Дата принятия: 23 января 2018г.
Номер документа: А84-4606/2017
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ
РЕШЕНИЕ
от 23 января 2018 года Дело N А84-4606/2017
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Архиповой С.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колотовой О.В.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (299011, г. Севастополь, ул. Советская, 9, ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115, дата регистрации 02.06.2014)
к индивидуальному предпринимателю Колесникову Михаилу Васильевичу (ОГРНИП 315920400064252)
о расторжении договора аренды земельного участка и понуждении освободить (возвратить) земельный участок,
при участии в судебном заседании:
от истца - Сушкова Д.Н.,
от ответчика - Колесников М.В.,Тропонец Е.А.,
установил:
30.11.2017 в Арбитражный суд города Севастополя (суд) обратился Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (истец, Департамент) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Колесникову Михаилу Васильевичу (ответчик, предприниматель) с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 27.04.2007, заключенного между Севастопольским городским Советом и ответчиком в отношении земельного участка площадью 0,4 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, Фиолентовское шоссе, 3-Б. Одновременно Департамент просит обязать предпринимателя возвратить указанный земельный участок в состоянии, не хуже того, в котором он получил его в аренду.
Ответчик с требованиями истца не согласился по основаниям, указанным в отзыве, просит отказать в удовлетворении иска.
Из материалов дела следует, что 27.04.2007 на основании договора аренды Севастопольский городской Совет как Арендодатель предоставил предпринимателю как Арендатору в срочное, платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания базы по ремонту кровель жилых и общественных зданий, с отнесением этих земель к категории земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения, который находится по адресу: г. Севастополь, Фиолентовское шоссе, 3-Б. Договор зарегистрирован в установленном порядке в Государственном реестре земель 22.06.2007 под N040765900108.
Согласно п.3.1 договор заключен на срок на 25 лет. Целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание базы по ремонту кровель жилых и общественных зданий (п.5.2 договора). На основании пп. г п.9.2.2 договора Арендатор принял обязательство начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно целевому назначению в течение срока двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству Арендатора в договор вносятся соответствующие изменения, в частности, увеличения этого срока.
В соответствии с п. 12.3 договора, последний может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором.
27.04.2007 стороны подписали акт приема-передачи земельного участка. Как указывает истец, в срок до 27.04.2009 предприниматель обязан был завершить застройку базы по ремонту кровель жилых и общественных зданий в соответствии с целевым назначением земельного участка.
02.08.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя составлен акт обследования земельного участка N148/05-01/ОБ/16, которым установлено, что по состоянию на 01.08.2016 он не освоен.
27.12.2017 Управлением земельного контроля Департамента проведено обследование указанного земельного участка, актом зафиксировано, что условия договора аренды о завершении застройки не выполнены.
В адрес Арендатора было направлено предложение о расторжении договора аренды по взаимному соглашению (исх. от 12.04.2017), однако, ответ в адрес Департамента не поступил.
Руководствуясь ст. ст. 450, 452, 619 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) Департамент обратился в суд с иском о досрочном расторжении договора в судебном порядке в связи с существенным нарушением условий договора аренды и использованием земельного участка не по назначению.
Ответчик, не опровергая факт не освоения земельного участка, сослался на причины, которые, по его мнению, объективно воспрепятствовали в этом.
Из представленных документов судом установлены следующие обстоятельства:
Из письма Управления по контролю за использованием и охраной земель в г. Севастополе от 09.06.2008 исх. N1328 следует, что на земельный участок, переданный в аренду предпринимателю, третьим лицом был насыпан грунт.
Письмом от 08.05.2009 Севастопольский городской Совет, рассмотрев обращение предпринимателя о внесении изменений в договор аренды в части увеличения срока строительства, указал на необходимость предоставления проектной документации, прошедшей комплексную государственную экспертизу, согласованную с управлением градостроительства и архитектуры Севастопольской городской администрации, а также необходимости заключения с ней договора о паевом участии застройщиков в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г. Севастополя.
В 2010 году составлен рабочий проект базы по ремонту кровель жилых и общественных зданий по Фиолентовскому шоссе.
В 2011 году разработаны градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка.
В 2012 году оформлен проект отопления, вентиляции и кондиционирования указанной базы, составлена пояснительная записка к проекту строительства базы.
В 2013 году составлено заключение об инженерно-геологических условиях площадки для обоснования проекта строительства указанной базы.
14.03.2014 КП "Севгорводоканал" согласованы технические условия на водоснабжение и канализирование базы.
Далее, 21.03.2014 принят Федеральный конституционный закон N6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя".
Распоряжением и.о. Губернатора города Севастополя N46 от 17.04.2014 запрещено любое капитальное строительство на территории г. Севастополя вплоть до особого распоряжения.
Решением суда от 02.06.2017 по делу NА84-1803/2017 удовлетворено заявление предпринимателя к Департаменту, на который возложена обязанность совершить действия, предусмотренные 3.5 Порядка подготовки, согласования и утверждения плана границ земельного участка, утвержденного постановлением Правительства г. Севастополя N277-ПП от 10.04.2015, а именно принять решение об утверждении или отказе в утверждении плана границ земельного участка, предоставленного в аренду предпринимателю.
Распоряжением Департамента N7984-РДЗ от 06.06.2017 на основании заявления предпринимателя утвержден план границ земельного участка в г. Севастополе, Фиолентовское шоссе, 3-Б.
11.07.2017 в адрес Департамента ответчиком представлено заявление об изменении вида разрешенного использования земельного участка с "бытовое обслуживание" на смешанное "Строительная промышленность".
Выслушав доводы сторон, исследовав и оценив представленные письменные доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения искового заявления.
Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (ХКУ), изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (ГКУ).
В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГКУ, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
Исходя из статьи 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (ЗУ "Об аренде земли"), по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона.
Согласно части 3 статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом. При этом, право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации (пункт 8).
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В статье 619 ГК РФ предусмотрены обстоятельства, которые являются основаниям для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
В силу статей 42, 46 Земельного Кодекса РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. В данном случае это время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство.
Исходя из толкования вышеприведенных норм права, обоснованность требования арендодателя о расторжении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
В соответствии с частью 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 N3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности", проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке:
1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных;
2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы;
3) утверждение проектной документации;
4) выполнение подготовительных и строительных работ;
5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;
6) регистрация права собственности на объект градостроительства.
Из материалов дела следует, что ответчик предпринял определенные меры в порядке указанных пунктов 1 - 3. Незамедлительное начало строительства на земельном участке после получения его в аренду было невозможно ввиду наличия на нем грунта, насыпанного третьим лицом.
Оценив представленные доказательства за период с 2007 по 2014 годы в совокупности, суд пришел к выводу о том, что в указанный период ответчиком проводились мероприятия по получению градостроительной документации для проектирования и начала строительства базы на арендуемом земельном участке. То обстоятельство, что они осуществлялись длительное время, не свидетельствует об уклонении ответчика от проведения мероприятий по строительству базы и освоению земельного участка. При этом, Арендодатель не предъявлял ответчику требования о расторжении договора аренды в связи с не освоением земельного участка. Напротив, по истечении срока окончания строительства, предусмотренного договором, предприниматель принял меры к внесению изменений в договор в части продления срока строительства, что свидетельствует о его добросовестности как участника гражданских правоотношений.
После принятия города Севастополя в состав Российской Федерации уполномоченным лицом нормативно объявлен запрет на осуществление любого капитального строительства.
По мнению суда, на арендатора не должна возлагаться обязанность совершать действия по устранению непредвиденного обстоятельства невозможности осуществления строительства, вызванного причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота. Напротив, проведение предпринимателем дальнейших мероприятий по освоению земельного участка в условиях объявленного моратория на строительство свидетельствовало бы о его недобросовестности. Поэтому возражения Департамента о наличии у предпринимателя возможности обращения в комиссию при Правительстве Севастополя по мониторингу соблюдения градостроительного законодательства при осуществлении строительства в городе Севастополе за получением решения о возможности продолжения строительных работ не могут быть приняты судом во внимание. Наличие у арендатора данной возможности не свидетельствует о возложении на него обязанности по обращению в данную комиссию за получением рекомендации на продолжение строительства. Кроме того, целью создания данной комиссии являлась проверка имеющихся у заинтересованного лица документов на предмет их соответствия законодательству РФ в области строительства. По мнению суда, обращение ответчика за получением рекомендации не гарантировало ему предоставления безусловной возможности дальнейшего освоения земельного участка.
Согласно части 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.
В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.
Из решения суда от 02.06.2017 по делу NА84-1803/2017 следует, что 17.01.2015 осуществлена государственная регистрация Колесникова М.В. в качестве индивидуального предпринимателя в соответствии с законодательством Российской Федерации. 11.11.2016 (вх. N05-вх/38768/2016) Колесников М.В. обратился в Департамент с заявлением об утверждении плана границ земельного участка, расположенного по адресу: г. Севастополь, Фиолентовское шоссе, 3-Б (кадастровый номер 92:02:003003:66).
Указанным судебным актом на Департамент возложена обязанность принять решение об утверждении или отказе в утверждении плана границ земельного участка, предоставленного в аренду предпринимателю. Распоряжением Департамента N7984-РДЗ от 06.06.2017 утвержден план границ земельного участка в г. Севастополе, Фиолентовское шоссе, 3-Б.
Оценивая данные доказательства, суд также пришел к выводу о том, что после принятия города Севастополя в состав Российской Федерации ответчик принимал меры к продолжению освоения земельного участка в соответствии с нормами российского законодательства. При этом, наличие моратория на капитальное строительство, необходимость оформления документов в соответствии с законодательством РФ, бездействие истца в части принятия решения об утверждении или отказе в утверждении плана границ земельного участка как начального этапа в получении разрешения на строительство свидетельствуют о наличии у предпринимателя объективных, не зависящих от него препятствий в строительстве базы на арендованном им земельном участке. Поэтому применение к ответчику санкции за нарушение сроков строительства в виде расторжения договора аренды является несоразмерным последствиям несоблюдения условий договора.
Заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о расторжении договора аренды не принимается судом. По смыслу положений статей 615, 450 ГК РФ арендатор вправе требовать расторжения договора при условии имеющегося существенного нарушения своих обязательств на момент обращения с суд с таким требованием. Соответственно, действующее законодательство не ограничивает право арендодателя на заявление притязаний по вопросу расторжения договора аренды земельного участка по причине существенного нарушения арендатором условий договора аренды сроками выявления таких нарушений. Для целей исследования оснований для расторжения договора аренды является само наличие подобных нарушений, независимо от даты их совершения.
Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении искового заявления отказать.
Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд г. Севастополя в установленный законом срок.
Судья
С.Н. Архипова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
