Решение Арбитражного суда города Севастополя от 26 января 2018 года №А84-4316/2017

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ
 
РЕШЕНИЕ
 
от 26 января 2018 года Дело N А84-4316/2017
Резолютивная часть решения объявлена 26 января 2018 года.
Решение изготовлено в полном объеме 26 января 2018 года
Арбитражный суд города Севастополя в составе председательствующего судьи Смолякова А.Ю., при составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Караваевой Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
Общества с ограниченной ответственностью "ДАЙВ", ОГРН 1149204046771, ИНН 9201015660, дата регистрации: 14.07.1992, место нахождения: ул. Бориса Михайлова, д. 1, кв. 56, г. Севастополь, 299014
к Правительству Севастополя, ОГРН 1149204002166, ИНН 9204001231, дата регистрации: 23.05.2014, место нахождения: ул. Ленина, 2, г. Севастополь, 299011
об обязании произвести государственную регистрацию договоров аренды земельных участков
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя, ОГРН 1149204005598, ИНН 9204002997, дата регистрации: 17.06.2014, место нахождения: ул. Ленина, д. 2, г. Севастополь, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115, дата регистрации: 02.06.2014, место нахождения: ул. Советская, 9, г. Севастополь, 299011, Главное управление природных ресурсов и экологии города Севастополя, ОГРН 1149204003740, ИНН 9203000669, место нахождения: пл. Ластовая, д. 3, г. Севастополь, 299001
в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "ДАЙВ" (далее - общество) обратилось 10.11.2017 в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Правительству Севастополя об обязании произвести государственную регистрацию договоров аренды земельных участков от 05.09.2016 N 1/2016, от 05.09.2016 N 2/2016, от 05.09.2016 N 3/2016 и от 05.09.2016 N 4/2016.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Главное управление природных ресурсов и экологии города Севастополя.
В судебных заседаниях и отзывах на иск ответчик и третьи лица возражали против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на их необоснованность.
Суд, изучив материалы дела и оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, вступившими в законную силу решениями Балаклавского районного суда города Севастополя от 07.04.2017 по делу N 2-230/2017, и от 26.04.2017 по делам N 2-228/2017, 2-229/2017 и 2-231/2017 в собственность города федерального значения Севастополя из чужого незаконного владения физических лиц Лаврентьевой Н.В., Поротова Б.Г., Романовой Е.А., Лаврентьевой А.В. истребованы земельные участки с кадастровыми номерами 91:01:003009:6, 91:01:003009:69, 91:01:003009:132, 91:01:003009:57, 91:01:003009:56, 91:01:003009:55, 91:01:003009:58, 91:01:003009:54, расположенные в городе Севастополе по ул. Предместной, 125 - 132, и с кадастровым номером 91:01:003009:59, расположенный в городе Севастополе по ул. Второй Обороны, 126.
После вступления в законную силу указанных судебных актов общество обратилось к Правительству Севастополя с требованием от 19.10.2017 о государственной регистрации договоров аренды истребованных земельных участков, заключенных с перечисленными физическими лицами.
В ответе от 03.11.2017 Правительство Севастополя выразило отказ от совершения действий по государственной регистрации договоров.
Считая отказ ответчика неправомерным, истец обратился с иском в арбитражный суд.
В качестве договоров, подлежащих государственной регистрации, истец представил договоры аренды земельных участков от 05.09.2016, в том числе N 1/2016, заключенный обществом с арендодателем Романовой Е.А., N 2/2016, заключенный обществом с арендодателем Лаврентьевой Н.В., N 3/2016, заключенный обществом с арендодателем Поротовым Б.Г. и N 4/2016, заключенный обществом с арендодателем Лаврентьевой А.В.
Согласно указанным договорам, заключенным на идентичных условиях, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельные участки.
В пунктах 1.2 договоров констатируется, что на земельных участках расположен построенный со степенью готовности более 90% объект незавершенного строительства - жилой дом литер А площадью 1 419,3 кв. м. Стороны определили, что объект незавершенного строительства до его ввода в эксплуатацию передается арендатору с обязательством завершения строительства.
Согласно пунктам 4.1 договоров последние заключены сроком менее одного года - с момента подписания до 01 сентября 2017 года.
В соответствии с пунктами 4.2 договоров в том случае, если договор до указанного срока не расторгнут и не прекращен по требованию арендодателя, направленного до 25 августа 2017 г. арендатору и в Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя (Севреестр), срок действия договора считается продолженным и установленным на новый срок - с 2 сентября 2017 г. по 25 августа 2066 года.
В пунктах 4.3 договоров при продолжении /установлении нового срока действия договора его стороны определили:
1) Арендодатель, с учетом положений статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, не позднее 2-х месяцев с момента начала течения нового срока, обязан подать договор для государственной регистрации в компетентный орган - Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя (Севреестр) или в иной орган, в чью компетенцию входит регистрация договора аренды земельного участка;
2) Расходы по государственной регистрации договора несет арендодатель.
Согласно пунктам 4.3.1 договоров в случае, когда арендодатель уклоняется от государственной регистрации договора / в т.ч. не передает договор на государственную регистрацию или иным образом отказывает арендатору в регистрации договора/, арендатор на основании ст.ст. 8, 164, 165 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе обратиться в суд на арендодателя с требованием вынести решение о государственной регистрации договора.
В соответствии с пунктами 4.4 договоров в случае, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока, указанного в п. 4.1, 4.2 договора, при отсутствии предварительно направленных согласно пункту 4.3 договора возражений со стороны арендодателя, договор считается продолженным возобновленным на тех же условиях на тот же срок. В этом случае каждая из сторон вправе требовать расторжение договора / отказа от договора, предупредив об этом другую сторону, не позднее, чем за шесть месяцев / а при сроке договора, установленном / продолженном согласно п. 4.2 договора - не позднее чем за пять лет до предполагаемой даты расторжения договора или отказа от него. При этом в течение срока предупреждения действие договора сохраняется, а стороны имеют предусмотренные им права и обязаны выполнять предусмотренные им обязательства.
Согласно пунктам 4.5 договоров при отсутствии намерения продлить действие договора по истечении срока, указанного в п. 4.1, 4.2 договора, каждая из сторон обязана известить об этом другую сторону не позднее чем за шесть месяцев / а при сроке договора, установленном / продолженном согласно п. 4.2 договора - не позднее чем за пять лет до окончания срока действия договора в письменной форме.
В пунктах 9.1 договоров указано, что договор считается заключенным с момента его подписания сторонами. Если срок действия договора с учетом пункта 4.2 договора составит более одного года, договор подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.
В силу статей 22 и 25 Земельного кодекса Российской Федерации права аренды на земельные участки подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".
Согласно части 2 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.
Согласно части 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
По общему правилу статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (часть 2 статьи 164 Кодекса).
Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 3 и 4 Информационного письма от 25.02.2014 N 165, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
Лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника.
Требование о государственной регистрации такого договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.
По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ).
Исходя из приведенных правовых позиций, установление в представленных договорах обязательств, влекущих возникновение у собственника земельного участка обязанности по государственной регистрации договора, не распространяется на нового собственника земельных участков, восстановившему свои права по результатам судебного разбирательства.
Как следует из пояснений ответчика, во время рассмотрения указанных выше споров в Балаклавском районном суде и Севастопольском городском суде, где представительство интересов ответчиков осуществлял представитель ООО "ДАЙВ" по рассматриваемому делу, о наличии спорных договоров аренды земельных участков суду сообщено не было, в связи с чем ответчик оспаривает существование данных договоров во время судебных разбирательств в Балаклавском районном суде города Севастополя и суде апелляционной инстанции вплоть до 10.08.2017.
С учетом изложенного у истца отсутствуют основания для принудительной реализации порядка, установленного в статье 165 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
На основании изложенного суд, руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
в удовлетворении иска отказать.
Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и может быть обжаловано через Арбитражный суд города Севастополя в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.
Судья
А.Ю. Смоляков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка