Дата принятия: 02 апреля 2018г.
Номер документа: А84-4282/2017
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ
РЕШЕНИЕ
от 2 апреля 2018 года Дело N А84-4282/2017
Резолютивная часть решения объявлена - 26.03.2018;
Решение в полном объеме изготовлено - 02.04.2018.
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Васильченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пикозовым А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
к Обществу с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "КомпАСС",
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца, - Правительства Севастополя,
о расторжении договора аренды и об освобождении земельного участка,
при участии:
от истца - Карпухин А.Л., представитель по доверенности от 27.12.2017;
от ответчика - Погребняк Н.Ю., представитель по доверенности от 31.10.2017;
от третьего лица - Черногорова А.В., представитель по доверенности от 19.09.2017,
УСТАНОВИЛ:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Севастополя (далее - суд) с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Компасс" (далее - ответчик, ООО "КомпАСС) о расторжении земельного участка общей площадью 0,4759 га, в т.ч. земельный участок N1 площадью 0,4250 га для расширения столярного производства; земельный участок N2 площадью 0,0509 га для расширения столярного производства, расположенного по адресу: г.Севастополь, ул.Гидрографическая,19, заключенный 16.11.2004 между Севастопольским городским Советом и ответчиком, зарегистрированный 18.01.2005 в Книге регистрации договоров аренды земли под N26 (номенклатурный N4-М-01), а также об обязании возвратить данные земельные участки истцу, освободить их за счет собственных средств и привести их в пригодное для дальнейшего использования в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Исковые требования мотивированы невыполнением ответчиком обязанности арендатора, предусмотренной подпунктом "г" пунктом 9.2.2 договора аренды земельного участка от 16.11.2004, а именно - расширение столярного производства, в установленный договором срок до 07.02.2014 (с учетом дополнительного соглашения от 22.03.2012) не завершено, в связи с чем, истец обратился к ответчику с вышеуказанными требованиями, однако поскольку ответчиком до настоящего времени не подписаны соглашения о расторжении договора и об освобождении арендованного земельного участка, истец был вынужден обратится с данным иском в суд за защитой своих прав.
Определением от 15.11.2017 исковое заявление оставлено без движения.
Определением от 07.12.2017 продлен срок оставления искового заявления без движения.
Определением суда от 25.12.2017 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу N А84-4282/2017.
В рамках рассмотрения дела к участию в деле было привлечено Правительство Севастополя в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.
Очередное судебное заседание назначено на 19.03.2018.
В данном судебном заседании был объявлен перерыв до 26.03.2018.
В судебное заседание после перерыва явились представители всех лиц, участвующих в деле.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, оценив доказательства и доводы, приведенные сторонами в обоснование своих требований и возражений, суд установил следующее.
Между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "КомпАСС" (арендатор) 16.11.2004 был заключен договор аренды земельного участка (далее - договор), по условиям которого арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета N 2082 от 13.07.2004 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование два земельных участка для расширения столярного производства, которые находятся: г. Севастополь, ул.Гидрографическая, 19 (том 1, л.д. 31-39).
В соответствии с пунктом 2.1 Договора в аренду передается земельный участок общей площадью 0,4759 га, в том числе: земельный участок N 1 площадью 0,4250 га, для расширения столярного производства; земельный участок N 2 площадью 0,0509 га, для расширения столярного производства. Площадь застройки 0,1376 га.
В пункте 3.1 Договора определено, что он заключен сроком на 25 лет.
Пунктом 5.1 Договора предусмотрено, что земельный участок передается в аренду для использования на землях промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения, предоставленных для предприятий иной промышленности.
Целевое назначение земельного участка - расширение столярного производства (пункт 5.2 Договора).
В соответствии с подпунктом "г" пункта 9.2.2 Договора арендатор завершить застройку земельного участка, согласно предусмотренному в пункте 5.2. договора целевому назначению в срок до 07.02.2014.
В силу пункта 12.3 Договора его действие прекращается путем его расторжения по взаимному согласию сторон; по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует использованию; по другим основаниям, определенным законом.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 18.11.2004 (том 1, л.д. 40).
К указанному договору между сторонами неоднократно заключались дополнительные соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 19.05.2008, 10.03.2010 и 22.03.2012 (том 1, л.д. 138-150).
В последнем вышеуказанном дополнительном соглашении от 22.03.2012 стороны среди прочего внесли изменения в подпункт "г" пункта 9.2.2 Договора, изложив его в следующей редакции:
"г) завершить застройку земельного участка согласно предусмотренному в пункте 5.2 Договора целевому назначению в срок до 07.02.2014.
Актом обследования объекта земельных отношений Севземконтроля от 30.08.2017 N0632/30.08.2017/ЛР/МВ-АО установлено, что на Объекте земельных отношений - земельном участке N1, площадью 4250,0 кв.м, кадастровый номер 91:03:003004:14, ранее переданном ответчику в аренду, частично огражденном некапитальным и капитальным забором, расположены некапитальные объекты (металлические боксы, вагон (строительная бытовка) и помещение для хозяйственных нужд). Объект земельных отношений частично закустарен, имеются многолетние зеленые насаждения. Объект земельных отношений свободен от объектов недвижимого имущества. Признаки осуществления подготовительных строительных работ на момент обследования отсутствуют (том 1, л.д. 25-26).
В результате обследования вышеуказанного земельного участка площадью 4250 кв.м, Севземконтролем были проведены мероприятия по контролю, в ходе которых выявлены нарушения в части неиспользования Обществом земельного участка более трех лет, о чем составлен акт проверки использования земельного участка N0632/30.08.2017/ЛР/МВ-АП (том 1, л.д. 20-24).
В этот же день Севземконтролем было произведено обследование и осуществлена проверка в отношении иного земельного участка N2 площадью 509,0 кв.м, кадастровый номер 91:03:003004:13, также ранее переданного ответчику, в результате которых установлено, что на объекте частично огражденном некапитальным и капитальным забором, расположен некапитальный объект (сторожка охранника), а также капитальный объект незавершенного строительства в уровне фундамента с приложенными материалами фотофиксации, в связи с чем также посчитал о наличии допущенных нарушений по неиспользованию земельного участка более трех лет (том 1, л.д. 61-70).
28.09.2017 ДИЗО обратилось к ООО "Научно-производственное предприятие "Компасс" с предупреждением N30394/05-05и/17 от 25.09.2017 о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка по завершению строительства объекта столярного производства, в котором одновременно указало, что в случае неисполнения данных обязательств по Договору в указанный срок, Департамент в соответствии со статьями 450,452 ГК РФ оставляет за собой право на расторжение договора в судебном порядке. Вместе с указанным предупреждением были направлены акт приема-передачи и соглашение о досрочном расторжении договора аренды (том 1, л.д. 102-105).
Данное предупреждение было получено ответчиком 04.10.2017 посредством почтовой связи (том 1, л.д. 160).
Учитывая, что ответчик не представил документы, подтверждающие выполнение обязательств по Договору в части осуществления расширения столярного производства и отказался досрочно расторгнуть договор путем подписания соглашения, истец обратился с настоящими требованиями в арбитражный суд.
Рассмотрев и исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их в совокупности в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, суд полагает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.
В соответствии с частью первой статьи 1 договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего договора, то есть 18.03.2014.
Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 договора о принятии в РФ).
Нормами статьи 27 Закона города Севастополя N 5-ЗС от 30.04.2014 "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений. В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации: 1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности; 2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя; 3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя; 4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя; 5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.
Учитывая положения Федерального конституционного закона N6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", решения внеочередной сессии Севастопольского городского Совета от 17.03.2014 N7156 "О статусе города-героя Севастополя", статьи 3 Закона города Севастополя от 07.08.2014 N56-ЗС "Об основах управления государственным имуществом города Севастополя", Закона города Севастополя от 30.04.2014 N5-ЗС "О Правительстве Севастополя", Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного Постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N883-ПП, права и обязанности Арендодателя по договору перешли к ДИЗО.
Материалами дела, с учетом того, что нормами действующего законодательства РФ не возложена обязанность на лицо, обращающегося в суд по направлению обязанной стороне разными письмами требований об исполнении взятых на себя обязательств по договору и предложений о его расторжении, подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор.
Спорный договор аренды был заключен сторонами на территории г. Севастополя до 18.03.2014.
Согласно части 3 статьи 1 Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" от 21.03.2014 N6-ФКЗ (далее - Закон N6-ФКЗ) Республика Крым и город Севастополь считаются принятыми в Российскую Федерацию с даты подписания Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя.
В соответствии со статьей 23 Закона N6-ФКЗ законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.
Правоотношения в настоящем деле, регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации ввиду того, что они являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Закона N6-ФКЗ.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Обращаясь в суд с иском, ДИЗО указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что расширение столярного производства на представленных ему в аренду земельных участках в сроки, определенные договором, не завершено, при этом ответчиком не представлено доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность осуществления строительных работ на арендованных земельных участках, что привело к тому, что истец лишен того, ради чего заключался договор.
Договор аренды заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования - для расширения столярного производства. При этом стороны договора, определилисрок, по истечении которого строительство объекта должно быть завершено - 07.02.2014.
Как указано выше, Актами обследования и проверки органа земельного контроля города Севастополя установлено, что на одном из переданных Объектов земельных отношений частично огражденном некапитальным и капитальным забором, расположены некапитальные объекты (металлические боксы, вагон (строительная бытовка) и помещение для хозяйственных нужд), и последний свободен от объектов недвижимого имущества, в то же время на втором земельном участке среди прочего имеется капитальный объект незавершенного строительства в уровне фундамента.
Ответчик не оспаривает факт нарушения срока окончания строительства по расширению столярного производства на указанных земельных участках, однако не считает это нарушение существенным, поскольку считает, что им предпринимались меры для освоения земельных участков как в период действия законодательства Украины, так и в период действия законодательства РФ, однако по его мнению имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, по не зависящим от его воли, а именно смена правового поля на территории города Севастополя, что повлекло замену многих документов, в т.ч. регистрационных, введенные распорядительным актом и.о. Губернатора города Севастополя N46 от 17.04.2014 запрет на осуществление капитального строительства на территории города и режим чрезвычайной ситуации, введенный Указом N116-УГ от 28.11.2015 в связи с прекращением поставок электроэнергии в г.Севастополь, запрещающий строительно-монтажные работы в период режима ЧС, а также необходимости перезаключения договора аренды земли в соответствии с законодательством РФ.
Принимая во внимание пояснения сторон, учитывая представленные доказательства, судом установлено, что ответчик ссылается на то, что в период с 01.11.2011 по декабрь 2013 Обществом завершены работы по расширению и реконструкции основного здания столярного цеха, выполнены работы по сооружению фундамента дополнительного здания. Также указывает, что в связи с изменением в ноябре 2013 года проектной документации, увеличивающей срок строительства до февраля 2016 года, Общество 29.11.2013 обратилось в Севастопольский городской Совет с ходатайством о продлении срока строительства, который не был продлен по причине фактического прекращения работы Совета с марта 2014 года. Кроме этого ответчик ссылается на уведомление им Инспекции ГАСК на основании письма N16/02 от 03.02.2014 о внесении изменений в рабочий проект путем разбивки на первую и вторую очередь и 05.02.2014 эту же Инспекцию была подана декларация о готовности объекта к эксплуатации (1-ой очереди строительства), которая не была принята по причине выявленных технических ошибок, а в результате повторной подачи, Декларация не была зарегистрирована в связи с началом действия законодательства РФ, а поэтому ввести объект в эксплуатацию не удалось, как и подтвердить завершение строительных работ 1-ой очереди строительства.
Общество также ссылается на неоднократные обращения после марта 2014 года в государственные органы власти Севастополя за продлением срока строительства и за перезаключением договора аренды для приведения его в соответствие с законодательством РФ, для чего были получены кадастровые паспорта, межевой план, однако договор перезаключен не был, что послужило основанием для невозможности продления сроков строительства.
Вместе с тем, оценив представленные ответчиком доказательства в совокупности с обстоятельствами дела, суд не усмотрел оснований для отказа в удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды земли, а допущенные Обществом нарушения, связанные с нарушением сроков строительства оговоренного объекта с учетом отсутствия доказательств объективной невозможности завершения строительства для расширения столярного производства в оговоренные договором сроки, признал существенными нарушениями условий договора. При этом суд исходил из следующего.
То есть, для удовлетворения требований арендодателя о расторжении договора аренды земли суду необходимо установить существенность допущенных арендатором нарушений условий договора, а также отсутствие объективных причин, которые бы исключили возможность исполнения арендатором своих обязательств по договору, в частности по строительству объекта для расширения столярного производства.
Как следует из материалов дела, в 2011 году ответчиком в Управлении градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации были получены градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка рег. NГУО-4о от 20.10.2011 для реконструкции столярного цеха под производственное здание по сборке корпусной мебели по ул.Гидрографическая,19 в г.Севастополе (том 2, л.д. 64-68).
На основании указанных исходных данных, по заказу ответчика ООО "Вольт-Инвест-Крым" был разработан рабочий проект по организации строительства "Реконструкция столярного цеха под производственное здание по сборке корпусной мебели в г.Севастополе" шифр: 19/04-11-ПОС, общие положения которого определены в разделе 1 проекта (том 2, л.д. 73-91). Данная проектная документация разработана с соблюдением требований прочности, надежности и долговечности зданий и сооружений, о чем свидетельствует экспертный отчет N01-02010-14-11 от 21.10.2011, утвержденный директором Филиала ГП "Укргосстройэкспертиза" в АРК (том 1, л.д. 184-185).
Также данный проект получил согласование Управления градостроительства и архитектуры СГГА, оформленное в виде заключения NС-222/11 от 09.06.2011 (том 1, л.д. 180).
31.10.2011 в Инспекции ГАСК в г.Севастополе была зарегистрирована под NСТ08311068154 поданная Обществом Декларация о начале выполнения строительных работ по реконструкции столярного цеха под производственное здание по сборке корпусной мебели в г.Севастополе (III категория сложности) /том 1, л.д. 181-183/, в которой также имеется ссылка на вышеуказанную проектную документацию, разработанную в 2011 году.
29.11.2013 Общество, ввиду истечения срока завершения застройки 07.02.2014, обратилось с письмом в Севастопольский городской Совет (вх. N03-09), в котором, с учетом резкого ухудшения финансового положения предприятия, начиная со второй половины 2008 года и по настоящее время, связанное со спадом реализации продукции и объемов производства и вызванное финансово-экономическим кризисом, просило увеличить срок застройки на земельном участке на два года (том 1, л.д. 186).
Письмом от 16.12.2013 за N03-15/6095 Севастопольский городской Совет уведомил Общество о том, что его обращение о продлении на два года срока строительства на земельном участке направлены на рассмотрение постоянной комиссии городского Совета по вопросам градостроительства, регулирования земельных и водных отношений (том 1, л.д. 187).
05.02.2014 за N27-667 в Инспекции ГАСК в г.Севастополе была зарегистрирована поданная Обществом Декларация о готовности объекта к эксплуатации - Реконструкция столярного цеха под производственное здание по сборке корпусной мебели в г.Севастополе, ул.Гидрографическая,19 I-ая очередь строительства - рекострукция столярного цеха (том 1, л.д. 192-194). В этой Декларации в разделе "Информация о проектной документации" содержаться сведения об экспертном отчете N01-02010-14-11 от 21.10.2011 и в разделе "Информация о разрешительных документах" - о декларации о начале строительных работ зарегистрированной Инспекцией ГАСК под NСТ08311068154, поданной 31.10.2011.
Однако Инспекция ГАСК своим письмом от 14.03.2014 за NСТ 153140790271 сообщила Обществу о возвращении Декларации о готовности объекта к эксплуатации по причине неполноты данных, указанных в Декларации (том 1, л.д. 191).
В материалы дела Обществом представлена копия Декларации о готовности объекта к эксплуатации, которая как утверждает ответчик была подана в Инспекцию, однако не зарегистрирована по причине переходного периода, связанного со сменой правового поля на территории города Севастополя. Как следует из этой Декларации, в нее дополнительно внесены сведения о наличии уведомления о смене данных в зарегистрированной декларации о начале строительных работ (28.02.2014) /188-190/.
Вместе с тем, суд не может принять данные документы и обстоятельства в качестве доказательств, подтверждающих отсутствие существенных нарушений Обществом условий договора о сроке строительства ввиду следующего.
Так, как уже указывалось, срок строительства оговоренного в договоре объекта был определен до 07.02.2014, решение собственника/арендодателя о продлении такого срока не принято и, соответственно после 07.02.2014 такой срок истёк. Надлежащие доказательства возникновения каких-либо объективных причин, препятствующих строительству оговоренного объекта в установленные сроки, связанных в т.ч. с действиями арендодателя, не представлено, напротив имеются неоднократные дополнительные соглашения, подписанные в т.ч. со стороны Совета, принимавшего положительные решения в вопросе продления срока строительства по мотивированным обращениям арендатора.
Что касается ссылки в отзыве о том, что обращение о продлении срока строительства в Совет было вызвано внесением изменений в ноябре 2013 года в проектную документацию в части увеличения сроков строительства, является необоснованной, противоречащей как содержанию адресованного Совету вышеуказанного письма от 29.11.2013, так и условиям договора в последней редакции дополнительного соглашения от 22.03.2012, где подпункт "г" пункта 9.2.2 Договора изложен в новой редакции (без привязки к возможности внести изменения о сроке строительства на основании иного срока указанного в проектной документации), и опровергается данными суду пояснениями от представителя ответчика - Общества в ходе судебного разбирательства.
Кроме того, ссылка ответчика на внесение в 2014 году изменений в проектную документацию от 2011 года в части этапов строительства оговоренного в договоре объекта путем его разбивки на две очереди строительства, является несостоятельной ввиду следующего.
Как следует из Приказа N03/01 директора ООО "НПП "КомпАСС" от 22.01.2014 было решено внести изменения в проектную документацию путем разбивки на две очереди строительства, в 1-ую очередь включить реконструкцию цеха, во вторую очередь - реконструкцию производственного цеха (том 2, л.д. 92).
В материалы дела ответчиком представлен рабочий проект от 2014 года, в который внесены соответствующие изменения и согласно пункту 18 раздела 1 указано на разбитие этапов строительства на две очереди (том 2, л.д. 97).
В соответствии с Приказом N04/01 директора ООО "НПП "КомпАСС" от 29.01.2014 решено утвердить указанные изменения в проектную документацию. В результате внесенных изменений строительство осуществлять в две очереди. В комплекс сооружений строительства 1-ой очереди входит: реконструкция здания столярного цеха площадью 684,9 кв.м с размещением в здании следующих помещений: кабинеты для сотрудников, санитарные узлы, производственная площадь и подсобное помещение. Этим же Приказом, юрисконсульт назначен ответственным за проведение мероприятий по внесению соответствующих изменений в рабочий проект в ГАСК г.Севастополе (том 2, л.д. 93).
Как видно из представленных ответчиком документов, Декларация о готовности объекта к эксплуатации - 1-ой очереди строительства, которая в последствии была возвращена в связи с ее неполнотой, вызванной действиями ответчика, была зарегистрирована в Инспекции ГАСК в г.Севастополе 05.02.2014 и не содержала сведений, как об изменении проектной документации от 2011 года в 2014 году о разбивки на этапы строительства, так и о наличии уведомления о внесении соответствующих изменении в Декларацию о начале выполнения строительных работ, которое в свою очередь также не было представлено в материалы настоящего дела.
При этом суд обращает внимание, что из представленной ответчиком в дело копии декларации о готовности объекта к эксплуатации (том 1, л.д. 188-190), которая как он утверждает была подана повторно в ГАСК после устранения недостатков, следует, что имел место факт подачи Обществом уведомления о внесении изменений в Декларацию о начале выполнения строительных работ, и дата такой подачи указана как 28.02.2014, однако из вышеуказанной Декларации о готовности объекта к эксплуатации, которая была зарегистрирована 05.02.2014 в ГАСК и подана до устранения недостатков, следует, что Общество намеревалось ввести в эксплуатацию - 1-ую очередь строительства, тогда как на момент регистрации этой декларации 05.02.2014 усматривается, что уведомления о внесении изменений в Декларацию о начале выполнения строительных работ от 28.02.2014 в любом случае отсутствовало и, соответственно, законных оснований для ввода в эксплуатацию 1-ой очереди строительства не имелось.
В последующем сведения о регистрации в установленном законом порядке Декларации о готовности объекта к эксплуатации с соответствующими изменениями в Инспекции ГАСК, не представлены.
Кроме всего прочего, следует еще раз отметить, что вышеуказанным Приказом Общества определено, что в 1-ую очередь строительства входит реконструкция существующего здания, площадью 684,9 кв.м, т.е. которое было расположено на ином земельном участке, а не на земельных участках, являющихся предметом спорного договора.
При этом внесение изменений в проектную документацию относительно разделения этапов строительства на очереди, на что ссылается ответчик в любом случае не продлевало бы оговоренный договором аренды земли срок такого строительства.
В связи с изложенным суд также не может принять во внимание доводы ответчика о существовании препятствий по освоению земельного участка с апреля 2014 года ввиду запрета на осуществление капитального строительства на территории города Севастополя и с 2015 года ввиду введения режима чрезвычайной ситуации на территории города, связанного с запретом строительно-монтажных работ, поскольку на момент издания указанных актов органами власти субъекта РФ, Общество не имело правовых и законных оснований для осуществления строительных работ ввиду истечения установленного договором срока строительства еще в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины - февраль 2014 года.
Довод в отзыве об обращении за перезаключением договора аренды земли в целях его приведения в соответствие с нормами законодательства РФ не может быть принят судом, поскольку помимо того, что такое обращение, которое имеется в материалах дела (том 1, л.д. 200) было подано в нарушение установленного нормативным актом субъекта РФ Порядка, о чем был уведомлен заявитель письмом (том 1, л.д. 201), срок строительства в любом случае на момент такого обращения истек.
Доводы отзыва о недобросовестности истца - органа власти субъекта РФ применительно к спорным правоотношениям с учетом установленных в деле обстоятельств, связанных в т.ч. с отсутствием решения собственника о продлении срока строительства на момент вступления города Севастополя в состав РФ, суд не может принять как обоснованные и такие, что свидетельствует о недобросовестности истца, в т.ч. и потому, что юридически значимым для настоящего дела является существенность нарушений договора - не завершение строительства в установленные договором сроки строительства при отсутствии объективных причин невозможности осуществления строительства в оговоренные в договоре сроки, а не как считает ответчик - осуществление им определенных действий по освоению земли за пределами такого срока. Данные обстоятельства в полной мере были установлены судом и подтверждены материалами дела.
Таким образом, с учетом отсутствия выраженного в соответствующем документе согласия собственника земли - Севастопольского городского Совета на продление срока строительства оговоренного в договоре объекта при отсутствии объективных причин, препятствующих своевременному освоению земельного участка ответчиком, последний считается лицом, нарушившим условие о сроке строительства, что как следует из правовой позиции Арбитражного суда Центрального округа в постановлениях от 11.07.2017 по делу NА84-2597/2016 и от 18.01.2018 по делу NА84-486/2017 является существенным нарушением условий договора аренды земли.
В связи с чем, суд приходит к выводу, что нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию, при отсутствии объективных причин, препятствующих своевременному освоению земельного участка ответчиком, является существенным нарушением условий договора, влекущим его расторжение по требованию арендодателя в судебном порядке.
Суд полагает, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.
Нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию, является существенным нарушением условий договора.
Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.
Так, предоставляя спорные земельные участки в аренду в 2004 году для расширения столярного производства, арендодатель вправе был рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельных участков будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению социальных интересов, будет достигнут градостроительный эффект, а поскольку ответчик в предусмотренный срок не осуществил строительство на земельных участках, истец лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждается порок поведения арендатора и наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта.
В силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном.
Аналогичные требования в части возврата имущества после прекращения действия договора предусмотрены условиями договора аренды земли (пункты 7.1, 9.2.2 договора).
Вместе с тем, как следует из представленной 13.03.2018 по запросу суда информации Севреестра, в частности уведомлений об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о зарегистрированных правах на объекты недвижимости (том 3, л.д. 13-14), в отношении объектов незавершенного строительства под условными номерами 91-91/001-91/001/009/2017-7251 и 91-91/001-91/001/009/2017-7250 представлены документы на государственную регистрацию прав собственности.
В связи с указанными обстоятельствами, представитель ответчика в последнем судебном заседании 19.03.2018 представила копии поданных ответчиком заявлений через МФЦ о государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства под условными номерами 91-91/001-91/001/009/2017-7251 и 91-91/001-91/001/009/2017-7250, а также уведомления Севреестра от 18.12.2017 о приостановлении государственной регистрации прав на такие объекты на срок до 17.03.2018. Как пояснил суду представитель ответчика, о принятом решении регистратора после 17.03.2018, ему не известно.
С учетом этих документов, представитель ответчика, которая ранее в ходе судебного разбирательства не указывала о существовании объектов недвижимости именно на участке 0,4250 га, ссылалась, что на обоих земельных участках возведены объекты незавершенного строительства.
Таким образом, с учетом пояснений представителя ответчика, поскольку по договору аренды ответчик получил два земельных участка, то при решении вопроса об их возврате в порядке статьи 622 ГК РФ, которая предполагает возвращение земельных участков с освобождением от находящихся на них объектов недвижимого имущества, тем самым может нарушить права и законные интересы арендатора, суду в совокупности необходимо установить, во-первых, наличие либо отсутствие на этих земельных участках возведенных арендатором объектов недвижимого имущества (объектов незавершенного строительства), во-вторых, возведение таких объектов в установленном порядке, т.е. с согласия собственника земельного участка. При этом применительно к спорным правоотношениям, следует учесть, что установленный порядок возведения объектов будет считаться соблюденным в случае возведения таких объектов в пределах установленного договором и собственником земли срока такого строительства (07.02.2014).
В связи с этим необходимо указать следующее.
Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N25 " О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом установлено и сторонами не оспаривается, в т.ч. подтверждается актами обследования и проверки Севземконтроля с применением фотофиксации, что Обществом на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на одном из спорных земельных участков, площадью 0,0509 га возведен объект до уровня фундамента, поэтому возведенный объект является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительством) независимо от государственной регистрации прав нее.
При этом из актов обследования и проверки, составленных Севземконтролем 30.08.2017 с применением фотофиксации в отношении второго арендованного земельного участка, площадью 0,4250 га, следует, что последний свободен от объектов недвижимого имущества, на нем расположены некапитальные объекты (металлические боксы, вагон - строительная бытовка) и помещение для хозяйственных нужд.
Данные Акты обследования и проверок Севземконтроля были предметом рассмотрения иного дела NА84-4251/2017 по заявлению Общества об оспаривании постановления Севреестра о привлечении к административной ответственности по ч.3 ст.8.8 КоАП РФ, где вступившими в законную силу судебными актами первой и апелляционной инстанций также были установлены обстоятельства, изложенные в них и не оспоренные Обществом, в частности по отсутствию на земельном участке, площадью 0,4250 га объектов недвижимого имущества. Ни в деле NА84-4282/2017, ни в деле NА84-4251/2017 Общество не оспаривало достоверность отраженных Севземконтролем в этих Актах сведений об объектах недвижимости.
Кроме того, из отзыва ответчика на иск, также не следует, что Обществом было возведено капитальное строение, о существовании которого представитель ссылалась в последнем судебном заседании.
Более того на вопрос суда о наличии законных оснований для возведения такого строительства в пределах установленного срока и документов тому в подтверждение, представитель ответчика пояснить не смогла, как и предоставить какие-либо документы по данному вопросу.
Таким образом, суд, в совокупности с указанными обстоятельствами, принимает вышеуказанные Акты Севземконтроля в подтверждение того, что по состоянию на 30.08.2017 только лишь на земельном участке, площадью 0,0509 га находился объект недвижимого имущества (объект незавершенного строительства) в уровне фундамента, а на земельном участке, площадью 0,4250 га объекты недвижимого имущества отсутствовали.
В связи с чем, ссылка представителя ответчика в последнем судебном заседании на наличие на земельном участке, общей площадью 0,4250 га объекта капитального строительства не принимается во внимание.
Таким образом, судом не установлено, что ответчиком в установленном порядке, в частности в установленные договором сроки строительства (07.02.2014), было возведено капитальное строение на земельном участке, общей площадью 0,4250 га, т.е. считать такой объект, даже если на сегодняшний день (после проведения проверки и обследования Севземконтроля) он возведен и существует, возведенным в установленном порядке, оснований не имеется.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.
Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 5 от 15.02.2011 N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе, в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
Как следует из смысла правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда РФ от 16.06.2017 N304-ЭС16-20773 по делу NА75-236/2016, которое также вошло в пункт 21 Обзора практики Верховного Суда РФ N4 (2017) если на спорном земельном участке находится незавершенный строительством объект недвижимости, возведенный в установленном порядке, статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на Общество обязанности по освобождению данного земельного участка, площадью 0,0509 га независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.
Поэтому требования истца об освобождении земельного участка, площадью 0,0509 га от объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение Общества права осуществить государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Вместе с тем, с учетом вышеизложенных обстоятельств и правовой позиции Верховного Суда РФ, суд считает необходимым частично удовлетворить требования истца в части возложения обязанности на ответчика по возврату и освобождению земельных участков, а также приведению их в пригодное для дальнейшего использования состояние, переданных ему по спорному договору аренды, а именно удовлетворить эти требования в отношении арендованного земельного участка общей площадью 0,4250 га, расположенного по ул.Гидрографическая,19 в г.Севастополе, а в отношении требований по земельному участку, общей площадью 0,0509 га по ул.Гидрографическая,19 в г.Севастополе отказать в полном объеме ввиду их несостоятельности.
На основании вышеизложенного, исковые требования истца подлежат частичному удовлетворению.
В соответствии с положением статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и статьи 110 АПК РФ с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 000,00 рублей.
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
1. Расторгнуть договор аренды земельного участка общей площадью 0,4759 га., в том числе: земельный участок N 1 площадью 0,4250 га., для расширения столярного производства; земельный участок N 2 площадью 0,0509 га., для расширения столярного производства, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Гидрографическая,19, заключенный 16.11.2004 между Севастопольским городским Советом и Обществом с ограниченной ответственностью "Компасс", в соответствии с решением Севастопольского городского совета N 2082 от 13.07.2004, зарегистрированный 18.01.2005 в Книге регистрации договоров аренды земли под N26 (номенклатурный N 4-М-01)
2. Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Компасс" (ОГРН 1149204033725) возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 1149204004025) земельный участок N 1 площадью 0,4250 га, для расширения столярного производства, расположенный по адресу: г.Севастополь, ул.Гидрографическая,19, предоставленный в аренду ООО "Компасс" на основании договора аренды земельного участка от 16.11.2004, зарегистрированного в 18.01.2005 в Книге регистрации договоров аренды земли под N 26 (номенклатурный N 4-М-01).
3. Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Компасс" (ОГРН 1149204033725) освободить за счет собственных средств земельный участок N 1 площадью 0,4250 га, для расширения столярного производства, расположенный по адресу: г.Севастополь, ул.Гидрографическая,19, в течении 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.
4. Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Компасс" (ОГРН 1149204033725) привести в пригодное для дальнейшего использования земельный участок N 1 площадью 0,4250 га, для расширения столярного производства, расположенный по адресу: г.Севастополь, ул.Гидрографическая,19, в течении 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.
5. В остальной части исковых требований отказать.
6. Взыскать с Общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственное предприятие "Компасс" (ОГРН 1149204033725) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000,00 рублей (Шесть тысяч рублей 00 коп.).
Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы, если решение не отменено и не изменено - со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Судья О.С. Васильченко
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
