Решение Арбитражного суда города Севастополя от 15 января 2018 года №А84-4113/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

РЕШЕНИЕ

от 15 января 2018 года Дело N А84-4113/2017
Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 11.01.2018
Решение в полном объёме изготовлено 15.01.2018
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Ражкова Р.А.,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению
индивидуального предпринимателя Помогаловой Светланы Николаевны
(ИНН 920354249257, ОГРНИП 315920400050182, зарегистрирована 01.04.2015)
к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
(ИНН 9204002115, ОГРН 49204004025, зарегистрирован 02.06.2014, место нахождения: ул. Советская, дом 9, г. Севастополь, 299011)
при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца - Общество с ограниченной ответственностью "ИНКОМ"
о возврате излишне уплаченных денежных средств в сумме 817 207 рублей.
при участии в судебном заседании:
от истца: Помогаловой Светланы Николаевны,
от ответчика - Воловиковой Александры Андреевны, представителя по доверенности от 26.12.2017 N 1389,
от третьего лица: Черкаса Сергея Васильевича, директора
при ведении протокола судебного заседания, аудиозаписи секретарем судебного заседания Кондраком Л.Л.,
установил:
индивидуальный предприниматель Помогалова Светлана Николаевна (далее - ИП Помогалова С.Н., истец) обратилась в Арбитражный суд города Севастополя с иском от 24.10.2017, уточнённым заявлениями от 14.12.2017, от 11.01.2018 к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - ДИЗО, ответчик) о взыскании 817 207 рублей.
Определением от 03.11.2017 заявление принято к производству суда, к участию в деле привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета иска, на стороне истца Общество с ограниченной ответственностью "Инком" (далее - ООО "Инком", третье лицо).
Сведения о времени и месте судебного разбирательства "15" декабря 2017 года размещены в сети Интернет на сайте www.arbitr.ru.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам искового заявления, суду пояснил:
- при уточнении исковых требований заявлением от 14.12.2017 истец поменял требования с неимущественных на имущественное о взыскании денежных средств;
- оплата по платёжным документам, представленным в материалы дела проведена в полном объёме, что подтверждается письмом ДИЗО от 23.10.2017 N32697/05-05-21/17, справкой ООО "Инком" от 07.11.2017;
- требований неимущественного характера к ответчику не имеется;
- отказ от части имущественных требований заявлением, представленным в судебном заседании 11.12.2018, обусловлен согласием с наличием задолженности на 01.01.2015 в сумме 217 915 рублей, указанной в письме ДИЗО от 09.09.2015 N 3872;
- платёж платёжным поручением N 5 от 14.12.2016 пени в сумме 7 320 рублей 43 копейки истцом не оспаривается, оплата осуществлена корректно;
- платежи за период с 01.01.2015 по 30.09.2016 за ИП Помогалову С.Н. осуществлены из денежных средств ИП Помогаловой С.Н., находившихся у ООО "Инком";
- надлежащим ответчиком является ДИЗО;
- оплата арендных платежей с повышающим коэффициентом не основана на договоре;
- освоение земельного участка в объеме большем, нежели чем он освоен к настоящему времени, не возможно в силу объективных препятствия со стороны третьих лиц, что подтверждается судебными актами;
- истцом предпринимались меры к изменению договора аренды, приведению его в соответствие с законодательством Российской Федерации;
- удерживая денежные средства по мотиву оплаты без возражений третьим лицом ответчик злоупотребляет правом, поскольку оснований для оплаты аренды в повышенном размере не имеется;
- для целей расчёта арендной платы истцом применена оценочная стоимость земельного участка, представленная непосредственно ответчиком, указанная оценочная стоимость неизменна с 2015 года, применение оценочной стоимости, указанной в договоре - является злоупотреблением правом;
- ДИЗО не учитывает невозможность использования по назначению части земельного участка, занятого в результате незаконных действий третьих лиц, для целей определения размера арендных платежей.
Представитель ответчика в судебном заседании возразил против удовлетворения иска по доводам отзыва на иск, суду пояснил:
- истцом не предпринято мер к изменению договора аренды, в том числе в части порядка определения стоимости аренды, оценочной стоимости земельного участка;
- ДИЗО не является надлежащим ответчиком, поскольку платёж за ИП Помогаловой С.Н. осуществлён ООО "Инком";
- оплата осуществлена без возражений.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета иска, на стороне истца в судебном заседании суду пояснил:
- задолженности по арендным платежам по договору между ИП Помогаловой С.Н. и ДИЗО не имеется;
- спорная сумма оплачена ООО "Инком" за ИП Помогаловой С.Н., что подтверждается основанием платежа, указанным в платёжных документах;
- платежи за период с 01.01.2015 по 30.09.2016 за ИП Помогалову С.Н. осуществлены из денежных средств ИП Помогаловой С.Н., находившихся у ООО "Инком";
- за период после уступки прав аренды арендные платежи оплачиваются ООО "Инком" непосредственно за себя, задолженности также не имеется;
- в договоре аренды земельного участка, площадью 3 500 кв.м. по адресу г. Севастополь, ул. Горпищенко, N 108-Г, заключенном между ДИЗО и ООО "Инком" нормативная денежная оценка земельного участка указана в размере, ранее указанном в письмах ДИЗО, адресованных ИП Помогаловой С.Н.
В судебном заседании объявлялся перерыв.
После перерыва судебное заседание продолжено с участием тех же представителей лиц, участвующих в деле, за исключением представителя ООО "Инком".
К судебному заседанию после перерыва от ООО "Инком" поступили дополнительные документы:
- платёжные поручения об оплате арендных платежей ООО "Инком";
- договор аренды земельного участка от 11.12.2017, заключенный между ДИЗО и ООО "Инком" в отношении земельного участка, площадью 3 500 кв.м. по адресу г. Севастополь, ул. Горпищенко, N 108-Г.
При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Севастополя от 10.07.2017 по делу А84-2057/2017 по иску индивидуального предпринимателя Помогаловой Светланы Николаевны к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, третье лицо, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Правительство Севастополя, о признании незаконными решений и действий (бездействий) установлены следующие обстоятельства.
Между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и предпринимателем Помогаловой С.Н. (арендатор) 02.10.2006 заключен договор аренды земельного участка общей площадью 0,3500 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Горпищенко, 108-Г.
К указанному договору аренды 30.03.2010 заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды, которое зарегистрировано 10.06.2010 под N 040966100044.
Согласно пункту 4.2 договора аренды с учётом дополнительного соглашения в соответствии с Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденного Решением Севастопольского городского Совета от 14.10.2003 г. N 1348, годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в размере 3% от нормативной денежной оценки земельного участка. При этом величина годовой арендной платы за пользование земельным участком определяется по формуле:
нормативная денежная оценка земельного участка (грн) * ставка арендной платы (%) = сумма годовой арендной платы.
В соответствии с пунктом 9.2.2 договора аренды с учётом дополнительного соглашения арендатор обязан завершить застройку земельного участка в срок до 01.04.2010.
Согласно пункту 4.7 договора в случае нарушения сроков освоения земельного участка, размер годовой арендной платы подлежит корректировке на поправочный коэффициент 2.
В связи с нарушением сроков освоения земельного участка департамент применил указанный коэффициент 2 в отношении предпринимателя при расчете задолженности по арендной плате.
Нормативная денежная оценка на 01.01.2012 составляла 2 728 915 гривен, что подтверждается выпиской из технической документации по нормативной денежной оценке, что утверждено решением Севастопольского городского Совета от 20.12.2011 N 2163.
Решение Севастопольского городского Совета от 07.02.2012 N 2318 предписывает учитывать для расчета арендной платы нормативную стоимость земельного участка, указанную в выписке из технической документации по нормативной денежной оценке, которая утверждена решением Севастопольского городского Совета от 20.12.2011 N 2163.
07.04.2017 предприниматель получил письмо от 29.03.2017 N 7398/05-05-21/17, в котором департамент указал арендную плату за земельный участок в размере 582 118,50 рублей с учетом корректировки на поправочный коэффициент 2 и нормативной цены земельного участка от 01.01.2012.
Как следует из справок о нормативной цене земельного участка, площадью 3 500 кв.м. по адресу г. Севастополь, ул. Горпищенко, N 108-Г по состоянию на 01.01.2016 и на 01.01.2017, нормативная цена земельного участка составляет 7 548 415 рублей.
Предприниматель обращался в департамент с требованием осуществить перерасчет арендной платы и привести ее размер в соответствие с нормативной оценкой земельного участка, однако указанные требования оставлены без удовлетворения.
Считая незаконным применение департаментом к расчету арендной платы поправочного коэффициента 2 и нормативной цены земельного участка по состоянию на 01.01.2012, заявитель обратился в суд с указанным исковым заявлением.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 10.07.2017 по делу А84-2057/2017 в удовлетворении заявления отказано в связи с избранием ненадлежащего способа защиты нарушенного права.
Материалами настоящего дела подтверждаются следующие имеющие значение для дела обстоятельства.
Письмом от 09.09.2015 N 3872 ДИЗО сообщило ИП Помогаловой С.Н. о наличии задолженности по договору аренды земельного участка на 01.01.2015 в сумме 217 915 рублей 60 копеек.
Согласно условиям договора аренды - целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание складских помещений.
Как следует из справок Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя (Севреестра) от 10.05.2017 N исх. 17/1876, от 04.03.2016 N 300/1, N 396/1 от 10.05.2017 о нормативной цене земельного участка, площадью 3 500 кв.м. по адресу г. Севастополь, ул. Горпищенко, N 108-Г по состоянию на 01.01.2015, 01.01.2016 и на 01.01.2017 - нормативная цена земельного участка 91:04:001024:3 площадью 3 500 кв.м., составляет 7 548 415 рублей.
ИП Помогаловой С.Н. 01.04.2016 получено свидетельство о государственной регистрации права на нежилое здание, общей площадью 27, 4 кв.м., расположенное по адресу: г. Севастополь, ул. Горпищенко, д. 108-Г на основании свидетельства от 17.03.2010, выданного Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета.
Постановлением Севастопольского апелляционного хозяйственного суда от 24.04.2012 по делу N 5020-11/238 удовлетворены исковые требования Помогаловой С.Н. к Главному управлению жилищное-коммунального хозяйства Севастопольской городской государственной администрации устранить препятствия в пользовании земельным участком общей площадью 0,35 га, который размещён по адресу: г. Севастополь, ул. Горпищенко, 108-г путём демонтажа кабельных линий 1, 2.
Помогалова С.Н. письмом от 19.12.2012 обращалась к Председателю Городского совета г. Севастополя о препятствиях в пользовании земельным участком.
Решением Севастопольского городского совета от 12.03.2013 N 5368 Помогаловой С.Н. дано согласие на проведение инвентаризации земельного участка, площадью 3 500 кв.м. по адресу г. Севастополь, ул. Горпищенко, N 108-Г в связи с прокладкой кабеля высокого напряжения в декабре 2010 года, в результате чего часть земельного участка не может быть освоена по целевому назначению.
Главным управлением госземагентства 10.03.2014 утверждено заключение государственной экспертизы землеустроительной документации от 10.03.2014 N 59/14 по результатам инвентаризации земельного участка площадью 0,35 га по ул. Горпищенко, 108-Г, согласно которого площадь земельного участка в охранных зонах инженерных коммуникаций увеличилась с 0,1114 га до 0,2157 га.
Инженером-землеустроителем в предложениях по согласованию данных полученных в результате проведения инвентаризации земельного участка по ул. Горпищенко, 108Г, ФОП Помогаловой С.Н., указано на то, что в результате незаконной прокладки электрокабеля высокого напряжения в декабре 2010 г. часть земельного участка, ранее свободная от охранных зон и пригодная для освоения не может осваиваться по целевому назначению. Общая площадь земельного участка, пригодная для строительства уменьшилась на 0,12 га.
Постановлением Административного суда города Севастополя от 04.02.2014 по делу N 827/3058/13-а удовлетворено заявление Помогаловой С.Н. об обязании Севастопольской городской государственной администрации создать комиссию для определения убытков, причинённых в связи с невозможностью пользования земельным участком, расположенном по улице Горпищенко, 108-Г в городе Севастополе.
Письмом от 30.07.2015 ИП Помогалова С.Н. обратилась в Управление земельных отношений с заявлением о перезаключении договора аренды в соответствии с законодательством Российской Федерации, от 21.12.2016 - в Управление земельных отношений об изменении условия о сумме арендных платежей, отмене начисления арендных платежей с повышающим коэффициентом, 09.07.2017 вх. N 05-вх/4968/2017 в ДИЗО - об изменении условия договора аренды в части цены - до 18 871 рублей в месяц, исходя из нормативной стоимости участка - 7 548 415 рублей.
Письмом от 20.012017 N 05-Исз./808/2017 ДИЗО ответил ИП Помогаловой С.Н. об отсутствии оснований для начисления арендной платы из условий, отличных от условий ранее заключенного договора аренды.
Письмом от 19.10.2016 ИП Помогалова С.Н. обращалась в прокуратуру Ленинского района г. Севастополя с жалобой на действия (бездействие) должностных лиц ДИЗО.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 06.03.2017 по делу А84-2961/2015 удовлетворены исковые требования ИП Помогаловой С.Н. об обязании Государственного унитарного предприятия города Севастополя "Севтеплоэнерго" устранить препятствия в пользовании земельным участком в городе Севастополе по ул. Горпищенко 108 "г" путём переноса (выноса) электрокабельных линий 1, 2 в срок до 01.052017 за границу участка. Дело рассмотрено с участием третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета иска, на стороне ответчика - ДИЗО.
Между ИП Помогаловой С.Н. и ООО "Инком" 22.09.2016 заключен договор купли-продажи права аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, предметом которого является спорный земельный участок.
После 01.01.2015 ООО "Инком" осуществлены платежи по договору N 040666100109 за ИП Помогалову С.Н.:
- пени в сумме 7 320 рублей 43 копейки платёжным поручением N 5 от 14.12.2016;
- арендные платежи в общей сумме 1 634 693 рубля 13 копеек, платежными поручениями N 6 от 14.12.2016 на сумму 42 294 рубля 03 копейки, N 1 от 10.10.2016 на сумму 353 999 рублей 03 копейки, N 2 от 10.10.2016 на сумму 61 265 рублей 43 копейки, N 42 от 08.09.2017 на сумму 824 160 рублей, N 44 от 13.09.2017 на сумму 352 974 рубля 64 копейки.
Полагая, что арендные платежи уплачены в размере большем, нежели чем положены по договору ИП Помогалова С.Н. обратился с претензией от 19.09.2017 в ДИЗО, вх. N 33521/05-05-07/17 от 19.09.2017. Претензия оставлена без удовлетворения. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с иском в суд.
ООО "Инком" по договору N 040666100109 от 20.11.2006 оплачены арендные платежи без указания на то, что платежи осуществляются за ИП Помогалову С.Н. в общей сумме 715 464 рубля 32 копейки платежными поручениями N 16 от 17.05.2017 на сумму 500 000 рублей, N 35 от 02.08.2017 на сумму 5000 рублей, N 40 от 30.08.2017 на сумму 48 509 рублей 88 копеек, N 47 от 27.09.2017 на сумму 48 509 рублей 88 копеек, N 54 от 30.10.2017 на сумму 50 000 рублей, N 61 от 16.11.2017 на сумму 13 444 рубля 56 копеек, N 88 от 29.12.2017 на сумму 50 000 рублей.
11.12.2017 между ООО "Инком" и ДИЗО заключен договор аренды в отношении земельного участка, площадью 3 500 кв.м. по адресу г. Севастополь, ул. Горпищенко, N 108-Г.
Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.
В соответствии с частью первой статьи 1 Договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего договора, то есть 18.03.2014.
Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 Договора о принятии в РФ).
Статьей 2 Федерального Конституционного Закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ) предусмотрено, что со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь.
Согласно частям 1 и 2 статьи 23 Закона N 6-ФКЗ законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом. Частью 1 статьи 12.1 названного Закона предусмотрено, что до 01.01.2017 на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.
Согласно пункту 3 решения внеочередной сессии Севастопольского городского совета от 17.03.2014 N 7156 "О статусе города-героя Севастополя" деятельность государственных органов Украины на территории города Севастополя прекращается, их полномочия, имущество и денежные средства переходят к органам, определенным Севастопольским городским Советом. Пунктом 6 указанного решения предусмотрено, что государственная собственность Украины, находящаяся на день принятия настоящего решения на территории города Севастополя, является собственностью города Севастополя.
В соответствии со статьей 3 Закона города Севастополя от 07.08.2014 N 56-ЗС "Об основах управления государственным имуществом города Севастополя" от имени города Севастополя полномочия по управлению и распоряжению государственным имуществом города Севастополя осуществляют Правительство Севастополя и уполномоченные им исполнительные органы государственной власти города Севастополя. Согласно пункту 2 статьи 25 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя" Правительство в пределах своих полномочий организует и осуществляет управление и распоряжение собственностью города Севастополя и контроль за ее эффективным использованием.
Нормами статьи 27 Закона города Севастополя N 5-ЗС от 30.04.2014 "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.
При этом Законом города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя", Законом города Севастополя от 30.04.2014 N 6-ЗС "О системе исполнительных органов государственной власти города Севастополя" и Уставом города Севастополя Правительство Севастополя наделено полномочиями на формирование органов исполнительной власти и определение их полномочий.
Пунктом 4.2 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП, определено, что департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.
Согласно пункту 1.1 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного Постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП, Департамент - исполнительный орган государственной власти города Севастополя, реализующий государственную политику и нормативно-правовое регулирование в сфере имущественных и земельных отношений, отраслевое и межотраслевое управление в сфере имущественных и земельных отношений, функции по оказанию государственных услуг, управлению и распоряжению государственным имуществом, которое находится в собственности города Севастополя, а также координирующий в установленных случаях деятельность в этой сфере иных исполнительных органов государственной власти города Севастополя.
Согласно императивной норме пункта 1.8 указанного Положения департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является город Севастополь, и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлись Фонд коммунального имущества Севастополя, Севастопольское региональное отделение Фонда государственного имущества Украины, в пределах законодательства города Севастополя.
Пунктом 2.11 того же Положения установлено, что основной задачей департамента является, в том числе, осуществление полномочий арендодателя имущества, находящегося в собственности города Севастополя.
В силу статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) перемена лиц в обязательстве может иметь место на основании закона.
Из изложенного следует, что после введения в действие на территории города федерального значения Севастополя законодательных и иных нормативных правовых актов Российской Федерации имеет место замена стороны арендодателя в правоотношениях по аренде публичного имущества, поступившего в собственность города федерального значения Севастополя, на департамент на основании действующих нормативных актов.
В силу статьи 12 Закона N 6-ФКЗ на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие право пользования, выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не предусмотрено статьей 12.2 настоящего Федерального конституционного закона, а также если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.
В части первой статьи 21 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" закреплено правило о том, что условия договоров, заключенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя до дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, сохраняют силу, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу статей 5 Федеральных законов от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" положения Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к гражданским правоотношениям, возникшим после введения ее в действие. По гражданским правоотношениям, возникшим до введения его в действие, Гражданского кодекса Российской Федерации применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.
При этом в статье 6 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что нормы части второй Кодекса о порядке заключения и форме договоров отдельных видов, а также об их государственной регистрации применяются к договорам, предложения заключить которые направлены после введения в действие части второй Кодекса.
Таким образом, правоотношения сторон в период до 18.03.2014, а также длящиеся правоотношения сторон, возникшие из спорного договора и продолжающиеся после 18.03.2014, урегулированы Гражданским кодексом Украины (далее - ГК Украины), Хозяйственным кодексом Украины (далее - ХК Украины), Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - Закон Украины "Об аренде земли"), однако после 18.03.2014 возникающие новые правоотношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации как возникающие в условиях действия законодательства Российской Федерации и введения в действие на территории города федерального значения Севастополя, в частности, Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьёй 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
В соответствии со статьей 206 Земельного кодекса Украины плата за землю взимается в соответствии с законом.
Согласно статье 2 Закона Украины "О плате за землю", действовавшего на момент заключения договора, плата за землю взыскивается в виде земельного налога или арендной платы, которая определяется в зависимости от денежной оценки земель.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу статей 39.7 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.
Таким образом, на момент заключения договора аренды плата за землю являлась регулируемой ценой, на момент рассмотрения спора - также регулируемой, в связи с чем спор из правоотношений сторон надлежит разрешать с учетом подходов, применяемых к регулируемым ценам.
В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
В постановлении от 02.02.2010 N 12404/09 Президиум ВАС РФ, указал, что поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Взаимоотношения ИП Помогаловой С.Н. и ДИЗО носят гражданско-правовой характер, а размер арендной платы относится к категории регулируемых цен.
Особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя установлены в Законе города Севастополя от 25.07.2014 N46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (далее - Закон N46-ЗС).
Указанным Законом N46-ЗС регламентированы вопросы, связанные с видами вещных и обязательственных прав, существовавших у граждан и юридических лиц в отношении имущества до 24.03.2014 применительно к законодательству Российской Федерации.
Закон направлен на сохранение всех видов прав, в том числе пользования земельных участков, возникших до 24.03.2014, что согласуется с приведенными требованиями Закона N 6-ФКЗ от 21.03.2014.
Согласно п.12, 13 ст.3 Закона города Севастополя N46-ЗС от 25.06.2015 "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, заключившие такие договоры до вступления в силу Федерального конституционного закона, обязаны до 1 января 2017 внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.
В случае, если земельный участок, в отношении которого до вступления в силу Федерального конституционного закона заключен в действовавшем на момент его заключения порядке договор аренды, договор об установлении сервитута, находится в государственной и муниципальной собственности, орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение таким земельным участком, обязан по заявлению лица, с которым заключен соответствующий договор, заключить с таким лицом соответственно договор аренды, договор об установлении сервитута соответствующего земельного участка.
Лица, которым находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки предоставлены до вступления в силу Федерального конституционного закона в аренду или на условиях сервитута, обязаны подать заявление о заключении договора аренды, договора об установлении сервитута земельного участка в срок до 1 января 2017 года.
В соответствии с пунктом 8 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.
В данном случае, до вступления в силу Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ от 21.03.2014, 02.10.2006 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ИП Помогаловой С.Н. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка земельного участка, площадью 3 500 кв.м. по адресу г. Севастополь, ул. Горпищенко, N 108-Г.
Материалами дела подтверждается обращение истца с заявлением о перезаключении договора, требование о согласовании условия о цене договора аренды на новых условиях, исходя из нормативной денежной оценки, установленной на период после 01.01.2015.
Из переписки между ИП Помогаловой С.Н. и ДИЗО следует, что ДИЗО не предприняло необходимых мер к приведению договора аренды земельного участка в соответствие с законодательством Российской Федерации, в том числе в части стоимости аренды.
Вместе с тем, независимо от того, что договор аренды от 02.10.2006 не приведён сторонами в соответствие с законодательством Российской Федерации условие о цене договора не может быть иным, нежели чем предусмотрено нормативно установленным порядком ценообразования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Согласно принципу экономической обоснованности, закрепленному в Постановлении N 582, размер арендной платы за такой земельный участок устанавливается в размере, соответствующем его доходности, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на земельном участке.
Как следует из определения Конституционного Суда Российской Федерации от 28 февраля 2017 г. N 424-О, государственным органам надлежит руководствоваться данным принципом при установлении ставок арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в частности, необходимо обеспечить эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков.
Постановлением Правительства Севастополя от 16 июня 2015 г. N 524-ПП утвержден порядок расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов.
В соответствии с пунктом 2.1 указанного порядка годовой размер арендной платы рассчитывается в процентах от нормативной цены земельного участка по формуле нормативная цена земельного участка (руб/кв.м.) * Площадь земельного участка (кв.м.) * Ставка арендной платы (%) = Сумма годовой арендной платы (руб).
Нормативная цена земельного участка 91:04:001024:3 площадью 3 500 кв.м., составляет 7 548 415 рублей.
Суд отклоняет довод ответчика, отражённый в письме ДИЗО от 20.01.2017 N 05-Исз./808/2017, о том, что для целей расчёта размера арендной платы может быть применена нормативная цена земельного участка, указанная в первоначальной редакции договора.
Изменение нормативной цены земельного участка влечёт изменение цены аренды, так как ценообразование урегулировано императивными правилами земельного законодательства.
Площадь земельного участка составляет 3 500 кв.м.
Вместе с тем, суд соглашается с доводом истца о том, что для целей расчёта арендной платы не может быть применена площадь всего земельного участка.
Материалами дела: Постановлением Севастопольского апелляционного хозяйственного суда от 24.04.2012 по делу N 5020-11/238, Решением Севастопольского городского совета от 12.03.2013 N 5368, заключение государственной экспертизы землеустроительной документации от 10.03.2014 N 59/14, предложениями иженера-землеустроителя, Постановлением Административного суда города Севастополя от 04.02.2014 по делу N 827/3058/13-а, Решением Арбитражного суда города Севастополя от 06.03.2017 по делу А84-2961/2015 подтверждается, что полезная площадь земельного участка, пригодная для целей эксплуатации по назначению сократилась на 0,12 га.
Суд отклоняет довод ДИЗО о том, что договор от 02.10.2006 в указанной части сторонами не изменён.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Обязанность по передаче имущества на условиях, предусмотренных договором арендодателем выполнена, что подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами.
Вместе с тем в результате действий третьих лиц полезная площадь участка сократилась.
В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Истец обращался с заявлением о приведении договора в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.
В случае, если бы процедура перезаключения договора была доведена до конца - условие договора о цене договора было бы согласовано сторонами исходя из действительной площади земельного участка, пригодной для использования по назначению.
Риски действий третьих лиц, приведших к изменению полезной площади земельного участка не могут быть возложены на арендатора.
В соответствии со статьёй 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.
Из закона или договора от 02.10.2006 не следует, что на ИП Помогалова С.Н. переходят риски повреждения арендуемого имущества.
При указанных обстоятельствах в 2010 обстоятельства изменились настолько, что арендатор был вправе рассчитывать на изменение условий договора о предмете договора аренды.
Постановлением Административного суда города Севастополя от 04.02.2014 по делу N 827/3058/13-а удовлетворено заявление Помогаловой С.Н. об обязании Севастопольской городской государственной администрации создать комиссию для определения убытков, причинённых в связи с невозможностью пользования земельным участком, расположенном по улице Горпищенко, 108-Г в городе Севастополе.
Суд принимает довод истца о том, что указанное решение не исполнено. Обратное ответчиком не доказано.
С учётом того, что условиями договора аренды стоимость аренды определена исходя из оценочной стоимости земельного участка, определимой в свою очередь с учётом площади земельного участка, исходя из нормативной цены за квадратный метр по оценочным зонам и группам видов разрешённого использования (Постановление Правительства Севастополя от 28 ноября 2014 г. N 515), суд приходит к выводу, что с учётом действительной полезной площади земельного участка, являющегося предметом договора от 02.10.2006 размер арендной платы должен рассчитываться исходя из указанной площади 2 300 га = 3 500 га - 1 200 га.
Ставка арендной платы составляет согласно пункта 6 Ставок арендной платы за пользование земельными участками на территории города Севастополя (Приложение к Порядку определения размера арендной платы) составляет 4% (код 6.9 - склады).
Таким образом, надлежащий размер арендной платы в месяц за аренду земельного участка, являющегося предметом договора от 02.10.2006 за спорный период с 01.01.2015 по 30.09.2016 надлежит определять по формуле: нормативная цена земельного участка 7 548 415 рублей / площадь земельного участка, указанная в договоре 3 500 кв.м.,.м. * действительная полезная площадь земельного участка, возможного для использования по назначению 2 300 кв.м. * ставка арендной платы 4% / 12 месяцев = сумма арендной платы в месяц 16 534 рубля 62 копейки.
Иной порядок определения цены со ссылкой на то, что истцом не приведён договор от 02.10.2006 в соответствие с законодательством Российской Федерации, предлагаемый ответчиком судом не принимается, как противоречащий положениям статьи 10 ГК РФ.
За период с 01.01.2015 по 30.09.2016 арендные платежи уплачены в сумме 1 634 693 рубля 13 копеек, платежными поручениями N 6 от 14.12.2016 на сумму 42 294 рубля 03 копейки, N 1 от 10.10.2016 на сумму 353 999 рублей 03 копейки, N 2 от 10.10.2016 на сумму 61 265 рублей 43 копейки, N 42 от 08.09.2017 на сумму 824 160 рублей, N 44 от 13.09.2017 на сумму 352 974 рубля 64 копейки.
Истцом не оспаривается оплата задолженности за период до 01.01.2015 - 217 915 рублей, а также пени в сумме 7 320 рублей 43 копейки, оплаченной платёжным поручением N 5 от 14.12.2016.
Размер арендной платы за период с 01.01.2015 по 30.09.2016 (18 месяцев) составляет 18 * 16 534, 62 = 297 623 рубля 16 копеек.
Таким образом, сумма платежей с 01.01.2015 по 30.09.2016 в размере 1 119 154 рубля 84 копейки (1 634 693 - 217 915 - 297 623,16) оплачена излишне.
Суд не принимает довод ответчика о том, что надлежащим ответчиком является ООО "Инком", как лицо осуществившее платежи.
В соответствии с пунктом 1 статьи 313 ГК РФ кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо.
Исполнение принято ДИЗО без возражений.
В соответствии со статьёй 315 ГК РФ должник вправе исполнить обязательство до срока, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или условиями обязательства либо не вытекает из его существа. Однако досрочное исполнение обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается только в случаях, когда возможность исполнить обязательство до срока предусмотрена законом, иными правовыми актами или условиями обязательства либо вытекает из обычаев или существа обязательства
Исполнение денежного обязательства, предусматривающего периодические платежи допускает, исходя из его существа досрочное исполнение. Уплата арендных платежей в размере большем, нежели чем предусмотрено условиями договора, за конкретный период, по своей природе является авансом.
Вместе с тем, если авансирование не предусмотрено соглашением сторон, арендатор уплативший арендные платежи досрочно вправе заявить требование о возврате излишне уплаченных платежей в связи с отсутствием оснований для удержания указанных сумм.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
В соответствии с подпунктом 3 статьи 1103 ГК РФ поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Полагая, что арендные платежи уплачены в размере большем, нежели чем положены по договору ИП Помогалова С.Н. обратился с претензией от 19.09.2017 в ДИЗО, вх. N 33521/05-05-07/17 от 19.09.2017.
В соответствии с пунктом 2 статьи 314 ГК РФ в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства.
Таким образом, ДИЗО в течение семи дней после получения требования, вх. N 33521/05-05-07/17 от 19.09.2017, то есть до 26.09.2017 было обязано возвратить ИП Помогаловой С.Н. сумму излишне уплаченных арендных платежей.
Обязательство ДИЗО не исполнено.
ООО "Инком" не заявлено возражений относительно довода ИП Помогаловой С.Н. о том, что платежи ООО "Инком" осуществлялись от имени и за счёт ИП Помогалова С.Н., в судебном заседании представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета иска, на стороне истца указанные обстоятельства подтвердил.
Судом учтено, что задолженности по договору аренды от 02.10.2006 не имеется. Арендные платежи после 30.09.2016 осуществляются ООО "Инком" надлежащим образом в полном объёме. По состоянию на 11.12.2017 между ООО "Инком" и ДИЗО заключен договор аренды в отношении земельного участка, площадью 3 500 кв.м. по адресу г. Севастополь, ул. Горпищенко, N 108-Г.
Таким образом, требования ИП Помогаловой С.Н. являются обоснованными.
В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
Поскольку расчёт суммы иска не нарушает прав и законных интересов ДИЗО, истец требует возврата суммы меньшей, нежели чем той, на которую вправе рассчитывать, суд полагает требования ИП Помогаловой С.Н. подлежащими удовлетворению.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Размер государственной пошлины по настоящему делу с учётом положений пункта 1 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации составляет 19 344 рубля.
Истец при обращении с иском и в последующем при уточнении исковых требований уплатил государственную пошлину в общей сумме 35 351 рублей по квитанциям N 5576392 от 23.10.2017 14:06 на сумму 23 351 рубль, N 17/1 от 01.11.2017 10:58 на сумму 600 рублей, N 6/1 от 02.11.2017 09:50 на сумму 11 400 рублей.
Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 16 007 рублей подлежит возврату истцу из федерального бюджета (пункт 3, части 1 статьи 333.22, статья 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Севастополя
РЕШИЛ:
Исковые требования индивидуального предпринимателя Помогаловой Светланы Николаевны по заявлению от 24.10.2017, уточнённому заявлениями от 14.12.2017, от 11.01.2018 удовлетворить.
Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ИНН 9204002115, ОГРН 49204004025, зарегистрирован 02.06.2014, место нахождения: ул. Советская, дом 9, г. Севастополь, 299011) в пользу индивидуального предпринимателя Помогаловой Светланы Николаевны задолженность в сумме 817 207 (Восемьсот семнадцать тысяч двести семь) рублей, а также взыскать расходы по оплате государственной пошлины в сумме 19 344 (Девятнадцать тысяч триста сорок четыре) рубля.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Помогаловой Светлане Николаевне из федерального бюджета 16 007 (Шестнадцать тысяч семь) рублей государственной пошлины, излишне оплаченной по квитанциям N 5576392 от 23.10.2017 14:06, N 17/1 от 01.11.2017 10:58, N 6/1 от 02.11.2017 09:50.
Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его вынесения в Двадцать первый Арбитражный апелляционный суд. Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд города Севастополя.
Судья
Р.А. Ражков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка