Решение Арбитражного суда города Севастополя от 17 июля 2017 года №А84-419/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ
 
РЕШЕНИЕ
от 17 июля 2017 года Дело N А84-419/2017
Резолютивная часть решения объявлена-10.07.2017
решение в полном объеме изготовлено-17.07.2017.
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Васильченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бакулиной О.Ю., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
к Обществу с ограниченной ответственностью "Стоик"
(ОГРН 1149204035210)
при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца, - Правительства Севастополя
Главного управления культуры города Севастополя
Управления охраны объектов культурного наследия города Севастополя
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, - Управления антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю (Крымское УФАС России)
о расторжении договора аренды и об освобождении земельного участка,
при участии представителей лиц, участвующих в деле:
от истца - Карпухин А.Л. - представитель, доверенность от 09.01.2017 N 07,
от ответчика - Бирюкова Н.В. - представитель, доверенность от 09.01.2017,
от третьего лица (Управления антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю (Крымское УФАС России)) - не явился,
от третьего лица (Правительства Севастополя) - Черногорова А.В. - представитель, доверенность от 05.04.2017 N 1253/31/2-17,
от иных третьих лиц - не явились.
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Севастополя (далее - суд) с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Стоик" (далее - ответчик, ООО "Стоик"), в котором просил суд:
- расторгнуть договор аренды земельного участка площадью 0, 2356 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:02:005:0029), кадастровый номер 91:02:002005:47, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Пожарова, 32, заключенный 22.09.2009 между Севастопольским городским Советом и Обществом с ограниченной ответственностью "Стоик" на основании решения Севастопольского городского Совета от 14.07.2009 N 7411, зарегистрированный Севастопольским городским филиалом ГП "Центр Государственного земельного кадастра" в Государственном реестре земель 26.10.2009 под N 040988500096;
- обязать Общество с ограниченной ответственностью "Стоик" возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя земельный участок площадью 0, 2356 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:02:005:0029), кадастровый номер 91:02:002005:47, расположенный по адресу: г. Севастополь, ул. Пожарова, 32, предоставленный в аренду ООО "Стоик" на основании договора аренды земельного участка от 22.09.2009, зарегистрированного Севастопольским городским филиалом ГП "Центр Государственного земельного кадастра" в Государственном реестре земель 26.10.2009 под N 040988500096, в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу;
- обязать Общество с ограниченной ответственностью "Стоик" освободить за счет собственных средств и привести в пригодное для дальнейшего использования вышеуказанный земельный участок в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Исковые требования мотивированы существенным нарушением ответчиком условий договора аренды земельного участка в части использования земельного участка и строительства на нем в отсутствие объективных причин, которые бы исключили возможность использования данного земельного участка, а также строительства на нем, что нарушает права собственника земельного участка и является основанием для расторжения данного договора и возврата земельного участка истцу.
определением суда от 01.02.2017 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу N А84-419/2017 и определено провести подготовку дела к судебному разбирательству. Этим же определением дело было назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании на 02.03.2017.
Судебное заседание неоднократно откладывалось, по причине привлечения к участию в деле третьих лиц, в последний раз на 10.07.2017.
В судебное заседание 10.07.2017 явились представители истца, ответчика и Правительства Севастополя. Представители иных третьих лиц не явились, извещены надлежащим образом, причин неявки суду не сообщили.
Возражая против исковых требований ответчик указал на отсутствие существенных нарушений последним условий договора аренды земельного участка, поскольку не были учтены обстоятельства, исключающие использование земельного участка ответчиком, связанные в том числе с запретом на любое капитальное строительство на территории города Севастополя в период с апреля 2014 года. Поэтому ответчик указал, что на протяжении 2009-2014 годов последний совершал все необходимые действия для освоения земельного участка, однако по объективным причинам земельный участок освоен не был.
Как установлено судом, 22.09.2009 между Севастопольским городским Советом (далее - Арендодатель) и частным многопрофильным предприятием "Стоик" (далее - Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка (далее - договор), в соответствии с пунктом 1.1. которого, Арендодатель, в соответствии с решением Севастопольского городского Совета N7411 от 14.07.2009, предоставляет, а Арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания многофункционального жилого комплекса с отнесением этих земель к категории земель о жилой и общественной застройки, который находится по адресу; город Севастополь, ул. Пожарова, 32 / том 1, л.д. 25-29/.
В аренду передается земельный участок, площадью 0, 2356 (пункт 2.1 Договора).
Пунктом 3.1 Договора определено, что договор заключен сроком на 25 лет.
В пункте 4.2. Договора стороны согласовали размер арендной платы.
В соответствии с пунктом 5.2 Договора целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание многофункционального жилого комплекса.
Арендатор обязался, в том числе, начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению - в течение срока, определенного проектной документацией, утвержденной в установленном порядке, с момента выдачи разрешения на выполнение строительных работ (подпункт г пункта 9.2.2. Договора).
Положениями пункта 12.3. Раздела 13 договора предусмотрено, что действие договора прекращается путем его расторжения по:
- взаимному согласию сторон;
- решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию;
- по другим основаниям, определенным законом.
Согласно пункту 12.4. Раздела 12 договора, Арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в случаях, в том числе, нарушения сроков строительства, установленных данным договором, без согласия арендатора.
В соответствии с пунктом 12.5 Раздела 12 договора, переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения условий или расторжения договора.
Во исполнение условий договора, 22.09.2009 стороны подписали акт приема-передачи земельного участка, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял земельный участок, площадью 0, 2356 га, расположенный по адресу: город Севастополь, ул. Пожарова, 32 /том 1, л.д. 34/.
23.12.2011 и 23.07.2013 между сторонами заключались Дополнительные соглашения о внесении изменений в Договор аренды земли, в частности которыми вносились изменения касающиеся начала и окончания срока строительства, а именно на спорный земельный участок установлены ограничения использования в части завершения застройки в срок с 15.04.2013 по 25.04.2016 согласно решения Севастопольского городского Совета от 18.06.2013 N5722 (том 1, л.д. 35-39).
Дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земли от 23.07.2013 прошло государственную регистрацию 17 октября 2013 года, о чем свидетельствует извлечение из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество о регистрации иного вещного права /л.д.40-41, том 1/.
В 2009 году ООО "Стоик" было согласовано подтверждение и продление технических условий на газификацию, на электроснабжение, что подтверждено представленной перепиской /л.д. 88-90, том 1/.
В 2010 году с целью исследования качества состава почв, ответчиком был заказан паспорт эколого-агрохимический на земельный участок, выполненный Крымским республиканским проектно-технологическим центром охраны плодородия почв и качества продукции /л.д 99-101, том 1/.
В 2011 году ответчиком получены Градостроительные условия и ограничения на строительство и обслуживание многофункционального жилого комплекса по ул. Пожарова, 32 в г. Севастополе ГП 1102-83 /л.д. 102-109, том 1/.
В 2012 году ООО "Стоик" получены технические условия на радиофикацию многофункционального жило комплекса, со сроком действия 2 года /л.д. 115, том 1/.
Также в 2012 году были получены технические условия N12/12-83 на телефонизацию проектируемого многофункционального жилого комплекса по ул. Пожарова, 32 (61 номер) /л.д. 117-118, том 1/.
В связи с внесением изменений в проектную документацию в 2013-2014 годах был разработан новый проект на строительство и обслуживание многофункционального жилого комплекса.
В 2014 году было получено положительное заключение негосударственной экспертизы на объект капитального строительства, утвержденный генеральным директором ООО "ОКБ-1" от 15.05.2014 /л.д. 119-124, том 1/.
11.08.2015 ООО "Стоик" обратился к директору Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя с заявлением об утверждении плана границ земельного участка /л.д. 128, том 1/.
Лишь 11.04.2016. то есть спустя восемь месяцев, принято распоряжение Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя N1106-РЖЗ "Об утверждении плана границ земельного участка с кадастровым номером 91:02:002005:47, расположенного по адресу: ул. Пожарова, 32, вид разрешенного использования: "для строительства и обслуживания многофункционального жилого комплекса". На основании вышеуказанного Распоряжения утвержден план границ земельного участка /л.д. 131-136, том 1/.
До этого, 14.05.2015 ООО "Стоик" обратилось в Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя с заявлением о перезаключении договора аренды земельного участка в соответствии с законодательством Российской Федерации /л.д.104, том 2/.
Письмом от 15.06.2015 исх. N02-02/3485 Главное управление имущественных и земельных отношений сообщило ответчику, что вопрос о заключении нового договора аренды будет рассмотрен после утверждения Порядка заключения договоров аренды земельных участков, а также после предоставления кадастрового паспорта по форме, утвержденной Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.08.2014 N504 /л.д. 105, том 2/.
В письме Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 03.11.2015 N5882 также разъяснено право ответчика на заключение договора аренды земельного участка после проведения кадастровых работ в отношении участка по ул. Пожарова, 32 и необходимости обращения последнего в Департамент с приложением соответствующих документов, перечень которых утвержден Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015 N1 /л.д. 106, том 2/.
07.06.2016 ООО "Стоик" обратился в Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя с заявлением о переоформлении права аренды земельного участка, согласно договора аренды от 22.09.2009 /л.д.137-138, том 1/.
В связи с тем, что Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя не принял решение о передаче земельного участка в аренду и не привел оснований для отказа в предоставлении земельного участка, 24.10.2016 ответчиком была подана жалоба на действия Департамента в Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и г. Севастополю /л.д. 139-141, том 1/.
В последующем, 14.11.2016 Управлением Федеральной антимонопольной службы было вынесено решение по результатам рассмотрения жалобы, и предписание, согласно которому Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя в срок до 18.11.2016 года необходимо принять меры по исполнению пункта 9 Порядка переоформления права постоянного пользования земельными участка и, заключения договоров аренды, сервитута в отношении земельных участков, предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам до 18.03.2014, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 21.12.2015 N1250-ПП при рассмотрении заявления ООО "Стоик" и переоформлении права аренды земельного участка от 07.06.2016 (вх. N05вх/16778/2016) /л.д. 142-154, том 1/.
Данные решение и предписание были предметом обжалования со стороны Департамента, однако определением Арбитражного суда Республики Крым заявление последнего оставлено без рассмотрения /л.д. 155-156, том 1/.
На основании постановления Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя о назначении административного наказания от 06.09.2016 ООО "Стоик", директор Живаго Г.В. признан виновным в совершении административного правонарушения, выразившегося в неиспользовании земельного участка, площадью 2356 кв.м, предназначенного для строительства и обслуживания многофункционального жилого комплекса /л.д 157-163, том 1/.
решением Арбитражного суда города Севастополя от 03.11.2016 в деле NА84-3788/2016 вышеуказанное постановление от 06.09.2016 было признано незаконным и отменено /л.д. 164-166, том 1/.
При этом суд учитывает, что данное решение суда мотивировано невозможностью привлечения лица к административной ответственности за неиспользование арендованного земельного участка по истечении трех лет (в порядке статьи 8.8 КоАП РФ) от начала действия на территории города Севастополя законодательства РФ, то есть после 18.03.2017, а поэтому предмет исследования в настоящем деле различен с делом А84-3788/2016.
Истцом, в целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора были направлены ответчику предложение исполнить требования, заключенного между сторонами договора аренды, а также предложение о расторжении договора аренды земельного участка от 22.09.2009.
Как указывает истец в своем иске, в настоящее время соглашение о расторжении не подписано и арендуемый земельный участок не возвращен, что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.
Оценив представленные по делу доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном рассмотрении в судебном процессе всех обстоятельств дела, а также относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с частью 3 статьи 15 АПК РФ, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.
В соответствии с частью первой статьи 1 договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего договора, то есть 18.03.2014.
Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 договора о принятии в РФ).
Нормами статьи 27 Закона города Севастополя N5-ЗС от 30.04.2014 "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.
Указом исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя N06 от 24.05.2014 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений" образован исполнительный орган государственной власти города Севастополя в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом - Главное управление имущественных и земельных отношений.
Согласно Указу Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя" к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя переходят права и обязанности Главного управления имущественных и земельных отношений.
Пунктом 1.7 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N521-ПП установлено, что Департамент является правопреемником Главного управления имущественных и земельных отношений.
Пунктом 4.2. Положения определено, что Департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:
1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;
2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;
3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;
4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;
5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.
В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Таким образом, права и обязанности арендодателя по Договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем Департамент имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка, освобождении его и возврате.
Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор.
Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ), статей 4, 422, 1211 ГК РФ, статьи 14 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.
При таких обстоятельствах, поскольку договор заключен до 18.03.2014 на территории города Севастополя, то к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины.
Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины), изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины).
Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХК Украины
В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Обращаясь в суд с иском, ДИЗО указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в неосуществлении ответчиком строительства заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором в отсутствие доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность начала использования земельного участка, а также строительство на нем.
В устных пояснениях представитель истца в судебном заседании 10.07.2017 указал на наличие вины ответчика в части неосвоения арендуемого земельного участка и отсутствия уважительных причин неосвоения земельного участка ответчиком.
Договор аренды заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования - для строительства и обслуживания многофункционального жилого комплекса. При этом стороны договора определили срок, по истечении которого строительство объекта должно быть начато и завершено (с учетом внесенных дополнительным соглашением от 23.07.2013 изменений в Договор) - 25.04.2016.
Актом обследования земельного участка установлено, что на земельном участке ограждения отсутствуют, последний свободен от объектов капитального строительства, от некапитальных строений, сооружений, объектов благоустройства. На земельном участке расположено основание фундамента, однако признаки осуществления строительных работ по строительству многофункционального жилого комплекса отсутствуют.
Ответчик указал, что дальнейшему освоению земельного участка препятствовали различные причины, как объективного, так и субъективного характера, в частности смена правового поля на территории города Севастополя, что повлекло замену многих документов, в т.ч. учредительных, запрет на осуществление строительных работ, введенный Правительством Севастополя, некадастрирование земельных участков спустя продолжительное время, опасения финансового плана, поиск новых источников финансирования для осуществления строительства.
Принимая во внимание пояснения сторон, учитывая представленные доказательства, судом установлено, что ответчик ссылается на то, что он приступил к освоению арендованного земельного участка, в частности были получены технические условия, которые в последующем были продлены, заказан и получен эколого-агрохимический паспорт, получены градостроительные условия и ограничения строительства и обслуживания, получена Декларация о начале выполнения строительных работ по строительству, разработан новый проект на строительство в связи с внесением изменений в проектную документацию, а в 2014 году, уже в период действия законодательства Российской Федерации, получено положительное заключение негосударственной экспертизы, при этом представляет следующие доказательства, свидетельствующие о принятии мер по строительству и освоению на соответствующем земельном участке.
Так, ответчиком в материалы дела представлены:
- доказательства согласования, продления технических условий на газификацию, электроснабжение;
- эколого-агрохимический паспорт на земельный участок, выполненный Крымским республиканским проектно-технологическим центром охраны плодородия почв и качества продукции;
- Градостроительные условия и ограничения на строительство и обслуживание многофункционального жилого комплекса по ул. Пожарова, 32 в г. Севастополе ГП 1102-83;
- технические условия на радиофикацию многофункционального жило комплекса, со сроком действия 2 года;
- технические условия N12/12-83 на телефонизацию проектируемого многофункционального жилого комплекса по ул. Пожарова, 32 (61 номер);
- новый проект на строительство и обслуживание многофункционального жилого комплекса;
-разрешение на выполнение строительных работ N681 от 18.12.2009 со сроком действия до 30.04.2012
- положительное заключение негосударственной экспертизы на объект капитального строительства, утвержденный генеральным директором ООО "ОКБ-1" от 15.05.2014;
Кроме того ответчик в обоснование своей позиции представил доказательства утверждения плана границ земельного участка с кадастровым номером 91:02:002005:47, расположенного по адресу: ул. Пожарова, 32, и обращение в Градостроительный совет при Департаменте Архитектуры и градостроительства, что подтверждается протоколом N28 от 04.12.2014 для разрешения вопроса возобновления строительных работ на арендованном земельном участке и получения дополнительных разрешений, действия декларации о начале выполнения строительных работ.
В соответствии с частью 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.
В соответствии с нормами статьи 51 ГрК РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.
В силу положений пункта 1 статьи 14 АПК РФ суд установил, что в государстве Украина действовал аналогичный порядок в сфере регулирования градостроительной деятельности.
Так, как уже было установлено выше, ответчиком на арендованном им земельном участке были совершены действия по его освоению, что подтверждается представленными выше документами.
В последующем, для продолжения строительства в правовом поле Российской Федерации ответчик обратился к истцу с заявлениями о перезаключении договора аренды земельного участка об утверждении плана границ земельного участка, также было получено положительное заключение негосударственной экспертизы на объект капитального строительства и совершены действия по обжалованию действий Департамента в части непринятия решения относительно перезаключения договора аренды земельного участка.
Ответчик действуя разумно, прежде чем начать новое строительство, несмотря на наличие прежних разрешений на строительство, предпринял все возможные действия для оформления документов в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.
Осуществляя действия по оформлению права на земельный участок, который подлежал застройке в срок до апреля 2016 года, ответчик в мае 2015 года обратился в уполномоченный орган для перезаключения договора аренды земельного участка. Однако, как следует из письма Главного управления имущественных и земельных отношений от 15.06.2015 /л.д 105, том 2/, в связи с отсутствием нормативного урегулирования в части заключения новых договоров аренды данный вопрос остался не урегулирован.
Таким образом, в связи с отсутствием на территории города Севастополя, на момент июня 2015 года, нормативного урегулирования в части порядка перезаключения договором аренды земельного участка, ответчик был лишен возможности привести свои документы в соответствие в законодательством Российской Федерации.
Учитывая представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что ответчик не мог реализовать свое право на перезаключение договора аренды земельного участка по объективным причинам, а именно в виду отсутствия нормативного урегулирования данного вопроса и отсутствия содействия со стороны государственного органа.
Кроме того, в своих пояснениях Управление ФАС указало, что при изучении на заседании комиссии заявления ООО "Стоик" и представленных к нему материалов, установлено, что последнее было составлено в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 Порядка переоформления. Соблюдение порядка подачи заявления и полнота поданных приложений также подтверждается тем, что Департамент, в соответствии с требованиями пунктов 6, 7 Порядка переоформления заявление ООО "Стоик" не вернул, а напротив, начал осуществлять необходимые юридические действия с целью государственной регистрации права собственности города Севастополя на испрашиваемый земельный участок, что предусмотрено пунктом 8 Порядка переоформления.
При этом доводы Департамента о неиспользовании ответчиком земельного участка и наличия оснований для отказа в предоставлении права аренды на испрашиваемый земельный участок во внимание Комиссии Управления приятны не были в связи с их безосновательностью, и ссылкой на Распоряжение Губернатора города Севастополя N46 от 17.04.2014, исполнение которого лишило ООО "Стоик" реальной возможности осуществления прав и обязанностей по договору от 22.09.2009, в том числе в части освоения земельного участка, проведения соответствующих работ по капитальному строительству.
Также, в пояснениях УФАС указано, что Департамент в срок до 07.08.2016 должен был принять решение о передаче земельного участка в аренду и подготовить проект договора аренды земельного участка с ООО "Стоик".
Однако, как ранее было установлено, вместо указанных действий в августе 2016 года Департамент обратился с требованием к ООО "Стоик" об исполнении обязательств в тридцатидневный срок в части строительства многофункционального комплекса, а в последующем с требованием о расторжении договора аренды в связи с отсутствием строительства на спорном земельном участке.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участником гражданских правоотношений и разумность действий предполагаются, пока не доказано иное.
Судом установлено, что ответчик воспользовался правом на обращение с заявлением на перезаключение договора аренды земельного участка по установленной процедуре, установленной Порядком о переоформлении, совершая данные действия для последующего оформления разрешения на строительство объекта, однако Департамент, в нарушение сроков принятия решения о передаче земельного участка, отказал последнему в предоставлении такого права, что было установлено в предписании УФАС, которое так и не было исполнено.
Данные действия Департамента не могут свидетельствовать о добросовестности сильной стороны заключенного договора, что в последующем лишило ООО "Стоик" реальной возможности осуществления прав и обязанностей по договору от 22.09.2009, в том числе, в части освоения земельного участка, проведения соответствующих работ по капитальному строительству.
Таким образом, в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для освоения земельного участка.
Относительно следующих этапов строительства суд указывает следующее.
Проектирование и строительство объектов с 12.03.2011 осуществлялось владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке (часть 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности"):
1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных;
2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы;
3) утверждение проектной документации;
4) выполнение подготовительных и строительных работ;
5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;
6) регистрация права собственности на объект градостроительства.
Судом установлено, что Общество действительно предприняло меры, в порядке указанных выше пунктов 1 - 3, при этом доказательства принятия мер, указанных в пунктах 4 - 6, в материалы дела не представлены.
То есть, ООО "Стоик" не осуществило полный комплекс необходимых мер для осуществления строительства, таких как выполнение строительных работ и сдачи объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на объект в целом.
Суд отмечает, что для более эффективного использования земельных участков и развития города в целом, помимо пополнения государственного бюджета за счет арендных платежей за землю, вопрос о своевременном использовании и освоении земли имеет большую актуальность и является приоритетным направлением региональной политики, тем самым повысит активность арендаторов в данном вопросе.
Вместе с тем, давая оценку объективности причин, препятствовавших совершению действий по дальнейшему строительству заявленного объекта на спорном земельном участке, суд считает необходимым указать следующее.
Строительство недвижимости представляет собой достаточно затратный процесс как с финансовой, так и с временной точки зрения. Положение застройщика усугубляется тяжелой экономической обстановкой, характеризующейся в частности увеличением рисков предпринимательской деятельности.
При рассмотрении вопросов о возможности расторжения договора аренды по инициативе арендодателя основным является вопрос о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Так, как уже указывалось, для продолжения строительных работ на земельном участке, ответчик обратился к органу, осуществляющему на тот период полномочия собственника земли - Севастопольскому городскому Совету, изложив причины невозможности в оговоренные сроки окончить строительство, которые были признаны Советом обоснованными и уважительными, что свидетельствует о принятии им решения о продлении ответчику срока завершения строительства до 25.04.2016 и подписания соответствующего дополнительного соглашения к Договору аренды от 22 сентября 2009 года. Данное дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию 17.10.2013 о чем свидетельствует извлечение из Государственного реестра вещных правы на недвижимое имущество и регистрации иного вещного права.
Определяя критерий добросовестности истца, степень заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру договора и условиям оборота для устранения возникших непредвиденных обстоятельств, необходимо учитывать, что эти обстоятельства возникли в результате действий арендодателя, выразившиеся в ограничении прав ответчика на осуществление строительных работ путем издания распоряжения через свой уполномоченный орган о запрете капитального строительства на территории города Севастополя, а также дальнейших бездействий арендодателя по урегулированию данного вопроса по многочисленным просьбам арендатора.
Следует также учитывать позицию, изложенную в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 11.04.2017 по делу NА84-1077/2016, где суд кассационной инстанции указал на необходимость учитывать при оценке действий арендатора по осуществлению строительства объекта на арендованном земельном участке в установленные договором сроки, доводы арендатора земельного участка публичной собственности о его добросовестности при отсутствии у последнего реальной возможности осуществлять строительные работы на арендованном земельном участке в период действия Распоряжения и.о. Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя" в силу прямого запрета.
Соответственно на арендатора не должна возлагаться обязанность совершать действия по устранению непредвиденного обстоятельства невозможности осуществления строительства, вызванного причинами, которые заинтересованная сторона не смогла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.
Суд отмечает, что на момент рассмотрения дела по существу запрет строительства, предусмотренный Распоряжением Губернатора города Севастополя N46 от 17.04.2014, так и не был отменен, соответственно, реальная возможность у ответчика начать строительство отсутствовала.
Обращение ответчика в Градостроительный Совет при Департаменте Архитектуры и Градостроительства, как попытка продолжить освоение арендованного земельного участка в оговоренные договором сроки (с учетом дополнительного соглашения), не дало положительного эффекта, так как даже при наличии разрешительных документов, ранее выданных органами Украины, вопрос о возможности начала строительства либо об изменении документации для последующего строительства, не был разрешен и отложен на неопределенный срок, что нашло подтверждение в протоколе N28 открытого заседания Президиума Градостроительного Совета от 04.12.2014 /л.д.67-81, том 2/.
Таким образом, доводы Департамента с учетом всех объективных причин, в т.ч. связанных с введением после 18.03.2014 органами власти Севастополя ограничений и запретов по поводу осуществления любого капитального строительства, являются несостоятельными и с учетом положений статьи 10 ГК РФ свидетельствуют о злоупотреблении правом сильной стороной гражданско-правовой сделки, нарушающим равенство сторон договора.
Более того, в направленных ответчику предупреждении Правительства Севастополя от 29.07.2016 о необходимости исполнения ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка, а также в предложении ДИЗО о расторжении договора аренды земли, указанные органы власти признавали, что срок спорного договора аренды истек только лишь 25.04.2016.
Как следует из Постановления Арбитражного суда Центрального округа от 11.07.2017 по делу NА84-2597/2016 при разрешении данной категории споров (расторжение договоров аренды земельного участка) необходимо устанавливать наличие либо отсутствие объективных причин, препятствовавших совершению действий арендатором земельного участка, относящегося к публичной собственности по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.
Таким образом, судом установлено, что имеющимися в деле доказательствами подтверждается отсутствие вины арендатора (статья 401 ГК РФ) и наличие обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка ответчиком в 2014-2016 годах, в частности по реальному строительству объекта.
Суд полагает, что расторжение договора аренды земельного участка представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка, поскольку государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.
Однако в силу специфики сложившейся ситуации, суд приходит к выводу о том, что материалами дела не подтверждается порок поведения арендатора и соответственно наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя.
Иными словами, с учетом изложенных выше обстоятельств, расторжение договора аренды земельного участка не достигает социально-значимых целей, определенных при заключении договора, и, исходя из конкретных обстоятельств дела, не соответствует балансу интересов сторон.
Подводя итог следует отметить, что поведение арендатора ООО "Стоик", хотя и не завершившего строительство в установленный срок, но совершающего освоение арендуемого земельного участка и предпринявшего активные действия, направленные на осуществление строительства такого объекта, таких как подготовка и сбор документации, необходимой для осуществления строительства, а также получение согласия собственника земли на продление срока такого строительства путем подписания дополнительного соглашения и действия по приведению земельной документации в соответствие с нормами законодательства РФ, в силу объективных причин, следует признать добросовестным.
Таким образом, суд считает необходимым отказать в удовлетворении требований о расторжении спорного договора аренды земельного участка.
С учетом вышеизложенного, а также, поскольку требование истца о возврате спорного земельного участка является производным от первоначального требования, в удовлетворении которого судом отказано, то оснований для удовлетворения данного требования также не имеется.
Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, а истец является государственным органом, освобожденным от уплаты государственной пошлины за подачу исков в арбитражный суд, вопрос о судебных расходах не разрешается.
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
1. В удовлетворении исковых требований отказать.
Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы, если решение не отменено и не изменено - со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.
решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Судья О.С. Васильченко
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка