Решение Арбитражного суда города Севастополя от 15 июля 2019 года №А84-5031/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

РЕШЕНИЕ

от 15 июля 2019 года Дело N А84-5031/2018
Арбитражный суд города Севастополя в составе председательствующего судьи Смолякова А.Ю., при составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хлебинской Е.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115, г. Севастополь,
к Обществу с ограниченной ответственностью "Трилока Лтд", ОГРН 1149204008128, ИНН 9204004296, г. Севастополь,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительство Севастополя, ООО "Монтажстрой", ОГРН 1149204006819 и Управление государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя, ОГРН 1149204004047, ИНН: 9204002130, г. Севастополь, Шевцов Сергей Григорьевич,
о расторжении договора аренды земельного участка и понуждении освободить (возвратить) земельный участок,
при участии в судебном заседании представителей от истца - Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Гладышевой Ю.Е. (доверенность от 09.01.2019 N 04), от ответчика - Обществу с ограниченной ответственностью "Трилока Лтд" - Бебеевой Э.Э. (доверенность от 25.01.2019), в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, установил следующее.
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Трилока Лтд" (далее - общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 21.03.2018, заключенного в отношении земельного участка площадью 5 608 кв. м, расположенного по адресу:
г. Севастополь, ул. А. Фадеева, д. 18-а, и обязании в течение месяца с момента вступления решения суда в силу возвратить истцу спорный земельный участок в состоянии не хуже того, в котором он был получен.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительство Севастополя, ООО "Монтажстрой", Управление государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя, Шевцов Сергей Григорьевич.
В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме, в обоснование своих доводов пояснил, что ответчик не исполнил договорные обязательства по своевременному освоению земельного участка.
Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, в обоснование своих доводов пояснил, что является добросовестными землепользователем, осуществляющим сложное капитальное строительства, своевременному завершению которого препятствовали объективные обстоятельства.
Суд, изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, и оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, Севастопольский городской Совет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 20.04.2006, зарегистрированный под номером 040665900074.
В целях приведения данного договора в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 27.03.2018, предметом которого является переданный по акту приема-передачи от 20.03.2006 в рамках договора аренды от 20.04.2006 N 040665900074 земельный участок с кадастровым номером 91:02:001017:357, общей площадью 5 608 кв. м, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Адмирала Фадеева, 18-А, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - "для строительства и обслуживания яхт-клуба".
В соответствии с пунктом 7.1 договора последний заключен сроком на 9 лет 11 месяцев.
В силу пункта 4.2.3 договора арендатор обязуется в полном объеме выполнять все условия настоящего договора.
Согласно пункту 4.2.5 договора арендатор обязуется использовать участок исключительно в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.
Положениями пункта 4.1 договора предусмотрено, что все обязательства по договору аренды земельного участка от 20.04.2006 N 040665900074 за арендатором сохраняются.
В силу подпункта "г" пункта 9.2.2 договора аренды земельного участка от 16.03.2006 арендатор обязуется начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению в течение срока двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка.
При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.
08.02.2008 сторонами договора заключено дополнительное соглашение, которым п.п. " г" п. 9.2.2 договора изложен в новой редакции: начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному целевому назначению до 20.06.2011 года. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.
20 декабря 2013 года общество обратилось в Севастопольский городской Совет (вх. N 03/09 от 20.12.2013) с ходатайством о продлении срока строительства яхт-клуба по ул. Адм. Фадеева, дом 18, 18-А на 60 месяцев ввиду разработки и утверждения проектной документации, получения разрешения на строительство третьей очереди строительства объекта.
Управлением земельного контроля Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в рамках осуществления функций земельного контроля на территории города Севастополя, в соответствии с Законом города Севастополя от 26.02.2015 N119-ЗС "О земельном контроле города Севастополя", с целью предупреждения и выявления нарушений земельного законодательства на территории города Севастополя, проведено обследование земельного участка, расположенного по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, ул. Адмирала Фадеева, 18-А.
По результатам обследования составлен акт обследования о проведении мероприятий по контролю за использованием собственности города Севастополя от 04.10.2018 N 1522-ГС.
В ходе проведения проверки установлено, что на момент проведения обследования на земельном участке расположен капитальный объект незавершенный строительством в уровне первого этажа.
Департамент направил в адрес общества предупреждение от 01.11.2018 о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка и о расторжении договора аренды земельного участка, в котором истец предлагал в установленный срок предоставить документы, подтверждающие соблюдение условий договора в части застройки земельного участка, а также предлагал расторгнуть договор по взаимному соглашению сторон, путем подписания соответствующего соглашения, и вернуть земельный участок по акту приема-передачи.
Как указывает истец в своем иске, обязанность по освоению и завершению застройки согласно целевому назначению ответчиком в установленные договором сроки не выполнена, что является существенным нарушением его условий.
Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения истца с иском в арбитражный суд.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.
В соответствии с частью первой статьи 1 договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего договора, то есть 18.03.2014.
Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 договора о принятии в РФ).
Нормами статьи 27 Закона города Севастополя N 5-ЗС от 30.04.2014 "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.
Указом исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 24.05.2014 N 06 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений" образован исполнительный орган государственной власти города Севастополя в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом - Главное управление имущественных и земельных отношений.
Согласно Указу Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N 60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя" к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя переходят права и обязанности Главного управления имущественных и земельных отношений.
Пунктом 1.7 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП установлено, что Департамент является правопреемником Главного управления имущественных и земельных отношений.
Пунктом 4.2. Положения определено, что Департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:
1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;
2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;
3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;
4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;
5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.
В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Таким образом, права и обязанности арендодателя по договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем департамент имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка, освобождении его и возврате.
Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор.
Суд исходит из того, что правоотношения сторон, возникшие из договора аренды земельного участка от 21.03.2018, однако фактически вытекающие из договора аренды земельного участка 20.04.2006, заключенного на территории города Севастополя до 18.03.2014, регулируются в соответствующей части нормами материального права Украины, поскольку спорный договор заключен в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины.
При этом судом учитывается, что нормы Федерального закона N 6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).
К спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины), Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины).
При этом нормы гражданского законодательства Украины, регулирующие спорные отношения, не должны входить в прямое противоречие с нормами права Российской Федерации в данном вопросе.
Спорный оговор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, в частности, Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды недвижимого имущества являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона N6-ФКЗ.
В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-ХГУ "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Обращаясь в суд с иском, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в незавершении ответчиком строительства заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором.
Как установлено судом, предметом данного спора являются материально-правовые требования о расторжении договора аренды земельного участка в связи с существенным нарушением договора аренды земельного участка и возврате земельного участка собственнику.
В предмет доказывания по данному делу входит установление наличие или отсутствие оснований для расторжения договора аренды ввиду существенного нарушения условий договора
Дополнительным соглашением от 08.02.2008 к договору аренды общество приняло на себя обязательство начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному целевому назначению до 20.06.2011.
20 декабря 2013 года Общество с ограниченной ответственностью "Трилока ЛТД" обратилось в Севастопольский городской Совет (вх. N 03/09 от 20.12.2013) с ходатайством о продлении срока строительства яхт-клуба по ул. Адм. Фадеева, дом 18, 18-А на 60 месяцев ввиду разработки и утверждения проектной документации, получения разрешения на строительство третьей очереди строительства объекта.
Как следует из материалов дела, ответчик не оспаривает факт нарушения срока окончания строительства оговоренного объекта на указанном земельном участке, однако ссылается на несоответствие этого нарушения критерию существенности, поскольку имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, по не зависящим от его воли - в частности, запрет на осуществление строительных работ, введенный высшим должностным лицом Правительства Севастополя с 17.04.2014.
Судом установлено, что общество предпринимало необходимые меры для строительства оговоренного в договоре аренды объекта, что подтверждается следующим.
Как усматривается из материалов дела, в течение 2006 года ответчиком осуществлены мероприятия по получению исходных данных и разработке проектной документации на три очереди строительства на смежных земельных участках, расположенных по адресу: город Севастополь, ул. Адм. Фадеева, дом 18 и 18А, в частности, получены исходные данные на строительство объекта "Яхт-клуб по ул. Адмирала Фадеева, 18 и 18а в бухте Стрелецкая, город Севастополь": АПЗ от 13.06.2006 года, утвержденное главным архитектором г.Севастополь; задание на проектирование, утвержденное заказчиком; технические условия на подключение проектируемого объекта к инженерным сетям: ТУ N 5/8-5628 от 06.12.2006 на водоснабжение и канализацию ГКП, ТУ N 10-3080 от 06.11.2006г. на газоснабжение ОАО "Севастопольгаз"; отчет об инженерно-геологических изысканий площадки строительства, выполненный 23 ГМПО МО в г. Севастополе (шифр 73/22750), согласование с главным архитектором г. Севастополя на стадии эскизного проекта.
В дальнейшем арендатором обеспечена разработка проектной документации на две очереди строительства, а именно: рабочий проект "Яхтклуб по ул. Адмирала Фадеева, 18 и 18а в бухте Стрелецкая, город Севастополь. Очереди 1, 2. Генплан. Архитектурные решения (ГП, АР)", 2007 год, Предприятие Зодчий; рабочий проект "Яхтклуб по ул. Адмирала Фадеева, 18 и 18а в бухте Стрелецкая, город Севастополь. Очередь 2. Генплан-ГП", 2007 год, Предприятие Зодчий, рабочий проект "Рабочий проект "Яхтклуб по ул. Адмирала Фадеева, 18 и 18а в бухте Стрелецкая, город Севастополь. Очередь 2. Архитектурные решения", 2007 год, Предприятие Зодчий.
20.07.2007 арендатором получено Положительное комплексное заключение N 671-06-2007 государственной экспертизы по рабочему проекту: "Яхт-клуб по ул.Адмирала Фадеева, 18 и 18а в бухте Стрелецкая, г. Севастополь" Очередь 1,2, которым установлено, что проектная документация отвечает действующим государственным строительным нормам и рекомендуется к утверждению.
04.11.2010 на первую и вторую очередь строительство ответчиком получено Разрешение на выполнение строительных работ N 1235 от 04.11.2010, выданное Инспекцией ГАСК в г. Севастополе, на основании которого ответчиком осуществлялось возведение первой и второй очередей строительства.
07.03.2011 Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля в городе Севастополе Обществу с ограниченной ответственностью "Трилока ЛТД" выдано разрешение на выполнение строительных работ (N 69) на строительство третьей очереди яхт-клуба.
Из материалов дела следует, что 15.06.2012 Инспекцией ГАСК в г. Севастополе принята и зарегистрирована декларация о готовности объекта к эксплуатации на первую очередь строительства.
Материалами делами подтверждается, что с 2012 года ответчиком осуществлены работы по освоению земельного участка, строительству второй очереди объекта строительства, однако, в связи с принятием 18 марта 2014 года в Российскую Федерацию Республики Крым и образованием в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, в период действия распорядительного акта и.о. Губернатора Севастополя от 17.04.2014 о запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя, ответчик, несмотря на установленный в договоре срок завершения строительства, не мог осуществлять такое строительство.
Между тем, ответчик указывает, что им в период действия законодательства Российской Федерации на территории города Севастополя предпринимались меры для соблюдения условий договора, а именно 01.03.2016 года заключен Договор N 17-16 об авторском надзоре за строительством объекта "Яхт-клуб по ул. Адмирала Фадеева, 18 и 18а в бухте Стрелецкая, г. Севастополь, корпус 2", получены Технические условия от 28.01.2016 года на подключение (технологическое присоединение) объекта капитального строительства к сети газораспределения, получены Технические условия от 15.03.2016 года на технологическое присоединение к электрическим сетям ФГУП 101 ПЭС Минобороны России энергопринимающих устройств.
В последующем для продолжения строительства в правовом поле Российской Федерации ответчиком 04.04.2016 в Управление государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя подано Извещение о начале выполнения строительных работ, которое зарегистрировано в этот же день, после чего ответчиком на арендованном им земельном участке совершены действия по его освоению, что подтверждается представленными в материалы дела документами, в том числе, актами проверок органа исполнительной власти города Севастополя, а именно актами проверок Управлениями государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя в отношении объекта капитального строительства "Яхт-клуб по ул. Адмирала Фадеева, 18 и 18а в бухте Стрелецкая, г. Севастополь, корпус 2" от 21.10.2016 года, от 01.03.2017 года.
31.01.2018 Управлением государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя утверждена новая Программа проверок объекта капитального строительства, в которой отмечен срок окончания строительства объекта - июль 2019 года.
В течение 2018 года Управлением государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя в соответствии с утвержденной программой проверок неоднократно проведены выездные проверки объекта капитального строительства: "Строительство яхт-клуба по ул. Адмирала Фадеева, 18, 18А в бухте Стрелецкая в г. Севастополе", внесены записи в Журнал учета проверок юридического лица, осуществлена фотофиксация, что подтверждается Актами проверок от 14.05.2018, от 13.09.2018, от 05.12.2018. Фотофиксациями к Актам проверок подтверждается расположение на земельном участке пятиэтажного объекта.
Из материалов дела следует, что 28.04.2018 распоряжением N 5360-РДЗ "О выдаче разрешения на использование земель или земельного участка, находящихся в государственной собственности города федерального значения Севастополь без предоставления земельных участков и установления сервитутов для размещения объекта - элементы благоустройства территории (устройства для вертикального озеленения и цветочного оформления, цветочницы, вазоны, деревья, кустарники, травянистые растения, цветы, тротуар, аллея, дорожка, тропинка, урны, скамейки, освещение), расположенном по адресу: г Севастополь, ул. Адм. Фадеева, 18-А, согласно прилагаемой схемы границ, площадью 6712 кв. м" Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя выдано разрешение Обществу с ограниченной ответственностью "Трилока ЛТД" на размещение, не требующее разрешения на строительство, на землях государственной собственности города федерального значения Севастополя объекта - элементы благоустройства территории (устройства для вертикального озеленения и цветочного оформления, цветочницы, вазоны, деревья, кустарники, травянистые растения, цветы, тротуар, аллея, дорожка, тропинка, урны, скамейки, освещение), расположенном по адресу: г. Севастополь, ул. Адм. Фадеева, 18-А, согласно прилагаемой схемы границ, площадью 6712 кв. м, без установки ограждения и с условием доступа на территорию неограниченного круга лиц.
Судом установлено, что в 2010 году по заказу ответчика разработан Эскизный проект "Яхтклуб по адресу: ул. Фадеева, 18а в г. Севастополе" на третью очередь строительства, который 01.12.2010 согласован Управлением градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации.
В 2010 году разработан Рабочий проект "Яхтклуб по адресу: ул. Фадеева, 18а. Вынос участка КЛ-6кВ "ПС-15-ТП-1954" с территории застройки, а также Проект организации строительства, который согласован Управлением градостроительства и архитекуры Севастопольской городской государственной администрации (Заключение от 16.12.2010 N С-325/10, в результате реализации которого на территории участка по адресу: г. Севастополь, ул. Фадеева 18а, возведена комплектная трансформаторная подстанция).
16.12.2010 по проекту организации строительства третьей очереди получено положительное заключение Управления градостроительства и архитектуры СГГА N С-325/10.
В течение 2011 года по заказу ответчика Частным акционерным обществом "Севастопольский Стройпроект" разработан проект третьей очереди "Яхтклуб по ул. Адмирала Фадеева, 18а в г. Севастополь (Апартаменты)", состоящий из следующих томов: Том 1 (Пояснительная записка), Том 2 (Генплан), Том 3(Архитектурно-строительные решения), Том 4 (Технологические решения), Том 5 (Газоснабжение), Том 6 (Силовое электроборудование. Электрическое освещение), Том 8 (Заявление об экологических последствиях деятельности), Том 8 (Оценка воздействияй на окружающую среду).
01.07.2011 на проект "Яхтклуб по ул. Адмирала Фадеева, 18а в г. Севастополь (Апартаменты)" получено экспертное заключение о его соответствии нормативно-правовым актам по охране труда от Государственного комитета Украины по промышленной безопасности, охране труда и горному надзору, разработаны специальные пожарные условия от 12.07.2011 года для строительства третьей очереди по проекту "Яхтклуб по ул. Адмирала Фадеева, 18а в г. Севастополь (Апартаменты)", которые впоследствии 21.11.2011 года согласованы Государственной инспекцией техногенной безопасности Украины (управление в г. Севастополе).
07.03.2011 Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля в городе Севастополе Обществу с ограниченной ответственностью "Трилока ЛТД" выдано разрешение на выполнение строительных работ (N 69) на строительство третьей очереди яхт-клуба.
01.12.2011 Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля в городе Севастополе зарегистрирована Декларация о начале выполнения подготовительных работ N СТ 03411015104.
Из материалов дела усматривается, что течение периода с 2012 по 2013 год проведена повторная экспертиза изменений к проекту третьей очереди "Яхтклуб по ул. Адмирала Фадеева, 18а в г. Севастополь (Апартаменты)" в Севастопольском городском филиале ГП "Специализированная государственная экспертная организация - центральная служба украинской государственной строительной экспертизы".
20 декабря 2013 года Общество с ограниченной ответственностью "Трилока ЛТД" обратилось в Севастопольский городской Совет (вх. N 03/09 от 20.12.2013) с ходатайством о продлении срока строительства яхт-клуба по ул. Адм. Фадеева, дом 18, 18-А на 60 месяцев ввиду разработки и утверждения проектной документации, получения разрешения на строительство третьей очереди строительства объекта.
Материалами дела подтверждается, что после вхождения Севастополя в состав Российской Федерации, 28.08.2014 года в ответ на заявление ответчика о согласовании проектной документации на третью очередь строительства, Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя в адрес ответчика направлено Распоряжение Губернатора Севастополя от 27.08.2014 года N 517 "О разрешении на возобновление строительных работ на некоторых объектах капитального строительства города Севастополя" и Выписка из протокола заседания комиссии при Правительстве Севастополя по мониторингу и проверке соблюдения градостроительного законодательства при капитальной застройке земельных участков от 05.08.2014 N 14, которым принято решение о том, что для дальнейшего рассмотрения вопроса - Севгорстройнадзору совместно с Управлением земельного контроля необходимо провести обследование с выездом на место, представить проектные материалы на заседание Градостроительного совета при Правительстве Севастополя. При этом также указано на необходимость проведения комплексной экспертизы проекта.
В дальнейшем, в марте 2017 года проведена процедура публичных слушаний по Генеральному плану города Севастополя, ответчиком подана корректировка проекта и предложения ООО "Трилока" учтены в протоколе от 23.05.2017 N 1 (ответ ДАИГ от 09.06.2017 N 04-11/3389-Д).
Приказом Министерства культуры Российской Федерации от 12 августа 2016 года N 1864 "Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место "Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита" утверждены новые градостроительные регламенты.
В соответствии с этими регламентами земельный участок по адресу:
г. Севастополь, ул. Фадеева 18а, расположен в зоне Г-4, согласно которой высотные параметры задний и сооружений ограничены 16 метрами.
04.10.2017 общество подало заявление в Департамент архитектуры и градостроительства города Севастополя о получении градостроительного плана земельного участка по адресу: г. Севастополь, ул. Фадеева 18 А.
21.11.2017 Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя утвержден ГПЗУ, в соответствии с которым предельное количество этажей и предельная высота зданий, строений, сооружений составляет 2 этажа, ввиду чего реализация проекта "Яхтклуб по ул. Адмирала Фадеева, 18а в г. Севастополь (Апартаменты)" стала невозможной. В 2018 года на основании указанного ГПЗУ ООО "Архитектурно-проектная мастерская БРАУДЕ" по заданию ответчика разработан новый проект строительства "Строительство и обслуживание яхтклуба по ул. Адмирала Фадеева, 18А в бухте Стрелецкая в г. Севастополе", подано заявление в Департамент градостроительства и архитектуры города Севастополя об утверждении данного проекта, однако получен отказ N 162 в согласовании данного проекта.
Согласно ч. 1 ст. 48, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающи соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.
Аналогичный порядок был предусмотрен и законодательством Украины, в частности ст. 9 Закона Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности" и ч. 5 ст. 26 Закона Украины от 17.02.2011 N3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности", в соответствии с которыми проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке: 1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных; 2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы; 3) утверждение проектной документации;
4) выполнение подготовительных и строительных работ; 5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; 6) регистрация права собственности на объект градостроительства.
Судом установлено и как следует из представленных документов у Общества имелась проектная документация объекта капитального строительства с получением положительных заключений.
То есть ответчик, действуя разумно, прежде чем продолжить осуществление строительных работ, несмотря на наличие прежней проектной документации и разрешений на строительство, предпринял все возможные действия для оформления документов в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.
Таким образом, в материалы дела представлены как доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для освоения земельного участка, так и доказательства, которые указывают на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.
Оценив в совокупности меры, предпринятые ответчиком в течение всего периода владения земельным участком для его освоения, суд не может признать общество неисправным землепользователем, допустившим противоправное бездействие по своевременному освоению земельного участка.
По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участником гражданских правоотношений и разумность действий предполагаются, пока не доказано иное.
В силу пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).
В постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 11.04.2017 по делу N А84-1077/2016 судом указано на необходимость учитывать при оценке действий арендатора по осуществлению строительства объекта на арендованном земельном участке в установленные договором сроки, доводы арендатора земельного участка публичной собственности о его добросовестности при отсутствии у последнего реальной возможности осуществлять строительные работы на арендованном земельном участке в период действия Распоряжения и.о. Губернатора города Севастополя от 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя" в силу прямого запрета. Соответственно на арендатора не должна возлагаться обязанность совершать действия по устранению непредвиденного обстоятельства невозможности осуществления строительства, вызванного причинами, которые заинтересованная сторона не смогла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.
Определяя критерий добросовестности ответчика, степень заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру договора и условиям оборота для устранения возникших непредвиденных обстоятельств, необходимо было учитывать, что эти обстоятельства возникли в результате действий арендодателя, выразившиеся в ограничении прав ответчика на осуществление строительных работ путем издания распоряжения через свой уполномоченный орган о запрете капитального строительства на территории города Севастополя, а также дальнейших бездействий арендодателя по урегулированию данного вопроса по многочисленным обращениям арендатора.
Следовательно, поведение арендатора, хотя и не завершившего строительство в установленный срок, но совершающего освоение арендуемого земельного участка и предпринявшего активные действия, направленные на осуществление строительства такого объекта и действия по приведению земельной документации в соответствие с нормами законодательства РФ, в силу объективных причин, следует признать добросовестным.
В то же время следует отметить, что истец - публичный участник земельных правоотношений, при осуществлении правомочий собственника земельного участка, связанных с обращением в суд с иском о расторжении договора аренды земли по мотивам нарушения Обществом установленного договором срока строительства, при том, что эти обстоятельства возникли именно в результате действий ответчика, злоупотребил своим правом, что подтверждается следующим.
Так, вплоть до 27 марта 2018 года ответчик не имел возможности реализовать свое право на заключение нового договора аренды земельного участка в срок до 01.01.2017, как предписывалось пунктом 13 статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (в соответствующей редакции) по объективным причинам, а именно ввиду отсутствия необходимого содействия со стороны государственного органа в виде своевременного рассмотрения обращений общества.
При этом данные действия Департамента не могут свидетельствовать о добросовестности сильной стороны заключенного договора, что в последующем лишило Общество реальной возможности осуществления прав и обязанностей по договору, в том числе, в части освоения земельного участка, проведения соответствующих работ по капитальному строительству.
Суд также обращает внимание, что положения ГК РФ, которые также нашли отражение в пункте 66 Информационного письма Президиума ВАС РФ 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" предписывают обязанность стороны до обращения в суд с требованием о расторжении договора направить другой стороне письменное предупреждение о необходимости исполнения ею обязательства в разумный срок. Цель этого положения заключается в обеспечении защиты экономически более слабой стороны договора - арендатора, ему предоставляется дополнительная возможность устранить допущенные нарушения до расторжения договора, т.е. предупреждение о необходимости устранения таких нарушений предполагает возможность сохранения договорных отношений при выполнении арендатором претензий арендодателя и соответственно расторжение договора аренды при установлении факта устранения допущенных арендатором нарушений будет противоречить смыслу требований статьи 619 ГК РФ и не соответствовать разъяснениям, изложенным в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 года N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров".
Однако ответчик в силу сложившихся обстоятельств, связанных как с объективными причинами невозможности освоения земельного участка в период действия законодательства Украины на территории Севастополя, так и с действиями уполномоченных органов истца по несвоевременной выдаче соответствующих документов по законодательству Российской Федерации, не мог реализовать представленную ему дополнительную возможность устранить допущенные нарушения условий договора в определенный в претензии срок.
Таким образом, судом установлено, что имеющимися в деле доказательствами подтверждается отсутствие вины арендатора и наличие обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка ответчиком в указанные в договоре сроки по строительству объекта.
При так обстоятельствах, суд полагает, что расторжение договора аренды земельного участка представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка, поскольку государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.
При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
На основании изложенного суд, руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
в удовлетворении заявленных требований отказать.
Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и может быть обжаловано через Арбитражный суд города Севастополя в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.
Судья
А.Ю. Смоляков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка