Дата принятия: 15 января 2018г.
Номер документа: А84-604/2017
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ
РЕШЕНИЕ
от 15 января 2018 года Дело N А84-604/2017
Резолютивная часть решения объявлена 11 января 2018 года.
Решение в полном объёме изготовлено 15 января 2018 года.
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Ражкова Р.А., рассмотрев материалы дела по исковому заявлению
Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
к Обществу с ограниченной ответственностью "Ажур"
при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца - Правительство Севастополя,
о расторжении договора аренды и понуждении освободить земельный участок,
при участии в судебном заседании:
от истца: (ДИЗО) - Карпухин А.Л. по доверенности N1392 от 27.12.2017;
от ответчика: (ООО "Ажур") - Сивидов В.В., по доверенности N 92 АА 0330047 от 02.06.2017;
от третьего лица: Кабакова В.А. по доверенности N4968/31/2-17 от 31.10.2017,
при ведении протокола судебного заседания и аудиозаписи секретарем судебного заседания Кондраком Л.Л.,
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя 06.02.2017 обратился в Арбитражный суд города Севастополя (далее - суд) с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Ажур" о расторжении договора аренды земельного участка площадью 1,1149 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Косарева, заключенного 03.10.2003 между Севастопольским городским советом и Обществом с ограниченной ответственностью "Ажур", зарегистрированным Севастопольским главным городским управлением земельных ресурсов 05.11.2003 под N101 в Книге регистрации договоров аренды земли (номенклатурный N4-М-01); об обязании Общества с ограниченной ответственностью "Ажур" в течении 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в пригодное состояние для дальнейшего использования земельный участок общей площадью 1,1149 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Косарева, освободив его за свой счет.
Исковые требования мотивированы существенным нарушением ответчиком условий Договора аренды земельного участка в части неосуществления застройки в установленный договором срок, что явилось основанием для обращения с требованием о расторжении данного договора, и возврате земельного участка.
Определением от 08.02.2017 вышеуказанное заявление принято к производству суда.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца привлечено Правительство Севастополя.
Определением от 18.04.2017 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу решения по делу N А84-1077/2016.
Учитывая, что Двадцать первым апелляционным арбитражным судом в судебном заседании 14.12.2017 вынесено постановление об оставлении решения Арбитражного суда города Севастополя от 07 сентября 2017 года по делу N А84-1077/2016 без изменения, суд определением от возобновил производство по делу.
В настоящем судебном заседании представитель истца поддержал иск в полном объеме, пояснил, что задолженности по арендной плате не имеется, основанием исковых требований не является задолженность по арендной плате, а также указал на осведомленность относительно продления срока строительства по спорному договору в рамках дела N А84-1077/2016.
Представитель третьего лица высказался в поддержку позиции истца.
Представитель ответчика возразил против удовлетворения иска, указывая на отсутствие с его стороны существенных нарушений принятых на себя обязательств по освоению земельного участка, в то же время, земельный участок не был освоен по причинам, по которым арендатор не отвечает, с учетом обстоятельств, установленных судебными актами в рамках дела N А84-1077/2016.
При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
Между Севастопольским городским Советом (арендодателем) и Частным предприятием "АЖУР" (арендатор) 03.10.2003 года заключен договор аренды земельного участка (далее - договор аренды), в соответствие с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок площадью 1,1149 га для строительства и обслуживания общественно-торгового центра с автопарковкой и ночной автостоянкой, расположенный по адресу: г.Севастополь, ул. Косарева.
30.01.2014 года между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и Малым частным предприятием "Ажур" (арендатор) заключен дополнительный договор N1 о внесении изменений в договор аренды земли от 03.10.2003 года, в соответствии с которым содержание Договора изложено в следующей редакции: арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 04.06.2003 года N 1112 предоставил, а арендатор принял в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания общественно-торгового центра с автопарковкой и ночной автостоянкой, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, которая находится по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район по ул. Косарева.
Пунктом 2.1. договора аренды в редакции дополнительного договора предусмотрено, что в аренду передается земельный участок (кадастровый номер 8536400000:01:010:0003) площадью 1,1149 га.
В соответствии с кадастровым планом на земельном участке расположены незавершенные строительством нежилые здания (пункт 2.2. договора аренды в редакции дополнительного договора).
Договор заключен сроком до 01.05.2028 (пункт 3.1. договора аренды в редакции дополнительного договора).
Пунктами 4.1.-4.3. договора аренды в редакции дополнительного договора установлен порядок расчета и размер годовой арендной платы за пользование земельным участком.
В соответствии с пунктом 8.1 договора аренды в редакции дополнительного договора на арендованный земельный участок установлены ограничения в его использовании в части завершения застройки земельного участка в срок с 03.04.2009 года до 03.02.2015 года согласно решению Севастопольского городского Совета от 21.05.2013 N 5575.
Согласно подпункту "г" пункта 9.2.2. договора аренды в редакции дополнительного договора, арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению земельного участка в срок, установленный пунктом 8.1 договора аренды земли.
С учетом положений ст. 9 Земельного кодекса Украины, Закон N 3-ЗС "О бывшей государственной собственности Украины и определении порядка инвентаризации, управления и распоряжения собственностью города Севастополя", п. 3, п. 6 решения Севастопольского городского Совета от 17.03.2014 N 7156 "О статусе города-героя Севастополя", п. 2 ст. 25 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя", п. 1, п. 2 ст. 10 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 6-ЗС "О системе исполнительных органов государственной власти города Севастополя", Постановления Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП, которым утверждено Положение о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя поскольку является функциональным правопреемником Севастопольского городского Совета в сфере земельных правоотношений, и, как следствие, права и обязанности Арендодателя по настоящему Договору перешли к ДИЗО.
Актом проверки Севгосстройнадзора от 27.05.2016 года N 34/05-01/ОБ/16 установлено, что на момент проверки земельный участок по периметру огражден металлическим забором, оснащенным несколькими металлическими воротами с запирающими устройствами. На земельном участке расположены следующие объекты:
1. капитальный объект, незавершенный строительством состоящий из трех этажей, включая цокольный, представляющий собой монолитную ж/б конструкцию, выполнено частично заполнение стен природным камнем (ракушечником), выполнено частичное остекление оконных проемов;
2. капитальный объект, незавершенный строительством, состоящий из одного надземного этажа, представляющий собой монолитную ж/б конструкцию, выполнено заполнение стен природным камнем (ракушечником), произведено армирование для возведения ж/б колонн второго этажа, дверные (оконные) проемы не заполнены.
Кроме того, на земельном участке расположена строительная техника - передвижной башенный кран. На момент обследования, строительные (земляные) работы не осуществлялись.
Департаментом направлено в адрес ответчика предупреждение о необходимости исполнения обязательств по спорному договору части строительства общественно-торгового центра с автопарковкой и ночной автостоянкой.
Письмом от 08.11.2016 N 95-Исх/14584/2016 ДИЗО направил ответчику предложение о расторжении договора аренды земельного участка, с приложением проекта соответствующего соглашения. Факт направления данного письма подтверждается описями вложения в ценное письмо с уведомлением.
Ссылаясь на неподписание ответчиком соглашения о расторжении договора, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, третьего лица, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Аналогичные нормы содержит и пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Как следует из Определения Верховного Суда РФ от 30.07.2013 N18-КГ13-70, применяя положения статьи 451 ГК РФ в качестве юридически значимых обстоятельств следует определять факт наличия существенного изменения обстоятельств, время его наступления, могли ли стороны разумно это предвидеть при заключении соглашения.
Обращаясь в суд с иском, истец указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в не освоении арендатором земельного участка, не осуществлении строительства в сроки, установленные договором аренды.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Севастополя от 07.09.2017 г. по делу N А84-1077/2016 установлено, что ООО "Ажур" по условиям заключенного между сторонами договора аренды земельного участка публичной собственности возвел и оформил право собственности на объект незавершенного строительства, 43% готовностью, но должен был в срок до 03.02.2015 завершить его застройку, однако уже в апреле 2014 года высшим исполнительным органом власти Севастополя был издан распорядительный акт о запрете любого капитального строительства на территории города до получения особого распоряжения (распоряжение и.о. губернатора Севастополя N 46 от 17.04.2014 года), т.е. в силу прямого запрета Общество фактически было лишено возможности осуществлять строительство, тем самым были ограничены его права. С целью преодоления таких препятствий и попыткой совершить действия по устранению непредвиденного обстоятельства, истец обратился в соответствующую Комиссию по вопросу предоставления разрешения на возобновление строительных работ, во исполнение решения которой истцом был получен кадастровый паспорт на земельный участок и осуществлено обращение орган архитектуры и градостроительства города Севастополя относительно выполнения иных условий, указанных в решении Комиссии, связанного с корректировкой плана благоустройства территории, находящейся за пределами границ арендуемого земельного участка, т.е. совершены все возможные действия, направленные на выполнение условий Комиссии в пределах своих обязательств, определенных договором аренды, однако разрешение на продолжение строительных работ по определенных причинам получено не было. Вследствие указанных выше непредвиденных обстоятельств, оговоренные в договоре сроки строительства были нарушены и истекли.
По результатам рассмотрения спора о внесении изменений в договор аренды земли N 973 от 03.10.2003 в части продления сроков строительства в рамках дела NА84-1077/2016 Арбитражным судом города Севастополя вынесено решение от 07.09.2017 года о частичном удовлетворении иска ООО "Ажур" и внесении изменений в договор аренды земли N 973 от 03.10.2003 года посредством изложения пунктов договора в следующей редакции:
1. Пункт 4.3 договора аренды земли от 03.10.2003 изложить в следующей редакции:
"При этом нормативно денежная оценка земельного участка для периода строительства принимается во внимание с 03.04.2009 и до истечения трехлетнего срока с даты вступления решения суда по делу А84-1077/2016 в законную силу".
2. Пункт 8.1 договора аренды земли от 03.10.2003 изложить в следующей редакции: 3. "На арендованный земельный участок устанавливаются ограничения в его использовании в части окончания строительства на земельном участке в срок с 03.04.2009 и до истечения трехлетнего срока с даты вступления решения суда по делу А84-1077/2016 в законную силу".
Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу не доказываются вновь при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, преюдициальным решением Арбитражного суда города Севастополя по делу N А84-1077/2216 установлено наличие объективных причин, препятствующих окончанию строительства, а также продлен срок строительства объекта, обусловленного условиями договора аренды земли N 973 от 03.10.2003.
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии у Департамента оснований для расторжения договора аренды N 973 от 03.10.2003, установив принятие арендатором в течение срока действия договора всех необходимых действий, направленных на исполнение условий договора, невозможность исполнения арендатором обязательств по строительству общественно-торгового центра с автопарковкой и ночной автостоянкой по независящим от него объективным обстоятельствам и причинам, что свидетельствует о недоказанности существенного нарушения ответчиком условий договора аренды для досрочного расторжения договора.
На основании вышеизложенного, суд отказывает в удовлетворении исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя.
Согласно подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.27 НК РФ НК РФ от уплаты государственной пошлины освобождены государственные органы, выступающие по делам, рассматриваемым арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Севастополя
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя по исковому заявлению от 06.02.2017 отказать.
Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его вынесения в Двадцать первый Арбитражный апелляционный суд. Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд города Севастополя.
Судья
Р.А. Ражков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка