Дата принятия: 20 сентября 2018г.
Номер документа: А84-4452/2017
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ
РЕШЕНИЕ
от 20 сентября 2018 года Дело N А84-4452/2017
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Архиповой С.Н.,
При ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колотовой О.В.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (299011, г. Севастополь, ул. Советская, 9, ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115, дата регистрации 02.06.2014)
к обществу с ограниченной ответственностью "Геопромэкология" (299006, г. Севастополь, ул. Тараса Шевченко, 6, ОГРН 1149204029732, ИНН 9201009923, дата регистрации 07.02.2000)
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, расторжении договора аренды земельного участка и о возврате земельного участка,
встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Геопромэкология" к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о признании недействительным п. 1 Дополнительного соглашения от 15.06.2011 к договору аренды N1/11-03 от 09.03.2011, обязании произвести расчет арендной платы,
при участии в судебном заседании:
от истца - Каюмова Н.Н.,
от ответчика - Сазонов А.В., Величко М.Л., Сердюков И.С.,
от третьего лица (Правительства Севастополя) - Черногорова А.В.,
установил:
22.11.2017 в Арбитражный суд города Севастополя (суд) обратился Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (истец, Департамент) с исковым заявлением, в котором просит взыскать с ООО "Геопромэкология" (ответчик) задолженность по договору аренды земельного участка N1/11-3 от 09.03.2011 в сумме 12 381 903,19 руб. основного долга, 4 861 172,18 руб. пени, 2 144 223,03 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также расторгнуть данный договор и обязать ответчика возвратить земельный участок площадью 6,206 га, расположенный по адресу: г. Инкерман, Симферопольское шоссе, 8-а.
Определением суда от 15.02.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено ФГУП "Росморпорт".
Определением суда от 07.02.2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены Правительство города Севастополя, Главное управление природных ресурсов и экологии города Севастополя, ФБУ "Администрация морских портов Черного моря". ФГУП "Росморпорт" исключено из числа третьих лиц.
Определением суда от 26.07.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено Пограничное управление ФСБ России по Республике Крым.
Определением суда от 21.03.2018 по делу назначалась судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ "Севастопольская лаборатория судебной экспертизы". На разрешение эксперту были поставлены следующие вопросы:
- какова площадь земельного участка, покрытого поверхностными водами, находящегося по адресу: Севастополь, г. Инкерман, Симферопольское шоссе, 8-А и переданного в аренду ООО "Геопромэкология" по договору аренды N1/11-03 от 09.03.2011, по состоянию на 24.03.2014?
- какова площадь земельного участка, не покрытого поверхностными водами, находящегося по адресу: Севастополь, г. Инкерман, Симферопольское шоссе, 8-А и переданного в аренду ООО "Геопромэкология" по договору аренды N1/11-03 от 09.03.2011, по состоянию на 24.03.2014?
09.06.2018 в суд поступило заключение эксперта, согласно которому площадь земельного участка, переданного по договору аренды, покрытая поверхностями водами составляет 20 572 кв.м., площадь земельного участка, не покрытого поверхностными водами - 41 929 кв.м..
В удовлетворении ходатайства ответчика о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы на предмет определения наложения акватории морского порта Севастополь на площадь земельного участка было отказано, поскольку установление факта наложения не относится к предмету спора.
Судом установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для дела:
09.03.2011 между Инкерманским городским Советом как Арендодателем и ООО "Геопромэкология" как Арендатором был заключен договор аренды земельного участка N1/11-3, по условиям которого Арендодатель предоставил Арендатору в срочное платное использование земельный участок для строительства и обслуживания мастерских, причала и судоверфи, с отнесением этих земель к категории земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения, который находится по адресу: г. Инкерман, Симферопольское шоссе, 8-а. Договор заключен сроком на 25 лет.
Согласно п.2.1., 2.2 договора в аренду передается земельный участок общей площадью 6,206 га. В соответствии с кадастровым планом на земельном участке расположены капитальные строения на площади 0,0146 га, под проездами, проходами, площадками - 5,3933 га, под озерами, прибрежными замкнутыми водоемами, лиманами площадь составляет 0,8523 га. Земельный участок был передан Арендатору по акту от 09.03.2011.
В соответствии с п.2.3. договора нормативная денежная оценка земельного участка составляет: 45 262 472 гривен, а на период строительства до сдачи объекта в эксплуатацию - 9 052 494 гривен.
Договором установлены следующие обязанности Арендатора, которые, по мнению истца, им нарушены:
В соответствии с п.9.2.2. договора Арендатор обязан завершить застройку в течении срока, определенного проектной документацией, утвержденной в установленном порядке, с момента выдачи разрешения на выполнение строительных работ. Участок предоставлен для целевого использования - строительства мастерских, причала и судоверфи (п.5.2. договора).
Арендатор обязан вносить своевременно арендную плату ежемесячно в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного периода (п.4.4.договора). Указанная обязанность по своевременному внесению арендной платы установлена также п.9.2.2. договора. При этом, величина годовой арендной платы за пользование земельным участком определена в п.4.2. договора и составляет 1 629 448,99 гривен, а на период строительства: 325 889,78 гривен.
В соответствии с п.9.2.2 договора Арендатор обязан соблюдать план границ земельного участка.
По правилам п.12.3 договора Арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке при систематической неуплате арендной платы (свыше 6 месяцев), а также нарушения сроков строительства без согласия Арендодателя.
Действие договора может быть прекращено также по требованию одной из сторон по решению суда в случае невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором (п.12.3 договора).
15.06.2011 стороны подписали дополнительное соглашение, которым внесли изменения в п. 4.2. договора, установив, что нормативная денежная оценка земельного участка для периода строительства (величина годовой арендной платы за пользование земельным участком на период строительства) применяется с момента заключения договора до сдачи объекта строительства в эксплуатацию, но не более чем три года с момента заключения договора аренды. При этом, стороны согласовали, что указанное условие распространяет свое действие с момента заключения договора.
Руководствуясь данным дополнительным соглашением, истец полагает, что льготная нормативная величина денежной оценки земельного участка для определения арендной платы на период строительства действовала до 09.03.2014. После указанной даты величина годовой арендной платы за пользование земельным участком составила 1 629 448,99 гривен.
В обоснование иска указано на то, что у Арендатора имеется задолженность по уплате арендной платы в общей сумме 12 381 903,19 руб. долга, 4 861 172,19 руб. договорной пени и 2 144 223,03 руб. процентов за пользование чужими денежными средства, а всего 19 387 298,40 руб..
Расчет задолженности по внесению арендной платы произведен истцом исходя из справки Налоговой службы г. Севастополя от 29.12.2014, в которой указано на наличие долга в размере 2 554 882,26 руб. по состоянию на 01.01.2015, а также годового размера арендной платы равной 5 793 098,52 руб. в год или 482 758,21 руб. в месяц (1 629 448,99 гривен х 3,55525 руб. (курс гривны к рублю на 01.01.2015).
С учетом задолженности на 01.01.2015 года в сумме 2 554 882,26 руб. за период с 01.01.2015 по 31.10.2017 задолженность по арендной плате составила 15 931 020,93 руб.. Принимая во внимание произведенную ответчиком оплату арендной платы в сумме 6 104 000 руб., истец указывает, что долг по арендной плате составляет 12 381 903,19 руб..
Помимо требования о взыскании задолженности, истец просит расторгнуть договор аренды, поскольку ответчик допустил существенные нарушения своих обязанностей. Так, в нарушение пунктов 4.4, 9.1.1, 9.2.2 договора ответчик систематически не уплачивал арендную плату, нарушил план земельного участка, не завершил застройку в течение срока, установленного в проектной документации.
Ответчик, опровергая данные нарушения, указал, что земельный участок, намытый в ходе строительства, является его собственностью, строительство порта не закончено по объективным причинам, учитывая авансовый платеж и льготную ставку, задолженности по арендной плате не имеется.
В обоснование исковых требований Департамент указал, что у ответчика имеется задолженность по уплате арендной платы за пользование земельным участком за период с января 2015 года по октябрь 2017 года в общей сумме 19 387 298,40 руб.. Кроме того, он не исполнил обязанности, установленные договором аренды, по своевременному внесению арендной платы, соблюдению плана границ земельного участка и целевому освоению земельного участка путем завершения стройки порта.
В соответствии с п. 1.8 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N883-ПП, Департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является город Севастополь, и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлся Фонд коммунального имущества Севастополя, Севастопольское региональное отделение Фонда государственного имущества Украины, в пределах законодательства города Севастополя.
Таким образом, права и обязанности Арендодателя по Договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем последний является надлежащим истцом по делу.
Ответчик, возражая против иска, указал на отсутствие задолженности, неправильный расчет арендной платы без учета льготной ставки на период строительства. Также он полагает, что не нарушил пределы арендованного земельного участка, а образованный в результате хозяйственной деятельности земельный участок является его собственностью, окончание строительного цикла не произошло по объективным причинам, независящим от его действий (бездействий).
21.02.2018 ответчик предъявил встречный иск, в котором просил признать недействительным пункт 1 Дополнительного соглашения к договору от 15.06.2011. В соответствии с данным пунктом стороны установили, что в течении трех лет с даты заключения договора Арендатор уплачивает арендную плату с понижающим коэффициентом, по истечении трех лет - в полном размере. Данное соглашение, по мнению ООО "Геопромэкология", противоречит Порядку нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, утвержденных приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам N18/15/21/11 от 27.01.2006, в соответствии с которым понижающий коэффициент функционального использования земли применяется как для земель, занятых текущим строительством, так и для земель, отведенных под будущее строительство. Поэтому ответчик полагает, что установление понижающего коэффициента сроком на три года для земли, отведенной под будущее строительство, является ничтожным условием, которое не подлежит применению.
Третьи лица: Правительство города Севастополя, Главное управление природных ресурсов и экологии города Севастополя, Пограничное управление ФСБ России по Республике Крым поддержали позицию истца. ФБУ "Администрация морских портов Черного моря" оставило данный вопрос на усмотрение суда.
Выслушав доводы сторон, исследовав и оценив представленные сторонами письменные доказательства, а также заключение судебного эксперта, суд полагает, что иск подлежит частичному удовлетворению, а встречный иск - отклонению.
По смыслу ст. 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального 7 значения Севастополя" к спорным правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины, действующие на момент возникновения данных правоотношений (определение ВС РФ от 05.12.2014 N 308-ЭС14-1405). При этом судом учитывается, что нормы Закона N6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие до 18.03.2014, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение ВС РФ от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).
Договор заключен в 2011 году, соответственно, правоотношения сторон регулируются нормами украинского законодательства.
В соответствии с частями 1, 2 ст. 509 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины) обязательством является правоотношение, в котором одна сторона (должник) обязано совершить в пользу другой стороны (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, уплатить деньги и т.п.) либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из оснований, установленных ст. 11 настоящего Кодекса. Согласно пункту 1 части 2 ст. 11 ГК Украины основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей, в частности, являются договоры и другие сделки. Пунктом 1 статьи 626 ГК Украины установлено, что договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Статьей 193 Хозяйственного кодекса Украины и статьями 525, 526 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно выдвигаются. Односторонний отказ от обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается, если иное не установлено договором или законом.
По своей правовой природе, договор, заключенный между сторонами, является договором аренды земли.
В соответствии с частью 1 ст. 759 ГК Украины по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.
Частью 1 статьи 762 ГК Украины определено, что за пользование имуществом с нанимателя взимается плата, размер которой устанавливается договором найма. Если размер платы не установлен договором, он определяется с учетом потребительского качества вещи и других обстоятельств, имеющих существенное значение.
В силу положений части 5 ст. 762 ГК Украины плата за пользование имуществом вносится ежемесячно, если иное не установлено договором. В соответствии со статьей 206 Земельного кодекса Украины плата за землю взимается в соответствии с законом.
Согласно положениям части 3 ст. 762 ГК Украины договором или законом могут быть установлены периодический пересмотр, изменение (индексация) размера платы за пользование имуществом.
Нормативными предписаниями, приведенными в части 2 ст. 792 ГК Украины определено, что отношения по найму (аренде) земельного участка регулируются законом.
Таким законом на дату заключения договора аренды являлся Закон Украины N161-XIV от 06.10.1998 года "Об аренде земли" (с изменениями и дополнениями) в редакции от 04 июля 2013 года N406-VII.
Согласно положениям ст. 21 Закона Украины "Об аренде земли", арендная плата за землю - это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком согласно договору аренды земли. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливается по соглашению сторон в договоре аренды (кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, которые устанавливаются в соответствии с Налоговым кодексом Украины). Исчисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции, если иное не предусмотрено договором аренды.
В соответствии со ст. 32 Закона Украины "Об аренде земли" по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Согласно части 1 ст. 34 Закона Украины "Об аренде земли", в случае прекращения или расторжения договора аренды земли арендатор обязан возвратить арендодателю земельный участок на условиях, определенных договором. Арендатор не имеет права удерживать земельный участок для удовлетворения своих требований к арендодателю.
В силу части 1 ст. 188 Хозяйственного кодекса Украины изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 ГК Украины.
Исходя из положений частей 2, 3 ст. 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени лишена того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
Аналогичные нормы материального права, которые раскрывают общие понятия обязательства, договора и договора аренды, его содержание, порядок и основания расторжения, содержатся в статьях 8, 307, 309, 310, 420, 450, 606, 619 ГК РФ и в статье 65 Земельного кодекса РФ.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 23 постановления Пленума ВАС РФ N73 от 17.11.2011, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Исходя из п. 28 информационного письма Президиума ВАС РФ N66 от 11.01.2002, договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.
Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Аналогичные положения содержит и Гражданский кодекс Украины.
Из материалов дела следует, что справкой от 26.12.2014 Налоговая служба города Севастополя, передавая функции администрирования арендной платы за земельные участки Главному управлению имущественных и земельных отношений Севастополя, указала на наличие у ответчика долга по внесению арендной платы в сумме 2 444 316,13 руб. и пени в сумме 68 129,13 руб..
Оценивая данное доказательство, суд полагает, что указанная справка о состоянии расчетов носит информативный характер, не подтверждена допустимыми доказательствами. Так, в нарушение ст.ст. 46, 48, 49, 58, 59 Налогового Кодекса Украины не представлены налоговые декларации, налоговые требования, позволяющие определить состав и размер задолженности. Поэтому суд не принимает в качестве доказательства справочную информацию о наличии у ответчика долга по арендной плате и пени на 01.01.2015.
В свою очередь, в подтверждение исполнения своих обязательств по внесению арендной платы истец представил платежные поручения об оплате задолженности в сумме 6 104 000 руб., учтенные истцом, а также платежный документ от 04.03.2014 о перечислении 1 000 000 гривен в качестве оплаты задолженности по аренде земли по договору N1/11 от 09.03.2011 на расчетный счет 332130127000003 МФО получателя 024509. Ответчик указывает, что 1 000 000 гривен внесены им в качестве предоплаты по договору на период с марта 2014 года, и полагает, что с учетом уплаченного аванса и иных платежей у него отсутствует задолженность по уплате арендной платы.
Давая оценку платежному документу об оплате 1 000 000 гривен, суд пришел к выводу о том, что данное доказательство не подтверждает внесение аванса на будущий период на счет Арендодателя. Так, назначением платежа в данном документе указано как задолженность по аренде земли. Соответственно, ответчик не производил внесение аванса. Кроме того, указанные в платежном документе расчетный счет и МФО получателя не совпадают с реквизитами Арендодателя, указанными в договоре. Соответственно, судом не принято во внимание указанное доказательство.
Исходя из дополнительного соглашения к договору от 15.06.2011, трехгодичный срок льготной арендной платы истек 09.03.2014.
Во встречном иске ответчик просит признать недействительным положение указанного дополнительного соглашения, которым ограничен срок применения льготной ставки при расчете арендной платы на период строительства. По мнению ответчика, оно противоречит Порядку нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, утвержденных приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам N18/15/21/11 от 27.01.2006.
В силу ст. 204 ГК Украины сделка является правомерной, если ее недействительность прямо не установлена законом или если она не признана судом недействительной.
Вместе с тем, из указанного нормативного акта не следует, что применение понижающего коэффициента для земель, отведенных под будущее строительство, не может быть ограничено определенным сроком. Запрета на установление срока применения понижающего коэффициента судом не установлено.
Поэтому суд полагает обоснованной позицию истца о необходимости расчета арендной платы исходя из годового размера арендной платы равной 1 629 448,99 гривен х 3,55525 руб. (курс гривны к рублю на 01.01.2015) = 5 793 098,52 руб. в год или 482 758,21 руб. в месяц. С учетом произведенной ответчиком оплаты, применительно к условиям договора аренды, задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.10.2017 составляет 9 827 020,93 руб..
В аренду передан земельный участок, часть которого расположена под озерами, прибрежными замкнутыми водоемами и лиманами, что соответствовало ст. 19 Земельного кодекса Украины, относящей к земельному фонду земли водного фонда.
Вместе с тем, согласно ст. 102 Земельного кодекса РФ на землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков. Земли, находящиеся под водными объектами, относятся к землям водного фонда.
Соответственно, российским законодательством предусмотрено взимание платы за пользование водным объектом по договору водопользования, при пользовании водным объектом сдача находящейся под водным объектом земли в аренду законом не предусмотрена.
Поскольку нормы материального права украинского законодательства противоречат нормам российского законодательства, суд применяет нормы российского законодательства.
Поэтому из состава земельного участка, переданного в аренду ответчику, подлежит исключению часть территории земельного участка, покрытая поверхностными водами. Пользование данной территорией осуществляется по правилам Водного Кодекса РФ.
Согласно заключению эксперта, площадь земельного участка, переданного по договору аренды, покрытая поверхностями водами составляет 20 572 кв.м., площадь земельного участка, не покрытого подземными водами - 41 929 кв.м..
В заключении эксперт также указал, что не смог определить точную конфигурацию земельного участка на момент проведения осмотра, переданного по договору аренды. Но, учитывая факт отсутствия проведения каких-либо работ на территории участка, покрытого водой, сделан вывод о том, что территория участка, покрытого водой, не претерпевала изменений с 2014 года.
Поскольку за 62 602 кв.м. земельного участка, переданного в аренду, в том числе, под поверхностями водами, предусмотрена уплата арендной платы в размере 482 758,12 руб. в месяц, то за 41 929 кв.м. земельного участка, не покрытого поверхностными водами, размер ежемесячной арендной платы составляет 323 337,36 руб..
За 33 месяца пользования (01.01.2015 по 31.10.2017) земельным участком площадью 41 929 кв.м. ответчик должен оплатить 10 670 132,77 руб.. Фактически оплачена арендная плата в сумме 6 104 000 руб.. Соответственно, задолженность по уплате арендной платы составляет 4 566 132,77 руб., из которых 39 409,73 руб. за август 2016 года и 4 526 723,04 руб. за период сентябрь 2016 - октябрь 2017 года.
В связи с допущенной ответчиком просрочкой внесения арендной платы истец, руководствуясь п. 4.9. договора, произвел начисление санкции в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины. По расчету истца, задолженность по пени в период с апреля 2015 года по октябрь 2017 года составляет 4 861 172,18 руб..
Вместе с тем, поскольку постановлением Правительства Севастополя от 11.02.2015 N88-ПП "О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года" определен порядок перерасчёта арендной платы и сумм штрафных санкций, возникших до 31.12.2014 в рубли, то базой для начисления каких-либо штрафных санкций может выступать лишь сумма, указанная в рублях. Поэтому начисление пени в размере учетной ставки НБУ на задолженность, которая определена с 01.01.2015 в рублях, в качестве базы недопустимо и противоречит нормативно-правовому регулированию в части применения меры ответственности за нарушения обязательств.
Действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена законная неустойка за нарушения денежного обязательства в сфере арендных правоотношений. Заявляя исковые требования о взыскании пени, установленной утратившим силу нормативным актом, истец в нарушение статьи 450 ГК РФ в одностороннем порядке пытается внести изменения в условия договора, что противоречит действующим положениям гражданского законодательства Российской Федерации об аренде (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27.06.2016 по делу NА83-3705/2015, постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2018 по делу NА84-2896/2017).
Принимая во внимание изложенное, суд пришел к выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика суммы договорной пени.
Также истец произвел начисление процентов за пользование чужими денежными средствами по правилам ст. 395 ГК РФ (аналогичная норма ст. 625 ГК Украины) за период с 23.12.2014 по 31.10.2017 с учетом переданного Налоговой инспекцией сальдо. Размер процентов составил 2 144 223,03 руб..
Вместе с тем, суд полагает, что правомерным является начисление процентов за пользование чужими денежными средствами с сентября 2016 года по октябрь 2017 года в сумме 154 567,20 руб., так как задолженность образовалась, начиная с августа 2016 года.
Поскольку судом не принята во внимание информация об остатке задолженности, переданной Налоговым органом, заявление ответчика о применении срока исковой давности в отношении задолженности, образовавшейся до 01.01.2015, не принято во внимание.
Согласно п. 48 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N7 к размеру процентов, взыскиваемых по пункту 1 статьи 395 ГК РФ, по общему правилу, положения статьи 333 ГК РФ не применяются (пункт 6 статьи 395 ГК РФ).
Соответственно, иск в части взыскания задолженности по договору аренды подлежит удовлетворению частично, в сумме 4 566 132,77 руб. арендной платы (из которых 39 409,73 руб. за август 2016 года и 4 526 723,04 руб. за период сентябрь 2016 - октябрь 2017 года) и 154 567,20 руб. процентов по ст. 395 ГК РФ с сентября 2016 года по октябрь 2017 года, а всего 4 566 132,77 руб..
Как установлено судом, в период с января 2015 года по март 2016 года ответчик не уплачивал арендную плату, ошибочно полагая, что произведенного им авансового платежа будет достаточно для исполнения обязанности Арендатора по внесению ежемесячной арендной платы. Однако, такое поведение стороны, заинтересованной в сохранении арендных правоотношений, нельзя признать разумным. Так, судом установлено, что уплата авансового платежа не производилась, в период с апреля 2016 года по октябрь 2017 года оплата производилась не в полном размере, а именно без учета дополнительного соглашения, устанавливающего трёхгодичный льготный размер арендной платы. Ответчик не проводил своевременных мероприятий по сверке наличия или отсутствия задолженности, по определению ее размера, что привело к образованию задолженности.
Между тем, длительная неуплата арендной платы, а также ее оплата в не в полном размере является существенным нарушением условий договора, поскольку истец был лишен возможности своевременно получить материальную выгоду от сдачи в аренду имущества, находящегося в его ведении.
Актом обследования от 23.10.2017 истец установил, что ответчик вышел за границы отведенного земельного участка площадью 62602 кв.м. и фактически самовольно занял земельный участок площадью 9158,26 кв.м.
По результатам проведенной судебной экспертизы экспертом установлено, что в состав земельного участка, которым фактически пользуется ответчик, входят земельный участок, переданный ему по договору аренды, и земельный участок, существующий на местности, но не включенный в выписку из ЕГРН (на ситуационном плане, составленным экспертом, он заштрихован зеленым цветом).
Согласно Распоряжению Правительства Севастополя N14572-РД от 30.10.2017 земельный участок, соседний с арендуемым ответчиком, с кадастровым номером 91:01:073005:297 площадью 109004 кв.м. предоставлен ФГКУ "Пограничное управление ФСБ по Республике Крым". При этом, ответчик, полагая, что земельный участок с кадастровым номером 91:01:073005:297 является его собственностью, вышел за границы предоставленного в аренду земельного участка, заняв соседний земельный участок, предоставленный ФГКУ "Пограничное управление ФСБ по Республике Крым".
В обоснование своего права на данный земельный участок ответчик указывает, что его образование произошло в процессе хозяйственной деятельности по строительству, фактически земельный участок, предоставленный ФГКУ "Пограничное управление ФСБ по Республике Крым", является намытой территорией.
При этом, ООО "Геопромэкология" руководствуется ст. 13 ФЗ РФ N246-ФЗ от 19.07.2011 "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в соответствии с которой искусственный земельный участок находится в собственности лица, создавшего его.
Согласно ст. 3 данного закона, искусственный земельный участок, созданный на водном объекте, находящемся в федеральной собственности (далее также - искусственный земельный участок, искусственно созданный земельный участок), - сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком.
В соответствии со ст. 13 указанного закона с даты ввода искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию такой объект, а также образованные из него земельные участки находятся в собственности физического лица, в том числе индивидуального предпринимателя, или юридического лица в случае, если создание искусственного земельного участка осуществлено такими лицами на основании заключенного с ними договора о создании искусственного земельного участка, за исключением случаев, если он создан на основании концессионного соглашения.
Между тем, между ответчиком и собственником водного объекта отсутствует заключенный договор о создании такого искусственного земельного участка. Более того, право собственности на искусственно созданный земельный участок зарегистрировано не за ответчиком, а за Российской Федерацией, что усматривается из выписки из ЕГРП.
Принимая во внимание данные обстоятельства, суд пришел к выводу о том, что ответчиком нарушена обязанность, предусмотренная договором аренды, а именно не соблюден план границ земельного участка, что повлекло ведение хозяйственной деятельности на земельном участке, не переданном в аренду.
Соответственно, неуплата арендной платы более двух раз подряд, выход за пределы земельного участка являются нарушениями условий договора аренды. При этом, каждое из данных нарушений является существенным, поскольку истец длительное время не получал арендную плату от ответчика, который без законных оснований занял соседний земельный участок, не оплачивая его фактическую аренду.
Данные существенные нарушения являются основанием для расторжения договора аренды, что влечет обязанность ответчика возвратить истцу земельный участок.
В материалы дела представлен Акт проверки органа государственного надзора (Севреестр) соблюдения требований земельного законодательства юридическим лицом N109 от 15.12.2017, которым установлено, что на территории земельного участка расположены два одноэтажных и один двухэтажный капитальный объект, на которые у ответчика имеется право собственности, зарегистрированное в соответствии с украинским законодательством. Вместе с тем, суд полагает, что после расторжения договора аренды ответчик не лишен права истребовать у истца земельный участок для использования своих объектов недвижимого имущества.
По мнению истца, не исполнение обязанности по завершению застройки является нарушением условий договора и дополнительным основанием для расторжения арендных правоотношений. Однако, судом не установлено нарушений ответчиком данной обязанности.
Действительно, материалами дела подтверждается, что до настоящего времени освоение земельного участка ответчиком не завершено, что также не оспаривается ответчиком. Однако, суд соглашается с доводами ООО "Геопромэкология" о наличии объективных и неустранимых причин, воспрепятствовавших этому.
Так, в силу статей 42, 46 Земельного Кодекса РФ землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Такие сроки могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.
Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В данном случае это время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство.
Исходя из толкования вышеприведенных норм права, обоснованность требования арендодателя о расторжении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Согласно части 1 ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации ( ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.
В соответствии с нормами ст. 51 ГрК РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.
В силу положений пункта 1 ст.14 АПК РФ судом установлено, что в государстве Украина действовал аналогичный порядок в сфере регулирования градостроительной деятельности.
Так, в соответствии с частью 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 N3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности", проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке: получение заказчиком или проектировщиком исходных данных; разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы; утверждение проектной документации; выполнение подготовительных и строительных работ; принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; регистрация права собственности на объект градостроительства.
Проектирование и строительство объектов с 12.03.2011 осуществлялось владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке: получение заказчиком или проектировщиком исходных данных; разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы; утверждение проектной документации; выполнение подготовительных и строительных работ; принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; регистрация права собственности на объект градостроительства.
По проекту строительства морского грузового комплекса в бухте Северная, района ковша реки Черная строительство предполагалось также осуществить в несколько этапов: образование территории, дноуглубление акватории, строительство грузовых причалов, обустройство сухого дока со строительством цехов, строительство грузового причала, строительство административно-вспомогательного объекта предприятия.
Ответчик ссылается на то, что после заключения договора аренды им предприняты действия по подготовке документов, необходимых для осуществления строительства согласно процедуре, предусмотренной украинским законодательством, а после принятия в Российскую Федерацию Республики Крым (18.03.2014), им предприняты меры по подготовке документов, необходимых для осуществления строительства, получения разрешительной документации в соответствии с российским законодательством, при этом представлены следующие доказательства, свидетельствующие о принятии мер по строительству и освоению земельного участка.
Приступив к выполнению обязательств по договору, ответчик получил декларацию на осуществление работ по "Модернизации причал" от 21.05.2012, зарегистрированную Инспекцией ГАСК в г. Севастополе. Право на производство строительных работ возникло у ответчика только после получения соответствующего разрешения, то есть в 2012 году. Договором и проектной документацией не предусмотрен предельный срок для строительства Инкерманского порта.
С 2014 года ответчик проводит дноуглубительные работы на основании положительного заключения экологической экспертизы, в январе 2015 года получил кадастровый паспорт земельного; подал заявление о переоформлении действующего договора аренды в соответствии с требованиями РФ. В мае 2017 года ООО "Геопромэкология" получен градостроительный план земельного участка, на комплекс нежилых помещений составлен технический паспорт. В октябре 2017 года оформлен паспорт временного причала для перевалки насыпных грунтов. С декабря 2017 года по сентябрь 2018 года организовано проведение государственной экологической экспертизы проектной документации.
Как указано ранее, сам проект строительства фактически предусматривает четыре этапа, ответчик проводит дноуглубление в завершающей стадии.
Проанализировав мероприятия, проведенные Арендатором с момента получения земельного участка в аренду на момент вынесения решения по делу, суд пришел к выводу о проведении ответчиком строительства на земельном участке и его освоении. Применительно к ст.ст. 42, 46 Земельного Кодекса РФ суд полагает, что ответчиком фактически используется земельный участок, предназначенный для строительства.
Таким образом, иск подлежит удовлетворению в части, встречный иск признан судом необоснованным.
По правилам ст. 110 АПК РФ госпошлина за рассмотрение дела подлежит взысканию с ответчика как проигравшей стороны согласно пропорционально удовлетворенному требованию.
Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд
РЕШИЛ:
Взыскать с ООО "Геопромэкология" в пользу Департамента по имущественным и земельным отношениям Севастополя задолженность по договору аренды земельного участка N1/11-3 от 09.03.2011 в сумме 4 566 132,77 руб. арендной платы (из которых 39 409,73 руб. за август 2016 года и 4 526 723,04 руб. за период сентябрь 2016 - октябрь 2017 года) и 154 567,20 руб. процентов по ст. 395 ГК РФ с октября 2016 года по октябрь 2017 года, а всего 4 566 132,77 руб..
Расторгнуть договор аренды земельного участка N1/11-3 от 09.03.2011, общей площадью 6,206 га, находящийся по адресу: г. Инкерман, Симферопольское шоссе, 8-а, заключенный между Инкерманским городским Советом как Арендодателем и ООО "Геопромэкология" как Арендатором.
Обязать ООО "Геопромэология" возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям Севастополя земельный участок общей площадью 6,206 га, находящийся по адресу: г. Инкерман, Симферопольское шоссе, 8-а, в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу.
В удовлетворении иска в остальной части отказать.
Взыскать с ООО "Геопромэкология" в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 45 831 руб..
В удовлетворении встречного искового заявления ООО "Геопромэкология" о признании недействительным пункта 1 Дополнительного соглашения к договору аренды от 15.06.2011 отказать.
Вопрос о распределении судебных расходов рассмотреть после вступления судебного акта в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд г. Севастополя в установленный законом срок.
Судья
С.Н. Архипова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
