Решение Арбитражного суда города Севастополя от 25 апреля 2019 года №А84-5022/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

РЕШЕНИЕ

от 25 апреля 2019 года Дело N А84-5022/2018
Резолютивная часть решения оглашена 18.04.2019.
Решение в полном объёме составлено 25.04.2019.
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Погребняка А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ошкиной А.В., рассмотрев
исковое заявление Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (г.Севастополь; ОГРН 1149204004025)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Промснабсервис" (г. Севастополь, ОГРН 1149204038576, ИНН 9204018443)
о взыскании задолженности в размере 2 709 130,23 руб
при участии в судебном заседании:
от истца: Тельнова Е.П. - представитель по доверенности;
от ответчика: Чистякова В.В. - представитель по доверенности;
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Промснабсервис" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка в размере 2 709 130,23 руб.
Определением от 27.12.2018 назначено предварительное судебное заседание.
24.01.2019 суд завершил предварительное судебное заседание и перешел на стадию судебного разбирательства.
Ответчик в ходе рассмотрения дела представил отзыв на иск, где указал на отсутствие оснований для его удовлетворения, поскольку права на предоставленный обществу земельный участок приобрели собственники помещений многоквартирных жилых домов, расположенных на спорном земельном участке, в связи с чем, что с 2014 право пользования земельным участком у ответчика прекратилось; договор аренды земельного участка от 17.03.2006, заключённый между ООО "Промснабсервис" и Севастопольским городским Советом, зарегистрированный 18.04.2006 за N 040666000055 является прекращённым в силу закона.
В судебном заседании 18.04.2019 представитель истца огласила исковые требования, настаивала на их удовлетворении, представитель ответчика возражала относительно заявленных требований, просила в иске отказать.
Изучив материалы дела, судом установлено следующее.
17.03.2006 между Севастопольским городским Советом (далее - арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Промснабсервис" (Ответчик, Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка общей площадью 0,8889 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Хрусталева 161, предоставленного для осуществления строительства и обслуживания жилого многоквартирного комплекса (далее Договор аренды).
В соответствии с пунктом 3.1, Договор аренды договор заключён сроком на 25 лет.
Согласно п. 2.3 Договора, нормативная денежная оценка земельного участка составляет: на период строительства, до сдачи объекта в эксплуатацию составляет 1 448 473 грн; на последующий период - 2 896 946 грн.
Согласно п. 4.1 Договора годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной решением городского Совета N1348 от 14.10.2003г. в размере 1 % от денежной оценки земельного участка под многоквартирными жилыми домами до приемки в эксплуатацию, 0,03% от денежной оценки земельного участка на последующий период.
Пунктом 4.2 Договора предусмотрено, что величина годовой арендной платы за пользование земельным участком согласно расчету, составляет:
а) на период строительства: 1448473 х 0,01 = 14 484,73 грн.
б) на последующий период: 2896946 х 0,0003 = 869,08 грн.
При этом, денежная оценка земельного участка на период строительства принимается не дольше, чем в течение 2 лет от даты приема-передачи земельного участка. Денежная оценка для последующего периода принимается во внимание с момента ввода в эксплуатацию, но не позже 2 лет от даты приема-передачи земельного участка
Согласно п. 4.3 Договора, приведенный расчет величины годовой арендной платы ежегодно корректируется в соответствии с п. 4.5 Договора.
Арендная плата за землю вносится арендатором равными долями ежемесячно до 15 числа месяца, следующего за отчётным.
Согласно п. 4.7 Договора в случае нарушения, предусмотренных договором сроков освоения (застройки) арендованного земельного участка размер годовой арендной платы подлежит корректировке путем увеличения арендной ставки на поправочный коэффициент 2,5, определенный в соответствии с Методикой и применяющийся до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного договором, но не более 10% нормативной денежной оценки.
Земельный участок был передан арендатору 23.03.2006.
