Решение Арбитражного суда города Севастополя от 06 ноября 2019 года №А84-4351/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

РЕШЕНИЕ

от 6 ноября 2019 года Дело N А84-4351/2019
Резолютивная часть решения оглашена 29.10.2019.
Решение в полном объёме составлено 06.11.2019.
Судья Арбитражного суда города Севастополя Погребняк А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ошкиной А.В., рассмотрев материалы дела
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Карусель" (г. Севастополь, ОГРН 1159204008480, ИНН 9204549780)
к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (г. Севастополь, ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115)
о понуждении к заключению договора аренды на новый срок,
при участии представителей:
от истца - Бурмистрова С.В., доверенность;
от ответчика - Гладышева Ю.Е., доверенность.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Карусель" обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о понуждению к заключению договора аренды на новый срок.
Определением от 16.09.2019 назначено предварительное судебное заседание.
15.10.2019 суд завершил предварительное судебное заседание и перешел на стадию судебного разбирательства.
Ответчик представил отзыв на иск, указав на отсутствие оснований для удовлетворения иска, просил в иске отказать.
Представитель истца огласила исковые требования, просила иск удовлетворить.
Представитель ответчика возражала относительно удовлетворения иска.
Изучив материалы дела, судом установлено следующее.
17.06.2010 между Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета (арендодатель) и ЧП "Карусель" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N88-10, согласно которому с целью эффективного использования коммунального имущества и достижения наивысших результатов хозяйственной деятельности арендодатель передаёт, а арендатор принимает в аренду имущество - встроенные нежилые помещения лит "А" (N III-6, III-7, III-9) площадью 100,2 кв.м., места общего пользования площадью 19,27 кв.м., крыльцо, расположенные в подвале жилого дома по адресу: г. Севастополь, просп. Ген. Острякова, 45, стоящие на балансе РЭП - 7 (объект аренды), стоимость которого составляет по состоянию на 28.02.2010 -186900 грн. Объект аренды будет использоваться под размещение торгового объекта по продаже полиграфической продукции (пункт 1.2 договора).
Пунктом 2.1 договора определено, что передача объекта аренды в аренду не влечёт передачи арендатору права собственности на данный объект.
Исходя из пункта 7.1, договор действует до 19.05.2015.
Согласно п. 7.6 Договора, действие договора прекращается, в случае, в том числе, окончания срока аренды, предусмотренного договором.
В соответствии с п. 7.2 Договора, в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора в течение 1 месяца после окончания действия договора, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.
Арендатор признает, что заявление о прекращении или изменении условий договора считается полученным арендатором, если оно направлено заказным или ценным письмом в адрес арендатора, указанный в договоре.
При этом, реестр отправления считается сторонами надлежащим доказательством направления заявлений об изменении или прекращении договора. Согласно п. 2.6 Договора при прекращении договора объект аренды должен быть возвращен (освобожден) арендодателю.
Объект аренды должен быть возвращен в состоянии, в котором он был получен, с учетом нормального износа. Прием - передача объекта аренды после прекращения действия договора осуществляется комиссией, состоящей из представителей арендодателя, арендатора и балансодержателя. Передача имущества арендатором и прием его арендодателем оформляется актом приема-передачи объекта аренды, который подписывается представителями сторон и балансодержателем (п. 2.7 Договора). Согласно п. 4.4.14 Договора арендатор обязался возвратить объект аренды при прекращении действия договора в надлежащем состоянии в срок - 30 календарных дней с даты его прекращения.
04.06.2015 Главным управлением имущественных и земельных отношений в адрес ЧП "Карусель" было направлено письмо-уведомление о прекращении действия договора аренды в связи с окончанием срока его действия, в связи с чем, арендатор предложил передать арендованное имущество по акту приема-передачи в срок, установленный договором аренды, а также 08.09.2016 истец письмом N05-исх/11026/2016 направил в адрес ответчика требование о возврате государственного имущества в связи с истечением срока договора аренды.
Письмо доставлено адресату 15.06.2015, 20.09.2016, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления.
Однако 18.08.2016 ГКУ г. Севастополя "Фонд государственного имущества" был утвержден акт N1 проверки использования государственного имущества и выполнения обязательств по договору аренды от 17.06.2010 N88-10 арендатором ООО "Карусель", согласно которому на дату проверки срок действия договора истёк, объект аренды используется арендатором.
21.04.2015 истец обращался в адрес Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя с просьбой рассмотреть вопрос о перезаключении договора аренды спорного объекта на новый срок, также с указанной просьбой обращался в адрес Департамента 07.02.2019, 05.03.2019.
Письмом от 02.04.2019 ответчик указал на проведение проверки в отношении спорного имущества, после окончания которой, будет разрешен вопрос относительно возможности продления действия договора аренды.
Согласно акту проверки N3383 Инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 17.04.2019 о техническом состоянии недвижимого имущества, нарушений в ходе проверки не было выявлено.
30.04.2019 истец повторно направил ответчику заявление о перезаключении договора аренды N 88-10 от 17.06.2010 на новый срок, согласия со стороны ответчика не было получено.
Письмом N 6651/01-10-04-14/02/19 от 17.05.2019 истцу был разъяснен порядок рассмотрения вопроса относительно заключения договора аренды на новый срок.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 02 июля 2019 года по делу NА84-2145/2019 суд обязал Общество с ограниченной ответственностью "Карусель" освободить имущество - встроенные нежилые помещения литера "А" (NN III-6, III-7, III-9) площадью 100,2 кв.м., места общего пользования площадью 19,27 кв.м., крыльцо, расположенные в подвале жилого дома по адресу: г.Севастополь, просп. Ген. Острякова, 45, передав их по акту приёма-передачи Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (г. Севастополь, ОГРН 1149204004025) в течение тридцати календарных дней со дня вступления настоящего решения в законную силу.
При вынесении решения, судом было установлено, что арендодатель выразил свою волю на прекращение договора аренды на основании ст. 610 ГК РФ и п. 7.2 договора, который является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. Однако арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом, которое не было возвращено арендодателю.
При этом отмечено, что ссылка арендатора на наличие заявлений о перезаключения договора аренды на новый срок не свидетельствует о продлении договора аренды N88-10 от 17.06.2010 на новый срок, так как согласие сторон относительно внесения изменений в договор либо оформления нового не было достигнуто.
Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2019 решение Арбитражного суда города Севастополя от 02.07.2019 года по делу N А84-2145/2019 оставлено без изменения.
В исковом заявлении о понуждении заключения договора на новый срок истец указал на многократные обращения в адрес арендодателя с целью перезаключения договора с представлением полного перечня документов, указанных арендодателем.
Так, 21.04.2015 истец обращался в адрес Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя с просьбой рассмотреть вопрос о перезаключении договора аренды спорного объекта на новый срок.
07.02.2019, 05.03.2019, 30.04.2019 Истец обращался в адрес ответчика с вопросом о перезаключении договора аренды на новый срок.
17.05.2019 письмом N6615/01-10-04-14/02/19 был разъяснен порядок рассмотрения вопроса относительно заключения договора аренды на новый срок
Истец письменно уведомил Ответчика о намерении заключить договор аренды на новый срок, письмом с приложением документов от 28.05.2019 за исх. N 16.
Указав на отсутствие задолженности истца по арендной плате, ссылаясь на наличие злоупотреблений со стороны ответчика в части необоснованного воспрепятствования ООО "Карусель" в реализации преимущественного права на заключение договора аренды, истец обратился в суд с советующими требованиями.
Ответчик в отзыве на исковое заявление указал, что им явно выражена воля на прекращение договорных отношений с ООО "Карусель" в оговоренный договором аренды срок - 19.05.2015, о чем арендатору было направлено уведомление 04.06.2015 N02-02/3303, доказательства наличия оснований для перезаключения договора отсутствуют.
Изучив материалы дела, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.
Материалами дела подтверждается, что 30.04.2019 ООО "Карусель направило в адрес Департамента заявление о перезаключении договора аренды N88-10 от 17.06.2010 на новый срок.
17.05.2019 письмом N6615/01-10-04-14/02/19 был разъяснен порядок рассмотрения вопроса относительно заключения договора аренды на новый срок.
В данном письме указано, что в соответствии с п.2 раздела II Положения о порядке передачи в аренду имущества, находящегося в собственности города Севастополя, утверждённого постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N500-ПП (далее - Положение), для заключения договора аренды арендатор направляет в адрес Департамента заявление с приложением полного пакета документов.
В соответствии с п.8 раздела II данного Положения, в случае принятия решения о передаче имущества в аренду путем проведения торгов или без проведения торгов уполномоченный орган обеспечивает за счет бюджетных средств арендодателя проведение оценки объекта аренды и рыночной стоимости арендной платы за пользование.
Согласно п. 5 раздела II Положения, Уполномоченный орган принимает решение об отказе в передаче имущества города Севастополя в аренду в следующих случаях: - передача в аренду имущества, указанного в заявлении, не предусмотрена законодательством Российской Федерации; - наличие у потенциального арендатора неисполненных обязательств по ранее заключенным договорам аренды имущества города Севастополя; - наличие в заявлении и (или) прилагаемых к нему документах исправлений, ошибок (несоответствий) либо недостоверных сведений; - принятие в отношении данного имущества решения о распоряжении иным способом; - наличие решения суда, вступившего в законную силу, предусматривающего иной порядок распоряжения данным имуществом.
Согласно п. 1 и п. 2 раздела VI Положения, по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 года N 135- ФЗ "О защите конкуренции", заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, может осуществляться без проведения торгов, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении условий, определенных вышеуказанным Федеральным законом.
Для заключения договора аренды на новый срок арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, не позднее чем за месяц до окончания срока договора направляет в Уполномоченный орган соответствующее заявление о заключении договора аренды на новый срок в произвольной форме с приложением документов в соответствии с приложением 1 Порядку, а также копий документов, подтверждающих исполнение арендатором обязанностей по договору надлежащим образом.
Заявление должно содержать предлагаемый арендатором срок аренды.
Согласно п. 3 раздела VI Положения. Уполномоченный орган в течение 30 рабочих дней со дня получения заявления и полного пакета документов принимает решение: - о заключении с арендатором договора аренды на новый срок; - об отказе в заключении с арендатором договора аренды на новый срок; - о передаче имущества города Севастополя в аренду путем проведения торгов; - о передаче имущества города Севастополя в аренду без проведения торгов; - о направлении предложения Правительству Севастополя об ином способе распоряжения имуществом.
Согласно п. 3 раздела VI Положения, арендодатель вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в случаях: - принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; - наличия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Ответчик, считая, что истцом не представлены достаточные и допустимые доказательства наличия совокупности оснований для удовлетворения заявленных требований, просил в иске ООО "Карусель" отказать.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).
Взаимосвязанные положения приведенных норм ГК РФ и законодательства о защите конкуренции предоставляют преимущество арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам конкурса или аукциона.
Таким образом, в данном случае продление договора аренды с Обществом на новый срок было возможно только по результатам торгов, поскольку законодатель установил условия перезаключения на новый срок таких договоров аренды, ограничив возможность их заключения без проведения публичных процедур.
В соответствии с пунктом 2 части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при соблюдении обязательного условия о сроке - минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года.
Вместе с тем, арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:
1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;
2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Исходя из предписаний закона, заключение нового договора аренды возможно по итогам проведения открытого аукциона (пункт 1 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции), то есть фактически установлен иной порядок распоряжения имуществом, что исключает возможность применения пункта 2 части 9 статьи 17.1 Закон о конкуренции.
Учитывая изложенные обстоятельства, а также принимая во внимание, что первоначальный договор аренды был заключен без проведения установленных законом конкурсных процедур, истец не обладает преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок, в связи с чем, не праве претендовать на реализацию правовой гарантии, установленной статьей 621 ГК РФ и частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Доводы истца о злоупотреблении Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, как арендодателем, своими полномочиями с целью необоснованного воспрепятствования ООО "Карусель" в реализации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, также отклоняются судом, поскольку доказательства такого злоупотребления истцом не представлены. В ходе рассмотрения данного дела, факты указанного злоупотребления также не были установлены.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении иска отказать.
Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба.
В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд города Севастополя.
Судья А.С. Погребняк
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка