Дата принятия: 23 марта 2018г.
Номер документа: А84-4770/2017
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ
РЕШЕНИЕ
от 23 марта 2018 года Дело N А84-4770/2017
Арбитражный суд города Севастополя
В составе: судьи Архиповой С.Н.,
При ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колотовой О.В.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (299011, г. Севастополь, ул. Советская, 9, ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115, дата регистрации 02.06.2014) к индивидуальному предпринимателю Бинали Зинаиде д.Ионаса-Витаутаса (ОГРНИП 314920431500480) о расторжении договора аренды земельного участка и о возврате земельного участка,
при участии в судебном заседании: от истца - Гладышева Ю.Е., от ответчика - Бинали С.А.,
установил:
11.12.2017 в Арбитражный суд города Севастополя (суд) обратился Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (истец, Департамент) с исковым заявлением, в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 18.01.2008, заключенный между Севастопольским городским Советом и индивидуальным предпринимателем Бинали Зинаидой д. Ионаса-Витаутаса (ответчик) в отношении земельного участка площадью 0,0360 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, проспект Генерала Острякова, 152-В, а также обязать ответчика в течении месяца со дня вступления судебного акта в законную силу возвратить Департаменту указанный земельный участок в состоянии, не хуже того, в котором он был получен в аренду.
Основанием для досрочного расторжения договора в судебном порядке явились требования ст. ст. 450, 452, 619 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) в связи с существенным нарушением условий договора аренды и использованием земельного участка не по назначению.
Ответчик, не опровергая факт не окончания застройки, сослался на причины, которые, по его мнению, объективно воспрепятствовали в этом.
Из материалов дела следует, что 18.01.2008 между Севастопольским городским Советом как Арендодателем и ответчиком как Арендатором заключен договор аренды земельного участка площадью 0,0360 га по пр. Генерала Острякова, 152-В г. Севастополя для строительства и обслуживания остановочного комплекса.
Договор заключен сроком на 25 лет (п.3.1. договора). В соответствии с п.5.2. договора целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание остановочного комплекса. Согласно п.9.2.2 договора Арендатор принял обязательство использовать земельный участок строго по целевому назначению, начать его освоение и завершить застройку согласно целевому назначению в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи имущества. При этом, если проектной документацией будет утвержден иной срок строительства, по ходатайству Арендатора могут быть внесены изменения в договор относительно срока завершения застройки.
21.01.2008 земельный участок передан по акту приема-передачи Арендатору. Соответственно, срок завершения строительства остановочного комплекса истек 21.01.2010.
После получения земельного участка в 2008 году ответчиком заключен договор подряда на проведение проектных и изыскательских работ (создание проектной документации) с Крымским республиканским предприятием "Крымпроектреконструкция".
22.10.2009 получено согласование Управления градостроительства и архитектуры рабочего проекта "Хрюкинский остановочный комплекс" при условии ведения авторского надзора.
21.01.2010 истек предусмотренный договором срок завершения застройки.
17.06.2010 заключен договор о паевом участии Арендатора в создании и развитии инфраструктуры города (во исполнение условий п. 10.1. договора аренды).
11.04.2011 получено отрицательное заключение ГП "Специализированной государственной экспертной организации" Министерства регионального развития и строительства Украины по рабочему проекту, предложено откорректировать проектную документацию.
01.03.2012 получен положительный отчет ГП "Специализированной государственной экспертной организации" Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины об экспертизе конструктивной части проекта строительства.
12.03.2012 заключен договор с ООО "Приват-Крым" на оказание услуг по осуществлению технического надзора.
21.03.2012 заключен договор с ООО "Ренессанс Крым" о проведении авторского надзора по данному объекту.
21.03.2012 заключен договор подряда на выполнение работ по строительству остановочного комплекса.
29.05.2012 получен положительный отчет Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины об экспертизе конструктивной части проекта строительства.
16.07.2012 получена декларация на начало строительных работ.
18.02.2013 продлены технические условия на присоединение к электрическим сетям электроустановок комплекса к ПАО "Севастопольэнерго".
24.10.2013 продлены технические условия на водоснабжение и канализирование торгового комплекса КП "Севгорводоканал".
21.03.2014 принят Федеральный конституционный закон N6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя".
Распоряжением и.о. Губернатора города Севастополя N46 от 17.04.2014 запрещено любое капитальное строительство на территории г. Севастополя вплоть до особого распоряжения.
31.12.2014 в адрес Арендатора направлено обращение истца, в котором сообщено о необходимости заключения договора аренды земельного участка в соответствии с законодательством РФ.
27.03.2015 директором Департамента архитектуры и градостроительства Севастополя получено заявление ответчика о рассмотрении на комиссии при Правительстве по мониторингу соблюдения градостроительного законодательства при осуществлении строительства для принятия решения о возможности продолжения строительных работ.
06.05.2015 Правительство Севастополя сообщило о необходимости предоставления надлежащим образом оформленного полного пакета документов для рассмотрения обращения по вопросу возобновления строительных работ на арендованном земельном участке.
25.05.2015 получен кадастровый план земельного участка.
09.02.2017 Управлением земельного контроля города Севастополя составлен акт обследования земельного участка, которым установлено, что по состоянию на 09.02.2017 он не освоен.
В адрес Арендатора было направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды в части его целевого использования (исх. от 12.04.2017).
07.09.2017 в адрес Арендатора направлено предложение о расторжении договора аренды земельного участка.
Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (ХКУ), изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (ГКУ).
В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГКУ, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
Согласно статье 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (ЗУ "Об аренде земли"), по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона.
Согласно части 3 статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом. При этом, право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации (пункт 8).
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В статье 619 ГК РФ предусмотрены обстоятельства, которые являются основаниям для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Так, в соответствии с п. 12.3 договора, последний может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором.
В силу статей 42, 46 ЗК РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе.
Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Исходя из толкования вышеприведенных норм права, обоснованность требования арендодателя о расторжении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Применительно к рассматриваемому спору суд установил, что, несмотря на истечение срока завершения строительства, Арендодатель не принимал мер к расторжению договора аренды, соответственно, его не беспокоил факт не освоения земельного участка Арендатором. По мнению суда, ответчик, хоть несвоевременно, но принимал меры к началу строительства остановочного комплекса. Однако, после получения кадастрового плана земельного участка (25.05.2015) Арендатор необоснованно бездействовал, несмотря на отсутствие объективных препятствий. Соответственно, с мая 2015 года по настоящее время строительные работы по возведению остановочного комплекса не начаты. Дальнейшее сохранение арендных правоотношений между истцом и ответчиком потребует значительное дополнительное время для заключения в судебном порядке договора в соответствии с законодательством РФ, повторного оформления разрешительных документов на строительство, и само возведение остановочного комплекса.
С учетом того, что более 8 лет на земельном участке отсутствует остановочный комплекс, и ответчик имел реальную возможность его построить, но не хотел рисковать денежными средствами, обосновывая это кризисом власти в г. Севастополе в период 2014-2017 годы, суд полагает, что имеет место существенное нарушение условий договора и требований закона со стороны Арендатора. Фактически земельный участок используется ответчиком не по назначению, и истец лишен возможности сдачи его в аренду иным лицам в соответствии с определенной им целью.
Поэтому суд пришел к выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды и наличии оснований для его расторжения.
Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Расторгнуть договор аренды земельного участка от 18.01.2008, заключенный между Севастопольским городским Советом и индивидуальным предпринимателем Бинали Зинаидой д.Ионаса-Витаутаса в отношении земельного участка площадью 0,0360 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, проспект Генерала Острякова, 152-В.
Обязать индивидуального предпринимателя Бинали Зинаиду д.Ионаса-Витаутаса в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя земельный участок площадью 0,0360 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, проспект Генерала Острякова, 152-В, кадастровый номер 91:03:002009:724 в состоянии не хуже того, в котором он был получен в аренду.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Бинали Зинаиды д.Ионаса-Витаутаса в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 6 000 руб..
Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд города Севастополя в установленный законом срок.
Судья
С.Н. Архипова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
