Дата принятия: 09 апреля 2021г.
Номер документа: Ф03-1077/2021, А59-7308/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 апреля 2021 года Дело N А59-7308/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2021 года.
Полный текст постановления изготовлен 09 апреля 2021 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи Гребенщиковой В.А.
судей Бурловой-Ульяновой М.Ю., Гребенщикова С.И.
при участии:
участвующие в деле лица в судебное заседание не явились
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Котвицкой Татьяны Евгеньевны
на решение от 30.09.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2020
по делу N А59-7308/2019
Арбитражного суда Сахалинской области
по иску областного автономного учреждения "Спортивно-Туристический комплекс "Горный воздух"
к индивидуальному предпринимателю Котвицкой Татьяне Евгеньевне
о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки и штрафа
УСТАНОВИЛ:
Областное автономное учреждение "Спортивно-Туристический комплекс "Горный воздух" (ОГРН 1096501007019, ИНН 6501211081, адрес: 693010, Россия, Сахалинская обл., г. Южно-Сахалинск, ул. Горнолыжная, д. 3; далее - ОАУ "СТК "Горный воздух", учреждение, истец) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области к индивидуальному предпринимателю Котвицкой Татьяне Евгеньевне (ИНН 650117152099, ОГРНИП 316650100055491; далее - предприниматель Котвицкая Т.Е., ответчик) с иском о взыскании 255 983 руб. 22 коп. задолженности по арендной плате за период с декабря 2018 года по март 2019 год, 48 764 руб. 71 коп. неустойки за период с 26.01.2019 по 23.09.2019, 99 193 руб. 50 коп. штрафа (с учетом уточнений, заявленных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 30.09.2020, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2020, исковые требования удовлетворены.
В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, предприниматель Котвицкая Т.Е., ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов судов обстоятельствам спора, неправильное применение судами норм материального права, просит указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что на день подписания акта приема-передачи от 16.11.2018, строительство здания, в котором находится спорное помещение, не было завершено, следовательно, по целевому назначению не использовалось. Указывает, что судами не исследовался вопрос о нарушении арендодателем пункта 2.1.1 основного договора аренды N 864-18, предусматривающего передачу помещения в течение 3 рабочих дней с момента заключения основанного договора. Судом первой инстанции не учтено, что после подписания основного договора были обнаружены недостатки имущества, не позволяющие его использовать. Акт осмотра, свидетельствующий о низкой температуре помещения, необоснованно не принят судом первой инстанции и не исследован. В акте осмотра от 28.01.2019 данное обстоятельство не отражено; содержится немотивированное мнение о несоблюдении противопожарных правил. Обращает внимание, что только после отказа от реализации проекта предоставления услуг детской игровой комнаты и от аренды помещения ОАУ "СТК "Горный воздух" сообщило предпринимателю об устранении недостатков. Настаивает на том, что основной договор не был заключен, спорное помещение не использовалось Котвицкой Т.Е. по целевому назначению, об этом обстоятельстве сообщалось в письме от 10.04.2019 N 399. Утверждает, что в рамках основного договора помещение не передавалось, акт не подписывался, государственная регистрация не осуществлена, следовательно, основной договор не заключен, не вступил в силу, не подлежит исполнению. Считает, что судами не учтены положения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пункт 8.4 основного договора. Полагает несоответствующей действительности ссылку суда на отправленную в адрес предпринимателя претензию, поскольку она им не получена. По мнению заявителя, суд первой инстанции в судебном акте не привел расчет процентов.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.
Проверив законность принятых судебных актов, с учетом доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.
По материалам дела установлено, между ОАУ "СТК "Горный воздух" (арендодатель) и предпринимателем Котвицкой Т.Е. (арендатор) заключен предварительный договор аренды от 25.12.2017 N 373-12 (лот N 14) в отношении нежилого помещения, по условиям которого стороны обязуются в будущем заключить договор аренды нежилого помещения (основной договор), расположенного на 2 этаже строящегося объекта "Здание входной группы", находящегося по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, восточная сторона ул. Алексея Максимовича Горького, от стадиона "Спартак", помещение N 202, имеющего обозначение на схеме размещения (приложение N 1), площадью 211, 05 кв.м (площадь нежилого помещения указана в соответствии с проектной документацией и может быть уменьшена после сдачи объекта в эксплуатацию при подписании сторонами основного договора).
В этом договоре стороны также согласовали, что основной договор будет заключен на срок 5 лет и вступит в силу с момента его государственной регистрации. Действие договора распространяется на правоотношения сторон, возникшие с даты заключения договора.
Помещение будет передано арендатору во временное владение и пользование для использования в целях: женская раздевалка/детская игровая комната/локерные - раздевалки с камерами хранения (административно-бытовые помещения).
Основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 60 календарных дней с момента оформления арендодателем правоустанавливающих документов на объект недвижимости (здание входной группы).
В соответствии с протоколом от 15.12.2017 N 1 арендная плата по основному договору устанавливается из расчета стоимости 1 кв.м 470 руб. в месяц и площади помещения аренды в соответствии с проектной документацией и составляет 117 048 руб. 33 коп. в месяц, в том числе НДС.
Арендатор по согласованию с арендодателем до заключения основного договора за свой счет и своими силами осуществляет текущий ремонт помещения, а также приобретает и устанавливает необходимое оборудование, для использования помещения по целевому назначению. При этом арендатор за свой счет несет расходы по обеспечению помещения необходимыми для этого коммунальными ресурсами.
Предварительный договор аренды вступает в силу с даты подписания сторонами и действует до исполнения обязательств.
В соответствии с предварительным договором арендодатель передал, а арендатор принял, в том числе, спорное помещение, что подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи от 16.11.2018.
Министерством Российской Федерации по развитию Дальнего Востока 07.12.2018 ОАУ "Горный воздух" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 65-RU65302000-32-2018-МВР, в том числе, "Здание входной группы", расположенное по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, восточная сторона ул. Алексея Максимовича Горького, от стадиона "Спартак".
Между ОАУ "Горный воздух" (арендодатель) и предпринимателем Котвицкой Т.Е. (арендатор) заключен основной договор от 21.12.2018 N 864-18 аренды нежилого помещения (лот N 14), по которому арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение, а арендатор обязуется принять объект аренды и уплачивать арендодателю арендную плату.
В силу пунктов 1.2, 1.3 договора объектом аренды является нежилое помещение N 202, расположенное в здании входной группы по названному выше адресу; площадь объекта - 211, 05 кв.м; цель использования объекта (целевое назначение): женская раздевалка/детская игровая комната/локерные - раздевалки с камерами хранения (административно-бытовые помещения).
Пунктами 2.1.1, 2.3.1, 2.3.2 договора закреплено, что арендодатель обязан передать объект аренды по акту приема-передачи (приложение N 2 к настоящему договору) в течение 3 рабочих дней с момента заключения настоящего договора. Арендатор обязан принять объект аренды по акту приема-передачи в порядке и сроки, установленные настоящим договором, а также вносить арендную плату за пользование объектом аренды в размере, порядке и в сроки, установленные настоящим договором.
В соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе N 1 по извещению 171117/23065124/01 от 15.12.2017, арендная плата по договору устанавливается из расчета стоимости 1 кв.м 470 руб. в месяц и составляет 99 193 руб. 50 коп. в месяц (НДС не облагается в связи с применением арендатором упрощенной системы налогообложения), которая вносится арендатором ежемесячно, не позднее 25 числа месяца следующего за отчетным, на основании выставленного счета (пункты 3.1, 3.3 договора).
Пунктом 4.2 договора установлено, что в случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку (пеню) в размере 0, 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Пунктом 4.3 договора обусловлено, что в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения арендатором обязанностей, установленных пунктами 2.3.1, 2.3.4, 2.3.5, 2.3.6, 2.3.7 настоящего договора, арендатор обязан уплатить неустойку (штраф) в размере ежемесячной арендной платы за каждый случай неисполнения либо ненадлежащего исполнения вышеуказанных условий договора.
На основании пункта 5.1 договора объект аренды предоставляется арендатору во временное владение и пользование сроком на 5 лет с момента его передачи арендодателем по акту приема-передачи по форме согласно приложению N 2 к настоящему договору.
Пунктом 8.4 договора предусмотрена его государственная регистрация, в результате чего он вступает в силу с момента такой регистрации
Письмом от 27.12.2018 N 1803 арендодатель направил арендатору для подписания акт приема-передачи помещения N 202.
В письме от 05.01.2019 предприниматель Котвицкая Т.Е. уведомила учреждение о низкой температуре в спорном помещении (15 градусов), не позволяющей использовать его по целевому назначению (организация услуг детской игровой комнаты), в связи с чем просила устранить выявленные недостатки.
28.01.2019 комиссией ОАУ "Горный воздух" в присутствии предпринимателя проведен осмотр, в том числе, спорного помещения на предмет соблюдения условий его эксплуатации и использования в соответствии с условиями договора аренды и соблюдения действующего законодательства, о чем 06.02.2019 составлен акт.
Истец, ссылаясь на отсутствие подписанного и заверенного печатью акта приема-передачи к основному договору аренды N 864-18, вновь направил в адрес ответчика письмо от 01.02.2019 N 153 с требованием предоставить указанный акт.
В письме от 05.02.2019 Котвицкой Т.Е. обращено внимание на недостатки имущества и неполучение предполагаемой прибыли и указано на прекращение использования помещения и вынужденное расторжение договора, с просьбой создать комиссию по передаче помещения и заключить соглашение о расторжении договора.
Учреждение в письме от 22.02.2019 N 272 уведомило, что передача помещения будет произведена 04.03.2019 в 11 часов 00 минут, просило в срок до 01.03.2019 подписать соглашение о расторжении договора аренды.
В письме от 06.03.2019 арендатор, отмечая, что акт приема-передачи помещения к договору аренды N 864-18 не подписывала, договор государственную регистрацию не прошел, следовательно, является незаключенным, поэтому оснований для подписания соглашения о его расторжении не имеется.
Письмом от 05.03.2019 N 333 арендодатель уведомил арендатора о необходимости осуществления текущего ремонта объекта аренды, в ответ на которое последний 13.03.2019 сообщил о приведении помещения в первоначальное состояние; письмом 14.03.2019 N 399 учреждение повторно направило предпринимателю соглашение о расторжении основного договора аренды и акт возврата помещения с указанием на необходимость произвести все расчеты за пользование объектом аренды.
ОАУ "СТК "Горный воздух" направило в адрес предпринимателя Котвицкой Т.Е. претензию от 09.04.2020 N 611 с требованием погасить в десятидневный срок с даты ее получения задолженность, неустойку, штраф, оставление которой без удовлетворения послужило основанием для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.
Статьей 309 ГК РФ закреплено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310).
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Исследовав и оценив представленные доказательства по делу по правилам статьи 71 АПК РФ, в частности акт приема-передачи нежилого помещения от 16.11.2018, подписанный без возражений и замечаний в рамках предварительного договора, учитывая заключение основного договора путем достижения сторонами согласия по всем его существенным условиям, переписку сторон, суды первой и апелляционной инстанции установили факт пользования арендатором спорным имуществом в период с декабря 2018 года по март 2019 год в отсутствие доказательств оплаты за такое пользование, в результате чего, проверив расчет задолженности и неустойки за период с 26.01.2019 по 23.09.2019, заявленной на основании пункта 4.2 договора от 21.12.2018 N 864-18, и посчитав его верным в отсутствие возражений стороны, пришли к обоснованному выводу об удовлетворении иска в данной части.
Статьей 655 ГК РФ определено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 указанной статьи.
Учитывая неоднократное направление арендодателем писем от 27.12.2018 N 1803, от 01.02.2019 N 153 для подписания акта приема-передачи к договору аренды и, как следствие, установив уклонение арендатора от исполнения предусмотренной пунктом 2.3.1 договора обязанности по приему-передаче в предусмотренные договором порядке и сроки объекта аренды, суды признали правомерным требование истца в части взыскания штрафа на основании пункта 4.3 договора.
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что основной договор не является заключенным ввиду отсутствия государственной регистрации в соответствии с правилами пункта 2 статьи 651 ГК РФ и пункта 8.4 договора, неподписания акта приема-передачи имущества, в связи с чем данная сделка не подлежит исполнению, отклоняются кассационным судом.
Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Положениями статьи 434 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 ГК РФ, согласно которому совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договор в письменной форме может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.
Пунктом 1 статьи 651 ГК РФ регламентировано, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
Таким образом, заключенность договора аренды помещения находится в зависимости от факта подписания сторонами такого договора, составленного единым документом, а не от факта передачи арендуемого объекта в пользование арендатору, как ошибочно полагает предприниматель.
Как уже было отмечено, договор аренды N 864-18 подписан сторонами и заверен печатями.
В результате установленного судами обстоятельства по поводу использования арендатором спорного помещения, в том числе в силу передачи его по акту от 16.11.2018, оснований считать, что данная сделка не подлежит исполнению, в рассматриваемой ситуации не имеется.
Пунктом 3 статьи 433 ГК РФ определено, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Отсутствие государственной регистрации не является основанием в настоящем случае для освобождения ответчика от обязанности по внесению арендной платы за такое пользование (пункт 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165, в котором указано, что по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде, пункт 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Доводы кассатора относительно недостатков переданного после подписания основного договора в аренду имущества правомерно отклонены судами по мотиву отсутствия в порядке статьи 65 АПК РФ достоверных доказательств.
На основании пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В пункте 2 статьи 612 ГК РФ значится, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Как уже было указано, спорное помещение принято арендатором по акту приема-передачи от 16.11.2018, в пунктах 2, 3 которого зафиксировано, что стороны совместно провели осмотр помещения и пришли к соглашению, что передаваемое в аренду имущество находится в исправном состоянии, полностью соответствует требованиям и условиям договора аренды; арендатор каких-либо претензий к арендодателю по передаче имущества в соответствии с условиями договора не имеет.
Заключая основной договор, предприниматель Котвицкая Т.Е., владея арендуемым имуществом, а также являясь лицом, осведомленным о его фактическом состоянии, о каких-либо недостатках помещения, не позволяющих его использовать по целевому назначению, ОАУ "СТК "Горный воздух" не сообщила, подписав данный договор без замечаний и возражений.
Представленные предпринимателем в качестве доказательств невозможности использования спорного помещения по целевому назначению ввиду нарушения температурного режима (письмо от 05.01.2019, в котором содержится информация о том, что в помещении температура составляет 15С градусов, акт об измерении температуры от 08.01.2019) не приняты в ходе разрешения спора в качестве допустимых доказательств (статья 68 АПК РФ). Так, указанный акт составлен в одностороннем порядке, в отсутствие представителей учреждения, доказательства их уведомления в материалах дела отсутствуют.
Напротив, при проведении осмотра, в том числе спорного помещения, по результатам которого составлен акт от 28.01.2019 комиссией ОАУ "СТК "Горный воздух" в присутствии предпринимателя Котвицкой Т.Е. нарушения температурного режима не выявлено (такие отметки в акте со стороны ответчика отсутствуют).
Из акта, касательно спорного помещения, усматривается, несанкционированное возведение арендатором конструктивного элемента дизайна, значительно затрудняющего доступ специалистов арендодателя для технического обслуживания помещения непосредственно для поддержания необходимого температурного режима.
Проанализировав сведения, приведенные в акте, суд апелляционной инстанции не исключил того обстоятельства, что предполагаемое нарушение температурного режима могло быть спровоцировано действиями самого ответчика по перепланировке помещения без согласия арендодателя.
Тот факт, что на день подписания акта приема-передачи от 16.11.2018, как указывает заявитель кассационной жалобы, строительство здания, в котором находится спорное помещение, не завершено, следовательно, по целевому назначению не использовалось, не свидетельствует о неиспользовании предпринимателем указанного объекта аренды.
Как уже было отражено, из содержания предварительного договора следует, что арендатор по согласованию с арендодателем до заключения основного договора за свой счет и своими силами осуществляет текущий ремонт помещения, а также приобретает и устанавливает необходимое оборудование, для использования помещения по целевому назначению.
Предприниматель не оспаривает сам факт проведения таких работ до заключения основного договора.
Таким образом, иное пользование не является основанием для освобождения от уплаты арендной платы во исполнение заключенной сделки.
Указание в кассационной жалобе на то, что направленная в адрес предпринимателя Котвицкой Т.Е. претензия ею не получена, отклоняется кассационной коллегией.
09.04.2020 истцом в адрес ответчика направлена представленная в материалы дела претензия от N 611 по адресу, указанному в публичном реестре.
Риск неполучения значимого сообщения законодатель возлагает на получателя (пункт 3 статьи 54 ГК РФ, согласно которому юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу).
Ссылка заявителя жалобы на то, что суд первой инстанции в судебном акте не привел расчет процентов, не опровергает обстоятельство того, что данный расчет проверен судом и признан арифметически верным.
Выводы судов основаны на результатах оценки доказательств, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах, при этом в силу положений части 2 статьи 71 АПК РФ суды исходили из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначные выводы относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.
Поскольку судами правильно применены нормы материального права, подлежащие применению к рассматриваемым отношениям сторон, установлены все обстоятельства по делу, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену принятых по делу судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, не допущено, то основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 30.09.2020, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2020 по делу N А59-7308/2019 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья В.А. Гребенщикова
Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова
С.И. Гребенщиков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
