Дата принятия: 24 февраля 2021г.
Номер документа: Ф02-214/2021, А19-23023/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 февраля 2021 года Дело N А19-23023/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2021 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2021 года.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Кушнаревой Н.П.,
судей: Качукова С.Б., Яцкевич Ю.С.,
при участии в судебном заседании представителей: министерства имущественных отношений Иркутской области - Богдановой Н.Н. (доверенность от 12.08.2020, диплом, удостоверение), общества с ограниченной ответственностью "Прогресс" - Тимофеевой М.М. (доверенность от 15.02.2021, паспорт, диплом),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Иркутска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 05 августа 2020 года по делу N А19-23023/2019 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2020 года по тому же делу,
установил:
администрация города Иркутска (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к министерству имущественных отношений Иркутской области (далее - министерство), обществу с ограниченной ответственностью "Система" (далее - ООО "Система"), обществу с ограниченной ответственностью "Прогресс" (далее - ООО "Прогресс") о признании недействительными в силу ничтожности договоров купли-продажи от 22.10.2018, от 30.11.2018 и применении последствий недействительности сделок; о признании отсутствующим права собственности ООО "Прогресс" на здание с кадастровым номером 38:36:000031:22790 и возложении обязанности на него освободить за счет собственных средств в течении 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу земельный участок с кадастровым номером 38:36:000031:1625 площадью 3 088 кв.м, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Доржи Банзарова; в случае неисполнения судебного акта взыскать с ООО "Прогресс" в пользу администрации неустойку в размере 5 000 рублей за каждый календарный день неисполнения судебного акта.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 05 августа 2020 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2020 года, исковые требования удовлетворены частично, признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка от 22.10.2018, заключенный между министерством имущественных отношений Иркутской области и ООО "Система". В остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Заявитель кассационной жалобы оспаривает выводы судов о добросовестности ООО "Прогресс" как приобретателя спорного имущества, указывая на то, что последний при должной степени осмотрительности должен был выявить отсутствие разрешительной документации на строительство у продавца в отношении приобретаемого имущества и, как следствие, регистрацию прав на него в обход норм действующего законодательства. Осуществление строительства вспомогательного объекта в отсутствие основного строения и разрешительной документации невозможно. Выводы судов о соразмерности приобретенного (по цене значительно ниже рыночной) ООО "Прогресс" имущества противоречат имеющимся в деле доказательствам. Указанные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестном поведении ответчиков.
В отзывах на кассационную жалобу министерство и ООО "Прогресс", ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов, просят оставить их без изменения.
Присутствующие в судебном заседании представители министерства и ООО "Прогресс" поддержали свои доводы.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" и информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в судебное заседание не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 13.09.2011 между администрацией (арендодатель) и ООО "Система" (арендатор) заключен договор N 4602 (в редакции дополнительных соглашений от 06.03.2012, от 20.02.2015), по условиям которого последний принимает во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 38:36:000031:1625 площадью 3 088 кв.м, для размещения автостоянки, без права возводить временные сооружения и капитальные строения.
28.04.2018 произведена регистрация права собственности ООО "Система" на объект недвижимости с кадастровым номером 38:36:000031:22790 площадью 70 кв.м, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 38:36:000031:1625 по адресу: г. Иркутск, ул. Доржи Банзарова.
22.10.2018 министерство в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации передало в собственность ООО "Система" за плату земельный участок с кадастровым номером 38:36:000031:1625.
По договору купли-продажи от 30.11.2018, заключенному между ООО "Система" (продавец) и ООО "Прогресс" (покупатель), последнее приобрело в собственность за плату здание с кадастровым номером 38:36:000031:22790 и земельный участок под ним с кадастровым номером 38:36:000031:1625.
03.09.2019, 15.08.2019 зарегистрировано право собственности ООО "Прогресс" на нежилое здание и земельный участок.
Администрация, обращаясь с настоящим с иском в арбитражный суд, ссылалась на то, что спорный объект возведен в отсутствие разрешительной документации, государственная регистрация права собственности на который осуществлена незаконно, в связи с чем отчуждение земельного участка под ним произведено в нарушение правил статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, что свидетельствует о недействительности (ничтожности) договоров купли-продажи от 22.10.2018, от 30.11.2018.
Удовлетворяя частично заявленные исковые требования, суды исходили из того, что договор купли-продажи от 22.10.2018, заключенный между министерством и ООО "Система", является ничтожной сделкой, нарушающей публичные процедуры и интересы, поскольку постройка, возведенная ООО "Система" в отсутствие разрешительной документации на земельном участке, не отведенном в установленном законом порядке для целей капитального строительства, исключает возможность его предоставления в собственность без проведения торгов в порядке статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом, признав ООО "Прогресс" добросовестным приобретателем спорного имущества, отказали в признании отсутствующим права собственности на нежилое здание и признании договора купли-продажи земельного участка от 30.11.2018 ничтожной сделкой.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов кассационной жалобы правильность применения судами норм материального права и соблюдение ими норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Из положений подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Как видно из материалов дела, ООО "Система" в отсутствие разрешительной документации осуществило строительство нежилого здания с кадастровым номером 38:36:000031:22790 на земельном участке целевое назначение и разрешенное использование которого не предусматривало возведение объекта капитального строительства.
В связи с чем обоснованными являются выводы судов о том, что приобретение ООО "Система" в собственность земельного участка с кадастровым номером 38:36:000031:1625, ранее предоставленного ему по договору аренды для целей, не связанных со строительством, направлено на обход законодательно установленной процедуры торгов.
С учетом изложенного, суды правомерно на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом разъяснений, приведенных в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", признали договор купли-продажи земельного участка от 22.10.2018 ничтожным, нарушающим публичные интересы.
Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя. Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" - далее постановление Пленума N 10/22).
В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В силу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В пункте 37 постановления Пленума N 10/22 разъяснено, что в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (пункт 38 Постановления N 10/22).
Факт выбытия земельного участка с кадастровым номером 38:36:000031:1625 из собственности публичного образования по воле министерства, осуществлявшего на момент заключения договора от 22.10.2018 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, подтвержден материалами дела и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
Как установлено судами, на момент заключения договора купли-продажи от 30.11.2018 и внесения оплаты по этому договору в отношении приобретаемого имущества (здания и земельного участка) какие-либо споры и правопритязания отсутствовали, право собственности продавца (ООО "Система") было зарегистрировано в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости, на договоре купли-продажи от 22.10.2018, заключенного между министерством и ООО "Система", имеются отметки Управления Росреестра по Иркутской области. Согласно данным от 21.03.2018, полученным от Службы государственного строительного надзора по Иркутской области, для строительства здания с кадастровым номером 38:36:000031:22790 разрешение на строительство не требовалось. Приказом департамента обеспечения градостроительной деятельности комитета по градостроительной политике администрации города Иркутска от 20.02.2019 N 955-08 161/9 зданию с кадастровым номером 38:36:000031:22790 присвоен адрес: Российская Федерация, Иркутская область, город Иркутск, бульвар Рябикова, строение 30б.
С учетом изложенного, ООО "Прогресс", проявляя обычную степень осмотрительности, предприняло все необходимые меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суды, признав ООО "Прогресс" добросовестным приобретателем спорного имущества, правильно указали на отсутствие оснований для признания недействительным договора купли-продажи от 30.11.018, заключенного между ООО "Система" и ООО "Прогресс".
При этом суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о том, что ООО "Прогресс" не знало и не могло знать об отсутствии у продавца права на отчуждение нежилого здания и земельного участка, следовательно, основания для применения последствий недействительной сделки и истребования данного имущества у добросовестного покупателя отсутствовали.
Доводы о неравноценности реализованного по договору купли-продажи от 30.11.2018 имущества, правомерно отклонены судами первой и апелляционной инстанции как основанные на неверном толковании норм права (статьи 421 и 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ссылки заявителя на невозможность осуществления строительства вспомогательного объекта в отсутствие основного строения и разрешительной документации являлись предметом исследования в ходе судебного разбирательства, получили соответствующую правовую оценку и по существу сводятся к несогласию с установленными судами обстоятельствами и направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств, однако не свидетельствуют о неправильном применении судами норм материального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 05 августа 2020 года по делу N А19-23023/2019, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2020 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Судьи
Н.П. Кушнарева
С.Б. Качуков
Ю.С. Яцкевич
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
