Решение Арбитражного суда города Севастополя от 31 августа 2018 года №А84-4543/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

РЕШЕНИЕ

от 31 августа 2018 года Дело N А84-4543/2017
Резолютивная часть решения оглашена 31 августа 2018 года
Полный текст решения изготовлен 31 августа 2018 года
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Юриной Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Татаренко Н.С.,
при участии в судебном заседании представителей:
истца - Сушковой Д.Н., доверенность от 27.12.2017 N 1395, личность удостоверена служебным удостоверением;
ответчика - Нагорной Е.В., доверенность от 21.03.2018, личность удостоверена паспортом; Лисунова С.В., доверенность от 23.12.2017, личность удостоверена паспортом;
Управления земельного контроля города Севастополя - не явился, извещен;
ИП Черненко А.И. - Черненко А.И., личность удостоверена паспортом;
ИП Дружинская А.С. - Дружинской А.С., личность удостоверена паспортом;
АО "Фондовый Конверс-Центр" - не явился, извещен;
рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (299001, г. Севастополь, ул. Советская, 9, ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115) к индивидуальному предпринимателю Бондарь Владимиру Михайловичу (ОГРНИП 315920400040019, ИНН 920155947810), при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: на стороне истца - Управления земельного контроля города Севастополя, на стороне ответчика: индивидуального предпринимателя Дружинской Анастасии Сергеевны (ОГРНИП 317920400015878, ИНН 92045438830), индивидуального предпринимателя Черненко Александра Игоревича (ОГРНИП 314920434704062, ИНН 920100170902), акционерного общества "Фондовый Конверс-Центр" (127006, г. Москва, ул. Краснопролетарская, д.9, стр.5, пом. I, ком.7Б, 295050, Республика Крым, г. Симферополь, ул. Л.Чайкиной, д.1, оф.209А; ОГРН 1027700095345, ИНН 7722111023), о расторжении договора аренды и взыскании 4 111 636,69 руб.,
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Бондарь Владимиру Михайловичу (далее - ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 06.04.2006, общей площадью 1,0400 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:016:0028), расположенного по адресу: г. Севастополь, в районе пляжа "Парк Победы", заключенного между Севастопольским городским Советом и ответчиком, который зарегистрирован в Севастопольском городском филиале ГП "Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам" 17.04.2006 по N040665900069, и об обязании ответчика с момента вступления решения суда в законную силу возвратить указанный земельный участок истцу в состоянии, не хуже того, в котором он его получил в аренду.
Определением от 28.11.2017 исковое заявление принято к рассмотрению, возбуждено производство по делу, назначено предварительное судебное заседание, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено Управление земельного контроля города Севастополя.
Определением от 22.01.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика допущены индивидуальный предприниматель Дружинская Анастасия Сергеевна (ОГРНИП 317920400015878, ИНН 92045438830), индивидуальный предприниматель Черненко Александр Игоревич (ОГРНИП 314920434704062, ИНН 920100170902), дело назначено к судебному разбирательству.
Судом установлено, что Бондарь Владимир Михайлович признан несостоятельным (банкротом), решением Арбитражного суда города Севастополя от 07.05.2018 по делу NА84-1066/2018 введена процедура реализации имущества. Финансовым управляющим должника утвержден арбитражный управляющий Микушин Илья Вениаминович, который извещен судом о судебном процессе надлежащим образом.
29.05.2018 от Микушина И.В. в материалы дела поступил отзыв на исковое заявление, в котором он просит оставить исковое заявление без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 АПК РФ.
Представитель истца представил в судебное заседание 08.08.2018 уточненное заявление об изменении предмета иска, в соответствии с которым истец просит:
- расторгнуть договор аренды земельного участка от 06.04.2006, общей площадью 1,0400 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:01:016:0028), расположенного по адресу: г. Севастополь, в районе пляжа "Парк Победы", заключенного между Севастопольским городским Советом и ответчиком, который зарегистрирован 17.04.2006 по N040665900069;
- обязать ответчика с момента вступления решения суда в законную силу возвратить указанный земельный участок истцу в состоянии, не хуже того, в котором он его получил в аренду;
- взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате за период с января 2015 года по май 2018 года в сумме 2 453 461,40 руб., пени за просрочку оплаты согласно п. 4.8 Договора за период с 23.12.2014 по 27.06.2018 в сумме 1 159 141,16 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 23.12.2014 по 26.06.2018 в сумме 499 034,13 руб., всего: 4 111 636,69 руб.
Поскольку согласно статье 49 АПК РФ увеличение размера исковых требований является правом истца и не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, протокольным определением 08.08.2018 суд принял к рассмотрению заявление истца об изменении исковых требований.
Определением от 08.08.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, допущено акционерное общество "Фондовый Конверс-Центр".
24.08.2018 акционерным обществом "Фондовый Конверс-Центр" подано ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения на основании пункта 4 части 1 статьи 148 АПК РФ.
Определением суда от 31.08.2018 указанные ходатайства удовлетворены частично, исковое заявление Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к индивидуальному предпринимателю Бондарь Владимиру Михайловичу оставлено без рассмотрения в части исковых требований о взыскании арендной платы, пеней и процентов за пользование чужими средствами, начисленными за период до 10.04.2018.
Представитель истца в судебном заседании просил суд удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Представители ответчика и третьи лица против удовлетворения иска возражали, по основаниям, изложенным в отзыве и письменных пояснениях.
Судом в порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 27.08.2018, 29.08.2018 объявлялись перерывы, о чём сделано публичное извещение в сети Интернет на официальном сайте Арбитражного суда города Севастополя.
Имеющиеся в деле доказательства исследованы и оценены судом в совокупности по правилам статей 65, 70, 71 АПК РФ.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя истца, суд установил следующие обстоятельства.
25.07.2003 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и субъектом предпринимательской деятельности-физическим лицом Бондарь Владимиром Михайловичем (арендатор) подписан договор аренды земельного участка (далее - Договор), согласно которому арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 14.12.2005 N4169 передаёт, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок площадью 1,0400 га, расположенный по адресу: г. Севастополь, в районе пляжа "Парк Победы", в том числе: земельный участок площадью 0,3334 га с отнесением к категории земель водного фонда, земельный участок площадью 0,7066 га с отнесением к категории земель рекреационного назначения, - для строительства и обслуживания культурно-развлекательного центра на срок 25 лет.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 06.04.2006.
Договор зарегистрирован 17.04.2006 Севастопольским городским филиалом ГП "Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам", о чем в Государственном реестре земель совершена запись под N040665900069.
Согласно подпунктам "в", "г" пункта 9.2.2 Договора арендатор обязался использовать земельный участок строго по целевому назначению земельного участка, строительство капитального объекта (культурно-развлекательного центра) осуществлять только в соответствии с архитектурно-планировочным заданием, проектной документацией, прошедшей экспертизу в установленном порядке, после получения разрешения Инспекции государственного архитектурно-строительного контроля, своевременно вносить арендую плату в соответствии с разделом 4 Договора.
Согласно пункту 4.1 Договора годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в размере 1,5% от денежной оценки земельного участка.
Размер годовой арендной платы согласно расчету на период строительства составляет: 1 844 606 грн. Х 0,015 Х 1,035 = 28 637,51 грн. (пункт 4.2 Договора).
Приведенный расчёт величины годовой арендной платы ежегодно корректируется в соответствии с пунктом 4.5 Договора.
Исходя из пункта 4.4 Договора, арендная плата за землю вносится арендатором равными долями, ежемесячно, в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного периода (месяца), безналичным расчетом в национальной валюте Украины на специальный бюджетный счет в райфинуправлении по месту расположения земельного участка.
Начисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции. Величина годовой арендной платы подлежит ежегодному перерасчету в срок до 01 февраля текущего года в зависимости от ежегодно индексируемой денежной оценки земельного участка (пункт 4.5 Договора).
За несвоевременное внесение арендной платы взимаются пени в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с действующим законодательством Украины (пункт 4.8 Договора).
В соответствии с пунктом 12.4 Договора арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае использования арендатором земельного участка не по целевому назначению, неуплаты арендатором в течение трех месяцев арендной платы в полном объеме, не использования земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд.
Пунктом 12.3 Договора предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут досрочно на основании решения суда в случае невыполнения сторонами (одной из сторон) своих обязанностей, предусмотренных договором.
Актом обследования земельного участка N0367/30.06.17/ГР/ДИ-АП, составленным 30.06.2017 Управлением земельного контроля города Севастополя, установлено, что на земельном участке расположены некапитальные объекты (кафе, аттракционы), земельный участок не огражден, признаки строительных работ отсутствуют. 04.07.2017 составлен акт проверки N0375/04.07.17/ГР/ДИ-АП.
Департамент 30.08.2017 обратился к ответчику с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка, а в случае неисполнения обязательств в тридцатидневный срок ответчику предложено досрочно расторгнуть Договор и возвратить объект аренды в установленном порядке, предложено подписать соглашение о досрочном расторжении Договора. Однако требование ответчиком не удовлетворено.
По смыслу пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на оперативное разрешение спора и служит дополнительной гарантией защиты прав сторон спорного правоотношения.
Применительно к обстоятельствам настоящего дела, из которых не усматривается перспектива урегулирования спора в во внесудебном (претензионном) порядке, а также принимая во внимание длительность спорных отношений сторон относительно расчетов по Договору, суд пришел к выводу, что пункт 2 части 1 статьи 148 АПК РФ не подлежит применению в отношении требований о взыскании задолженности, возникшей после 10.04.2018, в целях соблюдения разумного срока судопроизводства, процессуальной экономии и обеспечения правовой определенности в спорных правоотношениях сторон.
Указанные обстоятельства послужили основаниями для обращения Департамента с настоящим иском в арбитражный суд.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению частично, исходя из следующего.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", ратифицированный Российской Федерацией 21.03.2014.
Согласно части 2 статьи 31 Устава города Севастополя от 14.04.2014 N1-ЗС Правительство Севастополя является постоянно действующим высшим исполнительным органом государственной власти города Севастополя.
Согласно статье 2 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N5-ЗС "О Правительстве Севастополя" (далее - Закона N5-ЗС) Правительство Севастополя является высшим постоянно действующим коллегиальным исполнительным органом государственной власти города Севастополя, обладающим общей компетенцией и обеспечивающим согласованную деятельность подведомственных ему органов исполнительной власти города Севастополя.
Согласно пункту 2 статьи 25 Закона N5-ЗС Правительство Севастополя организует и осуществляет управление и распоряжение собственностью города Севастополя и контроль, за ее эффективным использованием, наделяет полномочиями по управлению и распоряжению собственностью города Севастополя соответствующие органы исполнительной власти.
В соответствии со статьей 23 Закона N5-ЗС Правительство Севастополя осуществляет свои полномочия непосредственно или через подведомственные ему исполнительные органы.
16.06.2015 Правительством Севастополя принято постановление N521-ПП, в соответствии с которым утверждено Положение о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в новой редакции (далее - Положение).
Пунктом 1.1 Положения предусмотрено, что Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - исполнительный орган государственной власти города Севастополя, реализующий государственную политику и нормативно- правовое регулирование в сфере имущественных и земельных отношений, отраслевое и межотраслевое управление в сфере имущественных и земельных отношений, функции по оказанию государственных услуг, управлению и распоряжению государственным имуществом, которое находится в собственности города Севастополя, а также координирующий в установленных случаях деятельность в этой сфере иных исполнительных органов государственной власти города Севастополя.
К основным задачам Департамента отнесены, в том числе проведение единой государственной политики в сфере управления и распоряжения государственным имуществом и земельными ресурсами города Севастополя, осуществление управления и распоряжения имуществом и землями в пределах своей компетенции (пункты 2.1, 2.3 Положения).
Департамент осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя (пункт 4.2 Положения).
В соответствии с пунктом 1.8 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N883-ПП, департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является город Севастополь, и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлся Фонд коммунального имущества Севастополя, Севастопольское региональное отделение Фонда государственного имущества Украины, в пределах законодательства города Севастополя.
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество
В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.
Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Таким образом, права и обязанности арендодателя по Договору, в силу указанных выше положений, перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем, последний является надлежащим истцом по делу.
По смыслу статьи 9 N6-ФКЗ к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений (определение ВС РФ от 05.12.2014 N308- ЭС14-1405).
При этом судом учитывается, что нормы N6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие до 18.03.2014, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение ВС РФ от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).
Принимая во внимание, что спорные правоотношения касаются размера арендной платы за земельный участок, размер которой установлен до 18.03.2014, давая правовую квалификацию обстоятельствам спора, материалам дела, суд полагает необходимым применить нормы материального права Украины в части определения арендной платы и законодательство Российской Федерации в части правомерности взыскания с ответчика задолженности по договору аренды земельного участка.
Статьей 526 Гражданского кодекса Украины, 193 Хозяйственного кодекса Украины, закреплено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно статье 206 Земельного кодекса Украины пользование землей является платным. Объектом платы за землю является земельный участок. Плата за землю взымается в соответствии с законом.
В соответствии частями 1, 2 статьи 21 Закона Украины от 06.10.1998 N161-XIV "Об аренде земли" арендная плата за землю представляет собой платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком. Размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (кроме сроков внесения арендной штаты за земельные участки государственной, и коммунальной собственности).
Частью 1 статьи 632 Гражданского кодекса Украины установлено, что цена в договоре устанавливается по договоренности сторон. В случаях, определенных законом, применяются цены (тарифы, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Согласно пунктам 34, 35 части 1 статьи 26 Закона Украины "О местном самоуправлении" к исключительной компетенции городского совета входит решение на пленарных заседаниях по вопросам регулирования земельных отношений; утверждение в соответствии с законом ставок земельного налога, размеров платы за пользование природными ресурсами, находящимися в собственности соответствующих территориальных общин.
Согласно статье 18 Закона Украины "Об оценке земель", нормативная денежная оценка земельных участков, расположенных в пределах населенных пунктов независимо от их целевого назначения, проводится не реже чем один раз в 5 - 7 лет.
Судом установлено, что Севастопольским городским Советом принято решение от 20.12.2011 N2163 "Об утверждении технической документации по нормативно - денежной оценке земель в административных границах города Севастополя и введения ее в действие", в соответствии с пунктом 2 которого определено ввести в действие нормативную денежную оценку земель в административных границах города Севастополя с 01.01.2012.
Как следует из материалов дела, 25.01.2012 Главное управление Государственного комитета Украины по земельным ресурсам в г. Севастополе выдало арендатору извлечение из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка, арендованного по Договору, N246-3.2/5 в соответствии с которым нормативная денежная оценка земельного участка площадью 1,04 га составляет 12 013 976,00 грн.
07.12.2012 Главное управление Государственного комитета Украины по земельным ресурсам в г. Севастополе выдало арендатору извлечение из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка, арендованного по Договору, N3941-3.2/5 в соответствии с которым нормативная денежная оценка земельного участка площадью 1269,00 кв.м составляет 1 535 743,80 грн., и N3942-3.2/5 в соответствии с которым нормативная денежная оценка земельного участка площадью 8131,00 кв.м составляет 939 849,89 грн.
В соответствии со статьей 269 Налогового кодекса Украины плательщиками налога являются собственники земельных участков, земельных долей (паев), землепользователи. Размер и порядок платы за пользование земельными ресурсами, а также ответственность плательщиков и контроль за правильным исчислением и взиманием земельного налога определяются Налоговым кодексом Украины.
В статье 271 Налогового кодекса Украины указано, что базой налогообложения является нормативная денежная оценка земельных участков с учетом коэффициента индексации, определенного в соответствии с порядком, установленным Налоговым кодексом Украины.
В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 27.06.2016 по делу NА83-3705/2015, постановлении Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2018 по делу NА84-2896/2017, согласно положениям статьи 632 Гражданского кодекса Украины, статьям 2, 19 Закона Украины "О плате за землю", статьи 14 Налогового кодекса Украины, нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы, а изменение нормативной денежной оценки земель является основанием для пересмотра размера арендной платы.
При этом, в силу указанных выше норм права, а также согласно правилам статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы по договору аренды земельного участка является регулируемым по законодательству, как Российской Федерации, так и Украины.
Одновременно судами указано на отсутствие необходимости оформления такого перерасчета размера арендной платы дополнительным соглашением сторон по договору.
Согласно статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором. При этом, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Данная правовая позиция отражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N9330/09, от 26.01.2010 N11487/09, от 02.02.2010 N12404/09.
Таким образом, изменение нормативной денежной оценки земель служит поводом для пересмотра размера арендной платы и возникновения у арендатора обязательства по самостоятельному перерасчету и уплате арендной платы в соответствии с нормами действующего законодательства, а также, с учетом предписаний Налогового кодекса Украины, является основанием для внесения данных в налоговую отчетность и/или основанием для корректирования налоговых обязательств.
Согласно пункту 1.3 Постановления Правительства Севастополя от 16.06.2015 N524-ПП "Об утверждении Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов" до момента государственной регистрации договоров аренды земельных участков, заключенных в соответствии с требованиями земельного законодательства Российской Федерации, по ранее заключенным на территории города Севастополя договорам аренды земли, в соответствии с Законом города Севастополя от 25.07.2014 N46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя", ставки арендной платы и сроки ее оплаты действуют в соответствии с условиями заключенных договоров аренды земельных участков.
Пунктом 1 Постановления Правительства Севастополя от 11.02.2015 N88-ПП "О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года" установлено, что с 01.01.2015 до момента приведения договоров аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенных до 21 марта 2014 года, в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации арендная плата за такие земельные участки рассчитывается согласно условиям договоров аренды (с учетом дополнительных соглашений) с применением нормативной денежной оценки земельных участков, действующей на территории города Севастополя с 01.01.2012, переведенной в рубли по курсу, установленному Центральным банком Российской Федерации на 1 января 2015 г. То есть, указанным Постановлением не установлены новые правила определения нормативной денежной оценки земельных участков, а лишь указано на применение ранее определенной, после 01.01.2012, нормативной денежной оценки земельных участков.
Судом установлено, что по результатам прокурорской проверки Главному управлению Государственного комитета Украины по земельным ресурсам в г. Севастополе предписано при выдаче извлечений применить коэффициент 0,5 в отношении объекта аренды по Договору. 26.02.2013 выдано извлечение из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка N171-3.2/5, согласно которому нормативная денежная оценка земельного участка площадью 1,04 га составляет 12 013 976,00 грн. Иные извлечения из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка арендатору не выдавались.
Таким образом, суд пришел к выводу о том, что нормативная денежная оценка земель является основой для определения размера арендной платы, а ее изменение служит обстоятельством для пересмотра размера арендной платы и подлежит самостоятельному пересчету арендатором, исходя из условий Договора и нормативной денежной оценки земельного участка, определенной уполномоченным органом государственной власти в отношении объекта аренды.
Исходя из размера нормативной денежной оценки земельного участка, указанного в извлечении N171-3.2/5 от 26.02.2013, и с учетом уменьшения размера земельного участка вследствие передачи арендодателем в аренду земельного участка площадью 0,1000 га ЧП "КИМ", ответчиком самостоятельно произведен расчет арендной платы, перечислялись денежные средства в счет оплаты по Договору.
Однако, ответчиком не представлены доказательства внесения платы за землю в полном объеме, им признана сумма долга по арендной плате по Договору за период с 01.01.2015 по 31.08.2018 в размере 896 282,44 руб.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Согласно части 1 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Следовательно, нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументировано со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.
Суд, учитывая изложенные обстоятельства и соглашаясь с расчетом арендной платы, произведенным ответчиком, пришел к выводу об обоснованности требований истца о взыскании задолженности по арендной плате по Договору за период с марта по июнь 2018 года в размере 38 854,16 руб. и об их удовлетворении.
Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика пеней за нарушение сроков внесения арендной платы по Договору.
Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (статья 330 ГК РФ).
В силу статьи 330 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Аналогичные положения содержит и Гражданский кодекс Украины.
Пунктом 4.8 Договора предусмотрено, что за несвоевременное внесение арендной платы взимается пеня в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины.
Статьей 129 Налогового кодекса Украины предусмотрено начисление пени за просрочку внесения арендных платежей за пользование земельными участками в размере 120 процентов годовых учетной ставки Национального Банка Украины.
Вместе с тем, согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2018 по делу NА84-2896/2017, поскольку постановлением Правительства Севастополя от 11.02.2015 N88-ПП "О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года" определен порядок перерасчёта арендной платы и сумм штрафных санкций, возникших до 31.12.2014 в рубли, то базой для начисления каких-либо штрафных санкций может выступать лишь сумма, указанная в рублях. Поэтому начисление пени в размере учетной ставки НБУ на задолженность, которая определена с 01.01.2015 в рублях, в качестве базы недопустимо и противоречит нормативно-правовому регулированию в части применения меры ответственности за нарушения обязательств.
Действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена законная неустойка за нарушения денежного обязательства в сфере арендных правоотношений. Заявляя исковые требования о взыскании пени, установленной утратившим силу нормативным актом, истец в нарушение статьи 450 ГК РФ в одностороннем порядке пытается внести изменения в условия договора, что противоречит действующим положениям гражданского законодательства Российской Федерации об аренде (абзац 9 страницы 9 постановления Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2018 по делу NА84-2896/2017).
Такой правовой подход также нашел подтверждение в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 27.06.2016 по делу NА83-3705/2015.
Принимая во внимание изложенное, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика суммы неустойки, начисленной за период с 10.04.2018 по 27.06.2018.
Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами.
Пунктом 1 статьи 395 ГК РФ предусмотрено, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
Расчет процентов ответчиком не оспорен, контррасчет не предоставлен.
Проверив предоставленный истцом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, принимая во внимание изложенное выше, суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в части взыскания 16 869,23 руб. за период с 10.04.2018 по 26.06.2018.
Таким образом, исковые требования о взыскании денежных средств подлежат удовлетворению частично.
Кроме указанных исковых требований, истцом заявлены требования о расторжении Договора и возврате земельного участка.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины "Об аренде земли" от 06.10.1998 N161-XIV (далее - Закон Украины "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Согласно части 1 статьи 34 Закона Украины "Об аренде земли", в случае прекращения или расторжения договора аренды земли арендатор обязан возвратить арендодателю земельный участок на условиях, определенных договором. Арендатор не имеет права удерживать земельный участок для удовлетворения своих требований к арендодателю.
Указанные условия содержатся в пункте 7.1 Договора.
Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины), изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 ГК Украины.
В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Обращаясь в суд с иском, Департамент указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в неосуществлении ответчиком строительства заявленного объекта на земельном участке, а также в систематическом невнесении арендной платы.
Как установлено судом и усматривается из материалов дела, Договор заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования - для строительства и обслуживания культурно-развлекательного центра.
Согласно акту обследования земельного участка N0367/30.06.17/ГР/ДИ-АП, составленному 30.06.2017 Управлением земельного контроля города Севастополя, территория земельного участка свободна от объектов капитального строительства, некапитальных сооружений, объектов благоустройства, предусмотренных Договором, спорный земельный участок не огражден, признаков осуществления строительных работ не выявлено.
Судом установлено, что ответчиком не выполнен полный комплекс необходимых мероприятий по осуществлению строительства, таких как выполнение строительных работ и сдача объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на объект в целом.
Согласно части 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.
В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.
В силу положений пункта 1 статьи 14 АПК РФ суд установил, что в государстве Украина действовал аналогичный порядок в сфере регулирования градостроительной деятельности.
Проектирование и строительство объектов с 12.03.2011 осуществлялось владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке (часть 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности"): 1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных; 2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы; 3) утверждение проектной документации; 4) выполнение подготовительных и строительных работ; 5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; 6) регистрация права собственности на объект градостроительства.
Ответчик, не оспаривая факт нарушения обязательства по строительству культурно-развлекательного центра на спорном земельном участке, не считает это нарушение существенным, поскольку, по его мнению, им добросовестно выполняются обязательства по договору, осуществляется весь комплекс предусмотренных законодательством мероприятий для строительства и ввода в эксплуатацию объекта строительства, однако имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, по не зависящим от его воли, в том числе, введенный и.о. Губернатора города Севастополя с 14.04.2014 запрет на осуществление капитального строительства на территории города. Также ответчик считает, что с его стороны как в период действия законодательства Украины, так и законодательства Российской Федерации, предпринимались меры по исполнению договора аренды земли.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.
Нарушение арендатором условий договора о создании объекта капитального строительства является существенным нарушением условий договора.
Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.
Так, предоставляя спорный земельный участок в аренду в апреле 2006 году для строительства и обслуживания культурно-развлекательного центра, арендодатель вправе был рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельного участка будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению социальных интересов, будет достигнут градостроительный эффект, а поскольку арендатор в разумный срок не осуществил строительство на земельном участке, истец лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды.
Ответчиком в материалы дела предоставлены доказательства осуществления мер по разработке и согласованию соответствующей проектной документации, получения декларации на начало строительных работ в феврале 2014 года. Также доводы ответчика о существовании объективных препятствий для осуществления строительства после 17.04.2014 следует признать обоснованными.
Однако, суд полагает, что уклонение ответчиком от внесения арендной платы по истечении установленного Договором срока платежа более 3-х лет подряд, носит систематический характер, свидетельствует о грубом нарушении арендатором условий Договора - неисполнении обязанностей, ввиду чего истец обоснованно требует расторжения договора аренды.
Предупреждение истца о необходимости исполнения обязательств по договору, равно как и его предложение о расторжении договора по обоюдному согласию путем подписания соглашения об этом, ответчиком не удовлетворены.
Кроме того, судом установлено, что 13.08.2018 в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей внесена запись о прекращении деятельности индивидуального предпринимателя Бондаря Владимира Михайловича в связи с принятием судом решения о признании его несостоятельным (банкротом).
Поскольку решением Арбитражного суда города Севастополя от 07.05.2018, измененным постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного по делу NА84-1066/2018 (резолютивная часть оглашена 17.07.2018), индивидуальный предприниматель Бондарь Владимир Михайлович признан несостоятельным (банкротом), то по правилам статьи 216 Закона о несостоятельности (банкротстве) с момента принятия арбитражным судом решения о признании индивидуального предпринимателя банкротом и о введении реализации имущества гражданина утрачивает силу государственная регистрация гражданина в качестве индивидуального предпринимателя, а также аннулируются выданные ему лицензии на осуществление отдельных видов предпринимательской деятельности. Индивидуальный предприниматель, признанный банкротом, не может быть зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя в течение пяти лет с момента завершения процедуры реализации имущества гражданина или прекращения производства по делу о банкротстве в ходе такой процедуры. В течение пяти лет с даты завершения в отношении индивидуального предпринимателя процедуры реализации имущества или прекращения производства по делу о банкротстве в ходе такой процедуры он не вправе осуществлять предпринимательскую деятельность.
Указанное свидетельствует о невозможности исполнения ответчиком Договора в силу утраты им статуса индивидуального предпринимателя.
На основании изложенного, суд пришел к выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя.
В случае расторжения договора арендатор обязан возвратить арендодателю земельный участок, ввиду чего иск Департамента в части обязания гр. Бондаря В.М. в течение месяца с момента вступления решения в законную силу возвратить объект аренды является обоснованным.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по иску подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
1. Исковые требования удовлетворить частично.
2. Взыскать с Бондарь Владимира Михайловича в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (299001, г. Севастополь, ул. Советская, 9, ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115) 55 723,39 руб. (пятьдесят пять тысяч семьсот двадцать три рубля 39 копеек), из которых: 38 854,16 руб. - арендная плата за период с марта по июнь 2018 года, 16 869,23 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 10.04.2018 по 26.06.2018.
3. Расторгнуть договор аренды земельного участка от 06.04.2006, общей площадью 0,94 га (кадастровый номер 91:02:001016:73), расположенного по адресу: г. Севастополь, в районе пляжа "Парк Победы", - заключенный Севастопольским городским Советом и субъектом предпринимательской деятельности-физическим лицом Бондарь Владимиром Михайловичем, зарегистрированный 17.04.2006 Севастопольским городским филиалом ГП "Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам", о чем в Государственном реестре земель совершена запись под N040665900069.
4. Обязать Бондарь Владимира Михайловича возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (299001, г.Севастополь, ул. Советская, 9, ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115) земельный участок, общей площадью 0,9400 га (кадастровый номер 91:02:001016:73), расположенный по адресу: г. Севастополь, в районе пляжа "Парк Победы", передав по акту приема-передачи в состоянии не хуже того, в котором он его получил, в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.
5. Взыскать с Бондарь Владимира Михайловича в доход федерального бюджета 6 592,00 рублей (шесть тысяч пятьсот девяносто два рубля) государственной пошлины.
Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд города Севастополя.
Судья
Е.Н. Юрина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка