Решение Арбитражного суда города Севастополя от 22 декабря 2017 года №А84-926/2013

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

РЕШЕНИЕ

от 22 декабря 2017 года Дело N А84-926/2013
Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 19.12.2017
Решение в полном объёме изготовлено 22.12.2017
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Ражкова Р.А., рассмотрев материалы дела по исковому заявлению от 07.08.2013, уточнённому заявлением от 28.11.2017
индивидуального предпринимателя Волковой Елены Александровны
к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ИНН 9204002115, ОГРН 49204004025, зарегистрирован 02.06.2014, место нахождения: ул. Советская, дом 9, г. Севастополь, 299011)
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика:
Город федерального значения Севастополь в лице Правительства Севастополя (ИНН 9204001231, ОГРН 1149204002166, зарегистрировано 14.05.2014, место нахождения ул. Ленина, дом 2, г. Севастополь, 299011),
Управление государственной регистрации права и кадастра города Севастополя (299011, г. Севастополь, ул. Демидова, 13)
о понуждении к заключению договора
при участии в судебном заседании:
от истца - Волковой Е.А., Лунева А.В., представителя по доверенности от 22.09.2015 N 92АА0135210;
от ответчика - Бекетовой Н.С., представителя по доверенности N 1239 от 01.12.2017;
от третьих лиц - не явились,
при ведении протокола судебного заседания, аудиозаписи секретарем судебного заседания Кондраком Л.Л.,
УСТАНОВИЛ:
Актом о проверке по заявленному факту утраты судебного дела установлено, что в производстве Хозяйственного суда города Севастополя находилось дело N 919/926/13 по иску физического лица-предпринимателя Волковой Елены Александровны к Фонду коммунального имущества Севастопольского городского Совета о признании договора купли-продажи заключенным. Судебное решение постановлено 07.10.2013, во исполнение судебного решения 25.10.2013 выдан судебный приказ. Постановление Севастопольского хозяйственного апелляционного суда от 11.12.2013 решение по делу оставлено без изменения. В связи с поступлением кассационной жалобы 17.01.2014 судебное дело N 919/926/13 было направлено в Высший хозяйственный суд Украины. Согласно информации, полученной из информационно-телекоммуникационной сети Интернет, Постановлением Высшего хозяйственного суда Украины решение Хозяйственного суда города Севастополя от 07.10.2013 и постановление Севастопольского хозяйственного апелляционного суда от 11.12.2013 отменены, судебное дело подлежало направлению в Хозяйственный суд города Севастополя на новое рассмотрение (т.1 л.д. 69-78). По состоянию на июнь 2017 года в Арбитражный суд города Севастополя дело не поступило.
Определением от 30.06.2017 назначено судебное заседание по рассмотрению вопроса о восстановлении утраченного судебного дела.
Определением от 11.07.2017 восстановлено утраченное дело N919/926/13, делу присвоен номер А84-926/2013, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены Правительство Севастополя, Департамент имущественных и земельных отношений города Севастополя, Управление государственной регистрации права и кадастра города Севастополя.
Определением от 11.08.2017 произведено процессуальное правопреемство на стороне ответчика: Фонд коммунального имущества Севастопольской городской администрации заменён на правопреемника Город федерального значения Севастополь в лице Правительства Севастополя.
Определением от 11.08.2017 производство по делу приостанавливалось в связи с назначением судебной оценочной экспертизы.
Определением от 02.11.2017 принято уточнение иска о понуждении к заключению договора.
Сведения о времени и месте судебного заседания опубликованы в сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru.
Правительство Севастополя, Севреестр, извещённые надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, явку представителей не обеспечили.
В судебном заседании 14.12.2017 протокольным определением произведена замена ненадлежащего ответчика Города федерального значения Севастополь в лице Правительства на Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя.
В судебном заседании объявлялся перерыв с 14.12.2017 на 19.12.2017 в 13 часов 30 минут.
Сведения о времени и месте судебного заседания опубликованы в сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru
После перерыва судебное заседание продолжено с участием тех же представителей лиц, участвующих в деле.
К судебному заседанию от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета иска, Правительства Севастополя поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, отзыв на иск, согласно которому просят в удовлетворении иска отказать.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам искового заявления, суду пояснил:
- в материалах дела имеются документы, подтверждающие оплату по договору, о заключении которого просит истец, указанную оплату просит зачесть в счёт выкупной цены;
В судебном заседании суд с участием лиц участвующих в деле обозрел оригиналы квитанций N 55 от 06.01.2014 на сумму 0,69 гривны, N 53 от 06.01.2014 на сумму 100 863 гривны, справку ПАТ "Державный ощадний банк України" N 13/1-204 от 24.01.2014 об оплате за заключение договора купли-продажи пл. Захарова 1 в сумме 100 863 гривны 69 копеек, перечислении на расчётный счёт Фонда коммунального имущества г. Севастополя суммы 100 863 гривны 69 копеек.
Представитель ответчика в судебном заседании возразил против удовлетворения иска по доводам отзыва на иск.
При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2016 по делу А84-1088/2015 по иску Индивидуального предпринимателя Волковой Елены Александровны к Правительству Севастополя, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика: Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя о признании права собственности установлены следующие обстоятельства.
15.03.2008 года между физическим лицом предпринимателем Волковой Еленой Александровной (далее - истец, ИП Волкова Е.А.) и Фондом коммунального имущества города Севастополя заключен договор аренды недвижимого имущества N 55-05, в соответствии с которым в аренду взяты: встроенные нежилые помещения с N IV-1 по N IV-8, площадью 131,5 кв.м, с пристройкой лит. "а", входом в подвал, расположенные в жилом доме лит. "А" по адресу: г.Севастополь, пл. Захарова, 1, общей площадью 128,9 кв.м.
Согласно пункту 1.1. договора, Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду в жилом доме лит. "А" - встроенные нежилые помещения с IV -1 по IV-8, общей площадью 128,90 кв.м. с пристройкой лит. "а" и входом в подвал в целом, размещенные по адресу: г. Севастополь, пл. Захарова, дом 1, находящиеся на балансе "Жилсервис-13". Стоимость помещения, общей площадью 133,20 кв.м. (в том числе нежилые помещения площадью 128,90 кв.м., вход в подвал, пристройка) составляет согласно независимой оценке от 18.11.2005 - 99 068,00 грн. Встроенные помещения используются для размещения склада-магазина.
Согласно пункту 2.6 договора, все улучшения объекта аренды, отделимые без вреда объекту аренды, являются собственностью Арендатора. Стороны согласились, что затраты Арендатора на проведение неотделимых улучшений объекта аренды, в том числе улучшений, произведенных с согласия Арендодателя, Арендатору не возмещаются. Подписывая договор, стороны подтверждают, что данное условие соответствует их воли и не нарушает и не ограничивает их прав и законных интересов.
Если в период действия договора Арендатор проводил на объекте аренды ремонтные работы, перепланировки, другие улучшения или установил оборудование или коммуникации, которые невозможно отделить от объекта аренды, Арендатор обязан при возврате объекта аренды передать Арендодателю в течение 30 календарных дней разрешения, согласования, техническую и другую документацию, необходимую для существования и эксплуатации таких улучшений и оборудования.
Арендатор, осуществляя улучшения объекта аренды, не приобретает доли в праве собственности на объект аренды в любом случае, в том числе и в случае, если в результате улучшения, сделанного с согласия Арендодателя, создана новая вещь. Подписывая этот договор, стороны подтверждают, что данные условия соответствуют их воле и не нарушают и не ограничивают их прав и законные интересы.
Договор действует с момента подписания акта приема - передачи имущества, нотариального удостоверения и государственной регистрации, сроком до 04.10.2009 (пункт 7.1 договора).
Согласно пункта 8.2 договора, данный договор является новой редакцией договора аренды N 55-05 от 06.01.2005.
Материалами настоящего дела подтверждается, что 28.03.2008 года истцу дано согласие в форме приказа Фонда коммунального имущества Севастопольского городского совета N 370 от 28.03.2008 года на осуществление неотъемлемых улучшений вышеуказанного недвижимого имущества (т. 2 л.д. 22)
Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2016 по делу А84-1088/2015 установлены следующие обстоятельства.
13.01.2011 Приказом Председателя Фонда коммунального имущества Севастопольского городского совета N01-03/24 "О согласовании объема затрат на выполнение неотделимых улучшений нежилых помещений на пл. Захарова, 1" согласован объем затрат на выполнение неотделимых улучшений в сумме 52 868 грн. (без НДС) встроенных нежилых помещений на пл. Захарова, 1, (164,20 кв.м.) произведенных арендатором - ЧП Волковой Е.А. за счет собственных средств на основании соответствующих документов.
22.11.2012 оформлено свидетельство о праве собственности Фонда коммунального имущества Севастопольского городского Совета; согласно Выписки из государственного реестра прав Коммунального предприятия "Бюро технической инвентаризации и государственной регистрации объектов недвижимого имущества" от 27.11.2012, за Территориальной громадой города Севастополя в лице Севастопольского городского Совета оформлено и зарегистрировано право коммунальной собственности на встроенные нежилые помещения общей площадью 131,5 кв. м, а именно, помещения с IV-1 по IV-9 с пристройкой лит. "а", тамбур - вход в подвал лит. "а1", по адресу: пл. Захарова, 1 г. Севастополь.
04.06.2013 между Территориальной громадой г. Севастополя в лице Севастопольского городского Совета, от имени которого действовал Фонд коммунального имущества Севастопольского городского Совета (Арендодатель) и физическим лицом - предпринимателем Волковой Еленой Александровой (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, зарегистрированный под N 417.
Согласно пунктам 1.1,1.2 договора, Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду имущество - - встроенные нежилые помещения с IV-1 по IV-9, общей площадью 131,50 кв.м. с пристройкой лит. "а", тамбуром-входом в подвал лит. "а1", по адресу: г. Севастополь, пл. Захарова, д. 1. Стоимость встроенных помещений площадью 164,20 кв.м. (в том числе помещения, площадью 131,50 кв.м.) составляет по состоянию на 28.02.2010 - 191 960,00 грн. Арендованные нежилые помещения используются для размещения магазина-кафе, склад.
В соответствии с пунктом 5.3. договора, все улучшения объекта аренды, отделимые без вреда объекту, являются собственностью Арендатора. Стороны согласились, что расходы Арендатора на проведение неотделимых улучшений объекта аренды, проведенных с согласия Арендодателя, Арендатору не возмещаются. Подписывая договор, стороны подтверждают, что данное условие соответствует их воле и не нарушает и не ограничивает их права и законные интересы.
Согласно пункту 5.5. договора, Арендатор, осуществляя улучшения объекта аренды, не приобретает доли в праве собственности на объект аренды в любом случае, в том числе и в случае, если в результате улучшения, сделанного с согласия Арендодателя, создана новая вещь. Подписывая договор, стороны подтверждают, что данные условия соответствуют их воле и не нарушают и не ограничивают их права и законные интересы.
Договор действует с момента подписания, нотариального удостоверения и государственной регистрации сроком до 19.12.2013.
Данный договор является новой редакцией договора аренды недвижимого имущества, удостоверенного Усенко Т.Т., частным нотариусом Севастопольского городского нотариального округа под реестровым N 359 от 15.03.2008 (пункт 9.4 договора).
07.10.2013 решением Хозяйственного суда города Севастополя по делу 919/926/13, оставленного без изменений 11.12.2013 постановлением Севастопольского апелляционного хозяйственного суда, по иску физического лица - предпринимателя Волковой Е.А. к Фонду коммунального имущества Севастопольского городского Совета о признании договора купли - продажи заключенным, иск удовлетворен частично; признан заключенным договор купли-продажи коммунального имущества - встроенных нежилых помещений лит. А с тамбуром - входом в подвал и витринами лит "а", расположенный в г. Севастополе, пл. Захарова, 1 между Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета и физическим - лицом предпринимателем Волковой Е.А.на следующих условиях: Пункт 1.1. договора, согласно условиям этого договора Продавец продает, а Покупатель покупает встроенные нежилые помещения с N IV-1 по N IV-9, общей площадью 131,50 кв.м. с пристройкой лит. "а", тамбуром-входом в подвал лит. "а1", расположенные по адресу: г. Севастополь, пл. Захарова, 1, в составе помещений, общей площадью 164,2 кв.м. В соответствии с п.3.1 договора покупатель обязан внести 100 863, 69 грн. за приобретённое недвижимое имущество в течении 30 календарных дней с момента подписания договора.
В соответствии с пунктом 1.2. договора, объект аренды принадлежит Территориальной общине Севастополя в лице Севастопольского городского Совета на праве коммунальной собственности на основании Свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество, выданного Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета 22 ноября 2012 на основании Решения сессии Севастопольского городского Совета по N 339 от 12 ноября 2002 года, Приказа Фонда коммунального имущества Севастопольского городского Совета по N 01- 03/1994 от 19 ноября 2012 года и зарегистрированного в коммунальном предприятии "Бюро технической инвентаризации и государственной регистрации объектов недвижимого имущества" Севастопольского городского Совета под номером записи 3071 в книге 2 тер. гр., регистрационный номер - 38275467, что подтверждается выпиской о государственной регистрации прав по N 36424745 от 27 ноября 2012 года. Проведена Государственная регистрация права собственности на это недвижимое имущество за Продавцом в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, что подтверждается выпиской из Государственного реестра прав на недвижимое имущество о регистрации права собственности за индексным номером - 4371796 от 04 июня 2013 года, регистрационный номер объекта недвижимого имущества - 74661585000, номер записи о праве собственности - 1172947.
Согласно отчету КП СГС "Арикон" от 25.02.2010 оценка стоимости встроенных нежилых помещений - стоимость помещений площадью 164,2 кв.м. составляет 191 960 грн.(пункт 2.1 договора).
Пунктом 2.2 договора установлено, что согласно Порядку оценки арендованного недвижимого имущества, содержащего неотъемлемые улучшения, осуществленные за время его аренды, во время приватизации, утвержденным приказом Фонда государственного имущества Украины от 27.02.2004 N 377 и зарегистрированного в Министерстве юстиции Украины 18.03.2004 за N 343/8942 стоимость улучшений, произведенных покупателем по аренде помещения, подлежат возмещению, составляет 52868,00 грн. и учитывается при определении цены продажи недвижимого имущества в п.2.3. Договора.
Согласно пункту 4.4. договора, настоящий договор подлежит государственной регистрации. Право собственности на приобретенное имущество возникает у Покупателя с момента государственной регистрации договора, однако, в любом случае, не раньше полной оплаты Покупателем стоимости имущества.
В соответствии с подпунктом 5.2.3. пункта 5.2. договора, покупатель обязан направить письменное уведомление (ценным письмом) о дате регистрации договора и возникновения у Покупателя права собственности на объект приватизации, с приложением подтверждающих документов в Фонд коммунального имущества Севастопольского городского Совета (99011, г. Севастополь, ул. Луначарского, д.5)
Материалами настоящего дела подтверждается, что 06.01.2014 года истец оплатила на счёт Фонда коммунального имущества Севастопольского городского Совета денежные средства в размере 100 863,69 грн, что подтверждается копиями квитанций от 06.01.2014 года N 53, 54, 55 (т. 2 л.д. 3), справкой ПАТ "Державный ощадний банк України" N 13/1-204 от 24.01.2014 (т. 2 л.д.101).
Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2016 по делу А84-1088/2015 установлены следующие обстоятельства.
03.03.2014 решением о приостановлении рассмотрения заявления о государственной регистрации прав и их обременений N 11349459 государственного регистратора прав на недвижимое имущество Сивак В.К., Регистрационной службы Главного управления юстиции в г. Севастополе, приостановлено рассмотрение заявления о государственной регистрации прав и их обременений, принятое 20.02.2014 за регистрационным номером 5519335, поданное Волковой Еленой Александровной, для проведения государственной регистрации права собственности, форма собственности: частная, на встроенные нежилые подвальные помещения лит. "А" с тамбуром-входом в подвал и витринами лит. "а", расположенные: г. Севастополь, площадь Захарова, дом 1, в связи с тем, что не поданы все необходимые документы, а именно: документ подтверждающий разницу площадей - 164,2 кв.м. в соответствии с решением Хозяйственного суда города Севастополя от 07.10.2013 по делу 919/926/13, или 163,3 кв.м., в соответствии с техническим паспортом от 17.02.2012, поскольку раздел открыт на объект недвижимого имущества площадью 131,5 кв.м.
17.03.2014 Высшим хозяйственным судом Украины вынесено постановление об отменнее решение Хозяйственного суда города Севастополя от 07.10.2013, передаче дела на новое рассмотрение.
Постановление суда кассационной инстанции мотивировано тем, что:
- 22.05.2012 Севастопольским городским советом во исполнение Закона Украины от 13.01.2012 N 4335-VI "О Государственной программе приватизации", Закона Украины от 13.01.2012 N 4336-VI "О внесении изменений в некоторые законы Украины по вопросам приватизации относительно реализации положений Государственной программы приватизации на 2012 - 2014 годы" было принято решение N 3099, которым был утвержден перечень объектов коммунальной собственности, включенных в перечень объектов, подлежащих приватизации по решениям городского совета в период с 2003 по 2011 годы согласно приложению с целью завершения процедуры приватизации, и поручено Фонду коммунального имущества Севастопольского городского совета в срок до 2014 года завершить продажу объектов приватизации, по которым горсоветом уже было принято решение о приватизацию. В перечень таких объектов включены нежилое помещение, ориентировочной площадью 164,2 кв. м, арендатором которого является истец, со сроком проведения приватизации путем выкупа - 2012 год;
- в соответствии со статьей 23 Закона Украины "О приватизации небольших государственных предприятий (малой приватизации)" по результатам приватизации объекта малой приватизации путем выкупа между органом приватизации и покупателем заключается соответствующий договор купли-продажи;
- с установленных судами предыдущих инстанций обстоятельств усматривается, что ответчик в нарушение требований Закона Украины "О приватизации небольших государственных предприятий (малой приватизации)" и решения Севастопольского городского совета от 22.05.2012 N 3099 "Об организации выполнения Закона Украины" О Государственной программе приватизации "и Закона Украины " О внесении изменений в некоторые законы Украины по вопросам приватизации относительно реализации положений Государственной программы приватизации на 2012 - 2014 годы" не осуществил в установленные сроки продажу спорного объекта приватизации и не заключил с истцом соответствующий договор купли-продажи, что свидетельствует о наличии правовых оснований для заключения этого договора в судебном порядке;
- условия договора купли-продажи, который заключается по результатам приватизации объекта малой приватизации путем выкупа, должны соответствовать требованиям Закона Украины "О приватизации небольших государственных предприятий (малой приватизации)" и Закона Украины "О приватизации государственного имущества", с учетом положений Порядка продажи объектов малой приватизации путем выкупа, на аукционе (в том числе путем снижения цены, без объявления цены), по конкурсу с открытостью предложения цены по принципу аукциона, утвержденного приказом Фонда государственного имущества Украины от 02.04.2012 N 439;
- приказом Фонда государственного имущества Украины от 27.06.2012 N 3046 были утверждены примерные договоры купли-продажи объектов государственной собственности групп А, Д, Ж;
- по предписаниям части 3 статьи 184 Хозяйственного кодекса Украины заключение хозяйственных договоров на основе примерных договоров должно осуществляться с соблюдением условий, предусмотренных статьей 179 настоящего Кодекса, не иначе как путем изложения договора в виде единого документа, оформленного в соответствии с требованиями статьи 181 настоящего Кодекса и согласно правил, установленных нормативно-правовыми актами по применению примерного договора;
- суды предыдущих инстанций при рассмотрении данного дела надлежащим образом не выяснили, соответствует предложенный истцом проект договора купли- продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Севастополь, Захарова 1, требованиям статьи 27 Закона Украины "О приватизации небольших государственных предприятий (малой приватизации)" и статьи 23 Закона Украины "О приватизации государственного имущества", а также соответствует его содержание примерному договору купли-продажи объекта государственной собственности (групп А, Д, Ж), подлежащего продаже путем выкупа, утвержденному приказом Фонда государственного имущества Украины от 27.06.2012 N 3046;
- установив цену продажи нежилых помещений в размере 100 863,69 грн., суды первой и апелляционной инстанций руководствовались Отчетом КП СГС "Арикон" от 28.02.2010 об оценке стоимости встроенных нежилых подвальных помещений, расположенных по адресу: г. Севастополь, Захарова 1, однако, суды не обратили внимание на то, что целью составления указанного Отчета было определение стоимости объекта оценки с целью заключения договора аренды и определение размера арендной платы, а не с целью определения цены продажи объекта, подлежащего приватизации путем выкупа; при этом без внимания судов предыдущих инстанций осталось то, что срок действия Отчета КП СГС "Арикон" от 28.02.2010 составляет шесть месяцев с даты оценки, а потому применение указанного отчета после окончания срока его действия безосновательно;
- отмечено, что Методика оценки объектов аренды, утвержденная постановлением Кабинета Министров Украины от 10.08.1995 N 629, не может быть применена к правоотношениям, связанным с приватизацией имущества;
- согласно статье 9 Закона Украины "О приватизации небольших государственных предприятий (малой приватизации)", пункта 8.2. Порядка продажи объектов малой приватизации путем выкупа, на аукционе (в том числе путем снижения цены, без объявления цены), по конкурсу с открытостью предложения цены по принципу аукциона, утвержденного приказом Фонда государственного имущества Украины от 02.04.2012 N 439, цена продажи объекта, подлежащего приватизации путем выкупа, устанавливается на основании результатов его оценки, проведенной в соответствии с Методикой оценки имущества, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 10.12.2003 N 1891, которая в данном случае является обязательной для применения;
- суды первой и апелляционной инстанций в нарушение требований действующего законодательства не определилиистинную цену продажи объекта приватизации - встроенных нежилых подвальных помещений общей площадью 131,5 кв.м, расположенных по адресу: г. Севастополь, пл. Захарова, 1;
- судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела не выяснено, было проведено в силу статьи 9 Закона Украины "О приватизации небольших государственных предприятий (малой приватизации)" соответствующую инвентаризацию спорного объекта приватизации;
- заслуживают внимания доводы жалобщика относительно безосновательности учета судами предыдущих инстанций при определении цены продажи объекта приватизации стоимости улучшений, осуществленных истцом за время аренды помещения, в размере 52 868,00 грн., учитывая следующее: по предписаниям части 2 статьи 27 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" (который является специальным к правоотношениям, связанным с арендой коммунального имущества) если арендатор за счет собственных средств осуществил с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, которые невозможно отделить от имущества без причинения ему вреда, арендодатель обязан компенсировать ему указанные средства в пределах увеличения в результате этих улучшений стоимости арендованного имущества, определенной в установленном законодательством порядке, которое произошло в результате таких улучшений, еслииноенеопр еделенодогово ромаренды;
- в пункте 2.6. договора аренды от 15.03.2008 N 55-05 предусмотрено иное, стороны согласовали, что затраты арендатора на проведение неотделимых улучшений объекта аренды, в том числе улучшений, произведенных с согласия арендодателя, арендатору не возмещаются. Арендатор, осуществляя улучшения объекта аренды, не приобретает доли в праве собственности на объект аренды в любом случае, в том числе и в случае, если в результате улучшения, сделанного с согласия арендодателя, создана нова вещь;
- аналогичные положения содержатся и в пунктах 5.3., 5.5. договора аренды от 04.06.2013, который является новой редакцией договора от 15.03.2008 N 55-05; безосновательными являются выводы судов первой и апелляционной инстанций по учету при определении цены продажи объекта приватизации стоимости улучшений, осуществленных истцом за время аренды помещения в размере 52 868,00 грн.
16.07.2014 письмом (исх. 13-16/1) Правительство Севастополя уведомило истца, что в связи с принятием Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ Регистрационная служба Главного управления юстиции в г. Севастополе прекратила деятельность; документы находящиеся в архиве Регистрационной службы, после проведения инвентаризации будут переданы в орган, реализующий полномочия в части государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества; рабочей группой, созданной по распоряжению Исполняющего обязанности Губернатора Севастополя от 19.06.2014 N 42, проводится работа с архивными документами
04.12.2014 истцом были поданы в Управление государственной регистрации права и кадастра города Севастополя на государственную регистрацию документы, для регистрации права собственности истца на нежилое помещение: г. Севастополь, пл. Захарова, 1, встроенные нежилые подвальные помещения лит. "А" с тамбуром-входом в подвал и витринами лит "а" и получен отказ от Управление Государственной регистрации права и кадастра города Севастополя в государственной регистрации права собственности на приобретённые истцом по договору купли-продажи нежилые помещения по адресу: г. Севастополь, пл. Захарова, 1, общей площадью 164,2 кв.м.
02.02.2015 решением Ленинского районного суда города Севастополя по делу N2- 4799/2015 по заявлению Волковой Е.А. о признании незаконным отказа Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя в государственной регистрации права собственности и обязательстве совершения определенных действий, заявление Волковой Е.А. - удовлетворено в полном объеме; признан отказ Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя N 92-91-4/2005/2014-676 от 21 января 2015 года, в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - встроенные нежилые подвальные помещения лит. "А" с тамбуром - входом в подвал и витринами лит. "а", общей площадью 131,5 кв.м., кадастровый номер 91:04:003006:20, расположенного по адресу: г. Севастополь, пл. Захарова, д. 1 - незаконным; обязано Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя зарегистрировать право собственности Волковой Е.А. на объект недвижимого имущества - встроенные нежилые подвальные помещения лит. "А" с тамбуром - входом в подвал и витринами лит. "а", общей площадью 131,5 кв.м., кадастровый номер 91:04:003006:20, расположенного по адресу: г. Севастополь, пл. Захарова, д.1
Отказ в регистрации мотивирован абз. 8, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и в связи с поступлением от Правительства Севастополя письма от 09 декабря 2014 года вх. 6449/14, в котором указано, что решение Хозяйственного суда города Севастополя, на основании которого Волкова Е.А. просит провести государственную регистрацию права собственности, отменено постановлением Высшего хозяйственного суда Украины от 17 марта 2014 года, дело направлено на новое рассмотрение в Хозяйственный суд Севастополя.
25.06.2015 апелляционным определением Севастопольского городского суда по делу N 33-1283/2015 апелляционные жалобы Правительства Севастополя и Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя удовлетворены; решение Ленинского районного суда города Севастополя от 02.02.2015 отменено; постановлено новое решение; в удовлетворении заявления Волковой Е.А. о признании незаконным отказа Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя в государственной регистрации права собственности и обязании совершить определенные действия отказано.
Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим удовлетворению частично на основании следующего.
О применимом праве.
11.03.2014 Верховной Радой Автономной Республики Крым и Севастопольским городским Советом принята Декларация о независимости Республики Крым и г. Севастополя, согласно которой провозглашено Крым независимым суверенным государством - Республикой Крым, в которой город Севастополь имеет особый статус.
Пунктами 2, 3, 4, 5, 6 решения Севастопольского городского совета от 17 марта 2014 года N 7156 "О статусе города-героя Севастополя" установлено, что со дня вступления в силу настоящего решения на территории города Севастополя не применяется законодательство Украины, не исполняются решения Верховной Рады Украины и иных государственных органов Украины, принятые после 21 февраля 2014 года.
Законодательство Украины, кроме указанного в абзаце первом настоящего пункта, применяется на территории города Севастополя до принятия соответствующих нормативных актов города Севастополя (пункт 2).
Деятельность государственных органов Украины на территории города Севастополя прекращается, их полномочия, имущество и денежные средства переходят к органам, определенным Севастопольским городским Советом (пункт 3).
В целях защиты прав и свобод граждан и субъектов экономической деятельности суды Украины на территории города Севастополя продолжают функционировать, при этом их решения, касающиеся применения законодательства Украины на территории города Севастополя, не должны противоречить настоящему решению.
Высшими судебными органами на территории Крыма являются соответствующие апелляционные суды, находящиеся на территориях Республики Крым и города Севастополя (пункт 4).
Все учреждения, предприятия и иные организации, учрежденные Украиной или с ее участием на территории города Севастополя, становятся учреждениями, предприятиями и иными организациями, учрежденными городом Севастополем (пункт 5).
Государственная собственность Украины, находящаяся на день принятия настоящего решения на территории города Севастополя, является собственностью города Севастополя (пункт 6).
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов.
В соответствии с частью 1 статьи 1 Договора, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего Договора.
Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов и до 1 января 2015 года действует переходный период, в течение которого урегулируются вопросы интеграции новых субъектов Российской Федерации в экономическую, финансовую, кредитную и правовую системы Российской Федерации, в систему органов государственной власти Российской Федерации (статья 6).
Согласно статьи 9 Договора, законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
Нормативные правовые акты Автономной Республики Крым и города Севастополя, Республики Крым и города с особым статусом Севастополя действуют на территориях соответственно Республики Крым и города федерального значения Севастополя до окончания переходного периода или до принятия соответствующего нормативного правового акта Российской Федерации и (или) нормативного правового акта Республики Крым.
Нормативные правовые акты Автономной Республики Крым и города Севастополя, Республики Крым и города с особым статусом Севастополя, противоречащие Конституции Российской Федерации, не применяются.
Статьей 10 установлено, что настоящий Договор временно применяется с даты подписания и вступает в силу с даты ратификации.
21.03.2014 принят Федеральный Конституционный закон N 6 - ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя".
Согласно пунктам 8, 11, 19 статьи 9 Федерального Конституционного закона N 6 - ФКЗ, апелляционные жалобы, принятые к производству соответствующими апелляционными судами, действующими на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, и не рассмотренные на этот день, рассматриваются по правилам, установленным соответствующим процессуальным законодательством Российской Федерации, Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях (пункт 8).
Согласно частям 1, 2 статьи 23 Федерального Конституционного Закона N 6 - ФКЗ, части 1 статьи 9 Договора, законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.
Таким образом, с 18 марта 2014 года Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию и с этой даты на ее территории применяется законодательство Российской Федерации с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным Конституционным Законом N 6 - ФКЗ.
Нормы Федерального Конституционного Закона N 6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства.
Согласно статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.
В соответствии с частью 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникающие из ранее заключенных договоров.
К правоотношениям сторон подлежат применению нормы материального права Украины, так как договора аренды недвижимого имущества заключены 15.03.2008 и 04.06.2013 действовали и выполнялись сторонами, реконструкция и осуществление неотделимых улучшений и заключение в судебном порядке договора купли-продажи объекта приватизации, производились до 18.03.1014, что подтверждается правовой позицией Верховного суда Российской Федерации, изложенной в определениях ВС РФ от 05.12.2014 N308-ЭС14-1405, от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939, 27.11.2014 N 308-ЭС14- 1505, с 18.03.2014 применению подлежит законодательство Российской Федерации.
К спорным правоотношениям сторон должны применяться нормы материального права Украины до 18.03.2014 и Российской Федерации с 18.03.2014.
Правоотношения сторон регулировались, действовавшим в тот период Гражданским кодексом Украины 16.01.2003 N 435-IV (далее - ГК Украины 2003 года), Законом Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений" 01.07.2004 N 1952-IV, Законом Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" от 10.04.1992 N 2269-XII (далее - Закон Украины N 2269-XII), Законом Украины "О Государственной программе приватизации" от 13.01.2012 N 4335-VI, Законом Украины "О внесении изменений в некоторые законы Украины по вопросам приватизации относительно реализации положений Государственной программы приватизации на 2012 - 2014 годы" от 13.01.2012 N 4336-VI, Законом Украины "О приватизации небольших государственных предприятий (малой приватизации)" 06.03.1992 N 2171-XII, Законом Украины "О приватизации государственного имущества" 04.03.1992 N 2163-XII, Порядком продажи объектов малой приватизации путем выкупа, на аукционе (в том числе путем снижения цены, без объявления цены), по конкурсу с открытостью предложения цены по принципу аукциона, утвержденного приказом Фонда государственного имущества Украины от 02.04.2012 N 439, Методикой оценки имущества, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 10.12.2003 N 1891, с 18.03.2014 регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федеральным законом от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
О надлежащем ответчике.
Спорный объект находится в собственности публично-правого образования субъекта Российской Федерации города федерального значения Севастополя, и его исполнительный орган в лице Правительства Севастополя в соответствии с пунктом 2 статьи 25 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя" в пределах своих полномочий организует и осуществляет управление и распоряжение собственностью города Севастополя и контроль за ее эффективным использованием, наделяет полномочиями по управлению и распоряжению собственностью города Севастополя соответствующие органы исполнительной власти, решает вопросы приватизации собственности города Севастополя; согласно пункту 7 статьи 27 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5- ЗС "О Правительстве Севастополя" правительство в пределах своих полномочий, осуществляет контроль за использованием и охраной земель и других объектов недвижимости на территории города Севастополя; согласно статьи 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 45-ЗС "О приватизации государственного имущества города Севастополя" сферой применения настоящего Закона являются отношения, возникающие при приватизации государственного имущества города Севастополя, а также связанные с ними отношения в сфере управления государственным имуществом города Севастополя при приватизации.
Статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (далее - Закон N 46-ЗС) определено, что данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации, в частности: право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя.
Статьей 27 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.
Пунктом 1 Постановления Законодательного Собрания города Севастополя N 176 от 07.08.2014 "О ликвидации Фонда коммунального имущества Севастопольского городского Совета" определено, что Фонд коммунального имущества Севастопольского городского Совета ликвидирован в связи с передачей его функций Главному управлению имущественных и земельных отношений.
Согласно Указу Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N 60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя" к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя переходят права и обязанности Главного управления имущественных и земельных отношений.
Пунктом 1.7 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП установлено, что Департамент является правопреемником Главного управления имущественных и земельных отношений.
В соответствии с пунктом 1.8 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N 883-ПП (далее - Положение N 883-ПП), Департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является город Севастополь, и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлся Фонд коммунального имущества Севастополя, Севастопольское региональное отделение Фонда государственного имущества Украины, в пределах законодательства города Севастополя.
Пунктом 4.2. Положения определено, что Департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.
Из сведений ЕГРЮЛ, размещенных на официальном сайте ФНС России, следует, что Главное управление имущественных и земельных отношений прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме присоединения, правопреемником которого является Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, о чем 04.12.2015 внесена запись в ЕГРЮЛ.
Следовательно, полномочия в спорных правоотношениях по управлению и распоряжению спорным имуществом, находящемся в собственности города Севастополя, ранее принадлежащем к коммунальной собственности, перешли к уполномоченному государственному органу исполнительной власти города Севастополя - Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, что свидетельствует о функциональном правопреемстве вновь созданного органа по отношению к правопредшественникам.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя является правопреемником Фонда коммунального имущества Севастополя по договору аренды от 04.06.2013 N 417 отношениям, связанным с приватизацией индивидуальным предпринимателем Волковой Еленой Александровой спорного имущества.
О надлежащем способе защиты права.
В соответствии с пунктом 2 Решения Севастопольского городского совета внеочередной сессии VI созыва от 17 марта 2014 г. N 7156 "О статусе Города-героя Севастополя" со дня вступления в силу настоящего решения на территории города Севастополя не применяется законодательство Украины, не исполняются решения Верховной Рады Украины и иных государственных органов Украины, принятые после 21 февраля 2014 года.
Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2016 по делу А84-1088/2015, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 19.05.2016, отменено решение Арбитражного суда города Севастополя от 15.10.2015, выводы суда первой инстанции об отсутствии юридической силы постановления Высшего хозяйственного суда Украины от 17.03.2014 по делу 919/926/13 в независимом и суверенном государстве Республике Крым признаны ошибочными.
В соответствии с пунктом 2.1 статьи 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.
При вынесении решений суд не должен нарушать единообразия в применении и (или) толковании судами норм права (пункт 3 статьи 308.8 АПК РФ).
В Постановлении от 19.05.2016 по делу А84-1088/2015 Арбитражный суд Центрального округа указал: в данном случае, несмотря на то, что решение Хозяйственного суда города Севастополя от 11.12.2013 г. было исполнено и истцом уплачена предусмотренная договором сумма выкупа, фактически спор по выкупу спорного имущества до настоящего времени остался неразрешенным.
При этом следует признать, что истец имеет право на приватизацию указанного объекта аренды путем выкупа. При этом, цену выкупа должен был определить суд при новом рассмотрении дела, которое в Арбитражный суд города Севастополя не возвратилось.
Учитывая наличие права у истца на приватизацию объекта аренды, суду следует принять необходимые меры по восстановлению дела N 919/926/13 в Арбитражном суде г. Севастополя, после чего разрешить спор по выкупу истцом арендованного имущества по существу, с учетом норм законодательства действующих на момент возникновения данного спора.
С учётом положений части 5 статьи 3, пункта 2.1 статьи 289 АПК РФ суд приходит к выводу, что указания Арбитражный суд Центрального округа, которые даны в постановлении от 19.05.2016 по делу А84-1088/2015 обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело А84-926/2013.
О досудебном порядке урегулирования спора.
С учётом того, что дело рассматривается с 2013 года довод ответчика о несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора (статья 181 Хозяйственного кодекса Украины) судом отклоняется.
О требованиях истца по существу спора.
С учётом положений статей 327, 626, 640, 655, 638, 778 Гражданского кодекса Украины, статей 179, 180, 187 Хозяйственного кодекса Украины, статей 1, 3, 7 Закона Украины "О приватизации государственного имущества", статьи 8, 23 Закона Украины "О приватизации небольших государственных предприятий (малая приватизация)" суд пришёл к выводу, что требования истца являются обоснованными.
О наличии у истца права на приватизацию высказались Высший хозяйственный суд Украины в постановлении от 17.03.2014 по настоящему делу, Арбитражный суд Центрального округа в постановлении от 19.05.2016 по делу А84-1088/2015.
Доводы ответчика, направленные на иное толкование норм украинского и российского законодательства, устанавливающего право истца на приватизацию спорного имущества судом отклоняются.
Довод ответчика со ссылкой на положения части 1 пункта 1 статьи18-2 Закона Украины "О внесении изменений в некоторые законы Украины по вопросам приватизации относительно реализации положений Государственной программы приватизации на 2012-2014 года" в соответствии с которой допускается приватизация арендатором арендуемого имущества в случае улучшения такого имущества, неотделимого от соответствующего объекта без нанесения ущерба, в размере не менее 25 процентов от рыночной стоимости судом отклоняется.
Согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость спорного объекта на момент вынесения решения Хозяйственного суда города Севастополя 07.10.2013 по настоящему делу составляла 311 140 гривен, на дату 28.02.2010 - 297 210 гривен.
Материалами дела подтверждается улучшение спорного имущества, неотделимого от соответствующего объекта без нанесения ущерба, в размере не менее 25 процентов: Приказом Председателя Фонда коммунального имущества Севастопольского городского совета от 13.01.2011 N01-03/24 "О согласовании объема затрат на выполнение неотделимых улучшений нежилых помещений на пл. Захарова, 1" согласован объем затрат на выполнение неотделимых улучшений в сумме 52 868 грн. (без НДС) встроенных нежилых помещений на пл. Захарова, 1, (164,20 кв.м.) произведенных арендатором - ЧП Волковой Е.А. за счет собственных средств на основании соответствующих документов.
Разница между 25 процентами от разницы между стоимостью спорного объекта и стоимостью улучшений и собственно стоимостью улучшений составляет 8 217 гривен 50 копеек ((297 210 гривен - 52 868 гривен) * 25% - 52 868 гривен).
По внутреннему убеждению суда, основанному на нормативно установленном Положением Центробанка России от 19.09.2014 N 432-П, о допустимой погрешности при оценке 10 процентов, а также на применённой экспертом при проведении судебной экспертизы поправку до 10% (т. 3, л.д. 82-84, 87-89, 92-94), указании на поправку на тог в пределах 13,9% (т 3.л.д. 99), допустимая погрешность при оценке стоимости объектов оценки составляет до 10%.
Разница между 25 процентами от разницы между стоимостью спорного объекта, уменьшенной на 10 процентов, и стоимостью улучшений и собственно стоимостью улучшений составляет 787 гривен 25 копеек ((297 210 гривен*90% - 52 868 гривен) * 25 %- 52 868 гривен).
Учитывая незначительность указанной разницы, а также тот факт, что определение первоначальной цены спорного объекта, до его улучшения арендатором путём вычитания стоимости затрат на улучшение не является верным способом, поскольку не учитывает прибавочную стоимость также, а также то что в договоре аренды недвижимого имущества стоимость спорного объекта указана - 191 960 гривен, суд не соглашается с позицией ответчика о том, что арендатором не осуществлено необходимого улучшения стоимости спорного имущества в размере не менее, чем 25 % от стоимости имущества.
Довод ответчика о том, что истец не является арендатором - опровергается материалами дела и противоречит установленным обстоятельствам дела.
Довод ответчика о ничтожности договора аренды, как нарушающей публичный порядок (пункты 2, 3 статьи 228 Гражданского кодекса Украины) в связи с не проведением оценки государственного имущества судом не принимается.
Согласно отчету КП СГС "Арикон" от 25.02.2010 оценка стоимости встроенных нежилых помещений - стоимость помещений площадью 164,2 кв.м. составляет 191 960 грн.(пункт 2.1 договора).
При указанных обстоятельствах в предмет доказывания по настоящему делу входит установление содержания существенных условий договора.
Относительно предмета договора суд отклоняет довод ответчика о том, что за городом зарегистрирован объект площадью 131,5 кв.м, в связи с чем не может быть продан объект с указанием площади 164, 2 кв.м.
В решении Севастопольского городского Совета N 1198 от 19.07.2011 указан объект площадью 164,2 кв.м.
Таким образом, объект целиком принадлежит собственнику и подлежит отчуждению также в полном объёме.
По предложению суда условие о цене истцом определено исходя из заключения судебной экспертизы с оценкой спорного имущества на момент вынесения решения Хозяйственного суда города Севастополя от 07.10.2013.
Согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость спорного объекта на момент вынесения решения Хозяйственного суда города Севастополя 07.10.2013 по настоящему делу составляла 311 140 гривен, на дату 28.02.2010 - 297 210 гривен.
С учётом того, что установление стоимости в размере большем, нежели чем на дату первоначальной оценки не нарушает прав ответчика - суд принимает редакцию истца в части определения стоимости спорного имущества.
Суд отклоняет довод ответчика о том, что при проведении оценки не дана оценка стоимости объекта в полном объёме, как противоречащий заключению судебной экспертизы (т.3 л.д. 59).
Торговые витрины лит. "а" являются частью имущества, что известно ответчику, как собственнику имущества и подтверждается материалами дела: декларация о готовности объекта к эксплуатации (т. 2 л.д. 53), сводный оценочный акт по домовладению (т.2 л.д. 61), технический паспорт (т. 2 л.д. 66-69), договор аренды недвижимого имущества от 04.06.2013 (т. 2 л.д. 88), заключение эксперта N 12/2017 (т. 3 л.д. 59)
Вместе с тем, суд соглашается с позицией ответчика о том, что стоимость имущества должна быть указана в рублях (статья140 Гражданского кодекса Российской Федерации). Для определения стоимости спорного имущества в рублях судом применён перерасчёт 311 140 гривен в рубли по курсу Центрального банка Российской Федерации на дату оглашения резолютивной части решения.
Таким образом, пункт 2.1 договора принимается в редакции суда.
Довод ответчика о неоплате 100 863 гривен 669 копеек противоречит материалам дела.
Суд соглашается с мнением ответчика, что на отношения сторон не распространяется Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в связи с чем пункт 3.2 договора принимается в редакции суда.
Кроме того, суд полагает необходимым привести указанный пункт в соответствие с содержанием пункта 2 статьи 317 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Относительно пункта 2.2. договора об учёте при определении цены продажи объекта приватизации стоимости улучшений, осуществленных истцом за время аренды помещения, в размере 52 868,00 грн. суд пришёл к выводу об удовлетворении требований истца в указанной части
В соответствии с частью 2 статьи 27 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" (который является специальным к правоотношениям, связанным с арендой коммунального имущества) если арендатор за счет собственных средств осуществил с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, которые невозможно отделить от имущества без причинения ему вреда, арендодатель обязан компенсировать ему указанные средства в пределах увеличения в результате этих улучшений стоимости арендованного имущества, определенной в установленном законодательством порядке, которое произошло в результате таких улучшений, если иное не определено договором аренды.
Вместе с тем, частью 3 статьи 778 ГК Украины предусмотрено, что такие затраты, если они проведены с согласия арендодателя подлежат возмещению.
Не учёт стоимости выполненных работ по факту ведёт к двойному удорожанию для арендатора выкупной стоимости имущества в части размера произведённых арендатором улучшений, что противоречит положениям статьи 13 Гражданского кодекса Украины, статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Корректировке подлежат пункты 2.1, 5.3 договора в части корректного наименования суда и его акта.
О судебных расходах.
Относительно судебных расходов суд пришёл к следующим выводам.
По общему правилу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по делу подлежат отнесению на проигравшую сторону.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 4 Закона Украины "О судебном сборе" судебный сбор взимается в соответствующем размере от минимальной заработной платы в месячном размере, установленном законом на 1 января календарного года, в котором соответствующее заявление или жалоба подается в суд, - в процентном соотношении к цене иска и в фиксированном размере.
За подачу в хозяйственный суд искового заявления неимущественного характера судебный сбор уплачивается в сумме равной 1 размеру минимальной заработной платы.
Статьей 8 Закона Украины "О Государственном бюджете Украины на 2013 год" размер минимальной заработной платы с 01.01.2013 года установлен на уровне 1 147 гривен.
Решением Хозяйственного суда города Севастополя от 07.10.2013 по делу 919/926/13 разрешён вопрос о взыскании с ответчика в пользу истца судебного сбора в сумме 871 гривна 72 копейки (т. 1 л.д. 18, 50, 57).
При восстановлении утраченного дела иных документов, кроме решения Хозяйственного суда города Севастополя от 07.10.2013 по делу 919/926/13, подтверждающего факт уплаты судебного сбора, не восстановлено.
Согласно подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.27 НК РФ НК РФ от уплаты государственной пошлины освобождены государственные органы, выступающие по делам, рассматриваемым арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков.
Таким образом, сумма судебного сбора в любом случае не подлежит взысканию в федеральный бюджет с ответчика.
Вместе с тем, суд не находит законных оснований и для взыскания судебных расходов истца по оплате судебного сбора с ответчика в связи с их недоказанностью.
Отменённое Решение Хозяйственного суда города Севастополя от 07.10.2013 по делу 919/926/13, в отсутствие иных документов об оплате судебного сбора не может служить доказательством его оплаты.
Таким образом, судебные расходы, по оплате судебного сбора, в случае если они были понесены истцом при первоначальном обращении с иском, не могут быть взысканы с ответчика в связи с недоказанностью факта их несения.
Расходы истца на проведение судебной экспертизы в сумме 12 000 рублей (квитанция N 105 от 07.08.2017 (т. 3 л.д. 18) подлежат отнесения на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Севастополя
РЕШИЛ:
Исковые требования индивидуального предпринимателя Волковой Елены Александровны по заявлению от 07.08.2013, уточнённому заявлением от 28.11.2017 удовлетворить частично
Обязать Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ИНН 9204002115, ОГРН 1149204004025, зарегистрирован 02.06.2014, место нахождения: ул. Советская, дом 9, г. Севастополь, 299011) заключить с индивидуальным предпринимателем Волковой Еленой Александровной 25 июня 1971 года рождения, уроженкой г. Кировоград Кировоградской области (ИНН 920351525276, ОГРНИП 315920400065660, место жительства: г. Севастополь, площадь Захарова дом 6, кв. 18) договор купли-продажи нежилых помещений с NIV-1 по NIV-9, общей площадью 131,50 кв.м с пристройкой лит. "а", тамбуром-входом в подвал лит. "al", расположенные по адресу: г. Севастополь, пл. Захарова,1 в составе помещений общей площадью 164,2 кв.м на следующих условиях:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ИНН 9204002115, КПП 920401001, ОГРН 1149204004025, адрес (место нахождения): 299011, город Севастополь, улица Советская, дом 9, именуемый в дальнейшем "Продавец" с одной стороны и ИП ВОЛКОВА ЕЛЕНА АЛЕКСАНДРОВНА, 25 июня 1971 года рождения, ИНН 920351525276, ОГРНИП 315920400065660, зарегистрированная в г. Севастополе, площадь Захарова дом 6, кв. 18, именуемая далее "ПОКУПАТЕЛЬ", со второй стороны, заключили этот Договор о следующем:
1 .Предмет договора
1.1. Согласно условиям настоящего Договора ПРОДАВЕЦ продает, а ПОКУПАТЕЛЬ покупает встроенные нежилые помещения с NIV-1 по NIV-9, общей площадью 131,50 кв. м с пристройкой лит. "а", тамбуром-входом в подвал лит. "al", расположенные по адресу: г. Севастополь, пл. Захарова,1 в составе помещений общей Площадью 164,2 кв. м (далее по тексту - недвижимое имущество).
1.2 Объект аренды принадлежит продавцу на основании Свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество, выданного Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета 22 ноября 2012 года на основании Решения сессии Севастопольского городского Совета под N 339 от 12 ноября 2002 года, Приказа Фонда коммунального имущества Севастопольского городского Совета под N01-03 /1994 от 19 ноября 2012 года и зарегистрированного в Коммунальном предприятии "Бюро технической инвентаризации и государственной регистрации объектов недвижимого имущества" Севастопольского городского Совета под номером записи 3071 в книге 2 тер. гр., регистрационный номер - 38275467, что подтверждается выпиской о государственной регистрации прав под N 36424745 от 27 ноября 2012 года. Проведена Государственная регистрация права собственности на это недвижимое имущество за Продавцом в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, что подтверждается Выпиской из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество о регистрации права собственности под индексным номером - 4371796 от 04 июня 2013 года, регистрационный номер объекта недвижимого имущества 74661585000, номер записи о праве собственности - 1172947.
1.3. Указанное недвижимое имущество на момент составления настоящего договора никому другому не продано, как взнос в уставный фонд юридических лиц не внесено, не подарено, другим способом не отчуждено, под запретом (арестом) не находится, прав относительно него у третьих лиц как в пределах, так и за пределами Украины нет.
2. Цена Договора
2.1. Согласно Заключению Эксперта N12/2017 Утусиковой Галины Геннадьевны, выполненного по определению Арбитражного суда города Севастополя от 10.08.2017 г., дело NА84-926/2013 - стоимость помещений площадью 131,5 кв. м. составляет 653 381 рубль 55 копеек, что эквивалентно сумме 311 140 украинских гривен.
2.2. Согласно Порядку оценки арендованного недвижимого имущества, которое содержит неотъемлемые улучшения, осуществленные за время его аренды, во время Приватизации, утвержденном приказом Фонда государственного имущества Украины от 27.02.2004 N 377 и зарегистрированного в Министерстве юстиции Украины 18.03.2004 под N 343/8942 стоимость улучшений, осуществленных покупателем за время аренды Помещения, которые подлежат возмещению, составляет 52 868,00 грн. и учитывается при определении цены продажи недвижимого имущества в п.2.3. Договора.
2.3. Указанное в настоящем договоре недвижимое имущество: встроенные нежилые помещения с N IV- 1 по N IV-9, общей площадью 131,50 кв.м с пристройкой лит. "а", тамбуром-входом в подвал лит. "al", расположенные по адресу: г. Севастополь, пл. Захарова,1 в составе помещений общей площадью 164,2 кв.м, продается по цене 653 381 рубль 55 копеек.
3. Порядок расчетов за приобретенное имущество.
3.1 Стороны договора подтверждают, что Покупатель 06.01.2014г. оплатил, а Продавец принял на свой счет денежные средства в размере 100 863,69 грн. выкупной цены за приватизируемый объект недвижимости.
3.2. С учетом п. 3.1 ПОКУПАТЕЛЬ обязан внести за приобретенное недвижимое имущество сумму в рублях, в сумме эквивалентной 157 408,31 (сто пятьдесят семь тысяч четыреста восемь грн. 31 коп.) украинских гривен, по курсу ЦБ РФ на день оплаты, в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента вступления в силу решения Арбитражного суда города Севастополя.
Расчеты за приобретенное имущество осуществляются ПОКУПАТЕЛЕМ путем безналичного перечисления всей суммы со своего счета на счет по указанию ПРОДАВЦА.
4. Передача помещений и возникновение права собственности.
4.1. Передача недвижимого имущества осуществляется ПРОДАВЦОМ ПОКУПАТЕЛЮ на протяжении трех рабочих дней с момента полной оплаты Покупателем имущества.
4.2. В случае, если ПРОДАВЕЦ не обращается к ПОКУПАТЕЛЮ для инициирования приема-передачи приобретенного имущества, или не появляется на местонахождении объекта для подписания акта приема-передачи на протяжении 20 календарных дней, то считается, что ПОКУПАТЕЛЬ принял приобретенное имущество.
4.3. Передача объекта ПРОДАВЦОМ и принятие объекта ПОКУПАТЕЛЕМ заверяется актом приема - передачи, который подписывается сторонами.
4.4. Настоящий договор подлежит государственной регистрации. Право собственности на приобретенное имущество возникает у Покупателя с момента государственной регистрации договора, однако, в любом случае, не ранее полной оплаты Покупателем стоимости имущества.
5. Права и обязанности сторон.
5.1. ПРОДАВЕЦ обязан:
5.1.1. Передать в собственность ПОКУПАТЕЛЮ помещения, которые являются предметом настоящего Договора.
5.1.2. Обеспечить появление своего представителя для подписания акта приема-передачи.
5.1.3. Осуществлять контроль выполнения условий настоящего договора.
ПРОДАВЕЦ имеет право проверять выполнение ПОКУПАТЕЛЕМ обязательств по этому Договору как путем запросов, так и путем проверок (осмотров) непосредственно объекта приватизации, что не рассматривается ПОКУПАТЕЛЕМ как ограничение его права собственности.
5.2.ПОКУПАТЕЛЬ обязан:
5.2.1. В установленный настоящим договором срок уплатить цену продажи
имущества.
5.2.2. В установленном этим договором порядке и в срок принять имущество.
Обеспечить появление своего представителя для подписания акта приема-передачи.
5.2.3. Направить письменное сообщение (ценным письмом) о дате регистрации договора и возникновении у Покупателя права собственности на объект приватизации, с приложением подтверждающих документов в Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ИНН 9204002115, КПП 920401001, ОГРН 1149204004025, адрес (место нахождения): 299011, город Севастополь, улица Советская, дом 9.
5.2.4. Осуществлять оплату за аренду вышеуказанного недвижимого имущества до момента государственной регистрации ПОКУПАТЕЛЕМ права собственности на недвижимое имущество, и том числе уплатить задолженность при наличии у ПОКУПАТЕЛЯ.
5.2.5. Предоставить ПРОДАВЦУ материалы, сведения о выполнении условий настоящего Договора по запросу Продавца.
5.2.6. В случае изменения владельца объекта приватизации ПРОДАВЕЦ должен возложить все обязательства по данному договору на нового собственника.
Обязательства ПОКУПАТЕЛЯ, предусмотренные настоящим Договором, сохраняют свое действие для лиц, которые приобретут объект приватизации в случае его дальнейшего отчуждения.
Стороны договорились, что дальнейшее отчуждение объекта приватизации до полного выполнения условий настоящего Договора осуществляется по согласию ПРОДАВЦА согласно порядку, установленному законодательством, и это условие Договора не рассматривается ПОКУПАТЕЛЕМ как ограничение права собственности ПОКУПАТЕЛЯ на имущество. Стороны договорились, что внесение изменений и дополнений в сделки (соглашения) дальнейшего отчуждения (перепродажи) объекта приватизации до полного выполнения условий настоящего Договора также осуществляется по согласию ПРОДАВЦА, и это условие Договора не рассматривается ПОКУПАТЕЛЕМ как ограничение нрава собственности ПОКУПАТЕЛЯ на имущество.
5.2.7. В установленном порядке возвратить и освободить помещения, которые являются предметом настоящего Договора, в случае расторжения настоящего Договора, в том числе на основании п.6.6. настоящего Договора.
5.2.8. Обязательства сторон, указанные в п.п.5.2.1-5.2.7 настоящего Договора, являются важными условиями настоящего Договора. В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения ПОКУПАТЕЛЕМ какого-либо из условий, определенных п.п.5.2.1-5.2.7, настоящего Договора считается, что ПОКУПАТЕЛЬ существенным образом нарушил данный Договор.
5.3. Каждая сторона обязуется исполнять обязанности, возложенные на нее настоящим Договором, и оказывать содействие второй стороне в выполнении ею своих обязанностей.
Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых предназначен для хранения в деле арбитражного суда, а другие выдаются Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя ИНН 9204002115, КПП 920401001, ОГРН 1149204004025, адрес (место нахождения): 299011, город Севастополь, улица Советская, дом 9 и ПОКУПАТЕЛЮ ИП ВОЛКОВОЙ ЕЛЕНЕ АЛЕКСАНДРОВНЕ, 25 июня 1971 года рождения, ИНН 920351525276, ОГРНИП 315920400065660, зарегистрированная в г. Севастополе, площадь Захарова дом 6, кв. 18, каждый из которых имеет одинаковую юридическую силу.
Реквизиты сторон.
Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ИНН 9204002115, ОГРН 1149204004025, зарегистрирован 02.06.2014, место нахождения: ул. Советская, дом 9, г. Севастополь, 299011) в пользу индивидуального предпринимателя Волковой Елены Александровны 25 июня 1971 года рождения, уроженки г. Кировоград Кировоградской области (ИНН 920351525276, ОГРНИП 315920400065660, место жительства: г. Севастополь, площадь Захарова, дом 6, кв. 18) расходы на проведение судебной экспертизы в сумме 12 000 (Двенадцать тысяч) рублей.
В удовлетворении остальной части заявления отказать.
Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его вынесения в Двадцать первый Арбитражный апелляционный суд. Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд города Севастополя.
Судья
Р.А. Ражков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка