Дата принятия: 01 июня 2020г.
Номер документа: Ф03-1071/2020, А51-7165/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июня 2020 года Дело N А51-7165/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 июня 2020 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи С.Н. Новиковой
судей С.И. Гребенщикова, В.А. Гребенщиковой
рассмотрев в судебном заседании в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "БИОРИС"
на решение от 23.10.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2020
по делу N А51-7165/2019 Арбитражного суда Приморского края
по иску общества с ограниченной ответственностью "Дальселькор" (ОГРН 1162536058431, ИНН 2540219190, адрес: 690091, Приморский край, г. Владивосток, Океанский пр-кт, 17-704)
к обществу с ограниченной ответственностью "БИОРИС" (ОГРН 1102511003704, ИНН 2511071622, адрес: 692275, Приморский край, с. Новодевица, ул. Сибирцева, 61)
о расторжении договора аренды
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "БИОРИС"
к обществу с ограниченной ответственностью "Дальселькор"
о расторжении договор аренды, обязании привести земельный участок в первоначальное состояние, возвращении земельного участка
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Дальселькор" (далее - ООО "Дальселькор") обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Биорис" (далее - ООО "Биорис") о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 06.07.2016.
В свою очередь ООО "Биорис" подан встречный иск, согласно которому общество просило признать расторгнутым с 01.03.2019 договор аренды от 06.07.2016 земельного участка сельскохозяйственного назначения; обязать ООО "Дальселькор" произвести на земельном участке площадью 7139979 кв.м, кадастровый номер 25:16:010201:76, мелиоративные работы: очистить поля от сорных дикорастущих растений, древесно-кустарниковой растительности, сделать землю пригодной для рисоводства; углубить и расчистить все подающие каналы, обеспечить достаточную подачу воды через них; обязать ООО "Дальселькор" возвратить ООО "Биорис" земельный участок в нормальном агротехническом, агрохимическом состоянии, с ровной поверхностью полей, плодородным слоем почвы, незагрязненным, в хорошем состоянии, готовым к использованию по назначению в дальнейшем не позднее 6 месяцев с момента вынесения решения суда.
Решением от 23.10.2019 в удовлетворении требований ООО "Дальселькор" отказано; по встречному иску суд признал расторгнутым с 01.03.2019 договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 06.07.2016, заключенный между ООО "Биорис" и ООО "Дальселькор" (правопреемник - ООО "Ханка Органик" по договору перенайма от 30.03.2017), в остальной части встречных исковых требований отказано.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2020 решение от 23.10.2019 в обжалуемой части оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО "Биорис" просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты в части отказа в удовлетворении встречного иска в полном объеме как необоснованные. Заявитель, ссылаясь на судебные акты, принятые в рамках дел NN А51-6233/2019, А51-2032/2019 полагает необходимым принять установленные по указанным делам обстоятельства как преюдициальные. Считает, что условиями пункта 2.2 договора на 2016 году был установлен льготный порядок оплаты арендных платежей, включающий условия расчистки в этот год каналов и удаления арендатором кустарников, то есть на арендатора возложена обязанность по освоению всего земельного участка. Ссылается на то, что на момент заключения договора арендатор знал о состоянии земельного участка, однако каких-либо претензий не высказал. Настаивает, что арендатор, принимая земельный участок в таком состоянии, согласился с условиями договора аренды в части принятых обязательств по расчистке участка и обязанности его возврата в пригодном для дальнейшего использования состояния.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.
Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.
Как следует из материалов дела, 06.07.2016 между ООО "Биорис" (арендодатель) и ООО "Ханка Органик" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, по условиям которого арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 7 139 979 кв.м с кадастровым номером 25:16:010201:76, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, пашни, расположенный по адресу: участок находится примерно в 6850 м от ориентира по направлению на северо-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край Спасский район, с. Зеленодольское, ул. Сташевская, д. 1 (пункт 1.1 договора), для использования под выращивание риса и сои либо кукурузы для севооборота, на срок с 06.07.2016 по 15.11.2025.
Участок принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.06.2016 серии 25 АВ N 573522.
Пунктом 1.9 договора стороны предусмотрели, что поскольку земельный участок находится в зоне потенциального подтопления водами оз. Ханка, в случае, если, часть участка будет затоплена из-за разлива оз. Ханка, арендатор освобождается от внесения арендной платы за часть участка, которая не может быть им использована по объективным причинам. Размер части участка, которая не может быть использована арендатором, определяется на основании инспекции сторонами участка, после которой составляется соответствующий акт.
Разделом 2 договора предусмотрен размер и порядок уплаты арендных платежей.
Величина арендной платы на 2016 год составляет 1000 рублей за всю площадь участка, в случае, если летом 2016 года арендатор начнёт выполнять работы по расчистке каналов и удалению кустарников. К 2017 году арендная плата будет платиться за каждый посеянный гектар и будет равна 450 юаней за каждый засеянный гектар (не полностью засеянный гектар оплачивается пропорционально засеянной площади). Начиная с 2018 года, арендная плата будет платиться за всю площадь участка, то есть 714 га, в размере 450 юаней за гектар (пункт 2.2 договора).
Арендная плата оплачивается арендатором двумя платежами: 50% до 15 марта и 50% до 1 ноября каждого года аренды.
Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 09.08.2016.
Арендатором - ООО "Ханка Органик" права и обязанности по указанному договору переданы ООО "Дальселькор" (новый арендатор) по договору от 30.03.2017; переход права аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Приморскому краю 05.05.2017.
ООО "Дальселькор", ссылаясь на то, что ответчиком в полном объеме не выполнены обязательства по передаче всего земельного участка с кадастровым номером 25:16:010201:76; на возможность использовать только часть земельного участка площадью 176 га при отсутствии изменений по оплате арендных платежей и, полагая, что эти обстоятельства являются основанием для расторжения договора аренды от 06.07.2016, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В свою очередь, ООО "Биорис" обратилось со встречным иском о признании договора аренды от 06.07.2016 расторгнутым с 01.03.2019, обязании ООО "Дальселькор" не позднее 6 месяцев с момента вынесения решения провести на земельном участке с кадастровым номером 25:16:010201:76 мелиоративные работы, а именно очистить поля от сорных дикорастущих растений, древесно-кустарной растительности, чтобы сделать землю пригодной для рисоводства; углубить и расчистить все падающие каналы, чтобы обеспечить через них достаточную подачу воды на поля, а также обязании общество возвратить ООО "Биорис" земельный участок в нормальном агротехническом, агрохимическом состоянии, с ровной поверхностью полей, плодородным слоем почвы, незагрязненным, в состоянии, готовым к использованию по назначению в дальнейшем.
Судами правомерно квалифицированы спорные правоотношения как регулируемые нормами главы 34 "Аренда" ГК РФ, условиями договора от 06.07.2016.
Как установлено предметом договора аренды являлся земельный участок из состава земель - земли сельскохозяйственного назначения, необходимый для использования в целях выращивания риса и сои либо кукурузы для севооборота.
Разделом 3 договора установлены права и обязанности в отношении вышеназванного земельного участка, как арендодателя, так и арендатора, в частности обе стороны имеют право на досрочное расторжение договора (пункты 3.1, 3.3.1 договора).
Договором предусмотрено право арендатора использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием и условиями договора (пункт 3.3.2 договора), а также его обязанность при использовании земельного участка соблюдать требования, установленные в пунктах 3.4.2 - 3.4.13 договора. В частности, не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки, а также к загрязнению на арендуемой территории, если такое ухудшение выходит за рамки естественных последствий, которые могут возникать вследствие нормального использования земельного участка (пункт 3.4.4 договора); осуществлять комплекс мероприятий по рациональному использованию и охране земель, природоохранным технологиям производства, защите почв от эрозии, подтопления, заболачивания, загрязнения и других процессов, ухудшающих состояние почв, а также по борьбе с карантинными организмами, в том числе и амброзией (пункт 3.4.5 договора).
Арендатор в рамках законодательства Российской Федерации несет ответственность за сохранность плодородного слоя на соответствующем участке (пункт 3.4.18 договора).
При возврате земельного участка арендатор обязан письменно уведомить арендатора не позднее, чем за месяц в связи с окончанием срока действия договора либо при его досрочном расторжении (пункт 3.4.14 договора), а также вернуть земельный участок в нормальном агротехническом состоянии, с ровной поверхностью полей, плодородным слоем, незагрязненным, в хорошем состоянии, готовым к использованию по назначению в дальнейшем (пункт 3.4.15 договора).
Кроме того, разделом 1 договора "Предмет и цель договора" установлено, что состояние земельного участкам должно соответствовать условиям договора и целевому назначению. При передачи земельного участка он осматривается арендатором. В случае признания им, что участок удовлетворяет его потребности, он принимается арендатором во владение и пользование согласно акту приема-передачи, который составляется и подписывается сторонами в 3-х экземплярах (пункт 1.7 договора).
В соответствии с пунктом 1.8 договора арендатор вправе за свой счет подводить и использовать воду из любого источника, разрешенного законом. В случае, если к моменту заключения договора водоснабжение участка будет обеспечено арендодателем, арендатор обязан в месячный срок переоформить договор водопользования на себя и оплачивать потребление воды самостоятельно, а в случае невозможности переоформления - оплачивать за арендодателя все соответствующие платежи.
Пунктом 1.9 договора стороны предусмотрели, что поскольку земельный участок находится в зоне потенциального подтопления водами оз. Ханка, в случае, если, часть участка будет затоплена из-за разлива оз. Ханка, арендатор освобождается от внесения арендной платы за часть участка, которая не может быть им использована по объективным причинам. Размер части участка, которая не может быть использована арендатором, определяется на основании инспекции сторонами участка, после которой составляется соответствующий акт.
Управлением Россельхознадзора по Приморскому краю и Сахалинской области проведена внеплановая выездная проверка в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:16:010201:76, используемого ООО "Дальселькор", по результатам которой оформлен акт проверки от 28.12.2018 N У-091. В ходе проверки выявлено, что на части указанного земельного участка площадью примерно 3279979 кв.м в 2018 году проведены сельскохозяйственные работы, на этой площади произрастала сельскохозяйственная культура - рис, на части площади проведена вспашка.
На площади примерно 3860000 кв.м обязательные агротехнические, агрохимические мероприятия, установленные федеральными законами не проводятся, вся площадь заросла сорными дикорастущими растениями (лисохвост, осот, полынь горец птичий), кустарниковой древесной растительностью (ива, верба), высота сорной растительности от 0,2 м. до 1,5 м. В структуре травостоя, произрастающей на этой площади, культурных сельскохозяйственных растений не выявлено. Часть земельного участка покрыта льдом (водой), мероприятия по борьбе с сорной растительностью не проводятся. В результате не проведения агротехнических, агрохимических мероприятий, земельный участок площадью 3860000 частично заболочен. Все эти действия, бездействия приводят к снижению плодородия почв и их деградации.
По результатам проверки ООО "Дальселькор" выдано предписание от 28.12.2018 N 10-32-У, в соответствии с которым обществу предписано устранить в срок до 03.06.2019 выявленные в ходе проверки нарушения, выразившиеся в невыполнении установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 13.06.2019 по делу N А51-6233/2019, в удовлетворении требований ООО "Дальселькор" к Управления Россельхознадзора по Приморскому краю и Сахалинской области о признании недействительным предписания от 28.12.2018 N 10-32-У отказано.
Далее установлено, что в период действия договора аренды от 06.07.2016 ООО "Дальселькор" обращалось к ООО "Биорис" с предложением о дополнении или изменении условий договора в части уменьшения арендной платы, в связи с невозможностью использовать по целевому назначению всю площадь арендуемого земельного участка (письмо от 12.07.2018 N 113/18).
Доказательств внесения в установленном порядке изменений в договор аренды от 16.07.2016 в части арендных платежей в материалы дела не представлено.
В рамках дела N А51-2032/2019 Арбитражного суда Приморского края вступившим в законную силу решением суда удовлетворены исковые требования ООО "Биорис"; с ООО "Дальселькор" взыскана задолженность по договору аренды от 06.07.2016 в размере 242 100 юаней - арендная плата за 2018 год, а также 245 144 юаней - пеня, начисленная за период с 23.03.2018 по 27.06.2019.
По настоящему спору требования о досрочном расторжении договора аренды от 06.07.2016 обоснованы:
- по первоначальному иску: в связи с несоблюдением ответчиком ООО "Биорис" условий по передаче земельного участка с кадастровым номером 25:16:010201:76 в полном объеме и не соответствие его целевому назначению - для сельскохозяйственного производства; ООО "Дальселькор" сослалось на возможность использовать только часть земельного участка площадью 176 га (претензия от 04.02.2019);
- по встречному иску: в соответствии с пунктом 3.1 договора - невнесение арендной платы в 20-ти дневный срок с момента наступления срока платежа (уведомление о расторжении договора с 01.03.2019).
Согласно подпункту 2 пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.
Из содержания статьи 619 ГК РФ следует, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Принимая во внимание полученное ООО "Дальселькор" уведомление о досрочном расторжении спорного договора аренды, суды сделали вывод о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.
С учетом обстоятельств, установленных в рамках дела N А51-2032/2019 Арбитражного суда Приморского края суды, руководствуясь вышеприведенными нормами права, признали договор аренды от 06.07.2016 расторгнутым с 01.03.2019.
Выводы суда о прекращении действия договора аренды не обжалуются.
В данном случае ООО "Биорис" обжалует выводы суда в части его требований об обязании ООО "Дальселькор" произвести на земельном участке с кадастровым номером 25:16:010201:76 мелиоративные работы: очистить поля от сорных дикорастущих растений, древесно-кустарниковой растительности, чтобы сделать землю пригодной для рисоводства; углубить и расчистить все подающие воду каналы, чтобы обеспечить через них достаточную подачу воды; обязать общество возвратить земельный участок в нормальном агротехническом, агрохимическом состоянии, с ровной поверхностью полей, плодородным слоем почвы, незагрязненным, в хорошем состоянии, готовым к использованию по назначению в дальнейшем. При этом соответствующие требования обоснованы условиями пунктов 3.4.14, 3.4.15 договора.
Судебные инстанции, отказывая в этой части спора, обоснованно исходили из следующего.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В материалы дела представлено экспертное заключение от 24.05.2019 N 19-05/4, выполненное экспертом Ситовой А.Н. ООО "Землемер" по заявке ООО "Дальселькор". Согласно выводам эксперта, сделанным по результатам землеустроительной экспертизы по земельному участку с кадастровым номером 25:16:010201:76 выявлено, что фактическая площадь земельного участка пригодная для использования под выращивание риса либо иных с/х культур без дополнительных трат на приведение в рабочее состояние оросительной системы и осушение полей, чистку территории от имеющихся многолетних растений составляет 178,76 га; для использования остальной площади - 535,73 га необходимо проведение мелиоративных работ: осушение, обводнение и очистка от растений. При этом недостатки, по причинам которых невозможно использовать оставшуюся часть земельного участка, по выводам эксперта, возникли более 5 и 10 лет назад; заболоченность большей части территории связана с отсутствием исправной оросительной системой.
Суды, принимая во внимание отсутствие доказательств о фактическом состоянии земельного участка в момент передачи его по договору от 06.07.2016, а также доказательств или возражений относительно выводов эксперта, признали, что указанный земельный участок в момент его передачи не мог быть использован по назначению в полном объеме, как это предусмотрено пунктом 1.7 договора аренды от 06.07.2016.
При рассмотрении спора суд первой инстанции, выводы которого поддержаны апелляционным судом, исследуя и оценивая представленные в материалы дела доказательства во взаимосвязи с условиями пунктов 1.7, 3.4.14, 3.4.15 договора аренды от 06.07.2016, установили отсутствие закрепленной за арендатором обязанности по приведению земельного участка в состояние, определенное пунктом 3.4.15 договора, поэтому обоснованно сделали вывод о противоречии этого пункта договора требованиям статьи 622 ГК РФ и нарушающим баланс интересов сторон в обязательстве.
Судами рассмотрены и правомерно отклонены ссылки ООО "Биорис" на положения пункта 2.2 договора как обязанность арендатора по выполнению работ по расчистке каналов и удалению кустарников, поскольку этим пунктом договора определен размер арендной платы за земельный участок при условии выполнения арендатором конкретных работ, а не его обязанность по их проведению.
В этой связи суды, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, обоснованно сделали вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в этой части спора.
Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают выводы судебных инстанций, направлены исключительно на переоценку установленных обстоятельств и исследованных доказательств, что нормами главы 35 АПК РФ в суде кассационной инстанции не допускается.
Нарушений либо неправильного применения арбитражными судами норм материального и процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
С учетом изложенного, оснований для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы ООО "Биорис" не имеется.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 23.10.2019, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2020 по делу N А51-7165/2019 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья С.Н. Новикова
Судьи С.И. Гребенщиков
В.А. Гребенщикова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
