Решение Арбитражного суда города Севастополя от 21 августа 2018 года №А84-962/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

РЕШЕНИЕ

от 21 августа 2018 года Дело N А84-962/2018
Арбитражный суд города Севастополя в составе председательствующего судьи Смолякова А.Ю., при составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пикозовым А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
к Частному акционерному обществу "Холдинговая компания "Киевгорстрой""
соответчик: ООО "ИНВЕСТ-ЦЕНТР",
о взыскании задолженности,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Правительство Севастополя, ООО "Пластиковые системы"
при участии в судебном заседании представителей: от ответчика - ООО "Инвест-Центр" - Глушковой А.В. (доверенность от 21.02.2018), Чунжиной Е.Ю. (доверенность от 25.12.2017) от третьего лица - ООО "Пластиковые системы" - Сергеева В.А. (доверенность от 17.05.2016), в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, установил следующее.
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Частному акционерному обществу "Холдинговая компания "Киевгорстрой"" и просил:
- расторгнуть договор аренды земельного участка от 30.03.2006, заключенный между Севастопольским городским Советом и ответчиком в отношении земельного участка (кадастровый номер 8536400000:01:011:0056) общей площадью 1,3379 га для строительства и обслуживания многоквартирных жилых домов, объектов торговли и социально-бытового назначения, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, который находится по адресу: г. Севастополь, ул. Маринеско - ул. Молодых строителей;
- обязать ответчика в течение мясца с момента вступления в силу решения суда возвратить истцу земельный участок (кадастровый номер 8536400000:01:011:0056) общей площадью 1,3379 га для строительства и обслуживания многоквартирных жилых домов, объектов торговли и социально-бытового назначения, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, который находится по адресу: г. Севастополь, ул. Маринеско - ул. Молодых строителей;
- взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 30.03.2006 за период с мая 2014 года по январь 2017 года в сумме 14 557 704,57 рублей, пеню за период с мая 2014 года по январь 2017 в размере 3 581 470,73 рублей, 1 837 792,01 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами за период с мая 2014 года по январь 2017 года.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Севастополя, ООО "ИНВЕСТ-ЦЕНТР", ООО "Пластиковые системы".
Определением от 29.05.2018 суд по ходатайству истца привлек ООО "ИНВЕСТ-ЦЕНТР" к участию в деле в качестве соответчика.
До принятия решения истец в ходатайстве от 10.05.2018 уточнил заявленные требования, оставив на рассмотрении суда только требования о взыскании задолженности.
Дело рассматривается по уточненным в ходатайстве требованиям о взыскании задолженности.
Определением от 06.07.2018 возвращено исковое заявление ООО "Пластиковые системы" о признании сделки недействительной.
В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.
Суд, изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, и оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, 15.02.2006 Севастопольским городским Советом принято решение N 4691 о передаче АО холдинговая компания "Киевгорстрой" в аренду сроком на 25 лет земельного участка по адресу: г. Севастополь, ул. Маринеско - ул. Молодых строителей площадью 1,3379 га, для строительства и обслуживания многоквартирных жилых домов.
30.03.2006 Севастопольский городской Совет (арендодатель) и АО холдинговая компания "Киевгорстрой" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, согласно пункту 1.1 (в редакции дополнительного соглашения от 02.10.2007) которого арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета N 4691 от 15.02.2006 предоставляет, а арендатор принимает в срочное пользование земельный участок площадью 1,3379 га, для строительства и обслуживания многоквартирных жилых домов, объектов торговли и социально-бытового назначения, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, который находится по адресу: г. Севастополь, ул. Маринеско - ул. Молодых строителей.
В пункте 3.1 установлено, что договор заключен сроком на 25 лет.
В пункте 2.3 договора зафиксирована нормативная денежная оценка земельного участка: 1329400 грн на период строительства до сдачи объекта в эксплуатацию и 2 658 800 грн на последующий период.
В соответствии с пунктом 4.1 договора годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной решением Севастопольского городского Совета от 14.10.2003 N 1348 до приемки в эксплуатацию в размере 1% от денежной оценки земельного участка, на последующий период в размере 0,03% от денежной оценки земельного участка.
Величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету составляет:
на период строительства 13 294 грн.,
на последующий период 797,64 грн.
При этом денежная оценка земельного участка для периода строительства принимается во внимание не дольше, чем в течение двух лет от даты приема-передачи земельного участка. Денежная оценка для последующего периода принимается с момента ввода в эксплуатацию объекта строительства, но не позже двух лет от даты приема-передачи земельного участка (пункт 4.2 договора).
Расчет величины годовой арендной платы ежегодно корректируется в соответствии с п. 4.5 договора (пункт 4.3 договора).
В соответствии с пунктом 4.5 договора начисление размера арендной платы осуществляется с учетом индексов инфляции.
Величина годовой арендной платы подлежит ежегодному перерасчету в срок до февраля текущего года в зависимости от ежегодно индексируемой денежной оценки земельного участка.
Ежегодный расчет арендной платы производится арендатором в соответствии с условиями договора и требованиями действующего законодательства.
Согласно пункту 4.4 договора арендная плата оплачивается арендатором ежемесячно в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днём отчетного периода месяца, в национальной валюте Украины на специальный бюджетный счет.
В пункте 4.7 договора установлено, что в случае нарушения предусмотренных договором сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка размер годовой арендной платы подлежит корректировке путем увеличения арендной ставки на поправочный коэффициент 2,5, определенный в соответствии с Методикой, и применяющийся до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, но не более 10% нормативной денежной оценки.
В соответствии с пунктом 4.9 договора за несвоевременное внесение арендной платы взимается пеня размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины.
Во исполнение условий договора по акту приема передачи от 31.03.2006 арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок площадью 1,3379 га, расположенный по адресу: ул. Маринеско - ул. Молодых строителей.
Дополнительным соглашением от 04.09.2012 стороны договора установили нормативную денежную оценку земельного участка с 01.01.2011 в размере 14 237 129 грн (пункт 2.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 04.09.2012).
В разделе 4 дополнительного соглашения от 04.09.2012 стороны договора стороны установили годовую арендную плату с 07.09.2012 в размере 3,5% от нормативной денежной оценки земельного участка до ввода объекта в эксплуатацию.
В соответствии с пунктом 4.8 договора в редакции дополнительного соглашения от 04.09.2012 в случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка годовая арендная плата до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного договором, взыскивается в трёхкратном размере, но не более 12% от нормативной денежной оценки.
Подпунктом "г" пункта 9.2.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 04.09.2012 срок завершения застройки установлен до 31.01.2012.
Ввиду ненадлежащего исполнения договорных обязательств по уплате арендной платы департамент направил обществу претензию от 19.09.2017 с требованием о необходимости погашения задолженности.
Неисполнение ответчиком договорных обязательств послужило основанием для обращения истца с иском в суд.
По договору купли-продажи объекта незавершенного строительства от 12.07.2013 общество передало в собственность ООО "Компания по управлению активами "УКРСТРОЙ"" (правопредшественник ООО "ИНВЕСТ-ЦЕНТР") объект недвижимости, который в соответствии с правоустанавливающими документами значится как объект незавершенного строительства 5,3 процентов готовности по адресу: г. Севастополь, ул. Маринеско Александра, дом 3, расположенный на спорном земельном участке.
Договор удостоверен частным нотариусом Киевского городского нотариального округа, номер 1796.
Право собственности на объект недвижимости зарегистрировано за ООО "Компания по управлению активами "УКРСТРОЙ"" в государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, номер записи о праве собственности 1626772.
По договору уступки прав аренды земельного участка от 12.07.2013 общество уступило, а ООО "Компания по управлению активами "УКРСТРОЙ"" приняло права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка.
По результатам исполнения названных сделок сведения о праве собственности ООО "ИНВЕСТ-ЦЕНТР" на объект незавершенного строительства 5% по ул. Маринеско Александра, 3, внесены в ЕГРН.
Таким образом, с 2013 года ООО "ИНВЕСТ-ЦЕНТР" является зарегистрированным собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке.
На основании обращения ООО "ИНВЕСТ-ЦЕНТР" распоряжением департамента от 01.11.2016 N 3557-РДЗ утвержден план границ земельного участка с кадастровым номером 91:02:001011:238 по ул. Маринеско - Молодых строителей.
Впоследствии департамент (арендодатель) и ООО "ИНВЕСТ-ЦЕНТР" (арендатор) подписали договор аренды земельного участка от 30.05.2018, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 91:02:001011:238 площадью 13 379 кв. м, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Маринеско - ул. Молодых строителей, в целях завершения строительства, разрешенное использование - среднеэтажная жилая застройка, многоэтажная жилая застройка.
В пункте 2.1 договора стороны согласовали нормативную цену земельного участка в размере 27 271 352,23 рублей.
Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Пластиковые системы" в отзыве на иск заявило о незаконности сделки по отчуждению прав на земельный участок, а также о наличии на земельном участке принадлежащего ООО "Пластиковые системы" объекта недвижимого имущества - автостоянки.
Из представленных пояснений и документов следует, что ЧП "Пластиковые системы" (правопредшественник ООО "Пластиковые системы") на основании договора купли-продажи от 06.06.2003 приобрело у Аранцевой С.М., объект недвижимости, а именно: автостоянку в целом, состоящую из сторожки лит. "А", ограждения, ворот, которая размещена на земельном участке (который находится на временном пользовании) площадью 3001,00 кв. м, расположенном по адресу:
г. Севастополь, ул. А. Маринеско, 1. Договор удостоверен частным нотариусом Севастопольского городского нотариального округа Бойко И.Д. и зарегистрирован в реестре за N 3612.
Приобретенное недвижимое имущество (автостоянка) в порядке ст. 182 ГК Украины на праве частной собственности зарегистрировано 07.06.2003 за ЧП "Пластиковые системы" в ГКП Бюро технической инвентаризации и государственной регистрации объектов недвижимого имущества г. Севастополя под реестровым N 421.
В материалы дела представлен кадастровый паспорт объекта - сооружения автостоянки по ул. Маринеско Александра, 1, кадастровый номер 91:02:01011:222.
В то же время доказательства предоставления ООО "Пластиковые системы" или его правопредшественнику земельного участка под названное сооружение, иного оформления прав на земельный участок под сооружением в материалы дела не представлены.
Доказательства наличия у ООО "Пластиковые системы" прав на участок, используемый ООО "ИНВЕСТ-ЦЕНТР", в дело не представлены.
Наличие возможного неразрешенного земельного спора между ООО "Пластиковые системы" и ООО "ИНВЕСТ-ЦЕНТР" не является основанием для выводов по существу такого спора в рассматриваемом деле.
Вступившими в законную силу судебными актами арбитражного суда по делу N А84-224/2016 установлено отсутствие надлежащей документальной подтвержденности факта использования ООО "Пластиковые системы" спорного земельного участка.
В деле отсутствуют документы, позволяющие идентифицировать с достаточной точностью местоположение объекта ООО "Пластиковые системы" - адреса данного объекта и объекта, принадлежащего ООО "ИНВЕСТ-ЦЕНТР", различны, кадастровые номера совпадают лишь до параметров кадастрового квартала, в котором объекты расположены. Следует также учесть, что, как следует из выписки ЕГРН от 25.04.2018, граница земельного участка с кадастровым номером 91:02:001011:238 по адресу: г. Севастополь, ул. Маринеско - ул. Молодых строителей, не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Представленное заключение ГУП "Бюро технической инвентаризации" от 26.04.2018 N 2923 об образовании земельного участка по адресу: ул. Александра Маринеско, 1, в границах земельного участка с кадастровым номером 91:02:001011:238, не содержит достаточных сведений о нахождении объекта ООО "Пластиковые системы" в границах земельного участка ответчика.
В заключении содержится лишь информация о том, что в рамках исполнения договора проводились кадастровые работы с целью образования земельного участка по адресу: ул. Александра Маринеско, 1, и при поведении пространственного анализа образуемый земельный участок оказался полностью расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 91:02:001011:238.
Суд считает, что оценка данным обстоятельствам должна даваться в рамках самостоятельного земельного спора с участием в качестве сторон уполномоченного органа, ООО "Пластиковые системы", ООО "ИНВЕСТ-ЦЕНТР" о правах на земельные участки, в том числе с учетом необходимости проверки объекта на соответствие положениям пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I
Части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).
С учетом этого дело рассмотрено и обстоятельства установлены по результатам исследования имеющихся доказательств.
В соответствии с ч. 3 ст. 18 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" на арендатора возложена обязанность по своевременному внесению, предусмотренных договором, арендных платежей в полном объеме. При этом за пользование объектом аренды арендная плата вносится независимо от результатов хозяйственной деятельности арендатора (ст. 19 Закона).
Следует признать, что в спорный период земельным участком, как и находящимся на нем объектом недвижимости пользовалось ООО "ИНВЕСТ-ЦЕНТР", что соответствует положениям ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ и ч. 3 ст. 552 ГК РФ, согласно которым, при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
С отчуждением объектов недвижимости, находящихся на чужом земельном участке, пользование этим земельным участком у отчуждателя прекращается, следовательно, прекращается и его обязательство по уплате арендной платы собственнику земельного участка.
Выводы суда в этой части соответствуют судебной практике, в частности, правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 18.01.2018 по делу N А84-3602/2016.
Таким образом, в период с 2013 года стороной в спорном договоре аренды является ООО "ИНВЕСТ-ЦЕНТР".
С учетом положений статьи 27 Закона города Севастополя N5-ЗС от 30.04.2014 "О Правительстве Севастополя", Указа исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя N06 от 24.05.2014 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений", Указа Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N 60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя", а также Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N 883-ПП суд приходит к выводу, что права и обязанности арендодателя по Договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем Департамент имеет право на обращение в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате.
Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Федеральный закон N 6-ФКЗ), статей 4, 422, 1211 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 14 АПК РФ суд приходит к выводу о том, что к вопросам правовой квалификации договора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.
Изложенное согласуется с положениями пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", из анализа которых следует, что к отношениям, связанным с ответственностью за ненадлежащее исполнение обязательства, возникшим из договора, заключенного в период действия законодательства Украины, подлежат применению нормы права, действовавшие на момент заключения договора.
Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 26.08.2015 по делу NА83-1755/2014.
При этом судом учитывается, что нормы Федерального закона N 6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2014 N308-ЭС14-1939).
При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины в случае, если они не противоречат нормам российского права.
Вышеуказанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и главой 34 ГК РФ ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды земли являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона N 6-ФКЗ.
Так, правоотношения сторон на момент заключения договора аренды в 2009 году регулировались, действовавшим в тот период Гражданским кодексом Украины от 16.01.2003 N 435-IV, Земельным кодексом Украины от 25.10.2001 N 2768-III, Налоговым кодексом Украины от 02.12.2010 N 2755-VI, Законом Украины "Об аренде земли" от 06.10.1998 N 161-XIV (далее - Закон Украины N 161-XIV), Законом Украины "О плате за землю" от 03.07.1992 N 2535-XII, Законом Украины "Об оценке земель" от 11.12.2003 N 1378-IV, иные нормативно-правовые акты Украины.
В соответствии со статьей 11 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) гражданские права и обязанности возникают из действий лиц, предусмотренных актами гражданского законодательства, а также из действий лиц, которые не предусмотрены этими актами, но по аналогии порождают гражданские права и обязанности. Основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры и другие сделки.
Статьей 626 ГК Украины установлено, что договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договор, в соответствии со статьей 629 ГК Украины, является обязательным к исполнению.
Статьей 509 ГК Украины предусмотрено, что обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязана совершить в пользу второй стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, уплатить деньги и т.п.) либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Согласно статье 193 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины) и статей 525, 526 ГК Украины обязательство должно выполняться надлежащим образом согласно условиям договора и требованиям этого Кодекса, других актов гражданского законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно относятся. Односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом.
Если в обязательстве установлен срок его выполнения, то оно подлежит исполнению в этот срок (статья 530 ГК Украины).
В соответствии со статьей 629 ГК Украины договор является обязательным для исполнения сторонами.
Из положений статьи 610 ГК Украины следует, что нарушением обязательства является его невыполнение или выполнение с нарушением условий, определенных содержанием обязательства (ненадлежащее выполнение).
Аналогичные нормы содержатся в статьях 8, 307, 309, 310, 314, 425 ГК РФ, регулирующие основания возникновения гражданских прав и обязанностей, понятие обязательства и основания его возникновения, общие положения, недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства, срок исполнения обязательства, действие договора.
Специальный закон, который регулирует правоотношения связанные с арендой земли, является Закон Украины "Об аренде земли" от 06.10.1998 N 161-XIV (далее - Закон).
В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 24, статьей 13 Закона, договор аренды земли - это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства.
Согласно статье 19 Закона размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды между арендодателем (собственником) и арендатором (кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности).
Частью 1 статьи 21 Закона предусмотрено, что арендная плата за землю - это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком согласно с договором аренды земли.
В соответствии со статьями 759 ГК Украины и 283 ХК Украины по договору найма (аренды) одна сторона (арендодатель) передает второй стороне (арендатору) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности.
Договор найма (аренды) является двусторонним соглашением, поскольку арендодатель и арендатор наделены как правами так и обязанностями. На арендодателя возложена обязанность передать объект аренды арендатору и предоставлено право на получение соответствующей платы. Арендатор, в свою очередь, обязан оплатить аренду и наделен правом требовать надлежащего предоставления услуг со стороны исполнителя.
Изложенное согласуется с положениями российского законодательства.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 610 ГК Украины предусмотрено, что нарушением обязательства является его невыполнение или выполнение с нарушением условий, определенных содержанием обязательства (ненадлежащее исполнение).
Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.
В соответствии с нормами подпункта 14.1.147 пункта 14.1 статьи 14 Налогового кодекса Украины плата за землю - это общегосударственный налог, взимаемый в форме земельного налога и арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности.
Пунктом 288.1. статьи 288 Налогового кодекса Украины определено, что основанием для начисления арендной платы за земельный участок является договор аренды такого участка.
Согласно нормам статьи 288.5 Налогового кодекса Украины годовой размер арендной платы не может быть меньше 3% нормативной денежной оценки земли.
Таким образом, нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы, а изменение нормативной денежной оценки земель является основанием для пересмотра размера арендной платы.
В соответствии со статьей 23 Закона Украины "Об оценке земель" техническая документация по бонитировке почв, экономической оценки земель и нормативной денежной оценки земельных участков в пределах населенных пунктов утверждается соответствующим сельским, поселковым, городским советом.
Техническая документация по бонитировке почв, экономической оценки земель и нормативной денежной оценки земельных участков, расположенных за пределами населенных пунктов, утверждается районными советами.
Извлечение из технической документации о нормативной денежной оценке отдельного земельного участка выдается центральным органом исполнительной власти, реализующим государственную политику в сфере земельных отношений.
Указанные нормы законодательства Украины не противоречат нормам ГК РФ.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
Статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации гласит, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В договоре аренды арендная плата установлена в гривнах.
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В Постановлении Верховного суда Украины N 3-21/гс13 от 20.08.2013 отмечено, что поскольку в договорах аренды земли стороны определили, что индексация размера арендной платы происходит в соответствии с индексацией нормативной денежной оценки земель согласно действующему законодательству, законодательное изменение нормативной денежной оценки земли может быть основанием для изменения размера арендной платы в одностороннем порядке.
В этом же постановлении также указано, что невнесение сторонами договора аренды земли изменений в части арендной платы не освобождает стороны от обязанности их выполнения. То есть арендодатель, несмотря на невнесение изменений в договор, вправе требовать уплаты задолженности (разницы между ранее действовавшей и новой арендной платой) с арендатора.
Кроме того, в соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09 стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Поскольку ставки арендной платы за пользование земельными участками являются регулируемыми, стороны обязаны руководствоваться этими ставками при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Согласно постановлению Правительства Севастополя от 11.02.2015 N 88-ПП "О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, и заключенным до 21 марта 2014 года" задолженность переводится по курсу ЦБ РФ на 01.01.2015 - 3,55525
В расчете истца за основу принята нормативная денежная оценка земельного участка, указанная в договоре в размере 14 237 129,06 грн. Период для начисления задолженности истцом определён с мая 2014 года по январь 2017 года, а при определении ставки арендной платы истец исходил из наличия пункта 2.3 договора в редакции дополнительного соглашения, определив такую ставку, как 10,5%.
Так, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 ГК РФ). При этом нельзя не учитывать наличие обстоятельств, объективно препятствующих реализации своих прав, предусмотренных, в том числе договором, одной из сторон договора, при той степени заботливости и осмотрительности, которые должны были быть предприняты ею, а также добросовестность действий каждой из сторон договора (ст. 10 ГК РФ).
При этом нормативная денежная оценка земельного участка для периода строительства принимается во внимание до 31.01.2012. Денежная оценка для последующего периода принимается с момента ввода в эксплуатацию объекта реконструкции, но не позже 31.01.2012.
Исходя из буквального толкования слов и выражений, содержащихся в договоре, следует, что стороны установили размер арендной платы в зависимости от обстоятельства сдачи объекта в эксплуатацию, строго ограничив период строительства временными рамками, а именно сроком до 31.01.2012, который является пресекательным, что также соответствует пункту 9.2.2 договора. На период строительства объекта установлен меньший размер арендной платы, чем на период после введения объекта в эксплуатацию, что обусловлено более высокой стоимостью земельного участка с нахождением готового к эксплуатации объекта нежели земельного участка, на котором строительство объекта не завершено.
Таким образом, стороны предусмотрели возможность применения пониженной нормативной денежной оценки земельного участка лишь до 31.01.2012. В связи с чем, независимо от окончания периода строительства, с 31.01.2012 величина годовой арендной платы рассчитывается из расчёта нормативной денежной оценки - 14 237 129,06 грн.
Вместе с тем, суд считает возможным с учетом заявленного в письменном виде ходатайства о чрезмерности начислений в исковых требованиях и о применении к этим требованиям срока исковой давности и статьи 333 ГК РФ, уменьшить взятую истцом за основу при проведении расчета задолженности ставку арендной платы за пользование земельным участком с 12% до 3,5% - до ставки, указанной в договоре как подлежащей применению с 07.02.2012, при этом считает необходимым указать на следующее.
Так, пунктом 4.1 договора в редакции дополнительного соглашения, предусмотрено, что годовая арендная плата за пользование земельным участком с 07.02.2012 устанавливается в соответствии Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной решением городского Совета от 14.10.2003 N 1348 (с изменениями и дополнениями) от нормативной денежной оценки земельного участка.
При этом в пункте 4.8. Договора в редакции дополнительного соглашения стороны предусмотрели, что в случае нарушения сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка годовая арендная плата до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного настоящим договором, взыскивается в трехкратном размере, но не более 12% от нормативной денежной оценки земельного участка.
То есть, установленная в пункте 4.8 договора ставка арендной платы в пределах 12% от нормативной денежной оценки земельного участка, которая взята истцом при расчете задолженности ответчика в размере 10,5%, является своего рода санкцией - неустойкой, которая может быть взыскана с ответчика в случае нарушения им сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка, установленных в договоре аренды.
В то же время, поскольку ответчиком было заявлено ходатайство о применении статьи 333 ГК РФ ко всем штрафным санкциям, включая неустойку, предусмотренную пунктом 4.8 договора, суд считает необходимым указать на следующее.
Исходя из смысла положений статьи 333 ГК РФ, согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации от 15.01.2015 N 7-О, размер неустойки может быть снижен судом только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика в исключительных случаях с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства.
Изложенное полностью согласуется с постановлением Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ".
Согласно пункту 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 81 от 22.12.2011 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами.
Условия договора о неприменении или ограничении применения статьи 333 Кодекса, а также установление в договоре верхнего или нижнего предела размера неустойки не являются препятствием для рассмотрения судом вопроса о снижении неустойки.
В соответствии с абзацем 1 пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
Между тем, статья 333 ГК РФ позволяет суду, рассматривающему спор о взыскании неустойки, уменьшить ее, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Положения статьи 333 ГК РФ допускают возможность снижения как договорной, так и законной неустойки. Гражданское законодательство позволяет суду устанавливать соразмерные основному долгу их пределы с учетом действительного размера ущерба, причиненного стороне в конкретном договоре, что является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому, по мнению Конституционного суда Российской Федерации, в статье 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Такая позиция нашла свое подтверждение в определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 N 263-О, 277-О, от 14.03.2001 N 80-О.
Вопрос о пределах снижения неустойки является тем обстоятельством, в отношении которого действует принцип состязательности сторон, в силу чего при заявлении ответчика о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства суд автоматически не уменьшает ее размер (соответствующая правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.07.2014 N 4231/14).
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Однако это вовсе не означает, что должник, на котором лежит бремя доказывания несоразмерности предъявленной к взысканию неустойки, не вправе с учетом принципа состязательности представить суду возражения, мотивированные тем, что допущенное им нарушение не повлекло для истца убытки, другие неблагоприятные последствия или угрозу их возникновения, либо что размер понесенных истцом убытков несоизмерим с предъявленной к взысканию неустойкой.
В соответствии с правилами части 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Согласно части 3 статьи 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
При рассмотрении заявления ответчика о применении статьи 333 ГК РФ, суд полагает, что заявленная неустойка является чрезмерной по отношению к обязательствам по договору.
Судом установлено, что ответчиком действительно не были приняты меры для надлежащего исполнения договорных обязательств, при этом вина арендодателя в неисполнении этих обязательств со стороны ответчика установлена не была.
Вместе с тем, поскольку строительство недвижимости представляет собой достаточно затратный процесс как с финансовой, так и с временной точки зрения, а положение застройщика усугубляется тяжелой экономической обстановкой, характеризующейся в частности увеличением рисков предпринимательской деятельности, при этом истцом не представлено каких-либо доказательств о причинении ему ущерба указанным бездействием ответчика, связанным с нарушением сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка, что давало бы ему возможность взыскать с ответчика арендную плату, начисленную исходя из максимально допущенного размера величины годовой арендной платы, и тем самым приведет к значительным затратам ответчика и приведет к необоснованной выгоде арендодателя, то суд с учетом интересов обеих сторон, соблюдая при этом баланс интересов сторон и принимая компенсационный характер неустойки, а также отсутствие доказательств наличия каких-либо убытков или существенных негативных последствий в связи с нарушением ответчиком срока освоения и застройки земельного участка, считает возможным применить к спорным отношениям при расчете задолженности ставку арендной платы за пользование земельным участком в размере 3,5% от нормативной денежной оценки, предусмотренной сторонами в пункте 4.1 договора, с учетом дополнительного соглашения от 04.09.2012, что в пересчете на рубли в соответствии с постановлением Правительства Севастополя от 11.02.2015 N 88-ПП составляет 1 771 579,36 руб. в год.
Согласно статье 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом, независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон. Однако действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена законная неустойка за нарушения денежного обязательства в сфере арендных правоотношений. Заявляя исковые требования о взыскании пени, установленной утратившим силу нормативным актом, истец в нарушение статьи 450 ГК РФ в одностороннем порядке пытается внести изменения в условия договора, что противоречит действующим положениям гражданского законодательства Российской Федерации об аренде. Такой подход также нашел подтверждение в постановлении Арбитражного Суда Центрального округа от 27.06.2016 по делу N А83-3705/2015.
Следовательно, не подлежит взысканию пеня со ссылкой на условия договора аренды, так как начисление пени в размере двойной учетной ставки Национального банка Украины на сумму задолженности в рублях Российской Федерации будет противоречить как Конституции Российской Федерации, гражданскому законодательству Российской Федерации, так и правовой природе неустойки.
Кроме того, согласно статье 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Поскольку по требованию о взыскании задолженности за период до 28.03.2015 срок исковой давности истёк и ответчик заявил о применении последствий истечения срока исковой давности, в удовлетворении иска в части требований о взыскании 4 386 087,40 рублей задолженности, начисленной на период с мая 2014 года по 28.03.2015 надлежит отказать
С учетом того, что законодательные и иные нормативно-правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов (статья 23 Закона N 6 ФКЗ от 21.03.2014), то суд признает обоснованными начисление истцом с 29.03.2014 процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии с нормами ГК РФ (статья 395).
При таких обстоятельствах суд считает, что заявленные исковые требования надлежит удовлетворить в части.
В удовлетворении иска к обществу надлежит отказать в связи с выбытием из спорных правоотношений после 2013 года.
Государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета исходя из суммы удовлетворенных требований.
На основании изложенного суд, руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
взыскать с ООО "ИНВЕСТ-ЦЕНТР", ОГРН 1149204026234, ИНН 9203003606, дата регистрации 22.10.2014, адрес: улица Брестская, дом 18Б, офис 616/1 город Севастополь, 299001, в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115, дата регистрации: 02.06.2014, место нахождения: ул. Советская, 9, г. Севастополь, 299011, 3 262 182 рубля 40 копеек задолженности по арендной плате и 283 649 рублей 73 копейки процентов за пользование денежными средствами.
В удовлетворении иска в остальной части, а также в иске к Частному акционерному обществу "Холдинговая компания "Киевгорстрой"" отказать.
Взыскать с ООО "ИНВЕСТ-ЦЕНТР", ОГРН 1149204026234, ИНН 9203003606, дата регистрации 22.10.2014, адрес: улица Брестская, дом 18Б, офис 616/1 город Севастополь, 299001, в доход федерального бюджета 40 730 рублей государственной пошлины.
Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и может быть обжаловано через Арбитражный суд города Севастополя в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.
Судья
А.Ю. Смоляков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка