Дата принятия: 18 февраля 2020г.
Номер документа: Ф01-8561/2020, А11-10345/2018
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 февраля 2020 года Дело N А11-10345/2018
Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2020 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 февраля 2020 года.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Голубевой О.Н.,
судей Бабаева С.В., Кислицына Е.Г.,
при участии представителей
от потребительского ипотечного кооператива "Центральный":
Сысуева А.Ю. (председателя),
от общества с ограниченной ответственностью "Агрострой Плюс":
Сергеевой Л.В. (доверенность от 09.01.2020),
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
общества с ограниченной ответственностью "Агрострой Плюс"
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2019,
принятое судьями Устиновой Н.В., Наумовой Е.Н., Мальковой Д.Г.,
по делу N А11-10345/2018 Арбитражного суда Владимирской области
по иску потребительского ипотечного кооператива "Центральный"
(ИНН: 3334003616, ОГРН: 1043302401339)
к обществу с ограниченной ответственностью "Агрострой Плюс"
(ИНН: 3328431412, ОГРН: 1043302005878)
о взыскании неустойки
и установил:
потребительский ипотечный кооператив "Центральный" (далее - Кооператив) обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском, уточненным в порядке, предусмотренном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Агрострой Плюс" (далее - Общество) о взыскании 690 122 рублей 67 копеек неустойки за нарушение срока передачи объектов долевого строительства (квартир) за период с 10.04.2018 по 28.06.2018.
Исковое требование основано на статьях 309, 310, 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 4, 6, 8 и 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) и мотивировано тем, что застройщик не передал в установленный срок квартиры дольщикам.
Арбитражный суд Владимирской области решением от 24.05.2019 отказал в удовлетворении иска. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что между сторонами сложились гражданские правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи будущей недвижимости, а не из договора участия в долевом строительстве.
Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 17.10.2019 отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск Кооператива. Апелляционный суд заключил, что данные правоотношения вытекают из договора участия в долевом строительстве; ответчик нарушил установленный договором срок передачи квартир.
Общество не согласилось с принятым постановлением и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило его отменить и оставить решение суда первой инстанции в силе. По мнению заявителя, выводы суда первой инстанции о том, что правоотношения между сторонами основаны на договоре купли-продажи будущей недвижимости и отсутствует просрочка передачи объекта, являются верными. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.
Кооператив в отзыве на кассационную жалобу не согласился с доводами заявителя, просил оставить обжалованное постановление без изменения, жалобу Общества - без удовлетворения.
Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.
Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, общество с ограниченной ответственностью "Сириус и К" (застройщик) и Кооператив (участник долевого строительства) 27.09.2016 заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома на 144 квартиры, расположенного по адресу: город Муром, Владимирская область, Лесной проезд, дом 1.
Согласно пункту 1.1 данного договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить указанный многоквартирный дом, на земельном участке с кадастровым номером 33:26:000000:076, с наружным инженерным обеспечением. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объекты долевого строительства, а участник долевого строительства - уплатить обусловленную договором цену и принять объекты долевого строительства, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Объектами долевого строительства являются входящие в состав многоквартирного дома жилые помещения, характеристики которых, в соответствии с проектной документацией, указаны в приложении N 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора.
В пункте 1.4 договора стороны предусмотрели, что застройщик осуществляет строительство многоквартирного дома на основании: разрешения на строительство от 26.07.2011 N RU 33304000-110; договора аренды от 05.08.2011 N 13835 земельного участка с кадастровым номером 33:26:000000:0076, заключенного между застройщиком и комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром.
В соответствии с пунктом 1.5 договора после окончания строительства и получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, застройщик передает участнику долевого строительства объекты долевого строительства по акту приема-передачи, не позднее 10 дней с даты получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Застройщик гарантирует участнику долевого строительства, что сроки передачи объектов долевого строительства, составляющих многоквартирный дом, едины для всех участников долевого строительства.
Срок сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию - 30.03.2018. Сроком окончания строительства многоквартирного дома является дата получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Застройщик обязан осуществлять оформление всей документации на строительство многоквартирного дома, а также при его строительстве строго соблюдать требования проекта и допускать от него отступления в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и договором (пункт 2.1.4)
Застройщик обязан уведомить участника долевого строительства о получении разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома - в течение трех дней с момента его получения. Уведомление должно быть сделано в письменном виде. В течение семи дней, начиная с даты уведомления о получении разрешения на ввод дома в эксплуатацию, но не позднее срока, указанного в пункте 1.3 договора, застройщик обязан передать, а участник долевого строительства обязан принять по акту приема-передачи объекты долевого строительства (пункт 2.1.7).
Стоимость каждого объекта, подлежащего передаче участнику долевого строительства, указана в приложении N 1 к договору, является окончательной и изменениям не подлежит. В стоимость объекта долевого строительства не входит стоимость санприборов, межкомнатных дверей и установки встроенных шкафов и антресолей (пункт 3.1).
При невозможности передачи объектов долевого строительства в эксплуатацию в установленный договором срок, застройщик имеет право предложить продлить срок передачи объектов долевого строительства участнику долевого строительства. Стороны обязуются отвечать на требования другой стороны об изменении или о расторжении договора не позднее десяти рабочих дней с момента получения соответствующего требования другой стороны (пункт 4.4).
Согласно пункту 4.5 договора, в случае нарушения срока передачи объектов долевого строительства, установленного договором, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере не менее чем размер ответственности застройщика, предусмотренной частью 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ.
Как указано в пункте 4.13 договора, он не подлежит государственной регистрации на основании пункта 2 статьи 27 Закона N 214-ФЗ.
Стороны 18.09.2017 заключили дополнительное соглашение к данному договору в связи с переименованием застройщика в Общество.
Кооператив исполнил обязательство по оплате надлежащим образом, однако встречное обязательство по передаче объектов долевого строительства (квартир) Общество не исполнило. Многоквартирный жилой дом построен, но не сдан в эксплуатацию.
В претензии от 16.04.2018 Кооператив потребовал передать квартиры и уплатить неустойку. Общество оставило данную претензию без удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Кооператива в арбитражный суд с настоящим иском.
В статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статье 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным законом.
В силу статьи 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 этой статьи. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии со статьей 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции установил, что спорный договор подписан сторонами, обязательство Кооператива по внесению денежных средств в счет оплаты исполнено надлежащим образом. Данные обстоятельства сторонами не оспариваются.
Апелляционный суд пришел к выводу о том, что отсутствие государственной регистрации спорного договора не должно лишать добросовестного участника долевого строительства требовать от застройщика выполнения этого договора.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним обеспечивает защиту интересов как собственников недвижимости, так и других лиц, а также стабильность гражданского оборота и предсказуемость его развития (постановления от 26.05.2011 N 10-П и от 10.11.2016 N 23-П; определения от 05.07.2001 N 132-О и 154-О, от 27.09.2016 N 1748-О и другие акты).
Конституционный Суд Российской Федерации заключил, что положения закона, закрепляющие необходимость государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (в том числе, часть 3 статьи 4 и статья 17 Закона N 214-ФЗ), направлены именно на защиту прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (определения от 23.03.2010 N 385-О-О и от 28.03.2017 N 642-О).
Такое требование является дополнительной гарантией для лиц, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов (определение Верховного Суда Российской Федерации от 02.09.2019 N 44-КА19-6).
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 12.03.2013 N 15510/12 указал, что отсутствие регистрации договоров участия в долевом строительстве не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора.
Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности. Такая позиция закреплена в пункте 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017.
При этом суд округа также исходит из необходимости применения к спорной ситуации принципа эстоппеля и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению). Общество, заключив с Кооперативом договор долевого участия в строительстве и получив от дольщиков плату в установленном договором объеме и не отрицая в переписке наличие обязательства по передаче квартир, в суде первоначально ссылалось на незаключенность данного договора, затем на его смешанный характер и отсутствие его государственной регистрации, не исполняет свое обязательство по передаче квартир.
Аргумент жалобы об отсутствии просрочки передачи квартир является не обоснованным.
В пункте 2.1.4 договора стороны согласовали срок сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию - 30.03.2018, данный срок не был изменен.
Сдача дома в эксплуатацию означает, что дом признан соответствующим проекту, строительным нормам и правилам, а также иным предъявляемым к жилым зданиям нормативам и требованиям, что подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию.
В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство.
Таким образом, исполнение застройщиком обязательства по строительству (созданию) многоквартирного дома удостоверяется разрешением на ввод дома в эксплуатацию, получение которого является обязанностью застройщика и до получения которого обязательства застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома не могут считаться исполненными.
Дата получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию не может рассматриваться как самостоятельное условие о сроке в отдельности от других условий договора. При этом в силу императивных положений статьи 4 Закона N 214-ФЗ речь идет именно о сроке исполнения обязательства, а не об обусловленности исполнения обязательства названным событием.
Указание закона на то, что передача объекта долевого строительства участнику этого строительства осуществляется не ранее получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, означает лишь то, что до передачи объекта долевого строительства застройщик обязан завершить строительство многоквартирного дома, включая его ввод в эксплуатацию. Позднее получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию не является основанием для освобождения застройщика от ответственности.
Иных доводов кассационная жалоба не содержит.
Суд апелляционной инстанции проверил расчет неустойки, выполненный истцом, и признал его верным. Размер неустойки ответчиком в кассационной жалобе не оспаривается.
Таким образом, апелляционный суд правомерно удовлетворил иск Кооператива.
Материалы дела исследованы судом апелляционной инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованном постановлении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Оснований для отмены обжалованного судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционным судом не допущено.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.
Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2019 по делу Арбитражного суда Владимирской области N А11-10345/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агрострой Плюс" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
О.Н. Голубева
Судьи
С.В. Бабаев
Е.Г. Кислицын
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
