Дата принятия: 04 мая 2018г.
Номер документа: А84-4743/2017
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ
РЕШЕНИЕ
от 4 мая 2018 года Дело N А84-4743/2017
Резолютивная часть решения оглашена 25 апреля 2018 года
Полный текст решения изготовлен 04 мая 2018 года
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Юриной Е.Н.,
при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем судебного заседания Чолак Н.С.,
при участии представителей:
истца - Карпухина А.Л., по доверенности от 27.12.2017 N1392, личность удостоверена удостоверением;
ответчика - Стецюры В.В., по доверенности от 28.12.2017 N31, личность удостоверена паспортом;
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (299001, г. Севастополь, ул. Советская, 9, ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115) к обществу с ограниченной ответственностью "Карбон" (299038, г. Севастополь, ул. Колобова, д. 35/6, офис 52, ОГРН 1149204012770, ИНН 9201004280) о расторжении договора аренды в части и понуждении возвратить земельный участок,
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Карбон" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 11.11.2016, общей площадью 41730 кв.м, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Тараса Шевченко, д. 49, заключенного между истцом и ответчиком, на основании распоряжения Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 10.11.2016 N4107-РДЗ, зарегистрированного Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя 19.12.2016 под N91-91/001-91/001/186/2016-243/1, и об обязании ответчика с момента вступления решения суда в законную силу возвратить указанный земельный участок истцу.
Определением от 13.12.2017 исковое заявление принято к рассмотрению, возбуждено производство по делу, назначено предварительное судебное заседание.
Протокольным определением 07.03.2018 суд в порядке части 4 статьи 137 АПК РФ завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в суде первой инстанции.
Судебное разбирательство неоднократно откладывалось, объявлялись перерывы по ходатайству сторон, в том числе, в связи с изменением предмета иска, необходимостью предоставить дополнительные пояснения и доказательства.
В судебном заседании 25.04.2018 суд, руководствуясь статьей 49 АПК РФ, принял к рассмотрению заявление об изменении исковых требований от 18.04.2018 б/н, согласно которому истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 11.11.2016, общей площадью 41730 кв.м, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Тараса Шевченко, д. 49, зарегистрированный Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя 19.12.2016 под N91-91/001-91/001/186/2016-243/1, в части земельного участка площадью 18 200,00 кв.м., границы которого установлены согласно схеме раздела земельного участка с сохранением исходного в измененных границах с кадастровым номером 91:02:001009:1977, и об обязании ответчика с момента вступления решения суда в законную силу возвратить истцу земельный участок, площадью 18 200,00 кв.м., выделенный из земельного участка общей площадью 41730 кв.м, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Тараса Шевченко, д. 49, кадастровый номер 91:02:001009:1977, границы которого установлены согласно схеме раздела земельного участка с сохранением исходного в измененных границах с кадастровым номером 91:02:001009:1977.
Представитель истца в судебном заседании на удовлетворении уточненных исковых требований настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в возражениях на исковое заявление, в том числе, указал на отсутствие нарушения пункта 1.1 Договора в действиях ответчика, и расторжение Договора не согласуется с интересами истца по приобретению в собственность города Севастополя жилых помещений, входящих в состав объекта строительства.
Имеющиеся в деле доказательства исследованы и оценены судом в совокупности по правилам статей 65, 70, 71 АПК РФ.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.
11.11.2016 Департаментом (Арендодатель) и обществом (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 11.11.2016, общей площадью 41 730 кв.м, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Тараса Шевченко, д. 49, с кадастровым номером 91:02:001009:1977 (далее - Земельный участок), на основании распоряжений Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 12.08.2016 N2605-РДЗ "О включении в Реестр собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Севастополь земельного участка площадью 41 730 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, ул. Тараса Шевченко, д. 49", от 10.11.2016 N4107-РДЗ "О предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью "Карбон" в аренду земельного участка площадью 41 730 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, ул. Тараса Шевченко, д. 49" сроком на 2 года и 11 месяцев (далее - Договор) (л.д.13-18 т.1).
Договор зарегистрирован Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя 19.12.2016 под N91-91/001-91/001/186/2016-243/1.
Земельный участок передан Арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 11.11.2016 (л.д.19 т.1).
Согласно пунктам 1.1, 1.3 Договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование для завершения строительства Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование - "среднеэтажная жилая застройка" (код 2.5). Изменение разрешенного использования Земельного участка не допускается.
Пунктом 4.1.3 Договора установлена обязанность Арендатора использовать Земельный участок исключительно в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. Капитальное строительство на Земельном участке производить в соответствии проектной документацией, разработанной и утвержденной в установленном порядке с момента оформления разрешения на строительство, а пунктом 4.2.2 - право возводить строения и сооружения в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования Земельного участка и утвержденной проектной документацией на основании соответствующего разрешения на строительство.
Согласно пункту 6.3 Договора он может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон при следующих, признаваемых сторонами существенными, нарушениях условий договора:
- при использовании Земельного участка Арендатором под цели, не предусмотренные пунктом 1.1 Договора (пункт 6.3.1);
- при неиспользовании Арендатором Земельного участка в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 Договора, в течение срока действия Договора (пункт 6.3.2);
- при несоблюдении Арендатором обязанностей, предусмотренных разделом 2 Договора (пункт 6.3.3).
Департамент 05.10.2017 обратился к ответчику с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по Договору, а именно, пункта 1.1 Договора, а в случае неисполнения обязательств в тридцатидневный срок ответчику предложено досрочно расторгнуть Договор и возвратить Земельный участок в установленном порядке (л.д.27-30 т.1).
В этом же предупреждении истец изложил намерение расторгнуть Договор в судебном порядке в случае не подписания соглашения о досрочном расторжении Договора в течение 30-дневного срока с момента получения данного письма.
Полагая, что ответчик нарушил пункт 1.1 Договора, что выразилось в том, что им разработан проект и осуществлены мероприятия по получению разрешения от 25.08.2017 NRu91-94102000-248-2017 на строительство комплекса домов II очереди строительства VI микрорайона Камышовой бухты по ул. Шевченко, 49, вместо многоквартирного 6-ти этажного жилого дома согласно Декларации о начале выполнения строительных работ от 17.12.2013 N IV 083133511448, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу, что иск не подлежит удовлетворению, исходя из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Обращаясь в суд с иском, Департамент указывает на существенное нарушение ответчиком условий Договора, а именно, пункта 1.1.
Как усматривается из материалов дела, Договор заключен сторонами для завершения строительства в порядке, предусмотренным Законом города Севастополя от 25.07.2014 N46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" и постановления Правительства Севастополя от 01.04.2016 N274-ПП "Об утверждении порядка предоставления земельных участков под объектами капитального строительства, возведенными на основании гражданско-правовых договоров с правообладателями земельных участков, заключенных до 18 марта 2014 года" с разрешенным использованием "среднеэтажная жилая застройка" (код 2.5).
Пунктом 4.1.3 Договора установлена обязанность Арендатора производить капитальное строительство на Земельном участке в соответствии проектной документацией, разработанной и утвержденной в установленном порядке с момента оформления разрешения на строительство.
Согласно части 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.
В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.
В силу положений пункта 1 статьи 14 АПК РФ суд установил, что в государстве Украина действовал аналогичный порядок в сфере регулирования градостроительной деятельности.
Проектирование и строительство объектов с 12.03.2011 осуществлялось владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке (часть 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности"): 1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных; 2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы; 3) утверждение проектной документации; 4) выполнение подготовительных и строительных работ; 5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; 6) регистрация права собственности на объект градостроительства.
Так, судом установлено, что строительство объекта ответчиком осуществлялось на основании гражданско-правового договора, заключенного с правообладателем земельного участка до 18.03.2014 - договора N1-ЮО-12 от 03.05.2012 об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (л.д. 100-108 т.1), предметом которого являлось участие сторон в долевом строительстве комплекса домов II очереди строительства VI микрорайона Камышовой бухты г. Севастополь, строительство и ввод в эксплуатацию которых предполагалось осуществлять по-секционно, всего 10 пусковых комплексов, что подтверждается утвержденным в 2013 году планом застройки (л.д. 1 т.2) и согласованной в 2015 году схемой застройки (л.д.2 т.2).
В своем заявлении Департаменту о предоставлении Земельного участка для завершения строительства и обслуживания объекта строительства вх.N05-вх/18702/2016 от 23.06.2016 (л.д. 94-99 т.1) ответчик указал, что испрашиваемый Земельный участок необходим для завершения строительства пусковых комплексов: ПК-4, ПК-5, ПК-6, ПК-7, ПК-8, ПК-9, ПК-10.
По состоянию на 15.01.2018 завершены строительством и введены в эксплуатацию ПК-1, ПК-2, ПК-3, ПК-4, ПК-5, ПК-6, завершалось строительство ПК-7 (готовность 90%, декларация на начало строительных работ N IV 083133511448 от 17.12.2013), 12.12.2017 Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя выдано разрешение на строительство NRu91-94102000-330-2017 (в замен NRu91-94102000-248-2017 от 25.08.2017 в связи с технической ошибкой) "Строительство комплекса домов II очереди строительства VI микрорайона Камышовой бухты по ул. Шевченко Тараса, 49 г. Севастополь. Строительство доступного и социального жилья. Пусковые комплексы 8,10".
Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 01.09.2014 N540, на земельном участке с видом разрешенного использования "среднеэтажная жилая застройка" (код 2.5) допускается размещение жилых домов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания (жилые дома, высотой не выше восьми надземных этажей, разделенных на две и более квартиры); благоустройство и озеленение, размещение подземных гаражей и автостоянок; обустройство спортивных и детских площадок; площадок отдыха; размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома, если общая площадь таких помещений в многоквартирном доме не составляет более 20 % общей площади помещений дома.
Истцом не представлены какие-либо доказательства, которые указывали бы на нарушение указанных параметров при строительстве на Земельном участке ответчиком.
Вместе с тем, суд принимает во внимание, что до подачи настоящего иска истцом и иными государственными органами совершались последовательные действия по рассмотрению документов ответчика относительно строительства спорного объекта, изданию соответствующих документов разрешительного характера и имеющих положительный результат для ответчика, что в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности при управлении имуществом субъекта Российской Федерации - города федерального значения Севастополь должно свидетельствовать о правомерности поведения ответчика.
Таким образом, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения Договора в части и понуждения ответчика возвратить истцу земельный участок, площадью 18 200,00 кв.м., границы которого обозначены на подготовленной кадастровым инженером Караимовой Я.В. и не утвержденной "Схеме расположения КПТ земельного участка, образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером 91:02:001009:1977 с сохранением исходного в измененных границах", и следовательно, для удовлетворения иска.
Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, а истец является государственным органом, освобожденным от уплаты государственной пошлины за подачу исков в арбитражный суд, вопрос о распределении судебных расходов в порядке статьи 110 АПК РФ судом не разрешается.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований отказать полностью.
Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд города Севастополя.
Судья
Е.Н. Юрина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