20.09.2018 истец направил в адрес ответчика предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, просил в течение 30 дней погасить имеющуюся задолженность в размере 2 709 130,23 руб за период с 23.12.2014 по 31.08.2018, из которых: арендная плата - 1 731 217,51 руб, пеня - 682 508,14 руб, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 295 404,58 руб.
Предупреждение было получено ответчиком 28.09.2018.
Согласно представленным в материалы дела пояснениям ответчика, а также исходя из представленных доказательств, судом также установлено следующее.
Строительство комплекса многоэтажных домов было осуществлено в соответствии с договором об организации строительства комплекса жилых домов от 22.08.2006, заключенным между ООО "Промснабсервис" и ООО "Интерстройсервис".
Предметом указанного договора являются отношения сторон по поводу осуществления комплекса действий по организации строительства объекта - комплекса жилых многоэтажных домов на земельном участке, расположенном по ул. Хрусталева 161, в г. Севастополе (далее - Объект), вводу его в эксплуатацию и оформлению в собственность построенных квартир, встроенно-пристроенных помещений, как это предусмотрено настоящим договором, а также как это определено в Приложении N 3 к настоящему договору. Строительство объекта осуществляется на земельном участке, площадью, определенной генеральным планом застройки, расположенном по ул. Хрусталева, 161 в г.Севастополе, предоставленном в аренду Стороне-1 на основании решения Севастопольского городского Совета N 4173 от 14.12.2005, договор аренды земли от 18.04.2006, регистрационный N 00055.
Согласно представленным доказательствам, на спорном земельном участке осуществлено строительство жилого комплекса - многоквартирного жилого дома, введены в эксплуатацию объекты строительства:
- многоквартирный жилой комплекс по ул. Хрусталева, 161, ПК-2 корпус 3,4 (9 этажей, 80 квартир), которым присвоены адреса: г. Севастополь, ул. Хрусталева, 167-А, 167-Б. Ввод в эксплуатацию подтверждён Актом готовности объекта в эксплуатацию от 23.11.2009 N 224;
- многоквартирный жилой комплекс по ул. Хрусталева, 161, корпус 5 (9 этажей, 40 квартир), которому присвоен адрес: г. Севастополь, ул. Хрусталева, 167-В. Ввод в эксплуатацию подтверждается Декларацией готовности эксплуатации, зарегистрированной Инспекцией ГАСК у г. Севастополе NСТ 14311005154 от 14.12.2011;
- многоквартирный жилой комплекс но ул. Хрусталева 161, корпус 6 (9 этажей 40 квартир), которому присвоен адрес: г. Севастополь, ул. Хрусталева. 167-Г. Ввод в эксплуатацию подтверждается Декларацией о готовности к эксплуатации, зарегистрированной Инспекцией ГАСК в г. Севастополе 14.06.2011 N СТ 14311005153;
- многоквартирный жилой комплекс по ул. Хрусталева, 161, 2 очередь строительства, корпус 1, 4 секции (9 этажей, 118 квартир), которому присвоен адрес: г. Севастополь, ул. Хрусталева, 167-Д. Ввод в эксплуатацию этого дома подтверждён Декларацией о готовности объекта к эксплуатации, зарегистрированной инспекцией ГАСК в г. Севастополе 02.10.2013 NСТ| 143132740960.
03.12.2012 ответчик обратился в Севастопольский городской Совет с заявлением, в котором указал на осуществление строительства жилого комплекса - многоквартирного жилого комплекса по ул. Хрусталева N161 и введение в эксплуатацию в установленном порядке указанных выше объектов строительства.
В адрес арендодателя направлены копии деклараций о готовности объектов к эксплуатации.
07.12.2013 ответчик обратился в Севастопольский городской Совет с заявлением о расторжении договора аренды земли в связи с полным освоением арендованного земельного участка от 17.03.2006, путем подписания соглашения о расторжении договора.
В качестве приложения к заявлению арендатор направил арендодателю декларацию о готовности объекта к эксплуатации от 02.10.2013.
При этом, арендодателем не был дан ответ на заявление арендатора о расторжении договора аренды.
Исходя из изложенного, ответчик указал, что права на предоставленный ответчику земельный участок приобрели собственники помещений многоквартирных жилых домов, расположенных на данном земельном участке. Наличие у собственников помещений в многоквартирных жилых домах таких исключительных прав препятствует наличию у ответчика права пользования земельным участком.
Изучив материалы дела, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.
В соответствии с частью первой статьи 1 договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего договора, то есть 18.03.2014.
Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 договора о принятии в РФ).
Нормами статьи 27 Закона города Севастополя N 5-ЗС от 30.04.2014 "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.
Пунктом 4.2. Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП определено, что Департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:
1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;
2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;
3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;
4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;
5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.
В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Таким образом, права и обязанности арендодателя по Договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем, Департамент имеет право на обращение в суд с иском о взыскании задолженности по договору аренды.
Правоотношения между сторонами возникли в период действующего законодательства Украины, поэтому в соответствии со статьей 14 АПК РФ при рассмотрении данного спора суд считает необходимым применять нормы материального права Украины, регулирующие спорные отношения и действующие на момент их возникновения, а также действующие в настоящее время нормы материального права Российской Федерации.
При этом следует учитывать, что нормы гражданского законодательства Украины, регулирующие спорные отношения не должны входить в прямое противоречие с нормами права Российской Федерации в данном вопросе, поскольку договорные отношения по аренде являются длящимися, и спорный период приходится на время, когда на территории Республики Крым уже действует законодательство Российской Федерации.
Суд при рассмотрении спора применяет нормы материального права украинского законодательства, регулирующие спорные правоотношения и действующие на момент их возникновение, а также нормы права Российской Федерации, аналогичные законодательству Украины.
В силу части 1 статьи 14 АПК РФ при применении норм иностранного права арбитражный суд устанавливает содержание этих норм в соответствии с их официальным толкованием, практикой применения и доктриной в соответствующем иностранном государстве.
В соответствии с требованиями статьи 509 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) и статьи 173 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины) обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязана совершить в пользу второй стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, предоставить услугу, уплатить деньги и тому подобное) или воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают по основаниям, установленным статьей 11 ГК Украины и статьей 174 ХК Украины, в частности, из договоров и иных сделок (соглашений); из других юридических фактов, а также непосредственно из актов гражданского законодательства.
Аналогичные нормы содержатся в статьях 8, 307 ГК РФ.
Согласно нормам статей 626, 629 ГК Украины договором является соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Договор является обязательным для исполнения сторонами.
Аналогичные нормы содержатся в статьях 420, 425 ГК РФ.
Согласно части 1 статьи 759 ГК Украины по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.
Согласно положениям статьи 283 ХК Украины по договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендодателю) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности, к отношениям аренды применяются соответствующие положения ГК Украины с учетом особенностей, предусмотренных этим Кодексом.
Аналогичная норма содержится в статье 606 ГК РФ.
Частью 1 статьи 762 ГК Украины за пользование имуществом с нанимателя взимается плата, размер которой устанавливается договором найма.
В соответствии с положениями статьи 193 ХК Украины и статей 525, 526 ГК Украины обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно выдвигаются. Односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом.
Гражданский кодекс Российской Федерации в статьях 309 - 310 содержит аналогичные нормы.
В тоже время суд обращает внимание на следующее.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
При этом пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц.
Ответчиком представлены доказательства регистрации за гражданами прав собственности на квартиры в каждом из построенных объектов.
Изложенное свидетельствует о том, что на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность. При таких обстоятельствах договор аренды земельного участка утратил силу, ответчик не является пользователем земельного участка.
Кроме того, принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный между сторонами, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
К такому выводу пришёл Президиум Высшего Арбитражного Суда России Федерации в постановлении от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010.
Исходя из того, что истцом заявлены требования о взыскании с ответчика задолженности за период с 23.12.2014 по 31.08.2018, за период, когда договор аренды земельного участка прекратил свое действие, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении иска отказать.
Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба.
В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд города Севастополя.
Судья А.С. Погребняк
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка