Решение Арбитражного суда города Севастополя от 17 октября 2018 года №А84-930/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

РЕШЕНИЕ

от 17 октября 2018 года Дело N А84-930/2018
Арбитражный суд города Севастополя в составе председательствующего судьи Смолякова А.Ю., при составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ивановой К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
Индивидуального предпринимателя Нещирого Владимира Ивановича
к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
о внесении изменений в договор аренды земельного участка,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Правительство Севастополя,
при участии в судебном заседании представителей от истца - Индивидуального предпринимателя Нещирого Владимира Ивановича - Нагорной Е.В. (доверенность от 23.06.2017 N 92АА 0302279), от ответчика - Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Дыбец А.М. (доверенность от 03.05.2018 N 475), в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, установил следующее.
Индивидуальный предприниматель Нещирый Владимир Иванович (далее - предприниматель) обратился 27.03.2018 в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - департамент) о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 22.02.2010, зарегистрированного 27.04.2010 под N 041088400078, изложив пункты 4.3 и 8.3 договора в следующей редакции:
1. Пункт 4.3: "При этом нормативная денежная оценка земельного участка для периода реконструкции принимается во внимание с 12.10.2011, но не дольше срока окончания строительства, предусмотренного проектной документацией".
2. Пункт 8.3: "На арендованный земельный участок установлены ограничения в его использовании в части завершения реконструкции (1 очередь строительства) в срок с 12.10.2011 до окончания срока строительства, предусмотренного проектной документацией".
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Севастополя.
В ходе рассмотрения спора истец уточнил заявленные требования и просил изложить спорные условия договора в следующей редакции:
Пункт 4.3: "При этом нормативная денежная оценка земельного участка для периода реконструкции принимается во внимание с 12.10.2011, но не дольше срока окончания строительства, предусмотренного проектной документацией, а именно 01.11.2019".
Пункт 8.3: "На арендованный земельный участок установлены ограничения в его использовании в части завершения реконструкции (1 очередь строительства) в срок с 12.10.2011 до окончания срока строительства, предусмотренного проектной документацией, а именно 01.11.2019".
В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.
Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, ссылаясь на их необоснованность.
Стороны в судебном заседании не возражали против рассмотрения спора по существу по уточненным требованиям, ответчик подтвердил, что предложение истца внести изменения в уточненной редакции им по существу рассмотрено.
Суд, изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, и оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, 22.02.2010 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель в соответствии с решениями Севастопольского городского Совета от 10.06.2009 N7074 и от 26.01.2010 N 9399 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для обслуживания существующих сооружений с последующей их реконструкцией в водно-спортивный комплекс с отнесением земельного участка, площадью 0,3677 га к категории земель водного фонда, земельного участка, площадью 0,1277 га - к категории земель рекреационного назначения, который находится по адресу: г. Севастополь, ул. Летчиков, 1. Согласно п. 3.1 Договор заключен сроком на 25 лет.
Согласно п. 9.2.2 Договора арендатор обязался, в том числе производить реконструкцию водно-спортивного комплекса только в соответствии с проектной документацией (с разработанными материалами ОВОС), прошедшей государственную экспертизу в установленном порядке, после получения разрешения в инспекции государственного архитектурно-строительного контроля.
20.03.2013 между сторонами заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земли, которым стороны, в том числе, дополнили раздел 8 пунктом 8.3 следующего содержания: "на арендованный земельный участок установлены ограничения в его использовании в части завершения реконструкции (1 очередь строительства) на земельном участке в срок с 12.10.2011 по 12.04.2014, установленный решением Севастопольского городского совета от 20.11.2012 N4842".
Указанным дополнительным соглашением стороны изложили подпункт "г" пункта 9.2.2 раздела 9 договора в следующей редакции: "г) завершить реконструкцию (1 очередь строительства) на земельном участке, согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению и в срок, 4 установленный пунктом 8.3 дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земли".
Согласно пункта 2.3 Договора (с изменениями) нормативная денежная оценка земельного участка до 01.01.2012 с учетом коэффициентов индексации за 2009, 2010 составляет:
-4631152 Х 1,059 Х 1,0 = 4904389 грн. (четыре миллиона девятьсот четыре тысячи триста восемьдесят девять гривен 97 коп)
- на период реконструкции до сдачи объекта в эксплуатацию:
926230 Х 1,069 Х 1,0 = 9808877,57 грн. (девятьсот восемьдесят тысяч восемьсот семьдесят семь гривен 57 копеек);
- с 01.01.2012 года составляет:
4653292,20 грн. (четыре миллиона шестьсот пятьдесят три тысячи двести девяносто две гривны 20 копеек);
На период реконструкции до сдачи объекта в эксплуатацию:
930658,44 грн. (девятьсот тридцать тысяч шестьсот пятьдесят восемь гривен 44 копейки)"
В пункте 4.3. Договора указано, что нормативная денежная оценка земельного участка для периода реконструкции принимается во внимание не дольше срока строительства, определенного проектной документацией, утвержденной в установленном порядке с момента выдачи документа разрешительного характера на начало строительных работ: с 12.10.2011 до 12.04.2014 (1 очередь строительства).
Пункт 4.8 Договора предусматривает обязанность оплаты арендной платы в трехкратном размере, но не более 12% от нормативной денежной оценки земельного участка в случае нарушения сроков освоения земельного участка.
Пункт 8.3. Договора устанавливает ограничение в использовании арендованного земельного участка в части завершения реконструкции (1 очередь строительства) в срок с 12.10.2011 до 12.04.2014, установленный решением городского Совета от 20.11.2012 N 4842.
С целью осуществления реконструкции на предоставленном в аренду земельном участке, предпринимателем был заказан рабочий проект "Реконструкция существующих сооружений в водноспортивный комплекс в районе бухты "Омега" (1 очередь строительства водноспортивная база)", утвержденный заказчиком 31.05.2011. На основании рабочего проекта 25.02.2010 получено разрешение на начало строительных работ Инспекции ГАСК в г. Севастополе N 79. Предпринимателем 12.10.2011 получено разрешение Инспекции ГАСК в г. Севастополе на выполнение строительных работ (переоформление разрешения) N СТ 12211056430. На основании проекта и разрешительных документов предпринимателем начато осуществление работ по реконструкции объектов недвижимости. Срок окончания реконструкции до 12.04.2014 был установлен на основании раздела проектной документации "Проект организации строительства", выполненный до начала строительства. Как указано представителем истца, приступив к реконструкции, возведя здание до уровня второго этажа, возникла необходимость возведения подпорной стены, существенного изменения объема несущих металлоконструкций, а так же, изменение фасада и крыши здания, в связи с чем, были внесены изменения в рабочий проект. В соответствии с уточненным проектом организации строительства определен срок реконструкции - 42 месяца. Письмом б/д (вх. от 19.02.2014 NН-1267/1) арендатор уведомил арендодателя об уточнении проекта организации строительства и увеличении срока строительства, просил внести соответствующие изменения в договор аренды. Соответствующее решение арендодателем в установленном порядке принято не было. Отказ во внесении изменений в договор аренды земли в части изменения срока завершения реконструкции, в адрес предпринимателя также не поступал.
Указанные обстоятельства установлены постановлением 21 Арбитражного апелляционного суда от 13.09.2017 по делу N А84-428/2017.
Как следует из материалов дела, на соответствующем земельном участке имеются объекты недвижимого имущества: трибуны литер "Е" и трибуны литер "Д". Указанные объекты недвижимого имущества были приобретены предпринимателем на основании договора купли-продажи от 10.02.2004 ВВА N687102, право собственности зарегистрировано ГКП Бюро технической инвентаризации и государственной регистрации недвижимого имущества 02.04.2005 под реестровым N2524.
Письмом от 27.10.2017 истец обратился в Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя с предложением внести изменения в Договор аренды земли в части продления срока учета нормативной денежной оценки земельного участка на период реконструкции, указывая при этом на то, что в период с 17.04.2014 истец лишен возможности производить строительные работы ввиду принятия и.о. губернатора города Севастополя Распоряжения N 46 от 17.04.2014 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя", что по мнению истца является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении Договора. На указанное письмо ответчиком дан ответ от 21.11.2017 N 35482/05-05-21/1 об отсутствии правовых оснований на внесение изменений в договор аренды земли и неприменение повышающего коэффициента к ставке арендной платы. Заявителю рекомендовано обратиться в суд для изменения условий договора в связи с существенно изменившимися условиями.
Указанные выше обстоятельства явились основанием для обращения истца с иском в арбитражный суд.
Между Российской Федерацией и Республикой Крым 18.03.2014 подписан Договор о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя.
В соответствии с пунктом 3 статьи 1, статьей 2 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя " (далее - Закон N 6-ФКЗ) с даты подписания Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов (18.03.2014) в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь.
17.04.2014 и.о. губернатора города Севастополя принято Распоряжение N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя", которым с целью предупреждения причинения вреда жизни или здоровью физических лиц, ущерба имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей природной среде, объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) Севастополя, до принятия актов законодательного регулирования субъекта федерации и формирования органов власти, осуществляющих контроль в сфере капитального строительства (в т.ч. выдачи разрешительной документации на проведение строительных работ и организации их контроля и т.д.) запрещено осуществление любого капитального строительства на территории г. Севастополя вплоть до особого распоряжения.
С целью приведения правоустанавливающих документов на земельный участок в соответствии с требованиями российского законодательства, внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о границах и установлении вида разрешенного использования земельного участка и перезаключения договора аренды, предпринимателем 24.11.2015 были заказаны работы по подготовке плана границ земельного участка, соответствующее ходатайство подано в ДИЗО. Указанный план границ земельного участка утвержден Департаментом лишь 28.04.2016.
15.12.2016 предприниматель обратился в Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя с заявлением относительно продления срока разрешения на строительство (реконструкцию). В ответ на указанное обращение, предпринимателем получены разъяснения об отсутствии полномочий у Департамента по продлению разрешительных документов, выданных государственными органами Украины.
Также, 23.09.2015 истец обратился с заявлением в департамент о неприменении поправочного коэффициента увеличения ставки арендной платы в связи с невозможностью урегулировать вопрос продления действия разрешительной документации на строительство. Однако, ответ на указанное заявление ответчиком дан не был.
Рассмотрев и исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их в совокупности в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
По общему правилу, установленному в пункте 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором могут быть предусмотрены иные случаи.
В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ изменение или расторжение договора допускается в исключительных случаях по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение признается существенным, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на иных условиях.
Пунктом 4 статьи 451 ГК РФ предусмотрены основания, по которым такой договор может быть изменён судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что изменения обстоятельств не произойдёт; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от неё требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несёт заинтересованная сторона.
Согласно приведенным нормам права изменение и расторжение договора возможно в исключительных случаях при достижении соглашения сторон, а при отсутствии соглашения в судебном порядке. В свою очередь существенность изменения определена указанием на то, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на иных условиях.
Суд полагает, что указанные последствия подлежат соотнесению с конкретными обстоятельствами правоотношений, а также требованием стороны об изменении или расторжении договора. Таким образом ГК РФ предусматривает специальный механизм для сторон сделки, которые после заключения сделки с контрагентом в силу не зависящих от них обстоятельств теряют все выгоды, на которые рассчитывали при заключении такой договоренности, т.е. для тех, чьи интересы пострадали от наступивших изменений, а именно требовать в судебном порядке внесения изменений в договор по правилам статьи 451 ГК РФ.
При этом по смыслу статьи 451 ГК РФ изменение договора по причине существенного изменения обстоятельств путем судебного преодоления отсутствия волеизъявления стороны договора на внесение в него изменений возможно только в ситуации, когда исполнение договора на прежних условиях ведет к невозможности соблюдения баланса имущественных интересов сторон договора. То есть, в частности, когда положения изменившегося законодательства не позволяют адекватно регулировать спорные отношения без внесения изменений в действующий договор.
Из определения Верховного Суда РФ от 30.07.2013 N18-КГ13-70 следует, что применяя положения статьи 451 ГК РФ в качестве юридически значимых обстоятельств следует определять факт наличия существенного изменения обстоятельств, время его наступления, могли ли стороны разумно это предвидеть при заключении соглашения. Только при установлении этих обстоятельств судом может быть правильно разрешен вопрос о применении положений названной статьи.
Истец в качестве существенного изменения обстоятельств указал на такое обстоятельство как установление распорядительным актом высшего должностного лица субъекта Российской Федерации запрета на осуществление капитального строительства в г. Севастополе, которое стороны при заключении договора аренды земельного участка не могли предвидеть, и истец никоим образом не мог преодолеть по характеру Договора и условиям оборота, а поэтому считает, что договор подлежит изменению в части продления сроков освоения (застройки) арендуемого земельного участка на период, в течение которого действовал запрет на осуществление капитального строительства.
Также суд указывает на то, что из сложившихся обычаев или существа Договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств, связанных с возможностью осуществления капитального строительства возлагается на истца. Кроме того, по мнению истца, вышеуказанный запрет и.о. губернатора Севастополя на осуществление капитального строительства, лишил истца в период с 17.04.2014 по настоящее время возможности исполнить обязательства в установленные в договоре сроки, что привело к дополнительным обязательствам истца в части значительного увеличения размера арендной платы, а также к изменению размера нормативной денежной оценки земельного участка.
Иными словами причиной наступления непредвиденных для предпринимателя обстоятельств и неблагоприятных последствий с возможным причинением убытков послужило принятие высшим должностным лицом органа исполнительной власти города федерального значения Севастополя - и.о. Губернатора акта, которым фактически были ограничены права арендатора по осуществлению строительных работ на арендованном земельном участке ввиду прямого запрета и, в связи с чем истец будет вынужден по истечении срока строительства уплачивать арендную плату в трехкратном размере, что повлечет непредвиденные значительные затраты и понесенные в связи с этим убытки.
Более того в рамках дела N А84-428/2017 департаментом предъявлены исковые требования к предпринимателю о расторжении договора аренды от 22.02.2010 в связи с окончанием сроков отведенных на освоение земельного участка, и понуждении к освобождению данного земельного участка, что по мнению истца также свидетельствует о наступлении крайне негативных последствий для арендатора вследствие тех обстоятельств, в связи с которыми последний просит внести изменения в договор о сроках строительства.
Изучив представленные доказательства судом установлено, что истец по условиям заключенного между сторонами договора аренды земельного участка начал реконструкцию принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимого имущества, однако в связи с внесением изменений в проектную документацию и увеличением срока на проведение строительных работ на 42 месяца, обратился в Севастопольский городской Совет о внесении изменений в договор аренды в части продления срока строительства на 42 месяца. Однако уже в апреле 2014 года высшим исполнительным органом власти Севастополя был издан распорядительный акт о запрете любого капитального строительства на территории города до получения особого распоряжения, т.е. в силу прямого запрета предприниматель фактически был лишен возможности осуществлять строительство, тем самым были ограничены его права.
С целью преодоления таких препятствий и попыткой совершить действия по устранению непредвиденного обстоятельства, истец обратился в Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя с заявлением относительно продления срока разрешения на строительство (реконструкцию). Однако разрешение на продолжение строительных работ по определенных причинам получено не было.
Вследствие указанных выше непредвиденных обстоятельств, оговоренные в договоре сроки строительства были нарушены и истекли, ввиду чего на истца возложена обязанность оплачивать арендную плату с существенным повышением ее размера, а именно в трехкратном размере, что несомненно повлечет непредвиденные значительные затраты для истца и понесенные в связи с этим убытки, и свидетельствует о том, что сохранение договора в действующей редакции повлечет для истца существенный ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора.
Также, определяя критерий добросовестности лица, степень заботливости и осмотрительности, которая требовалась от арендатора по характеру договора и условиям оборота для устранения возникших непредвиденных обстоятельств, которые возникли в результате действий арендодателя, выразившиеся в ограничении прав истца на осуществление строительных работ путем издания распорядительного акта через свой уполномоченный орган о запрете капитального строительства на территории города Севастополя, суд приходит к выводу о том, что на предпринимателя как арендатора не должна возлагаться обязанность совершать действия по устранению непредвиденного обстоятельства невозможности осуществления строительства, вызванного причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота, при этом последним как уже указывалось осуществлялись попытки для их преодоления.
Ссылка ответчика в письме от 21.11.2017 на то, что законом города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" не предусмотрено внесение изменений в действующие договора аренды, поскольку процесс урегулирования таких правоотношений установлен и предписывает заключение нового договора аренды при определенных условиях и после утверждения Правительством Севастополя порядка заключения таких договоров, при этом суд исходит из того, что выбранный истцом способ защиты соответствует нарушенному праву, а поскольку судом установлена совокупность условий, необходимых для изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств, то имеются все основания для внесения изменений в договор в судебном порядке по правилам статьи 451 ГК РФ.
При этом истец просит внести изменения в части установления срока окончания строительства до ноября 2019 года, обосновывая это проектной документацией "Реконструкция существующих сооружений в водно-спортивный комплекс в районе бухты "Омега" (1 очередь строительства водно-спортивная база). Корректировка. Раздел 6. Проект организации строительства.", выполненной проектной организацией ООО "СевЗемПроект". Корректировка проект произведена в связи с изменением норм градостроительного законодательства и износом строительных конструкций, и как следствие необходимостью проведения восстановительных работ, что следует из заключения по результатам обследования с оценкой технического состояния строительных конструкций на объекте "Здание водно-спортивной базы, Бухта Омега"
в г. Севастополе, выполненной ООО "СевЗемПроект" в 2018 году.
Суд считает, что заявленные требования надлежит удовлетворить.
При этом судебные расходы, об отнесении которых на себя ходатайствовал истец, суд не перераспределяет с учетом заявленного истцом ходатайства.
На основании изложенного суд, руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
иск удовлетворить.
Внести изменения в договор аренды земельного участка от 22.02.2010, заключенный с предпринимателем Нещирым Владимиром Ивановичем и зарегистрированный 27.04.2010 под номером 041088400078.
Изложить пункт 4.3 договора в следующей редакции:
"При этом нормативная денежная оценка земельного участка для периода реконструкции принимается во внимание с 12.10.2011, но не дольше срока окончания строительства, предусмотренного проектной документацией, а именно 01.11.2019.".
Изложить пункт 8.3 договора в следующей редакции:
"На арендованный земельный участок установлены ограничения в его использовании в части завершения реконструкции (1 очередь строительства) в срок с 12.10.2011 до окончания срока строительства, предусмотренного проектной документацией, а именно до 01.11.2019.".
Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и может быть обжаловано через Арбитражный суд города Севастополя в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.
Судья
А.Ю. Смоляков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка