Решение Арбитражного суда города Севастополя от 19 июля 2018 года №А84-975/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

РЕШЕНИЕ

от 19 июля 2018 года Дело N А84-975/2018
Резолютивная часть решения оглашена 12 июля 2018 года
Полный текст решения изготовлен 19 июля 2018 года
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Морозовой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания Артёмовой М.Ю.,
от истца: Тельнова Е.П. по доверенности от 26.12.2017 N1386;
от ответчика: не явился, извещен;
рассмотрев в судебном заседании дело
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
к обществу с ограниченной ответственностью "Панорама",
о взыскании задолженности, о расторжении договора аренды,
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, ДИЗО, департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Панорама" (далее - ответчик, общество, ООО "Панорама") задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 09.01.2004 за период с января 2015 года по сентябрь 2017 года в сумме 5 346 206 руб. 88 коп., пени за период с 23.12.2014 по 18.10.2017 в размере 1 352 482 руб. 09 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 23.12.2014 по 18.10.2017 в сумме 645 588 руб. 21 коп., о расторжении договора аренды земельного участка от 09.01.2004, заключенного между Севастопольским городским Советом и обществом с ограниченной ответственностью "Панорама" в отношении земельного участка (кадастровый номер 8536600000:01:001:0021) общей площадью 0,4052 га, расположенного по адресу: г.Севастополь, ул. Капитанская, предоставленного для строительства и обслуживания гостиничного комплекса, зарегистрированного 30.03.2004 под N5, об обязании ООО "Панорама" в течение месяца с момента вступления в силу решения суда возвратить департаменту земельный участок (ранее присвоенный кадастровый номер 8536600000:01:001:0021) общей площадью 0,4052 га, расположенный по адресу: г.Севастополь, ул. Капитанская.
В обоснование иска его податель сослался на то, что арендатор принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей за период с января 2015 года по сентябрь 2017 года исполнял ненадлежащим образом, ввиду чего у него образовалась задолженность в приведённом выше размере. В соответствии с условиями договора аренды земельного участка ответчику начислены пени за нарушение сроков оплаты аренды, а также по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) начислены проценты за пользование чужими денежными средствами. По мнению департамента, невнесение обществом в течение длительного периода арендных платежей служит достаточным основанием для расторжения договора аренды земельного участка и возврата последнего истцу.
ООО "Панорама", надлежащим образом извещённое о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя не обеспечило, никаких заявлений, возражений по существу предъявленных требований не заявило, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела.
В судебном заседании 05.07.2018 судом в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв на 12.07.2018 на 09 час. 15 мин.
Информация о перерыве своевременно размещена на Интернет-сайте "Картотека арбитражных дел", что подтверждается отчётом о публикации судебных актов.
После перерыва судебное разбирательство продолжено.
Изучив материалы дела, проверив доводы ДИЗО, суд установил следующие обстоятельства.
Как усматривается из материалов дела, 09.01.2004 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и частным предприятием "Панорама" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка (далее - договор), согласно которому арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 02.07.2003 N1261 передаёт, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок площадью 0,4052 га, расположенный в Ленинском районе по ул. Капитанская, для строительства и обслуживания гостиничного комплекса (листы дела 21-24).
Исходя из пункта 1.2 договора, передача земельного участка осуществляется в течение 10 дней с момента подписания договора по акту приёма-передачи на условиях соответствия земельного участка плану земельного участка, акту определения границ земельного участка в натуре (на местности), проекту отвода земельного участка.
Пунктом 1.5 договора определено, что земельный участок площадью 0,4052 га передаётся в аренду с целью строительства и обслуживания гостиничного комплекса.
Земельный участок, который передаётся в аренду, не имеет недостатков, ограничений и обременений, которые существенно могут влиять на эффективность предусмотренного договором его использования. Арендуемый земельный участок не имеет сервитутов (пункт 1.6 договора).
В силу пункта 6.1 договора он заключён сроком до 01.07.2028 и действует с момента государственной регистрации в порядке, установленном Законом.
Договор зарегистрирован 30.03.2004.
Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приёма-передачи от 12.01.2014 (лист дела 24 оборот).
Дополнительным соглашением от 09.09.2013 стороны договора изложили его текстовую часть в новой редакции (листы дела 29-34).
Так, согласно пункту 1.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 09.09.2013) арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 02.07.2003 N1261 предоставил, а арендатор принял в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания гостиничного комплекса с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, который находится по адресу: г.Севастополь, ул.Капитанская.
В аренду передаётся земельный участок площадью 0,4052 га (пункт 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 09.09.2013).
В пункте 2.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 09.09.2013) отражено, что в соответствии с кадастровым планом на земельном участке отсутствуют строения, сооружения, зелёные насаждения.
Земельный участок, который передаётся в аренду, не имеет каких-либо недостатков, препятствующих его эффективному использованию (пункт 2.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 09.09.2013).
Земельный участок, передаваемый в аренду, не имеет особенностей, способных повлиять на арендные отношения (пункт 2.5 договора в редакции дополнительного соглашения от 09.09.2013).
В силу пункта 3.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 09.09.2013) он заключён сроком до 01.07.2028.
Согласно пункту 4.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 09.09.2013) годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утверждённой решением городского Совета от 14.10.2003 N1348 (с изменениями и дополнениями), (далее - Методика), в размере 4,5% от нормативной денежной оценки земельного участка.
В пункте 4.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 09.09.2013) предусмотрена формула для определения величины годовой арендной платы за пользование земельным участком.
Соответствующий расчёт величины годовой арендной платы ежегодно корректируется в соответствии с пунктом 4.6 договора (пункт 4.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 09.09.2013).
Исходя из пункта 4.5 договора (в редакции дополнительного соглашения от 09.09.2013), арендная плата за землю оплачивается арендатором в сроки и порядке, определённые Налоговым кодексом Украины.
Начисление размера арендной платы осуществляется с учётом индексов инфляции (пункт 4.6 в редакции дополнительного соглашения от 09.09.2013).
В силу пункта 5.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 09.09.2013) земельный участок передаётся в аренду для использования на землях жилой и общественной застройки для строительства и обслуживания гостиничного комплекса.
Целевое использование земельного участка - для строительства и обслуживания гостиничного комплекса (пункт 5.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 09.09.2013).
В соответствии с пунктом 13.7 договора (в редакции дополнительного соглашения от 09.09.2013) в случае, если арендатор в течение сроков, определённых в договоре, не исполнил часть либо все условия и обязательства, оговорённые в нем, то договор расторгается по вине и за счет арендатора в порядке, определённом договором.
В связи с принятием Автономной Республики Крым в состав Российской Федерации и образованием в последней двух самостоятельных субъектов, общество, в порядке, установленном статьёй 19 Федерального закона от 30.11.1994 N52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", привело свои учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации, ввиду чего 13.12.2014 сведения об ООО "Панорама" как о юридическом лице, зарегистрированном на территории города федерального значения Севастополя на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, внесены в Единый государственный реестр юридических лиц (листы дела 15-20).
Департамент 03.11.2017 направил арендатору предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору от 30.10.2017 N33454/05-05И/17, а именно: о погашении задолженности по арендной плате и штрафным санкциям в размере 7 344 277 руб. 18 коп. за использование земельного участка за период с января 2015 года по октябрь 2017 года (листы дела 36-37). Одновременно истец предложил ответчику подписать проект соглашения о досрочном расторжении договора.
Оставление обществом данного предложения без какого-либо реагирования послужило основанием для обращения ДИЗО с настоящим иском в арбитражный суд.
Суд считает предъявленные требования подлежащими частичному удовлетворению в свете следующего.
В силу Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утверждённого постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N883-ПП, Закона города Севастополя от 25.07.2014 N46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" права и обязанности арендодателя по договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, а потому он в силу возложенных на него полномочий является надлежащим истцом по делу.
Спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды земли являются длящимися как возникшие до ратификации договора от 18.03.2014 "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" и вступления в силу Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" (далее - Закон N6-ФКЗ).
Нормами статьи 193 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины) и статей 525, 526 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) предусмотрено, что обязательство должно выполняться надлежащим образом согласно условиям договора и требованиям этого Кодекса, других актов гражданского законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно относятся. Односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом.
Если в обязательстве установлен срок его выполнения, то оно подлежит исполнению в этот срок (статья 530 ГК Украины).
Согласно статье 629 ГК Украины договор является обязательным для исполнения сторонами.
В соответствии с положениями статьи 610 ГК Украины нарушением обязательства является его невыполнение или выполнение с нарушением условий, определенных содержанием обязательства (ненадлежащее выполнение).
Пунктом 1 статьи 307 ГК РФ определено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства, согласно статье 309 ГК РФ, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Статьей 314 ГК РФ предусмотрено, что если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.
В соответствии со статьёй 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.
Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии со статьёй 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Как уже приводилось выше, исходя из пункта 4.5 договора (в редакции дополнительного соглашения от 09.09.2013), арендная плата за землю оплачивается арендатором в сроки и порядке, определенные Налоговым кодексом Украины.
В силу пункта 287.4 статьи 287 Налогового кодекса Украины налоговое обязательство по плате за землю, определённое в новой отчетной налоговой декларации, в том числе за новоотведённые земельные участки, уплачивается собственниками и землепользователями земельных участков по местонахождению земельного участка по налоговый период, равный календарному месяцу, ежемесячно в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днём налогового (отчетного) месяца.
Письмом Налоговой службы города Севастополя от 29.12.2014 N351/9/92-00-15-02-10 истцу как органу исполнительной власти, осуществляющему администрирование арендной платы за землю, переданы сведения по расчетам налогоплательщиков с бюджетом по арендной плате за земельные участки по состоянию на 23.12.2014, согласно которым на указанную дату у ответчика числилась задолженность в размере 701 793 руб. 66 коп.
Из материалов дела видно, что нормативная денежная оценка составляет 4 713 732,12 грн. Следовательно, с учетом пункта 4.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 09.09.2013) о применении 4,5% от нормативной денежной оценки земельного участка годовая арендная плата определена в размере 212 117,95 грн., в пересчете на рубли в соответствии постановлением Правительства Севастополя от 11.02.2015 N88-ПП "О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, и заключенным до 21 марта 2014 года", - 754 132 руб. 34 коп.
Суд установил, что, начиная с января 2015 года по сентябрь 2017 года, общество в счёт уплаты арендной платы перечислило денежные средства 02.04.2015 и 20.08.2015 в сумме 525 150 руб. и 155 000 руб. соответственно.
В соответствии с расчётом департамента основной долг ответчика по договору за спорный период составил 5 346 206 руб. 88 коп. При этом истец при исчислении годовой арендной платы принял во внимание пункт 4.8 договора (в редакции дополнительного соглашения от 09.09.2013), согласно которому в случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка, определённых проектной документацией, разработанной и утвержденной в установленном порядке, годовая арендная плата до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного договором, взыскивается в трёхкратном размере, но не более 12% от нормативной денежной оценки земельного участка. Таким образом, по мнению ДИЗО, за период с 01.01.2015 по 27.02.2015 расчёт арендной платы должен осуществляться в размере 4,5% от нормативной денежной оценки земельного участка - 212 117,95 грн., в рублевом эквиваленте - 754 132 руб. 34 коп., за период с 28.02.2015 по сентябрь 2017 года - в размере 12% от нормативной денежной оценки земельного участка - 565 647,85 грн., в рублевом эквиваленте - 2 011 019 руб. 52 коп.
В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В рассматриваемом случае возможность применения повышенного процента для исчисления размера годовой арендной платы обусловлена нарушением арендатором сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка, определенных исключительно проектной документацией, разработанной и утверждённой в установленном порядке.
Такая проектная документация суду не представлена ни одним участником процесса, ввиду чего, приняв во внимание положения статьи 431 ГК РФ, суд не выявил оснований для исчисления в рассматриваемой ситуации арендной платы по правилам пункта 4.8 договора (в редакции дополнительного соглашения от 09.09.2013).
Наличие в пункте 8.2 (в редакции дополнительного соглашения от 09.09.2013) ограничений относительно срока завершения застройки - до 28.02.2015, на что указывает истец, не изменяет содержание пункта 4.8 договора (в редакции дополнительного соглашения от 09.09.2013) и не предоставляет арендатору право на увеличение размера годовой арендной платы, возникающее у него при неисполнении арендатором обязательств в отношении иных обстоятельств, применительно к рассматриваемой ситуации - нарушение сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка, определённых исключительно проектной документацией, разработанной и утверждённой в установленном порядке.
При таком положении за весь период просрочки (январь 2015 года по сентябрь 2017 года) ежемесячная арендная плата рассчитана судом в размере 62 844 руб. 36 коп. (754 132 руб. 32 коп./12 месяцев). Тем самым задолженность по арендной плате судом исчилена в следующем порядке: 701 793 руб. 66 коп. по состоянию на 23.12.2014; за 2015 год - 754 132 руб. 32 коп.; за 2016 год 754 132 руб. 32 коп.; за 2017 год (январь-сентябрь) - 565 599 руб. 24 коп., итого - 2 712 813 руб. 18 коп., за минусом 525 150 руб. и 155 000 руб., перечисленных ответчиком 02.04.2015 и 20.08.2015 соответственно, ввиду чего общая сумма долга ответчика по арендным платежам составляет 2 095 507 руб. 54 коп. В указанной части требование ДИЗО подлежит удовлетворению, а в остальной части иска по рассмотренному эпизоду следует отказать.
Относительно начисления истцом пеней по пункту 4.12 договора (в редакции дополнительного соглашения от 09.09.2013) суд приходит к ниже изложенному выводу.
Согласно поименованному пункту договора за несвоевременное внесение арендной платы взимается пеня в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины.
В силу пункта 16.4.1 Закона Украины от 21.12.2000 N2181-III "О порядке погашения обязательств плательщиков налогов перед бюджетами и государственными целевыми фондами" пеня насчитывается на сумму налогового долга (включая сумму штрафных санкций при их наличии) из расчёта 120 процентов годовых учётной ставки Национального банка Украины, действующей на день возникновения такого налогового долга или на день его (его части) погашения, в зависимости от того, которая из величин таких ставок является большей, за каждый календарный день просрочки в его уплате.
Вместе с тем, этот Закон Украины утратил силу 01.01.2011 в связи с принятием Налогового кодекса Украины.
Согласно статье 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определённой законом, независимо от того, предусмотрена ли обязанность её уплаты соглашением сторон. Однако действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена законная неустойка за нарушения денежного обязательства в сфере арендных правоотношений. Заявляя исковые требования о взыскании пени, установленной утратившим силу нормативным актом, истец в нарушение статьи 450 ГК РФ в одностороннем порядке пытается внести изменения в условия договора, что противоречит действующим положениям гражданского законодательства Российской Федерации об аренде.
В соответствии с пунктом 2 постановления Правительства Севастополя N88-ПП задолженность по арендой плате за период, предшествующий 31 декабря 2014 года, суммы штрафных санкции и других платежей по договорам аренды, не оплаченные по состоянию на 31 декабря 2014 года, пересчитываются в рубли по курсу, установленному ЦБ РФ от 01 января 2015 года.
Постановлением Правительства Севастополя от 01.04.2016 N258-ПП "О внесении изменений в постановление Правительства Севастополя от 11.02.2015 N88-ПП" определено, что с 01.01.2015 до момента приведения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, и заключенных до 21.03.2014, в соответствиями с требованиями Российской Федерации, арендная плата за такие земельные участки рассчитывается согласно условиям договоров аренды с применением нормативной денежной оценки земельных участков, действующих на территории города Севастополя с 01.01.2012, переведённой в рубли по курсу, установленному ЦБ РФ на 01.01.2015.
Следует отметить, что вышеуказанные нормативные акты устанавливают порядок исчисления именно арендной платы, а не штрафных санкций. Пересчет в рубли возможен лишь суммы штрафных санкций, возникшей и не оплаченной по состоянию на 31 декабря 2014 года. При этом порядок начисления штрафных санкций после 01.01.2015 законодатель не определил, а начисление законной неустойки за нарушения денежного обязательства в сфере арендных правоотношений российским законодательством не предусмотрено.
Совершая перерасчёт пени после 01.01.2015 на сумму долга, переведённую в гривны, а в последующем рассчитывая эту сумму обратно в рубли, истец не указал возможность такого пересчёта со ссылкой на нормативно-правовой акт. По мнению суда, действующим законодательством подобный пересчёт не допустим.
Таким образом, истцом насчитаны штрафные санкции, на основании Закона Украины, который с 01.01.2011 утратил силу, при этом, применена учетная ставка НБУ. Поскольку действующим законодательством определён порядок перерасчёта арендной платы и сумм штрафных санкций, возникших до 31.12.2014 в рубли, то базой для начисления каких - либо штрафных санкций может выступать лишь сумма, указанная в рублях. Тем самым начисление пени в размере учетной ставки НБУ на задолженность, которая определена с 01.01.2015 в рублях, в качестве базы недопустимо и противоречит нормативно-правовому регулированию в части применения меры ответственности за нарушения обязательств.
В этой связи иск ДИЗО по означенному требованию судом отклонен.
В силу пункта 1 статьи 395 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.06.2015) за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счёт другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учётной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.
Федеральным законом от 08.03.2015 N42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", вступившим в силу с 01.06.2015, изменена редакция статьи 395 ГК РФ. Так, согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ в новой редакции размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Расчёт процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, осуществляется по ставкам, опубликованным для того федерального округа, на территории которого в момент заключения договора, совершения односторонней сделки или возникновения обязательства из внедоговорных отношений находилось место жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, - место его нахождения (п. 2 ст. 307, п. 2 ст. 316 ГК РФ). Если кредитором является организация, имеющая филиалы, то расчет процентов за неисполнение денежного обязательства, которое содержится в договоре, вытекающем из деятельности филиала и заключенном работником филиала от имени организации-кредитора, производится исходя из ставок для федерального округа по месту нахождения филиала на момент заключения договора (п. 2 ст. 54, п. 2, абз. 3 п. 3 ст. 55 ГК РФ). Если кредитором является лицо, место жительства (нахождения) которого находится за пределами Российской Федерации, расчет процентов осуществляется по ставкам, опубликованным Банком России для федерального округа по месту нахождения российского суда, рассматривающего спор (пункт 40 постановления N7).
При этом в силу статьи 395 ГК РФ (в редакции с 01.08.2016) в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Расчёт процентов, исходя из положений статьи 395 ГК РФ, в редакции до 01.06.2015, судом произведен следующим образом (ставка рефинансирования ЦБ РФ 8,25%, ежемесячная арендная плата в размере 62 844 руб. 36 коп.):
- с 23.12.2014 по 02.03.2015 на сумму долга 701 793 руб. 66 коп. - 11 103 руб. 72 коп.;
- с 03.03.2015 по 31.03.2015 на сумму долга 765 638 руб. 02 коп. (701 793 руб. 66 коп.+62 844 руб. 36 коп. (аренданая плата за январь 2015 года) - 5 012 руб. 05 коп.;
- с 01.04.2015 по 02.04.2015 на сумму долга 827 482 руб. 38 коп. (765 638 руб. 02 коп.+62 844 руб. 36 коп. (арендная плата за февраль 2015 года) - 374 руб. 07 коп.;
- с 03.04.2015 по 30.04.2015 на сумму долга 302 332 руб. 38 коп. (827 482 руб. 38 коп. -525 150 руб. (произведенная 02.04.2015 частичная оплата) - 1 913 руб. 39 коп.;
- с 01.05.2015 по 31.05.2015 на сумму долга 365 176 руб. 74 коп. (302 332 руб. 38 коп. +62 844 руб. 36 коп. (арендная плата за март 2015 года) - 2 558 руб. 74 коп.
С 01.06.2015 по 27.07.2016 с учетом Указа Президента Российской Федерации от 28.07.2016 N375 "О Южном федеральном округе" проценты подлежат начислению нижеприведенным образом (исходя из ставок в Крымском федеральном округе):
- с 01.06.2015 по 01.06.2015 на сумму долга 365 176 руб. 74 коп., ключевая ставка - 14,18% - 141 руб. 87 коп.;
- с 02.06.2015 по 14.06.2015 на сумму долга 428 021 руб. 10 коп. (365 176 руб. 74 коп.+62 844 руб. 36 коп. (арендная плата за апрель 2015 года), ключевая ставка 14,18% - 2 161 руб. 68 коп.;
- с 15.06.2015 по 30.06.2015 на сумму долга 428 021 руб. 10 коп. ключевая ставка 13,31% - 2 497 руб. 30 коп.;
- с 01.07.2015 по 14.07.2015 на сумму долга 490 865 руб. 46 коп. (428 021 руб. 10 коп.+62 844 руб. 36 коп. (арендная плата за май 2015 года), ключевая ставка 13,31% - 2 505 руб. 97 коп.;
- с 15.07.2015 по 30.07.2015 на сумму долга 490 865 руб. 46 коп., ключевая ставка 9,89% - 2 128 руб. 07 коп.;
- с 31.07.2015 по 16.08.2015 на сумму долга 553 709 руб. 82 коп. (490 865 руб. 46 коп.+ 62 844 руб. 36 коп. (арендная плата за июнь 2015 года), ключевая ставка 9,89% - 2 550 руб. 55 коп.;
- с 17.08.2015 по 20.08.2015 на сумму долга 553 709 руб. 82 коп., ключевая ставка 9,07% - 550 руб. 37 коп.;
- с 21.08.2015 по 31.08.2015 на сумму долга 398 709 руб. 82 коп. (553 709 руб. 82 коп.- 155 000 руб. (оплата 20.08.2015), ключевая ставка 9,07% - 1089 руб. 84 коп.;
- с 01.09.2015 по14.09.2015 на сумму долга 461 554 руб. 18 коп. (398 709 руб. 82 коп. + 62 844 руб. 36 коп. (арендная плата за июль 2015 года), ключевая ставка 9,07% - 1 605 руб. 70 коп.;
- с 15.09.2015 по 30.09.2015 на сумму долга 461 554 руб. 18 коп., ключевая ставка 8,53% - 3 331 41 руб.;
- с 01.10.2015 по 14.10.2015 на сумму долга 524 398 руб. 54 коп. (461 554 руб. 18 коп. + 62 844 руб. 36 коп. (арендная плата за август 2015 года), ключевая ставка 8,53% - 1 715 руб. 72 коп.;
- с 15.10.2015 по 31.10.2015 на сумму долга 524 398 руб. 54 коп., ключевая ставка 8,17% - 1 995 руб. 44 коп.;
- с 01.11.2015 по 16.11.2015 на сумму долга 587 242 руб. 90 коп. (524 398 руб. 54 коп. + 62 844 руб. 36 коп. (арендная плата за сентябрь 2015 года), ключевая ставка 8,17% - 2 103 руб. 13 коп.;
- с 17.11.2015 по 01.12.2015 на сумму долга 587 242 руб. 90 коп., ключевая ставка 7,75% - 1 870 руб. 33 коп.;
- с 02.12.2015 по 14.12.2015 на сумму долга 650 087 руб. 26 коп. (587 242 руб. 90 коп. + 62 844 руб. 36 коп.(арендная плата за октябрь 2015 года), ключевая ставка 7,75% - 1 784 руб. 42 коп.;
- с 15.12.2015 по 30.12.2015 на сумму долга 650 087 руб. 26 коп., ключевая ставка 8,09% - 2 305 руб. 41 коп.;
- с 31.12.2015 по 31.12.2015 на сумму долга 712 931 руб. 62 коп. (650 087 руб. 26 коп. + 62 844 руб. 36 коп. (арендная плата за ноябрь 2015 года), ключевая ставка 8,09% - 158 руб. 02 коп.;
- с 01.01.2016 по 24.01.2016 на сумму долга 712 931 руб. 62 коп., ключевая ставка 8,09% - 3 782 руб. 04 коп.;
- с 25.01.2016 по 01.02.2016 на сумму долга 712 931 руб. 62 коп., ключевая ставка 8,32% - 1 296 руб. 52 коп.;
- с 02.02.2016 по 18.02.2016 на сумму долга 775 775 руб. 98 коп. (712 931 руб. 62 коп. + 62 844 руб. 36 коп. (арендная плата за декабрь 2015 года), ключевая ставка 8,32% - 2 997 руб. 97 коп.;
- с 19.02.2016 по 01.03.2016 на сумму долга 775 775 руб. 98 коп., ключевая ставка 8,82% - 2 243 руб. 39 коп.;
- с 02.03.2016 по 16.03.2016 на сумму долга 838 620 руб. 34 коп. (775 775 руб. 98 коп. + 62 844 руб. 36 коп. (арендная плата за январь 2016 года), ключевая ставка 8,82% - 3 031 руб. 41 коп.;
- с 17.03.2016 по 30.03.2016 на сумму долга 838 620 руб. 34 коп., ключевая ставка 8,76% - 2 810 руб. 07 коп.;
- с 31.03.2016 по 14.04.2016 на сумму долга 901 464 руб. 70 коп. (838 620 руб. 34 коп. + 62 844 руб. 36 коп. (арендная плата за февраль 2016 года), ключевая ставка 8,76% - 3 236 руб. 41 коп.;
- с 15.04.2016 по 02.05.2016 на сумму долга 901 464 руб. 70 коп., ключевая ставка 8,37% - 3 710 руб. 78 коп.;
- с 03.05.2016 по 18.05.2016 на сумму долга 964 306 руб. 06 коп. (901 464 руб. 70 коп. + 62 844 руб. 36 коп. (арендная плата за март 2016 года), ключевая ставка 8,37% - 3 528 руб. 41 коп.;
- с 19.05.2016 по 30.05.2016 на сумму долга 964 306 руб. 06 коп., ключевая ставка 8,12% - 2 567 руб. 27 коп.;
- с 31.05.2016 по 15.06.2016 на сумму долга 1 027 153 руб. 42 коп. (964 306 руб. 06 коп.+62 844 руб. 26 коп. (арендная плата за апрель 2016 года), ключевая ставка 8,12% - 3 636 руб. 11 коп.;
- с 16.06.2016 по 30.06.2016 на сумму долга 1 017 153 руб. 42 коп., ключевая ставка 8,20% - 3 451 руб. 91 коп.;
- с 01.07.2016 по 14.07.2016 на сумму долга 1 089 997 руб. 78 коп. (1 017 153 руб. 42 коп.+ 62 844 руб. 26 коп. (арендная плата за май 2016 года), ключевая ставка 8,20% - 3 418 руб. 90 коп.;
- с 15.07.2016 по 27.07.2016 на сумму долга 1 089 997 руб. 78 коп., ключевая ставка 8,19% - 3 170 руб. 82 коп.
С 28.07.2016 по 31.07.2016 с учетом Указа Президента Российской Федерации от 28.07.2016 N375 "О Южном федеральном округе" расчет произведен с 28.07.2016 по 31.07.2016 на сумму долга 1 089 997 руб. 78 коп., ключевая ставка Южного федерального округа 7,01% - 835 руб. 07 коп.
Начиная с 01.08.2016, проценты начислены в нижеуказанном размере:
- с 01.08.2016 по 01.08.2016 на сумму долга 1 089 997 руб. 78 коп., ключевая ставка 10,5% - 312 руб. 70 коп.;
- с 02.08.2016 по 30.08.2016 на сумму долга 1 152 842 руб. 14 коп. (1 089 997 руб. 78 коп. +62 844 руб. 36 коп. (арендная плата за июнь 2016 года), ключевая ставка 10,5% - 9 068 руб. 42 коп.;
- с 31.08.2016 по 18.09.2016 на сумму долга 1 215 686 руб. 50 коп. (1 152 842 руб. 14 коп. + 62 844 руб. 36 коп. (арендная плата за июль 2016 года), ключевая ставка 10,5% - 6 626 руб. 49 коп.;
- с 19.09.2016 по 02.10.2016 на сумму долга 1 215 686 руб. 50 коп., ключевая ставка 10% - 4 650 руб. 17 коп.;
- с 03.10.2016 по 31.10.2016 на сумму долга 1 278 530 руб. 86 коп. (1 215 686 руб. 50 коп. + 62 844 руб. 36 коп. (арендная плата за август 2016 года), ключевая ставка 10% - 10 130 руб. 44 коп.;
- с 01.11.2016 по 30.11.2016 на сумму долга 1 341 375 руб. 22 коп. (1 278 530 руб. 86 коп. + 62 844 руб. 36 коп. (арендная плата за сентябрь 2016 года), ключевая ставка 10% - 10 994 руб. 88 коп.;
- с 01.12.2016 по 30.12.2016 на сумму долга 1 404 219 руб. 58 коп. (1 341 475 руб. 22 коп. + 62 844 руб. 36 коп. (арендная плата за октябрь 2016 года), ключевая ставка 10% - 11 510 руб.;
- с 31.12.2016 по 30.01.2017 на сумму долга 1 467 063 руб. 94 коп. (1 494 219 руб. 58 коп. + 62 844 руб. 26 коп. (арендная плата за ноябрь 2016 года), ключевая ставка 10% - 12 458 руб. 90 коп.;
- с 31.01.2017 по 01.03.2017 на сумму долга 1 529 908 руб. 30 коп. (1 467 063 руб. 94 коп.+62 844 руб. 26 коп. (арендная плата за декабрь 2016 года), ключевая ставка 10% - 12 574 руб. 59 коп.;
- с 02.03.2017 по 26.03.2017 на сумму долга 1 592 752 руб. 66 коп. (1 529 908 руб. 30 коп. +62 844 руб. 26 коп. (арендная плата за январь 2017 года), ключевая ставка 10% - 10 909 руб. 26 коп.;
- с 27.03.2017 по 30.03.2017 на сумму долга 1 592 752 руб. 66 коп., ключевая ставка 9,75% - 1 791 руб. 85 коп.;
- с 31.03.2017 по 01.05.2017 на сумму долга 1 655 597 руб. 02 коп. (1 592 752 руб. 66 коп. + 62 844 руб. 16 коп. (арендная плата за февраль 2017 года), ключевая ставка 9,75% - 14 151 руб. 95 коп.;
- с 02.05.2017 по 30.05.2017 на сумму долга 1 718 441 руб. 38 коп. (1 655 597 руб. 02 коп. +62844 руб. 16 коп. (арендная плата за март 2017 года), ключевая ставка 9,25% - 12 629 руб. 37 коп.;
- с 31.05.2017 по 18.06.2017 на сумму долга 1 781 285 руб. 74 коп. (1 718 441 руб. 38 коп. + 62844 руб. 16 коп. (арендная плата за апрель 2017 года), ключевая ставка 9,25% - 8 577 руб. 01 коп.;
- с 19.06.2017 по 30.06.2017 на сумму долга 1 781 285 руб. 74 коп., ключевая ставка 9% - 5 270 руб. 65 коп.;
- с 01.07.2017 по 31.07.2017 на сумму долга 1 844 130 руб. 10 коп. (1 781 285 руб. 74 коп. + 62844 руб. 16 коп. (арендная плата за май 2017 года), ключевая ставка 9% - 14 096 руб. 23 коп.;
- с 01.08.2017 по 30.08.2017 на сумму долга 1 906 974 руб. 46 коп. (1 844 130 руб. 10 коп.+62 844 руб. 16 коп. (арендная плата за июнь 2017 года), ключевая ставка 9% - 14 106 руб. 39 коп.;
- с 31.08.2017 по 17.09.2017 на сумму долга 1 969 818 руб. 82 коп. (1 906 974 руб. 46 коп. +62 844 руб. 16 коп. (арендная плата за июль 2017 года), ключевая ставка 9% - 8 742 руб. 76 коп.;
- с 18.09.2017 по 02.10.2017 на сумму долга 1 969 818 руб. 82 коп., ключевая ставка 8,5% - 6 880 руб. 87 коп.;
- с 03.10.2017 по 29.10.2017 на сумму долга 2 032 663 руб. 18 коп. (1 969 818 руб. 82 коп. + 62 844 руб. 16 коп. (арендная плата за август 2017 года), ключевая ставка 8,5% - 12 780 руб. 72 коп.;
- с 30.10.2017 по 30.10.2017 на сумму долга 2 032 663 руб. 18 коп., ключевая ставка 8,25% - 459 руб. 44 коп.;
- с 31.10.2017 по 31.10.2017 (окончание периода начисления процентов, определенный истцом) на сумму долга 2 095 507 руб. 54 коп. (2 032 663 руб. 18 коп. + 62 844 руб. 16 коп. (арендная плата за сентябрь 2017 года), ключевая ставка 8,25% - 473 руб. 64 коп.
Таким образом, общая сумма процентов за пользование чужими денежными средствами, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца, по расчёту суда составляет 282 695 руб. 33 коп., в удовлетворении требования в остальной части надлежит отказать.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Исходя из пункта 28 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.
Согласно пункту 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Суд полагает, что уклонение обществом от внесения арендной платы два и более раза подряд (начиная с сентября 2015 года по сентябрь 2017 года) по истечении установленного договором срока платежа носит систематический характер, свидетельствует об игнорировании арендатором выполнения своих обязанностей, ввиду чего ДИЗО обоснованно поставил вопрос о расторжении договора аренды.
Как уже приводилось выше, предупреждение истца о необходимости исполнения обязательств по договору, равно как и его предложение о расторжении договора по обоюдному согласию путем подписания соглашения об этом оставлены ответчиком без какого-либо реагирования.
Следовательно, имеются правовые и фактические основания для расторжения договора в судебном порядке.
В случае расторжения договора арендатор обязан возвратить арендодателю земельный участок, ввиду чего иск ДИЗО в части обязания общества в течение месяца с момента вступления решения в законную силу возвратить предмет аренды является обоснованным.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по иску подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь статьями 167-171, 176, 180, 181, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Севастополя
решил:
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Панорама" в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя 2 095 507 рублей 54 копейки задолженности по арендной плате, 282 695 рублей 33 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами.
Расторгнуть договор аренды земельного участка от 09.01.2004, заключенный между Севастопольским городским Советом и обществом с ограниченной ответственностью "Панорама" в отношении земельного участка (кадастровый номер 8536600000:01:001:0021) общей площадью 0,4052 га, расположенного по адресу: г.Севастополь, ул.Капитанская, предоставленного для строительства и обслуживания гостиничного комплекса, зарегистрированный 30.03.2004 под N5.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Панорама" в течение месяца с момента вступления в силу решения суда возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя земельный участок (ранее присвоенный кадастровый номер 8536600000:01:001:0021) общей площадью 0,4052 га, расположенный по адресу: г.Севастополь, ул. Капитанская.
В удовлетворении остальной части иска Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Панорама" в доход федерального бюджета 19 339 рублей государственной пошлины по иску.
Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.
Судья
Н.А. Морозова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка