей 8.1, 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с частью 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно части 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (часть 1 статьи 551 ГК РФ).
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзацах 3, 4 пункта 62 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22, покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно пункту 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона N 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, Закон N 218-ФЗ также определил, что государственная регистрация такого права обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, или совершенной после дня вступления в силу Закона N 122-ФЗ сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено ГК РФ и настоящим Федеральным законом (пункт 2 статьи 69 Закона N 218-ФЗ).
Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.
Таким образом, поскольку отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость у продавца на дату заключения соглашения само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по нему прав, выводы судов со ссылкой на отсутствие у Камень-Рыболовского потребительского общества титула собственника как препятствия перехода к обществу права собственности, нельзя признать соответствующими приведенным выше нормам материального права.
Судами обстоятельства, необходимые для проверки в целях разрешения настоящего спора, возникшего в связи с ликвидацией Камень-Рыболовского потребительского общества, невозможности его обращения в органы регистрации, также не устанавливались и не оценивались.
Кроме того, судами не принято во внимание то обстоятельство, что ООО "Таежное" решением Арбитражного суда Приморского края от 11.02.2019, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2019 и постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.08.2019, отказано в признании права собственности на объект недвижимого имущества: здание - магазин, кадастровый номер 25:19:000000:529, площадью 291 кв.м, этажность: 1, расположенный по адресу: Приморский край, Ханкайский район, с. Камень Рыболов, ул. Трактовая, д. 1Б, на основании статьи 218 ГК РФ.
Вопреки утверждениям заявителя, судами не исследованы обстоятельства возникновения права собственности Ханкайского потребительского общества на спорный объект недвижимости на основании постановления администрации Ханкайского района Приморского края от 23.06.1997 N 350 (до вступления в силу Закона N 122-ФЗ) и последующей передачи прав на здание магазина Камень-Рыболовскому потребительскому обществу по договору безвозмездной передачи имущества от 01.12.1998 (в связи с принятием 10.06.1998 Ханкайским потребительским обществом решения о создании Камень-Рыболовского потребительского общества).
Согласно частям 1, 3 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций является в частности несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм процессуального права. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения, постановления.
Вывод судов о правомерности оспариваемого отказа регистрирующего органа сделан без исследования и оценки значимых для дела обстоятельств, что могло привести к принятию неправильного решения и постановления.
На основании частей 1, 3 статьи 288 АПК РФ решение первой инстанции и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все фактические обстоятельства, полно и всесторонне исследовать доводы и возражения сторон и представленные ими доказательства, дать им надлежащую правовую оценку и принять судебный акт в соответствии с нормами материального и процессуального права.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 12.12.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2020 по делу N А51-12674/2019 Арбитражного суда Приморского края отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья М.Ю. Бурлова-Ульянова
Судьи С.И. Гребенщиков
С.Н. Новикова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка