Дата принятия: 30 марта 2018г.
Номер документа: А84-4768/2017
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ
РЕШЕНИЕ
от 30 марта 2018 года Дело N А84-4768/2017
Арбитражный суд города Севастополя
В составе: судьи Архиповой С.Н.,
При ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колотовой О.В.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (299011, г. Севастополь, ул. Советская, 9, ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115, дата регистрации 02.06.2014)
к индивидуальному предпринимателю Задоркиной Елене Николаевне (ОГРНИП 315920400026010)
о расторжении договора аренды земельного участка и возврате земельного участка,
при участии в судебном заседании:
от истца - Щеглов М.Е., от ответчика - Нургалиев А.С.,
установил:
11.12.2017 в Арбитражный суд города Севастополя (суд) обратился Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (Департамент, истец) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Задоркиной Елене Николаевне (предприниматель, ответчик) с исковым заявлением, в котором просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 31.08.2005, общей площадью 0,0200 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Адмирала Фадеева, 23-К, заключенного между Севастопольским городским Советом и предпринимателем, а также обязать ответчика возвратить данный земельный участок в течение месяца со дня вступления судебного акта в законную силу в состоянии, не хуже того, в котором он получил его в аренду.
Ответчик с требованиями не согласился, полагая, что существенных оснований для применения к нему исключительной меры за нарушение условий договора как его расторжение и возврат земельного участка, не имеется.
Из материалов дела следует, что 31.08.2005 между Севастопольским городским Советом как Арендодателем и ответчиком как Арендатором заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с которым Арендодатель передал Арендатору в срочное, платное пользование земельный участок для строительства остановочного павильона с торговым павильоном, который находится по адресу: г. Севастополь, ул. Фадеева (в центр города).
Дополнительным соглашением о внесении изменений в договор аренды от 25.03.2013 стороны установили, что в аренду передан земельный участок для строительства остановочного павильона с торговым павильоном, который находится по адресу: г. Севастополь, ул. Адмирала Фадеева, 23-К (согласно справке УГиА СГГА от 13.07.2007 N2254/5-2).
Согласно п.3.1 договор заключен на срок на 25 лет. Целевое назначение земельного участка - для строительства остановочного павильона с торговым павильоном (п.5.2 договора). На основании пп. г п.9.2.2 договора Арендатор принял обязательство начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно целевому назначению в течение срока двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству Арендатора в договор вносятся соответствующие изменения, в частности, увеличения этого срока.
В соответствии с п. 12.3 договора, последний может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию.
01.09.2005 стороны подписали акт приема-передачи земельного участка. Как указывает истец, в срок до 01.09.2007 предприниматель был обязан завершить строительство остановочного павильона с торговым павильоном в соответствии с целевым назначением земельного участка.
11.08.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя составлен акт обследования земельного участка N116/05-01/ОБ/16, которым установлено, что по состоянию на 11.08.2016 он не освоен - признаки осуществления строительных работ отсутствуют, участок не огражден, объекты капитального строительства, некапитальные сооружения отсутствуют.
30.10.2017 Управлением земельного контроля Департамента проведено обследование указанного земельного участка, актом зафиксировано, что условия договора аренды о завершении строительства не выполнены.
В адрес Арендатора было направлено предложение о расторжении договора аренды по взаимному соглашению (исх. от 16.10.2017), однако, ответ в адрес Департамента не поступил.
Руководствуясь ст. ст. 450, 452, 619 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) Департамент обратился в суд с иском о досрочном расторжении договора в судебном порядке в связи с существенным нарушением условий договора аренды и использованием земельного участка не по назначению.
Ответчик, не опровергая факт не начала строительства, сослался на причины, которые, по его мнению, объективно воспрепятствовали в этом.
Из представленных ответчиком документов судом установлены следующие совершенные значимые действия:
10.06.2006 Управлением градостроительства и архитектуры Севастополя выдано заключение NС-161/06, которым согласован рабочий проект остановочного павильона с торговым павильоном при условии ведения авторского надзора.
04.07.2006 Управлением МЧС Украины в г. Севастополе выдан экспертный вывод N83 о правильности и полноте рабочего проекта.
04.04.2007 между ответчиком и Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля заключен договор N118 о техническом надзоре строительства.
30.06.2008 Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля выдано разрешение на проведение строительных работ N800 от 03.04.2007.
10.06.2008 Государственной организацией архитектурно-строительного и технического надзора выдана справка N1175 о техническом состоянии объекта строительства. Справкой установлены наличие разрешения на производство работ, начало подготовительных работ.
31.12.2019 Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля продлено действие разрешения на проведение строительных работ по 31.12.2011.
18.01.2012 предприниматель уведомил Инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля о начале строительства май-сентябрь 2012.
15.11.2012 заключен договор о паевом участии заказчиков в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры г. Севастополя.
25.03.2013 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды.
Далее, 21.03.2014 принят Федеральный конституционный закон N6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя".
Распоряжением и.о. Губернатора города Севастополя N46 от 17.04.2014 запрещено любое капитальное строительство на территории г. Севастополя вплоть до особого распоряжения.
28.10.2014 ответчик получил кадастровый паспорт земельного участка.
12.02.2015 предприниматель просит Главное управление по имущественным и земельным отношениям внести изменения в договор аренды в соответствии с законодательством РФ.
22.02.2017 предприниматель представил Департаменту заявление о согласовании Акта согласования местоположения границ земельного участка.
09.06.2017 Департамент получил от ответчика аналогичное заявление.
13.10.2017 ответчик повторно представил Департаменту заявление о переоформлении права пользования земельным участком.
Выслушав доводы сторон, исследовав и оценив представленные письменные доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения искового заявления.
Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (ХКУ), изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (ГКУ).
В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГКУ, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
Согласно статье 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (ЗУ "Об аренде земли"), по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона.
Согласно части 3 статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом. При этом, право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации (пункт 8).
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В статье 619 ГК РФ предусмотрены обстоятельства, которые являются основаниями для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
В силу статей 42, 46 ЗК РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. В данном случае это время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство.
Исходя из толкования вышеприведенных норм права, обоснованность требования арендодателя о расторжении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
В соответствии с частью 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 N3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности", проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке:
1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных;
2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы;
3) утверждение проектной документации;
4) выполнение подготовительных и строительных работ;
5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;
6) регистрация права собственности на объект градостроительства.
Из материалов дела следует, что ответчик предпринял определенные меры в порядке указанных пунктов 1 - 3.
Оценив представленные доказательства в совокупности, суд пришел к выводу о том, что за период с 2005 по 2014 годы ответчиком проводились мероприятия по получению градостроительной документации для проектирования и начала строительства базы на арендуемом земельном участке. То обстоятельство, что они осуществлялись длительное время, не свидетельствует об уклонении ответчика от проведения мероприятий по строительству павильона и освоению земельного участка. При этом, Арендодатель не предъявлял ответчику требования о расторжении договора аренды в связи с не освоением земельного участка. Напротив, при значительном истечении срока окончания строительства, предусмотренного договором, сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору аренды, что также свидетельствует о принятии Арендодателем факта нарушения срока строительства павильона.
После принятия города Севастополя в состав Российской Федерации уполномоченным лицом нормативно объявлен запрет на осуществление любого капитального строительства.
По мнению суда, на арендатора не должна возлагаться обязанность совершать действия по устранению непредвиденного обстоятельства невозможности осуществления строительства, вызванного причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.
Напротив, проведение предпринимателем дальнейших мероприятий по освоению земельного участка в условиях объявленного моратория на строительство свидетельствовало бы о его недобросовестности.
Поэтому возражения Департамента о наличии у предпринимателя возможности обращения в комиссию при Правительстве Севастополя по мониторингу соблюдения градостроительного законодательства при осуществлении строительства в городе Севастополе за получением решения о возможности продолжения строительных работ не могут быть приняты судом во внимание. Наличие у арендатора данной возможности не свидетельствует о возложении на него обязанности по обращению в данную комиссию за рекомендацией продолжать строительство.
Кроме того, целью создания данной комиссии являлась проверка имеющихся у заинтересованного лица документов на предмет их соответствия законодательству РФ в области строительства. По мнению суда, обращение ответчика за получением рекомендации не гарантировало ему предоставления возможности дальнейшего освоения земельного участка.
После присоединения Республики Крым и г. Севастополя к Российской Федерации предприниматель получил кадастровый паспорт земельного участка в соответствии с российским законодательством, дважды направлены заявления о внесении изменений в договор в соответствии с законодательством РФ, заявления о согласовании акта согласования местоположения границ земельного участка. При этом, о несогласии Департамента на переоформление договора аренды в соответствии с законодательством РФ ответчик узнал только после получения предложения о расторжении договора аренды (осень 2017 года). На протяжении двух лет истец уклонялся от рассмотрения предложения ответчика о переоформлении договора, что создало для него ошибочное мнение о сохранении арендных правоотношений.
Оценивая данные доказательства, суд пришел к выводу о том, что после принятия города Севастополя в состав Российской Федерации ответчик принимал меры к продолжению освоения земельного участка в соответствии с нормами российского законодательства.
При этом, наличие моратория на капитальное строительство, необходимость оформления документов в соответствии с законодательством РФ, бездействие истца в части принятия решения о переоформлении договора, свидетельствуют о наличии у предпринимателя объективных, не зависящих от него препятствий в строительстве павильона на арендованном им земельном участке.
Поэтому применение к ответчику санкции за нарушение сроков строительства в виде расторжения договора аренды является несоразмерным последствиям несоблюдения условий договора.
Довод ответчика о наличии дополнительных препятствий ввиду материальных проблем и состояния здоровья не принимается судом, поскольку ответчик, являясь предпринимателем, должен осознавать риск ведения данной деятельности, связанный с отсутствием или недостаточностью денежных средств и его низким качеством жизни как физического лица.
Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении искового заявления отказать.
Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд города Севастополя в установленный законом срок.
Судья
С.Н. Архипова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
