Дата принятия: 01 июля 2021г.
Номер документа: Ф01-2582/2021, А31-8727/2020
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июля 2021 года Дело N А31-8727/2020
Резолютивная часть постановления объявлена 30.06.2021.
Полный текст постановления изготовлен 01.07.2021.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Камановой М.Н.,
судей Бабаева С.В., Голубевой О.Н.,
при участии представителя
акционерного общества "Тандер":
Бехтяева С.П. (доверенность от 20.04.2021 N 23АВ1486885),
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
акционерного общества "Тандер"
на решение Арбитражного суда Костромской области от 30.11.2020 и
на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 04.03.2021
по делу N А31-8727/2020
по иску общества с ограниченной ответственностью
"Торгово-выставочный центр "На Сенной"
(ИНН: 4401105135, ОГРН: 1104401000813)
к акционерному обществу "Тандер"
(ИНН: 2310031475, ОГРН: 1022301598549)
о взыскании задолженности
и установил:
общество с ограниченной ответственностью "Торгово-выставочный центр "На Сенной" (далее - Центр) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском, уточненным в порядке, предусмотренном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к акционерному обществу "Тандер" (далее - Общество) о взыскании 6 493 095 рублей 48 копеек долга за период с мая по октябрь 2020 года по договору аренды недвижимого имущества от 01.02.2016 N ЯрФ/10145/16.
Иск основан на статьях 309, 310 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что арендатор ненадлежащим образом исполнял обязательство по внесению арендной платы.
Арбитражный суд Костромской области решением от 30.11.2020, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 04.03.2021, удовлетворил иск в полном объеме.
Общество не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просило их отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. По мнению заявителя, суды не учли, что в период с 26.05.2020 по 20.07.2020 арендатор был лишен возможности пользоваться спорными помещениями ввиду ограничения доступа к зоне разгрузки-выгрузки товара, так как там был размещен снегоуборочный трактор. Полагает, что суды неправильно применили статьи 10, 328, 401, 606, 614 и 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе и поддержаны представителем в судебном заседании.
Центр в отзыве на кассационную жалобу не согласился с доводами заявителя, просил оставить обжалованные судебные акты без изменения, а жалобу Общества - без удовлетворения. Кроме того, Центр просил рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие его представителя; суд округа счел возможным удовлетворить данное ходатайство.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.
Как следует из материалов дела и установили суды первой и апелляционной инстанций, Центр (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества от 01.02.2016 N ЯрФ/10/10145/16, в соответствии с условиями которого арендатору предоставлено за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество: нежилые помещения первого этажа общей площадью 1531, 8 квадратного метра с кадастровым номером 44:27:040405:98/2, расположенные в нежилом здании торгового центра, находящемся по адресу: город Кострома, проспект Мира, дом 33, в соответствии с планом объекта.
Срок аренды - 10 лет с подписания акта приема-передачи объекта (пункт 2.1).
Арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение установленного в договоре срока арендную плату, которая состоит из: постоянной части арендной платы; переменной части арендной платы (пункт 4.1). Расчетным периодом является календарный месяц с первого по последнее число включительно каждого месяца. Размер причитающихся арендодателю платежей за неполный календарный месяц рассчитывается пропорционально фактическому количеству дней использования объекта. Платежи, предусмотренные договором, вносятся посредством их зачисления на расчетный банковский счет арендодателя. Днем платежа считается день списания денежных средств с корреспондентского счета арендатора (пункт 4.2).
Постоянная часть арендной платы начинает начисляться и уплачиваться с даты подписания акта приема-передачи объекта в следующем размере: с первого по двенадцатый включительно месяц аренды постоянная часть арендной платы составляет 711 450 рублей без НДС в месяц, из расчета 464 рублей 45 копеек за 1 квадратный метр арендуемой площади, без НДС, в месяц; с тринадцатого включительно месяца аренды постоянная часть арендной платы составляет 948 600 рублей без НДС, в месяц, из расчета 619 рублей 27 копеек за 1 квадратный метр арендуемой площади, без НДС, в месяц (пункт 4.3).
Внесение постоянной части платы производится ежемесячно авансом не позднее 10-го числа расчетного месяца; за первый месяц аренды производится в течение семи рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи (пункт 4.4).
Не ранее, чем через 12 месяцев после подписания акта приема-передачи, постоянная часть арендной платы увеличивается один раз в год (через каждые 12 месяцев аренды) на 5 процентов. Первое увеличение постоянной части арендной платы производится от суммы постоянной части арендной платы, установленной в п. 4.3.2 договора (пункт 4.6).
В случае, если по итогам предшествующего календарного года будет зафиксировано увеличение потребительских цен по Российской Федерации (величина, характеризующаяся индексом потребительских цен по Российской Федерации по данным Росстата за предшествующий календарный год) более, чем на 15 процентов, стороны обязуются провести переговоры об увеличении согласованного в абзаце 1 этого пункта процента ежегодного увеличения постоянной части арендной платы с подписанием дополнительного соглашения к Договору, при этом размер ежегодного увеличения постоянной арендной платы не может быть установлен на уровне ниже, чем 5 процентов в год. Изменение размера постоянной части арендной платы в соответствии с настоящим пунктом не требует подписания дополнительного соглашения и производится на основании письменного уведомления арендодателя, направленного арендатору за 30 дней до изменения постоянной части арендной платы. Указанное ежегодное увеличение (индексация) постоянной части арендной платы является соглашением сторон о ежегодном увеличении арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель не вправе требовать иного увеличения арендной платы (за исключением случая, указанного в абзаце 2 этого пункта) (пункт 4.7).
Арендная плата не начисляется и не уплачивается в течение срока, когда арендатор не имел возможности пользоваться объектом, в том числе по причине проведения арендодателем капитального ремонта, по причине запрета (временного запрета) деятельности, либо приостановления (прекращения) деятельности объекта по требованию контролирующего органа либо по решению суда по причине невыполнения обязательств арендодателем до момента прекращения обстоятельств, препятствующих использованию объекта. Под невозможностью использования объекта понимается также невозможность использования части объекта, если при этом арендатор не имеет возможности использовать объект в целях, указанных в договоре. В случае невозможности использования части объекта без лишения арендатора возможности использовать объект в целях, указанных в договоре, арендная плата уменьшается пропорционально используемой арендатором площади объекта до момента прекращения обстоятельств, препятствующих использованию объекта в целом (пункт 4.11).
Арендодатель не вправе устанавливать оборудование, конструкции, торговые места в местах общего пользования, препятствующие, ограждающие входы и выходы из объекта. Минимально допустимое расстояние от линии касс до таких объектов должно быть не менее 2, 5 метра (пункт 5.1.7). Арендодатель обязан обеспечить беспрепятственное использование арендатором зоны разгрузки/погрузки и подъездных путей в любое время (пункт 5.1.11).
Недвижимое имущество передано истцом в аренду ответчику, что подтверждается актом приема-передачи от 01.02.2016 года.
В соответствии с пунктом 4.6 договора арендодатель уведомлял арендатора о ежегодном увеличении арендой платы, которая составила: с 01.02.2017 - 996 030 рублей без НДС, в месяц (уведомление от 10.01.2017); с 01.02.2018 - 1 045 831 рублей 50 копеек, без НДС, в месяц (уведомление от 13.12.2017).
На основании пункта 4.6 договора арендодатель 12.12.2018 направил арендатору уведомление N 59 об увеличении постоянной части арендной платы на 5 процентов с 01.02.2019, до 1 098 123 рублей 08 копеек без НДС в месяц.
Арендная плата за 2019 год внесена арендатором в полном объеме.
Арендодатель 24.12.2019 направил арендатору уведомление N 49 об увеличении постоянной части арендной платы на 5 процентов с 01.02.2020, арендная плата с 01.02.2020 составила 1 153 029 рублей 23 копеек без НДС в месяц.
В уведомлении от 08.05.2020 арендатор предложил арендодателю расторгнуть договор аренды соглашением сторон, сообщил, что последний день работы арендатора для покупателей - 11.05.2020 (письмо от 08.05.2020). Центр не выразил согласие на расторжение договора, потребовал от Общества продолжения предпринимательской деятельности, предусмотренной условиями договора (письма от 08.05.2020 N 13, от 12.05.2020 N 14).
В связи с наличием задолженности по внесению арендной платы Центр направлял Обществу претензию от 14.05.2020 N 15, требования которой не удовлетворены.
Обществом осуществлены частичные арендные платежи за спорный период в размере 231 909 рублей 57 копеек (платежное поручение от 02.07.2020 N 99866), 75 451 рублей 08 копеек (от 29.07.2020 N 136546), 59 825 рублей 76 копеек (от 26.08.2020 N 184971), 62 891 рублей 75 копеек (от 01.10.2020 N 224908).
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения Центра в арбитражный суд с иском.
Изучив материалы дела, оценив доводы сторон, заслушав представителя ответчика, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно статьям 606, 610 (пункту 1) и 614 (пункту 1) Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
На основании статей 611 (пункта 1), 612 (пункта 1) и 614 (пункта 4) Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что иск Центра подлежит удовлетворению.
Суды исходили из того, что факт владения и пользования арендатором имуществом на основании договора аренды подтвержден представленными в материалы дела доказательствами; сроки внесения арендной платы за май - октябрь 2020 года истекли, однако арендатор не внес ее в полном объеме, что ответчиком не отрицается.
Довод заявителя о наличии препятствий в пользовании арендованными помещениями проверен судами двух инстанций и получил исчерпывающую оценку.
Апелляционный суд верно отметил, что акты от 27.05.2020, 01.06.2020 и 21.07.2020 о фиксации наличия препятствий в использовании Обществом зоны разгрузки товара (с фотофиксацией) не доказывают неиспользование ответчиком арендованных помещений в спорный период исключительно по причине невозможности эксплуатации зоны разгрузки-выгрузки товара, а не в связи с обстоятельствами, указанными в уведомлении Общества от 08.05.2020, то есть ввиду неблагоприятной эпидемиологической обстановки. Доказательств полного ограничения доступа ответчика в арендованное помещение с 26.05.2020 по 20.07.2020, а равно отсутствия технической возможности завоза товара/оборудования для пополнения ассортимента товаров гипермаркета "Магнит" через иные входы/выходы здания, что влечет невозможность использования Объекта по вине арендодателя, в материалах дела не имеется. Из материалов дела не следует, что арендатор обращался к арендодателю с требованием досрочного расторжения договора аренды в связи с созданием последним препятствий к использованию арендованного имущества в мае - июле 2020 года.
Таким образом, в отсутствие доказательств прекращения арендатором торговой деятельности с 12.05.2020 по вине арендодателя или в силу объективных обстоятельств правовых оснований для применения пункта 4.11 договора аренды не имеется и начисление арендной платы за период с 26.05.2020 по 20.07.2020 правомерно.
Основания для иной оценки обстоятельств дела и доказательств у суда округа отсутствуют, так как переоценка доказательств и установленных фактических обстоятельств дела не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)
Суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили иск Центра.
Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы подлежат отнесению на заявителя.
Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Костромской области от 30.11.2020 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 04.03.2021 по делу N А31-8727/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу акционерного общества "Тандер" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
М.Н. Каманова
Судьи
С.В. Бабаев
О.Н. Голубева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
