Дата принятия: 07 апреля 2021г.
Номер документа: Ф01-1104/2021, А11-14298/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 апреля 2021 года Дело N А11-14298/2019
Резолютивная часть постановления объявлена 05.04.2021.
Полный текст постановления изготовлен 07.04.2021.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Камановой М.Н.,
судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.,
при участии представителей
от заявителя: Соболева П.И. (паспорт, директор, выписка из ЕГРЮЛ от 05.04.2021)
Сорокиной Е.С. (доверенность от 01.12.2020)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области
на решение Арбитражного суда Владимирской области от 16.10.2020 и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2020
по делу N А11-14298/2019
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Тихие Зори" (ОГРН: 1063332006870, ИНН: 3317011279)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области
о государственной регистрации перехода права собственности
и установил:
общество с ограниченной ответственностью "Агрофирма "Тихие Зори" (далее - ООО "АФ "Тихие Зори", Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточненным по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее - Управление) о регистрации перехода права собственности к Обществу без регистрации ранее возникшего права собственности продавца на нежилое строение, расположенное по адресу: Владимирская область, Ковровский район, деревня Старая, улица Полевая, дом 13а, общей площадью 74, 4 квадратного метра.
Требование истца основано на статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано тем, что продавец недвижимого имущества, обладавший в силу закона правом собственности на спорный объект недвижимости, ликвидирован.
Арбитражный суд Владимирской области решением от 16.10.2020, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2020, удовлетворил заявление: обязал Управление зарегистрировать за Обществом переход права собственности на нежилое строение, расположенное по адресу: Владимирская область, Ковровский район, деревня Старая, улица Полевая, дом 13а, общей площадью 74, 4 квадратного метра.
Управление не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять новый судебный акт.
Управление настаивает, что суды необоснованно сослались на пункт 5 части 4 статьи 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закона N 122-ФЗ), поскольку, по мнению кассатора, спорное нежилое строение не является ранее учтенным объектом недвижимого имущества, в связи с чем регистрация указанного имущества должна осуществляться в общем порядке, по правилам пунктов 1, 2 части 3 статьи 14 Закона N 122-ФЗ. Суды не дали оценки доводу регистрирующего органа о том, что государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Кассатор отмечает, что Управление не являлось органом кадастрового учета до 01.01.2017. На спорное сооружение в Едином государственном реестре отсутствует раздел ЕГРН, ведение которого обязательно в соответствии с порядком, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943. Суды, по мнению заявителя, не исследовали вопрос о наличии притязаний третьих лиц на спорный объект.
Подробно доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.
Представители Общества в судебном заседании возражали относительно удовлетворения жалобы, просили оставить в силе обжалованные судебные акты.
Управление, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание окружного суда представителей не направило, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации жалоба рассмотрена в его отсутствие.
Законность решения Арбитражного суда Владимирской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационной жалобе доводам.
Как установили суды первой и апелляционной инстанций, ООО "Заря" (продавец) и ООО "АФ "Тихие Зори" (покупатель) заключили договор купли-продажи нежилого строения от 30.04.2006, согласно пункту 1.1 которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель - принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество (далее - имущество): нежилое строение, расположенное по адресу: Владимирская область, Ковровский район, деревня Старая, улица Полевая, дом 13а, общей площадью 74, 4 квадратного метра.
В силу пункта 3.1 договора цена указанного имущества составляет 20 000 рублей. К моменту подписания договора выкупная стоимость полностью оплачена. Обязанность покупателя по оплате прекращена зачетом взаимных однородных требований.
Государственная регистрация перехода права собственности на имущество производится после подписания передаточного акта (пункт 7.1 договора).
ООО "Заря" на основании акта приема-передачи от 30.04.2006 передало Обществу названное нежилое строение.
Из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц от 09.10.2019 следует, что правоспособность ООО "Заря" прекращена 27.02.2015 в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства, о чем 27.02.2015 в ЕГРЮЛ внесена запись за номером 2153332037219.
С целью регистрации права собственности на нежилое строение, расположенное по адресу: Владимирская область, Ковровский район, деревня Старая, улица Полевая, дом 13а, общей площадью 74, 4 квадратного метра, Общество обратилось в Управление с соответствующим заявлением.
Управление в письме от 24.08.2018 N 33/023/003/2018-14460 уведомило Общество о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности, указав на отсутствие регистрации права собственности продавца на спорный объект и непредставление на государственную регистрацию заявления с приложением правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности продавца. Кроме того, обращено внимание на недоплату государственной пошлины.
Управление уведомлением от 17.05.2019 N 33/023/003/2018-14460 сообщило ООО "АФ "Тихие Зори" о прекращении государственной регистрации.
Ликвидация продавца и отсутствие иной возможности для государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект в установленном законом порядке послужили основанием для обращения Общества в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением о регистрации перехода права собственности.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы и заслушав представителей ООО "АФ "Тихие Зори", Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованных судебных актов с учетом следующего.
По правилам пункта 1 статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу статей 16 - 18 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится при наличии оснований для государственной регистрации, по заявлению, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, соответствующие требованиям законодательства.
В силу пункта 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основанием для государственной регистрации являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ).
На основании абзацев 4, 8, 9 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие названного закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие указанного закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; не представлены документы, необходимые в соответствии с законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
Суды установили, что основанием возникновения права собственности Общества на объект недвижимости является договор купли-продажи от 30.04.2006, заключенный между Обществом и ООО "Заря".
В подтверждение принадлежности спорного имущества ООО "Заря" ООО "АФ "Тихие Зори" представило инвентарную карточку N 13 совхоза "Заря", технический паспорт здания, распоряжение главы администрации Ковровского района от 27.05.1992 N 257-р о перерегистрации совхоза "Заря" в ТОО "Заря", выписку из протокола собрания членов ТОО "Заря" от 05.03.1999 N 01, распоряжение главы администрации Ковровского района от 12.05.2000 N 169-р о регистрации ООО "Заря", акт приема-передачи основных оборотных средств от ТОО "Заря" в ООО "Заря" по состоянию на 12.05.2000, в перечне которых имеется спорный объект, Устав ООО "Заря".
Доказательств регистрации права собственности ООО "Заря" на спорный объект в деле не имеется.
Материалы дела свидетельствуют о том, что право собственности продавца (ООО "Заря") на спорное имущество возникло до вступления в силу Закона N 122-ФЗ и на момент совершения сделки по продаже имущества не было зарегистрировано.
ООО "Заря" прекратило деятельность в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц 27.02.2015 внесена соответствующая запись N 2153332037219.
Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.
Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.
Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.
Данные выводы согласуются с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.09.2009 N 1395/09.
При ликвидации продавца - юридического лица, покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя (пункт 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22).
Материалами дела подтверждается и кассатором не оспаривается, что приобретенное имущество передано покупателю и оплачено последним в полном объеме.
Права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Закона N 122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (пункт 1 статьи 6 Закона N 122-ФЗ).
Государственная регистрация возникшего до введения в действие данного Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие этого закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие закона сделки с объектом недвижимого имущества. Государственная регистрация возникшего до введения в действие названного Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины (пункт 2 статьи 6 Закона N 122-ФЗ).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления N 10/22, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона N 122-ФЗ и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как установили суды и подтверждается материалами дела, спорный объект недвижимости был введен в эксплуатацию в 1965 году и числился на балансе правопредшественника продавца ООО "Заря" - ТОО "Заря", а потому право собственности на спорное имущество возникло у продавца до вступления в силу Закона N 122-ФЗ.
Продавец спорного объекта недвижимости ликвидирован и спор о праве собственности на нежилое строение, отсутствует.
При таких обстоятельствах отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности ООО "Заря" на спорное недвижимое имущество не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации. В случае ликвидации продавца покупатель, исполнивший договор купли-продажи, вправе рассчитывать на государственную регистрацию перехода права собственности.
С учетом изложенного обе судебные инстанции пришли к правильному выводу о правомерности заявленных требований и обоснованно удовлетворили требование Общества, обязав Управление зарегистрировать переход права собственности.
Вопреки доводам кассатора о возможном наличии притязаний на спорный объект Общество представило в дело справки Департамента имущественных и земельных отношений администрации Владимирской области, администрации Клязьминского сельского поселения Ковровского района Владимирской области, Управления экономики, имущественных и земельных отношений администрации Ковровского района Владимирской области.
Иные аргументы заявителя подлежат отклонению, поскольку целью иска являлось внесение правовой определенности в судьбу объекта при отсутствии спора о праве.
Исполнение оспоренных судебных актов не предполагает освобождение правообладателя от проведения технической инвентаризации и кадастрового учета спорного объекта в соответствии с требованиями действующего законодательства и не препятствует регистрирующему органу в заполнении соответствующих разделов Единого государственного реестра прав.
Оснований для отмены состоявшихся судебных актов с учетом приведенных в кассационной жалобе доводов не имеется.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.
Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы не рассматривался, так как на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление освобождено от ее уплаты.
Руководствуясь статьями 287 (пункт 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Владимирской области от 16.10.2020 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2020 по делу N А11-14298/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
М.Н. Каманова
Судьи
Е.Г. Кислицын
В.Ю. Павлов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
