Решение Арбитражного суда города Севастополя от 25 июля 2018 года №А84-485/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

РЕШЕНИЕ

от 25 июля 2018 года Дело N А84-485/2017
Резолютивная часть решения объявлена 27 июня 2018 года.
Решение изготовлено в полном объеме 25 июля 2018 года.
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Смолякова А.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пикозовым А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
к Обществу с ограниченной ответственностью "Добрыня и КО",
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительство Севастополя, ООО "Аврора-Крым Девелопмент", Министерство культуры Российской Федерации, Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Государственный историко-археологический музей-заповедник "Херсонес Таврический", Управление охраны объектов культурного наследия города Севастополя,
о расторжении договора аренды земельного участка и понуждении освободить земельный участок,
при участии в судебном заседании представителей: от истца - Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Сушковой Д.Н. (доверенность от 27.12.2017 N 1395), от ответчика - Общества с ограниченной ответственностью "Добрыня и КО" - Вохмянина А.Н. (доверенность от 27.04.2017), Несова В.В. (доверенность от 20.02.2017), от третьих лиц: Правительства Севастополя - Шевченко Д.В. (доверенность от 19.09.2017 N 3845/31/2-17), Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Государственный историко-археологический музей-заповедник "Херсонес Таврический" - Недогибченко Д.Н. (доверенность от 15.01.2018), Управления охраны объектов культурного наследия города Севастополя - Сомовой Е.Н. (доверенность от 30.05.2018), в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле,
УСТАНОВИЛ:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - департамент), 27.01.2017 обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Добрыня и КО" (далее - общество) о расторжении договора аренды земельного участка общей площадью 0,33 га, расположенного по ул. Кирова и ул. Историческая в г. Севастополе, заключенного 09.12.2002 между Севастопольским городским Советом и ООО "Добрыня и КО" и обязании привести в пригодное состояние и освободить указанный земельный участок в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Исковые требования мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договора аренды земельного участка в части освоения земельного участка и строительства на нем, в отсутствие объективных причин, которые бы исключили возможность использования земельного участка, а также строительства на нем, что нарушает права собственника земельного участка и является основанием для расторжения данного договора и возврата земельного участка истцу.
Определением от 07.02.2017 исковое заявление принято к производству.
Судебные извещения отправлены в адрес лиц, участвующих в деле, в порядке статей 121, 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заказным письмом с уведомлением о вручении.
Сведения о времени и месте судебного заседания размещены на информационном портале www.arbitr.ru в сети Интернет.
Кроме того, в производстве Арбитражного суда города Севастополя находилось дело N А84-1060/2017 по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к Обществу с ограниченной ответственностью "Добрыня и Ко" о расторжении договора аренды земельного участка от 13.03.2006, заключенного между Севастопольским городским Советом и ООО "Добрыня и Ко" в отношении земельного участка площадью 0,1807 га, расположенного по адресу:
г. Севастополь, ул. Кирова, 45; об обязании ответчика в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования и возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя земельный участок площадью 0,1807 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Кирова, 4.
Определением от 04.04.2017 дела N А84-1060/2017 и А84-485/2017 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением делу N А84-485/2017.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Правительства Севастополя, ООО "Аврора-Крым Девелопмент", Министерство культуры Российской Федерации, Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Государственный историко-археологический музей-заповедник "Херсонес Таврический", Управление охраны объектов культурного наследия города Севастополя.
Определением от 30.06.2017 по делу назначена судебная экспертиза.
В отзыве на иск ответчик просил отказать в удовлетворении исковых требований, по доводам изложенном в отзыве.
Имеющиеся в деле доказательства исследованы и оценены судом в совокупности по правилам статей 65, 70, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
Как видно из материалов дела, на основании решений Севастопольского городского Совета от 24.05.2002 N 52 Севастопольский городской Совет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 09.12.2002, зарегистрированный 13.05.2003 под N 4-М-01, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, площадью 0,33 га, расположенный по ул. Кирова и ул. Исторической, для строительства и обслуживания гостиничного комплекса.
В пункте 1.5 договора срок его действия установлен до 01.08.2052.
В разделе 2 договора стороны согласовали размер арендной платы.
Пунктом 3.2.2 договора предусмотрено, что арендатор обязан:
- соблюдать план внешних границ землепользования на условиях аренды;
- выполнять обязанности в соответствии с условиями договора;
- использовать земельный участок строго по целевому назначению;
- строительство на арендованном земельном участке производить в соответствии с пунктом 1.4 договора, в соответствии с проектной документацией, прошедшей комплексную государственную экспертизу и утвержденной Управлением архитектуры и градостроительства, и разрешением на производство строительных работ Инспекции государственного архитектурно-строительного контроля;
- сдать в эксплуатацию законченный строительством объект в срок до 31.12.2007.
В соответствии с пунктом 4.1 договора арендатор дополнительно должен за свой счет выполнить следующее:
- расширение, асфальтирование и благоустройство верхней части ул. Кирова;
- построить туалет с локальными очистными сооружениями на ул. Кирова;
- построить фонтан на смотровой площадке в конце ул. Кирова;
- заложить парк площадью 0,15 га на склоне горы над ул. Кирова;
- сделать тротуарную дорожку длиной 100 п/м от ул. Кирова в направлении Балаклавской крепости;
- выполнить освещение Балаклавской крепости.
Согласно пункту 8.2 договора последний может быть досрочно расторгнут, в том числе по решению суда, в случае неисполнения сторонами (или одной из них) их обязанностей, предусмотренных статьями 22, 23 Закона Украины "Об аренде земли" и договором, по основаниям предусмотренным Земельным кодексом Украины и другими законами Украины.
Договор вступает в силу после его подписания сторонами, нотариального удостоверения и регистрации в Севастопольской городской государственной администрации.
Договор зарегистрирован в Книге регистрации договоров аренды 13.05.2003 под N 4-М-01.
Кроме того, 13.03.2006 на основании решения Севастопольского городского Совета от 05.10.2005 "О передаче в аренду дополнительного земельного участка обществу с ограниченной ответственностью "Добрыня и К" в районе ул. Кирова, для строительства и обслуживания гостиничного комплекса, между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, который зарегистрирован в Севастопольском городском филиале ГП "Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам" в Государственном реестре земель 25.04.2006 под N 040665800025.
В соответствии с пунктом 1.1 договора арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания гостиничного комплекса с отнесением этих земель к жилой и общественной застройки, который находится по адресу: г. Севастополь, ул. Кирова, 45.
В аренду передается земельный участок площадью 0,1807 га (пункт 2.1 договора).
Договор заключен на срок 25 лет (пункт 3.1 договора).
В пункте 4.2 договора стороны согласовали размер арендной платы.
В соответствии с пунктом 5.2 договора целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание гостиничного комплекса.
Арендатор обязался, в том числе, начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению - в течение срока 2 лет с момента подписания акта-приема передачи земельного участка. При этом если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительств, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока (пункт 9.2.2 договора).
Во исполнение условий договоров арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок площадью 3 300 кв. м, ранее присвоенный кадастровый номер 8536300000:01:008:0022, земельный участок площадью 1 175 кв. м, ранее присвоенный кадастровый номер 8536300000:01:008:0023, расположенный в г. Севастополе, ул. Кирова - ул. Историческая, Балаклавский район (далее - земельный участок N 1), а также земельный участок площадью 1 807 кв. м, ранее присвоенный кадастровый номер 8536300000:01:008:0078, расположенный по адресу г. Севастополь, Балаклавский район, ул. Кирова, 45 (далее - земельный участок N 2).
15.02.2016 Управлением земельного контроля составлен акт обследования земельного участка N 11/04-01/ОБ/16, переданного по договору аренды от 09.12.2002, в котором установлено, что земельный участок земельный участок не огражден, признаки осуществления строительных, земляных, подготовительных работ на момент обследования отсутствуют. Поверхностный почвенный слой земельного участка покрыт сорняковой растительностью.
19.01.2016 Управлением земельного контроля составлен акт обследования земельного участка N ОБ-0291/01-16, переданного по договору аренды от 13.03.2006, в котором зафиксировано, что земельный участок не огражден, с северной границы земельного участка расположен капитальный одноэтажный объект - предположительно гаражный бокс, с северо-восточной границы расположен частично разрушенный одноэтажный капитальный объект. Вдоль северо-восточной и восточной границ земельного участка проходит надземный линейный объект (инженерные коммуникации). Признаки осуществления строительных, земляных, подготовительных работ на момент обследования отсутствуют. Поверхностный почвенный слой земельного участка покрыт сорной растительностью.
24.02.2016, 13.05.2016 Департамент направил в адрес общества предупреждения от 12.05.2016, от 24.02.2016 о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, указав арендатору на неисполнение им условий договора, а в случае неисполнения в 30-дневный срок - досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка и возвратить объект аренды в установленном порядке.
13.05.2016, 22.08.2016 департамент направил в адрес общества предложения от 19.08.2016 N 05-исх/9957/2016, от 04.05.2016 N 05-исх/4650 о расторжении договора аренды земельного участка, в котором предложил в добровольном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка и возвратить земельный участок, приложив соглашение о расторжении договора аренды и акт приема-передачи.
Как указывает истец в своем иске, установленная условиями договоров обязанность по освоению и завершению застройки арендованных земельных участков согласно целевому назначению ответчиком не выполнена, что является существенным нарушением его условий.
Учредительные документы общества приведены в соответствие с законодательством Российской Федерации согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 05.05.2014 N 124-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и статьей 1202 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации", присвоен ОГРН 1149204067650.
Оценив представленные по делу доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном рассмотрении в судебном процессе всех обстоятельств дела, а также относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.
В соответствии с частью первой статьи 1 договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего договора, то есть 18.03.2014.
Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 договора о принятии в РФ).
Нормами статьи 27 Закона города Севастополя N 5-ЗС от 30.04.2014 "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.
Указом исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 24.05.2014 N 06 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений" образован исполнительный орган государственной власти города Севастополя в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом - Главное управление имущественных и земельных отношений.
Согласно Указу Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N 60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя" к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя переходят права и обязанности Главного управления имущественных и земельных отношений.
Пунктом 1.7 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП установлено, что Департамент является правопреемником Главного управления имущественных и земельных отношений.
Пунктом 4.2 Положения определено, что Департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:
1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;
2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;
3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;
4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;
5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.
В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Таким образом, права и обязанности арендодателя по договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем Департамент имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка, освобождении его и возврате.
Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор.
Спорные договоры аренды заключены сторонами на территории г. Севастополя до 18.03.2014.
Суд исходит из того, что правоотношения сторон по рассматриваемому делу, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, регулируются нормами материального права Украины, поскольку спорный договор заключен в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины.
При этом судом учитывается, что нормы Федерального закона N 6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2014 N308-ЭС14-1939).
К спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины), Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины).
При этом суд учитывает, что нормы гражданского законодательства Украины, регулирующие спорные отношения, не должны входить в прямое противоречие с нормами права Российской Федерации в данном вопросе.
Вышеуказанные договоры по своей правовой природе являются договорами аренды, отношения по которым регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, в частности Гражданским кодексом Российской Федерации ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды недвижимого имущества являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона N 6-ФКЗ.
Нормы законодательства Украины, в частности положения частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины предусматривали, что договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV
"Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В силу части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В статьях 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено право арендодателя ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течении трех лет (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка).
Приведенные выше нормы российского законодательства указывают на то, что из названного трехлетнего срока следует исключать период времени, который необходимо затратить на освоение земельного участка (проектно-изыскательские работы, подготовка проекта и его государственная экспертиза и т.д.). Таким образом, исходя из смысла изложенных норм, действовавших на момент рассмотрения спора в арбитражном суде, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка.
При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.
Применительно к спорным правоотношениям ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях арендодатель вправе по истечении трех лет неиспользования земельного участка (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка), начиная с 18.03.2014 - начала действия законодательства РФ на территории города Севастополя.
Законодательство Украины, в отличие от законодательства Российской Федерации, не разделяет понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". Понятие "использование земельного участка" в законодательстве Украины включает в себя и "освоение земельного участка", которое предшествует началу проведения строительных работ, а именно: подготовку всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не представляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства.
Обращаясь с иском в суд, Департамент указывает на существенное нарушение ответчиком условий договоров аренды, которое выразилось в том, что общество не освоило земельные участки в сроки, определенные договором.
Ответчик не считает это нарушение существенным, поскольку, по его мнению, имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, не зависящие от его воли.
Кроме того, ответчик указывает, что им предпринимались активные меры для соблюдения условий договора, а именно: проводились подготовительные работы к строительству, в частности заявителем получены положительные заключения и соответствующие согласования.
Так, в частности, в 2003 году ООО "Добрыня и Ко" организован и проведён открытый конкурс проектных предложений строительства гостиничного комплекса. Данное обстоятельство подтверждается протоколом заседания жюри от 28.01.2003.
04.02.2004 начальником управления градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации Солодовым В.В. утверждено архитектурно-планировочное задание.
Управлением градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации 15.02.2004 согласован генеральный план гостиничного комплекса по ул. Кирова, в соответствии с которым на земельном участке N 1 и земельном участке N 2 запроектировано размещение двух гостиничных корпусов, кафе и конференц-зала. В дальнейшем проектирование и освоение земельных участков N 1 и N 2 осуществлялось по общему проекту застройки, все произведенные строительные работы осуществлялись по общей проектно-сметной документации, при этом 1-я очередь строительства - кафе 58 мест, автостоянка гостиничного комплекса по ул. Исторической, обслуживающие коммуникации и очистные сооружения гостиничного комплекса запроектированы на земельном участке N 1, а на земельном участке N 2 размещается основная часть многоэтажного корпуса гостиницы.
04.04.2004 протоколом совместного совещания СГС Укринвестэкспертизы, ГАСКа, ЗАО "КрымНИОпроект" принято решение о разрешении производства работ возведения фундаментов здания гостиничного комплекса в Балаклаве.
В 2005 году Севастопольским городским филиалом государственного предприятия "Центр государственного земельного кадастра при государственном комитете Украины по земельным ресурсам" разработан проект землеустройства по отводу земельного участка ООО "Добрыня и К" для строительства гостиничного комплекса в районе ул. Кирова, Балаклавский район.
07.07.2005 ООО "Добрыня и Ко" получено положительное заключение государственной землеустроительной экспертизы N 361/05.
04.10.2006 выдано заключение N 898 Севастопольской горСЭС на проект строительства N 037/05
16.05.2007 ООО "Добрыня Ко" получено положительное экспертное заключение Управления МЧС Украины в г. Севастополе N 629.
ГП "Крымский экспертно-технический центр" выдано экспертное заключение 0.N 10.16328694.2564.07 от 12.06.2007 на соответствие нормативным актам по охране труда проекта "Гостиничный комплекс по ул. Кирова в Балаклаве (1 очередь) Кафе на 58 мест".
В 2007 году Государственной Азово-Черноморской инспекцией выдано заключение государственной экологической экспертизы проекта от 06.07.2007 N 72.
Управлением градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации согласован рабочий проект строительства гостиничного комплекса по ул. Кирова в Балаклаве и выдано заключение от 20.11.2007 N С-331/07 по проекту.
26.12.2007 в отношении рабочего проекта для строительства и обслуживания 1-й очереди гостиничного комплекса по ул. Кирова в Балаклаве (заказ N 037/05-0ГП) - кафе на 58 мест получено научное заключение национального заповедника "Херсонес Таврический" N 666/07.
ООО "Добрыня и Ко" получено положительное заключение от 18.03.2008 N 30 относительно проекта ОВОС 061282 "Гостиничный комплекс по ул. Кирова в Балаклаве (1 очередь) Кафе на 58 мест".
В 2008 году Севастопольской городской службой Украинской государственной инвестиционной экспертизой выдано положительное комплексное экспертное заключение от 14.04.2008 N Э-94/2008.
На основании выполненных проектов и полученных разрешительных документов ООО "Добрыня и Ко" в период 2003 года по 2013 год выполнены объёмы работ, а именно:
- строительство лестницы с ул. Исторической на ул. Кирова длиной 100 м;
- подготовка площадки под открытую автостоянку по ул. Кирова с вывозом 500 т мусора и разрушением механическим способом скальных пород (30 куб. м);
- строительство подпорной стены из бута на нижней автостоянке площадью 15 кв. м;
- строительство подпорной стены из бута вдоль ручья по ул. Исторической 20 куб. м;
- строительство железобетонного моста через ручей (3,5 х 10 х 0,35 м) по ул. Исторической;
- строительство подпорной стены из бута вдоль дороги от ул. Исторической до ул. Кирова 50 куб. м;
- строительство фронтальной части железобетонного фундамента кафе (1-я очередь строительства) длиной 40 м с предварительным разрушением скальных пород 30 куб. м;
- разрушение нависающей скалы на склоне ул. Историческая - ул. Кирова объемом 150 куб. м с использованием новых технологий - алмазные буры и спецпорошки Харьковского НИИ буровых работ;
- крепление (вручную) бутовой кладкой нависающих скал согласно рекомендациям геологов 8 шт. скал, объем бутовой кладки 15 куб. м;
- проектирование, согласование и перенос газопровода среднего давления Ф150 мм по ул. Кирова в обход выделенного участка 500 м;
- устройство по обращению администрации г. Балаклавы нового автогаражного кооператива "Листригон", демонтаж 26-ти железных гаражей, перевоз и монтаж в новом кооперативе;
- строительство 10 фундаментов, устройство щебеночного покрытия 100 кв. м, строительство подпорной бутовой стены 35 куб. м;
- проектирование и прокладка нового водопровода по ул. Кирова 350 м с обустройством колодцев - 6 шт.;
- расширение площадки для разворота техники по ул. Кирова (150 куб. м скального грунта);
- оборудование и постройка помещения охраны площадью 7 кв. м;
- оборудование на участке линии городского телефона;
- строительство ограждения строительной площадки (60 м - металлической сеткой, 50 м - деревянным забором);
- финансирование археологических раскопок на месте автостоянки и среднем участке под руководством специалистов национального заповедника "Херсонес Таврический".
Ответчиком в подтверждение принятия мер по освоению земельного участка представлены следующие договоры, заключенные с подрядчиками:
- договор N 56 в сентябре 2002 года на разработку проекта выноса газопровода среднего давления гостиничного комплекса в Балаклаве (ул. Кирова), заключенный между ответчиком и МЧП "Бутан";
- договор N 254 от 01.10.2002 на выполнение инженерно-геологических изысканий, заключенный между ответчиком и ООО "Геоком-ИНТИЗ";
- договор N 212183 от 25.10.2002 на выполнение научно-технической продукции - рабочего проекта гостиничного комплекса по ул. Кирова в Балаклаве, заключенный между ответчиком и ЗАО "КрымНИОпроект";
- договор N 14 от 18.03.2003 на выполнение электромонтажных работ, заключенный между ответчиком и ООО "Восход";
- договор N СИ 1/03 от 04.06.2003 о научном, культурном сотрудничестве по сохранению объекта археологии, заключенный между ответчиком и НЗ "Херсонесс Таврический";
- договор N 312165 от 10.09.2003 на выполнение научно-технической продукции - рабочий проект ресторана на 124 мест с гостиничными номерами по ул. Кирова в Балаклаве, заключенный между ответчиком и ЗАО "КрымНИОпроект";
- договор N 97 от 25.03.2004 на геодезические работы по гостиничному комплексу по ул. Кирова в Балаклаве, заключенный между ответчиком и ЧП "Севастопольская ГЕО-ПАРТИЯ";
- договор N 115 от 02.09.2004 на выполнение государственной экспертизы рабочего проекта "Гостиничный комплекс по ул. Кирова в Балаклаве", заключенный между ответчиком и СГС Укргосинвестэкспертиза;
- договор N 284/484 от 01.10.2004 на выполнение анализа и рассмотрения проекта "Гостиничный комплекс по ул. Кирова в Балаклаве", заключенный между ответчиком и ГАСК г. Севастополя;
- договор N 412140 от 12.10.2004 на выполнение научно-технической продукции - рабочего проекта "Гостиничный комплекс по ул. Кирова в Балаклаве. Кафе "Таверна", заключенный между ответчиком и ЗАО "КрымНИОпроект";
- договор N 367 от 4 апреля 2005 года на выполнение геологических изысканий по объекту "Гостиничный комплекс по ул. Кирова в Балаклаве", заключенный между ответчиком и ООО "Геоком- ИНТИЗ;
- договор N 793-а от 27.10.2005 по установлению границ земельного участка в натуре, заключенный между ответчиком и ЧП "Севастопольское предприятие геодезии, землеустройства и проектирования";
- договор N 272/06 от 13.03.2006 на топографическую съемку, заключенный между ответчиком и ЧП "Севастопольская ГЕО-ПАРТИЯ";
- договор N 150 от 17.08.2006 на выполнение комплексной государственной экспертизы, заключенный между ответчиком и СГС Укргосинвест- экспертиза;
- договор N 02307 от 06.02.2007 на геодезические изыскания "Трасса водовода в г. Балаклаве", заключенный между ответчиком и ЗАО "Севастопольский стройпроект". А также осуществлен вынос газопровода среднего давления по ул. Кирова.
Из отзыва ответчика следует, что стоимость произведённых ООО "Добрыня и Ко" собственными силами строительных работ в ценах строительства 2007 года составляет 1 464 432 грн. (в ценах строительства 2016 года - ориентировочно 35 млн. руб.).
Определением от 30.06.2017 по делу назначено судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению "Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации", перед экспертами поставлены следующие вопросы:
1) Определить перечень, объем и стоимость фактически выполненных на земельных участках с кадастровыми номерами N 91:01:001008:547, 91:01:001008:552 и 91:01:001008:455 ООО "Добрыня и Ко" подготовительных работ "0" этапа, проектно-изыскательских, строительно-монтажных и иных работ, связанных с освоением указанных земельных участков в соответствии с их целевым назначением - строительством гостиничного комплекса?
2) Определить, какой процент готовности от общего объекта, для размещения которого предоставлены земельные участки, составляют в совокупности имеющиеся постройки (сооружения) на земельных участках с кадастровыми номерами N 91:01:001008:547, 91:01:001008:552 и 91:01:001008:455?
Как следует из заключения судебной экспертизы, стоимость фактически выполненных ООО "Добрыня и Ко" на земельных участках с кадастровыми мерами 91:01:001008:547, 91:01:001008:552 и 91:01:001008:445 подготовительных работ "0" этапа, проектно-изыскательских, строительно-монтажных и иных работ, связанных с освоением указанных земельных участков в соответствии с их целевым назначением - строительство гостиничного комплекса, составляет 54 872 988,28 руб.
(объем и перечень выполненных работ указаны в таблицах N 1 и 2 заключения), процент готовности от стоимости общего объекта: Гостиничный комплекс "Аврора-Крым" с Центром здоровья и реабилитации по ул. Историческая-Кирова в Балаклаве, для размещения которого предоставлены земельные участки, составляет 27%.
В ходе судебного разбирательства представитель ответчика подтвердил, что цель предоставления ему в аренду земельного участка до настоящего момента не достигнута, однако указал на совершение им обширного комплекса действий, направленных на исполнение обязательств по договору.
В рамках российского правового поля ответчиком в период с 2014 года по 2015 год подготовлена кадастровая документация: кадастровые паспорта и планы границ земельного участка.
При этом землеустроительная документация подана в уполномоченный орган 21.10.2015. Письмом от 08.02.2016 (исх. N 03-16/2886) департамент уведомил общество о том, что отсутствуют основания для разработки плана границ земельного участка, поскольку на основании Постановления Севастопольского апелляционного хозяйственного суда от 23.08.2011 по делу N 5020-422/2011 спорный договор аренды расторгнут. Поданные документы истец вернул ООО "Добрыня и Ко" без рассмотрения.
В результате повторного обращения в адрес ООО "Добрыня и Ко" был направлены письма от 10.06.2016 исх. N 0316/4554, 0316/4355, где истец, отказывая в рассмотрении вопроса об утверждении плана границ спорного земельного участка, указал на наличие задолженности по арендной плате.
Ввиду изложенных причин, в том числе бездействия уполномоченных органов, ответчик не имел возможности приступить к дальнейшему освоению земельного участка.
Таким образом, в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие совершение арендатором необходимых активных действий для выполнения обязательств по договору.
Из материалов дела вытекает и то, что ответчиком предпринимаются активные меры для приведения арендных отношений в соответствие с требованиями российского законодательства.
То обстоятельство, признанное всеми участниками процесса, что ответчик не завершил выполнение строительных работ и не сдал объект в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на объект в целом, не свидетельствует, по мнению суда, о пассивном неправомерном бездействии арендатора, исключившее достижение цели договора аренды.
Суд дополнительно принимает во внимание факт принятия распоряжения и.о. губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя", которое до настоящего момента не отменено, соответственно, реальная возможность у ответчика начать строительство отсутствовала.
По своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка, поскольку государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.
При рассмотрении вопросов о возможности расторжения договора аренды по инициативе арендодателя основным является вопрос о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
В силу специфики сложившейся ситуации, суд приходит к выводу о том, что материалами дела не подтверждается порок поведения арендатора и, как следствие, наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя. Наоборот, суд полагает, что действия общества как участника исследуемых правоотношений отвечают критериям разумности и добросовестности делового оборота.
При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие бездействия ответчика в освоении земельного участка, в сочетании с объективными препятствиями в его освоении, возникшими вследствие действий и актов уполномоченных органов, суд не находит достаточных оснований для удовлетворения исковых требований.
Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, а истец является государственным органом, освобожденным от уплаты государственной пошлины за подачу исков в арбитражный суд, суд не перераспределяет судебные расходы.
На основании изложенного суд, руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
в удовлетворении иска отказать.
Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и может быть обжаловано через Арбитражный суд города Севастополя в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.
Судья
А.Ю. Смоляков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка