Дата принятия: 05 февраля 2019г.
Номер документа: А84-3938/2018
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ
РЕШЕНИЕ
от 5 февраля 2019 года Дело N А84-3938/2018
Резолютивная часть решения оглашена 29.01.2019.
Полный текст решения изготовлен 05.02.2019.
Судья Арбитражного суда города Севастополя Погребняк А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой К.В., рассмотрев дело
по исковому заявлению Государственного унитарного предприятия "Центр эффективного использования собственности города" (ГУП "ЦЭИСГ" (299011, г. Севастополь, ул. Пушкина 12)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Ильяс" (299011, г. Севастополь, пр. Нахимова 2В)
при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (299011, г. Севастополь, ул. Советская 9).
о расторжении договора аренды, обязании привести объект аренды в первоначальное состояние, обязании передать имущество,
при участии представителей:
от истца - Лукьянчикова Ю.А., по доверенности;
от ответчика - Сапронов А.Е., по доверенности.
От третьего лица - не явился
установил:
Государственное унитарное предприятие "Центр эффективного использования собственности города" обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ильяс" о расторжении договора аренды, обязании привести объект аренды в первоначальное состояние, обязании передать имущество.
Определением от 25.10.2018 исковое заявление было оставлено без движения.
Определением от 09.11.2018 исковое заявление было принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.
Ответчик представил отзыв на иск, где указал, что истец по заявленным требованиям является ненадлежащим ввиду отсутствия доказательств, что он является собственником земельного участка, в связи с чем, исковые требования являются не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.
В судебном заседании суд перешел на стадию судебного разбирательства по делу.
Представитель истца огласил исковые требования, настаивал на их удовлетворении.
Представитель ответчика возражает против удовлетворения исковых требований, дает пояснение по делу.
Изучив материалы дела, судом установлено следующее.
Согласно свидетельству от 28.09.2010, выданному Фондом коммунального имущества города Севастополя, право собственности на недвижимое имущество - нежилое здание по адресу: г. Севастополь, ул. Токарева 8 принадлежит Территориальной громаде города Севастополя в лице Севастопольского городского Совета на основании решения сессии Севастопольского городского Совета N339 от 12.11.2002, приказа Фонда коммунального имущества СГС от 22.09.2010.
15.08.2011 между Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета (арендодатель) и обществу с ограниченной ответственностью "Ильяс" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N264-11, согласно которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду имущество - нежилое здание литер А, площадью 179,40 кв.м., с двумя крыльцами, навесами литеры "а1", "а2", "а3", забором N 1, расположенный по адресу: город Севастополь, ул. Токарева, 8, стоящее на балансе КП СГС "Аррикон", стоимостью 191700 грн по состоянию на 30.09.2010.
Объект аренды используется под размещение магазина непродовольственных товаров, склада.
Арендная плата составляет 26742,18 грн в год, 2436,30 грн за месяц аренды с применением коэффициента инфляции на август 2011 года и перечисляется арендатором арендодателю не позднее 20 числа текущего месяца, ежемесячно (п. 3.2).
Размер арендной платы за каждый последующий месяц определяется путем корректировки размера месячной арендной платы на индекс инфляции, соответствующий предыдущему месяцу.
Согласно п. 2.7 Договора объект аренды должен быть возвращен в состоянии, в котором он получен с учетом нормального износа. Прием - передача объекта аренды после прекращения действия договора осуществляется комиссией, состоящей из представителей арендодателя, арендатора и балансодержателя. Передача имущества и его прием оформляется актом приема-передачи объекта аренды.
Согласно п. 7.1 Договор действует с момента его подписания и до 03.03.2012. Согласно п. 7.2 Договора, в случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора в течение одного месяца после окончания срока действия договора, он считается продленным на тот же строк и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором. Арендатор признает, что заявление о прекращении или изменении договора считается полученным арендатором, если оно направлено заказным или ценным письмом в адрес арендатора, указанный в договоре. Реестр отправления признается сторонами надлежащим доказательством направления заявления об изменении или прекращении договора.
Согласно п. 7.3 изменение или расторжение договора допускается лишь по согласию сторон, если иное не определено договором.
Согласно п. 7.6 действие договора аренды прекращается в случае, в том числе, окончания срока аренды, предусмотренного договором.
Актом приема-передачи от 15.08.2011 подтверждается передача арендодателем недвижимого имущества арендатору.
В соответствии с постановлением Правительства Севастополя от 28.02.2015 N 119-ПП, было создано Государственное унитарное предприятие "Центр эффективного использования собственности города", основной функцией Государственного унитарного предприятия "Центр эффективного использования собственности города" является материально-техническое обеспечение управления имуществом города Севастополя, обеспечение его содержания, поддержания в исправном состоянии и повышении эффективности использования. За предприятием на праве хозяйственного ведения закреплено государственное имущество города Севастополя, согласно приложения к настоящему постановлению.
22.04.2015 приказом N 02-03/31 Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя "О передаче договоров аренды объектов капитального строительства, переданных в хозяйственное ведение ГУП "ЦЭИСГ", Государственному унитарному предприятию "Центр эффективного использования собственности города" был передан вышеуказанный договор аренды, а также иные документы, согласно акта приема-передачи.
13.07.2016 Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя издано распоряжение N2220-РД "О включении недвижимого имущества в Реестр собственности города Севастополя и закреплении его на праве хозяйственного ведения за Государственным. унитарным предприятием "Центр эффективного использования собственности города", в приложении к которому указано имущество: нежилое каменное здание по ул. Токарева 8 в г. Севастополе. Площадью 179,4 кв.м.
28.11.2016 Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя издано распоряжение N4608-РДИ о включении недвижимого имущества, согласно приложения в реестр собственности города Севастополя и закреплении его на праве хозяйственного ведения за ГУП "ЦЭИСГ", в том числе, имущество, являющееся предметом настоящего спора.
31.05.2018 во исполнение графика проверок недвижимого имущества на 2018 год, ГУП "ЦЭИСГ" была проведена проверка объекта недвижимого имущества по адресу: г. Севастополь, ул. Токарева,8, о чем был составлен акт проверки объекта недвижимого имущества N45 от 31.05.2018.
В соответствии с результатами проверки, комиссией были сделаны следующие выводы: на дату проведения проверки арендованное имущество используется по целевому назначению, пользователем нарушены обязательства, указанные в разделе 5 договора аренды N264-11 от 15.08.2011, а именно, произведены улучшения объекта -осуществлена самовольная застройка без получения соответствующих разрешений.
В связи с указанным вынесены предложения: направить арендатору требование о приведении объекта аренды в соответствие условиям договора аренды, провести повторную проверку с целью устранения нарушений.
29.06.2018 арендодателем в адрес арендатора направлена претензия, где арендодатель указал, что самовольно возведенные Арендатором конструкции находятся на земельном участке, права на который у Арендатора отсутствуют, что квалифицируется как самовольное занятие земельного участка, что подтверждается ответами Департамента по имущественным и земельным отношениям г. Севастополя от 13.12.2017 и 30.06.2017.
Арендодатель в претензии сослался на нормы положения "О порядке передачи в аренду имущества, находящегося в собственности города", утвержденного постановлением Правительства Севастополя N 500-ПП от 16.06.2015, которым установлено, что заключение договора аренды государственного имущества без проведения конкурса на право аренды государственного имущества возможно лишь с действующими арендаторами, надлежащим образом выполняющими свои обязанности по договору аренды. При этом, считать ООО "Ильяс" надлежащим арендатором не представляется возможным.
На основании вышеизложенного, истец просил ответчика привести объект аренды в первоначальное состояние.
Согласно отчету отслеживания корреспонденции, претензия была получена адресатом 11.07.2018.
В соответствии с представленными в материалы дела письмами Департамента по имущественным и земельным отношениям г. Севастополя от 13.12.2017 и 30.06.2017, в ходе проведения обследования объекта земельных отношений по адресу: город Севастополь, ул. Токарева, 8, на земельном участке по указанному адресу расположен объект капитального строительства (нежилое одноэтажное здание) (далее - Объект). На момент обследования Объекта земельных отношений помещения Объекта не использовались, находились на стадии внутренних отделочных работ.
Согласно информационного письма, поступившего из Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя, разрешительная документация на строительство и/или ввод объекта в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на объекте земельных отношений не выдавалась.
Также в отношении объекта отсутствует информация в Севгосстройнадзоре и ГУПГС "БТИ".
Исходя из того, что требования о приведении объекта в первоначальное состояние не были исполнены ответчиком, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора аренды N264-11 от 15.08.2011, обязании привести объект аренды в первоначальное состояние, а именно: демонтировать самовольное капитальное строение размерами 12.0x4,8м, площадью 57,6 кв.м, с торца навеса а2 в направлении здания N 6 по ул. Токарева; восстановить лестничный марш к лит. А во внутреннем дворе; демонтировать остекленную пристройку с фундаментом размерами 9.6x2,1м, представляющий собой коридор, площадью 20,16 кв.м., соединяющий здание лит. А, навес а2 и самовольное капитальное строение; демонтировать самовольную пристройку к лит. А и навесу размерами 3,5*1,2 м, площадью 4,2 кв.м., восстановить забор N1, прилегающей территории к объекту, обязать ответчика передать имущество по акту приема-передачи истцу.
Ответчиком представлена Декларация о начале выполнения строительных работ по пристройке к нежилому зданию по ул. Токарева 8 в г. Севастополе, зарегистрированная Инспекцией ГАСК от 20.09.2013.
Также в материалы дела представлено письмо Управления по вопросам коммунальной собственности СГГА от 23.09.2005 N2199 о согласовании проведения ремонтных работ - реконструкции арендуемого помещения по адресу г. Севастополь, ул. Токарева 8, письмо Фонда коммунального имущества СГС от 09.12.2011 N01-15/4189, направленное в адрес ответчика, согласно которому в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на пользование земельным участком по адресу: г. Севастополь, ул. Токарева 8, рассмотрение вопроса о включении нежилого здания, площадью 179,4 кв.м в перечень объектов, подлежащих приватизации не представляется возможным; приказом КП СГС "Аррикон" от 28.04.2011 N12 согласован объем затрат на выполнение неотделимых улучшений нежилого здания лит. А с крыльцами, навесами а1-3, ограждением по адресу: г. Севастополь, ул. Токарева 8.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, суд пришел к выводу, что иск подлежит частичному удовлетворению исходя из следующего.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов. Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов и до 1 января 2015 года действует переходный период, в течение которого урегулируются вопросы интеграции новых субъектов Российской Федерации в экономическую, финансовую, кредитную и правовую системы Российской Федерации, в систему органов государственной власти Российской Федерации (статья 6).
21.03.2014 принят Федеральный Конституционный закон N 6 - ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя".
В соответствии со статьей 12 Федерального Конституционного Закона N 6 - ФКЗ, на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие гражданское состояние, образование, право собственности, право пользования, право на получение пенсий, пособий, компенсаций и иных видов социальных выплат, право на получение медицинской помощи, а также таможенные и разрешительные документы (лицензии, кроме лицензий на осуществление банковских операций и лицензий (разрешений) на осуществление деятельности некредитных финансовых организаций), выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не предусмотрено статьей 12.2 настоящего Федерального конституционного закона, а также если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.
Согласно части 1 статьи 12.1 Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ, до 1 января 2017 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.
Согласно частям 1, 2 статьи 23 Федерального Конституционного Закона N 6 - ФКЗ, законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.
Нормативные правовые акты Автономной Республики Крым и города Севастополя, Республики Крым и города с особым статусом Севастополя действуют на территориях соответственно Республики Крым и города федерального значения Севастополя до окончания переходного периода или до принятия соответствующих нормативного правового акта Российской Федерации и (или) нормативного правового акта Республики Крым.
Иное предусмотрено, например, регулирование в сферах социальной защиты, охраны здоровья, бюджета, налогов и сборов, градостроительства, земельных и лесных отношений, электроэнергетики, теплоснабжения, водоснабжения (статьи 11, 13, 15, 12.1 Федерального Конституционного Закона).
Арендные отношения не подпадают под особое правовое регулирование, случаи которого прямо предусмотрены Федеральным Конституционным Законом N 6 - ФКЗ.
Регулирование арендных правоотношений в силу Конституции Российской Федерации осуществляется на федеральном уровне.
Договор аренды был заключен сторонами 15.08.2011, исполнялся и действовал до и после 18.03.2014.
Спорный договор являлся срочным, заключенным до 01.03.2015. Дата окончания договорных отношений между сторонами, возникших в правовом поле Украины, пришлась на период, когда Республика Крым была принята в состав Российской Федерации.
В связи с тем, что нормы Федерального Конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ не имеют обратного действия, то на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров, распространяется законодательство, которое действовало в момент их заключения. При этом нормы материального права украинского законодательства применяются в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства.
Указанная позиция изложена в определении Верховного суда Российской Федерации от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939.
Правоотношения сторон регулировались до 18.03.2014, действовавшими в тот период: Гражданским кодексом Украины (далее - ГК Украины), Хозяйственным кодексом Украины, (далее - ХК Украины), после 18.03.2014 правоотношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, так как законодательство Украины в части положений связанных с прекращением действия договора аренды в связи с истечением срока, возобновлением договора противоречит законодательству Российской Федерации.
Так, нормы материального права Украины устанавливают, что имеет значение лишь то, соблюден или нет установленный месячный срок для заявления одной из сторон о прекращении или изменении договора аренды после окончания срока действия такого договора, поскольку именно с его окончанием связано продолжение договора аренды на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.
Из содержания статей 759, 763 и 764 ГК Украины следует, что по окончании срока договора аренды он может быть продлен на такой же срок, на который этот договор заключался, при условии, если против этого не возражает арендодатель.
Поэтому, если на дату окончания срока договора аренды и в течение месяца после окончания этого срока имели место возражения арендодателя о возобновлении договора на новый срок, то такой договор прекращается.
Вместе с тем, поскольку срок действия Договора был определен до 01.03.2015, то есть данный Договор продолжал действовать на момент принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, то к правоотношениям в части возобновления срока договора аренды и порядка отказа от арендных правоотношений должно применятся законодательство Российской Федерации.
Согласно статье 759 Гражданского кодекса Украины по договору найма (аренды) арендодатель передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок.
Аналогичные по смыслу нормы содержатся в статье 606 ГК РФ, согласно которым по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Частью 1 статьи 763 ГК Украины определено, что договор найма заключается на срок, установленный договором.
В соответствии со статьей 764 ГК Украины, если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора найма, то, при отсутствии возражений наймодателя в течение месяца, договор считается возобновленным на срок, установленный ранее договором.
Из содержания статей 759, 763 и 764 ГК Украины следует, что по окончании срока договора аренды он может быть продлен на такой же срок, на который этот договор заключался, при условии, если против этого не возражает арендодатель.
Нормы статьей 609, 610, 621 ГК РФ, регулирующие арендные правоотношения сторон по законодательству Российской Федерации отличаются от вышеизложенного законодательства Украины. Суть различий в сроках выражения волеизъявления арендодателя и арендатора, уведомления о прекращении действия договора аренды или его возобновлении (продлении, заключении договора на новый срок).
В соответствии с частями 1, 2 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В статье 621 ГК РФ, установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (часть 1 статьи 621).
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (часть 2 статьи 621).
Только наличие или отсутствие возражений арендодателя против продолжающегося использования арендованного имущества арендатором до истечения срока договора являются юридически значимыми для решения вопроса о возобновлении или не возобновлении договора на прежних условиях. Поэтому направление арендодателем арендатору уведомлений, содержащих отказ от дальнейших договорных отношений, и получение такого уведомления арендатором означают прекращение договорных отношений.
Норма аналогичная той, которая изложена в пункте 2 статьи 621 ГК РФ, в Гражданском кодексе Украины отсутствует.
В материалы дела представлена претензия истца, полученная истцом 11.07.2018, в соответствии с которой истец возражал против дальнейшего пользования ответчиком объектом аренды, просил ответчика привести объект аренды в первоначальное состояние, указав на самовольное возведение капитальных конструкций на объекте, не предусмотренных условиями договора аренды N264/11 от 15.08.2011.
Таким образом, суд приходит к выводу о том ,что ответчик был поставлен истцом в известность о прекращении договора аренды и о необходимости освободить занимаемые помещения с передачей его истцу.
Исходя из изложенного, ввиду отсутствия доказательств внесения изменений в договор аренды в части продления срока его действия, намерений сторон, направленных на продолжение арендных правоотношений, наличия выраженного отказа истца от продолжения арендных правоотношений, суд пришел к выводу о том, что договор, по которому ответчику было предоставлено в аренду недвижимое имущество, прекратил свое действие в связи с истечением его срока.
Требование истца по делу о расторжении договора в одностороннем порядке, отклоняется судом ввиду неверного толкования норм права, учитывая прекращение правоотношений сторон в связи с истечением срока действия договора аренды, ввиду отсутствия намерения арендодателя на продолжение арендных отношений, а также действий и волеизъявлений сторон по перезаключению договора на новый срок.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В материалах дела отсутствуют доказательства возврата ответчиком объекта аренды истцу.
Поскольку арендные правоотношения между сторонами прекращены в связи с окончанием срока действия договора, доказательств возврата ответчиком нежилого помещения по предмету спора не представлено, соответственного, у ответчика отсутствуют правовые основания использования спорного нежилого помещения, в связи с чем, требование истца об обязании освободить недвижимое имущество подлежит удовлетворению.
Истцом также заявлены требования о приведении объекта аренды в первоначальное состояние, которые отклоняются судом исходя из следующего.
Истец ссылается на нормы ГК РФ, регулирующие правоотношения, связанные с самовольными постройками (статья 222 ГК РФ).
Суд считает неверной квалификацию истцом действий ответчика по статье 222 ГК РФ, поскольку между сторонами существовали арендные правоотношения, в рамках которых ответчиком произведены работы по реконструкции объекта.
В соответствии с пунктом 29 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения статьи 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.
В связи с этим, доводы ответчика об отсутствии у истца права на предъявление иска о сносе самовольных построек не имеют правового значения.
Право на реконструкция спорного объекта недвижимости подтверждается наличием у ответчика разрешительной документации на проведение реконструкции объекта - Декларации о начале выполнения строительных работ по пристройке к нежилому зданию по ул. Токарева 8 в г. Севастополе, зарегистрированной Инспекцией ГАСК от 20.09.2013; письмом Управления по вопросам коммунальной собственности СГГА от 23.09.2005 N2199 о согласовании проведения ремонтных работ - реконструкции арендуемого помещения по адресу г. Севастополь, ул. Токарева 8, письмо Фонда коммунального имущества СГС от 09.12.2011 N01-15/4189, направленным в адрес ответчика, согласно которому в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на пользование земельным участком по адресу: г. Севастополь, ул. Токарева 8, рассмотрение вопроса о включении нежилого здания, площадью 179,4 кв.м в перечень объектов, подлежащих приватизации не представляется возможным; приказом КП СГС "Аррикон" от 28.04.2011 N12 согласован объем затрат на выполнение неотделимых улучшений нежилого здания лит. А с крыльцами, навесами а1-3, ограждением по адресу: г. Севастополь, ул. Токарева 8 и иных документов.
В соответствии с пунктами 3, 4 статьи 778 Гражданского кодекса Украины (действовавшим на территории города Севастополя по состоянию на момент передачи объекта в арендное пользование) если улучшение вещи сделано по согласию арендодателя, Арендатор имеет право на возмещение стоимости необходимых затрат или на зачисление их стоимости в счет платы за пользование вещью. Если в результате улучшения, сделанного по согласию арендодателя, создана новая вещь, Арендатор становится ее совладельцем. Доля арендатора в праве собственности отвечает стоимости его затрат на улучшение вещи, если другое не установлено договором или законом.
В соответствии с пунктами 1-3 статьи 623 ГК РФ, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Таким образом, требования истца о приведении объекта в соответствие с первоначальным состоянием не подлежат удовлетворению, поскольку из представленных ответчиком доказательств усматривается факт осуществления ответчиком, как арендатором, реконструкции объекта аренды с согласия арендодателя.
Поскольку в рамках настоящего дела встречные требования о возмещении стоимости произведенных улучшений не заявлялись, судом не оценивался объём произведённых ответчиком работ по реконструкции объекта аренды, не оценивался итог работ на предмет его отделимости без вреда основному имуществу. При этом, ответчик не лишён права заявить такие требования в рамках отдельного искового производства.
Доводы ответчика о недействительности договора аренды в связи с отсутствием его нотариального удостоверения является необоснованными, поскольку фактически договор аренды был нотариально удостоверен. Представителем истца представлена суду копия нотариально удостоверенного договора.
Кроме того, согласно пункту 5 статьи 166 ГК РФ, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
В настоящем случае поведение ответчика после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки, поскольку самим ответчиком совершались действия, подтверждающие наличие правоотношений: оплачивалась арендная плата, предпринимались действия по получению разрешительной документации на предмет реконструкции объекта аренды, подавались заявления о выкупе объекта в порядке приватизации.
Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению частично - в части обязания ответчика возвратить объект аренды.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Иск удовлетворить частично.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Ильяс" (г. Севастополь, ОГРН 1159204001472) возвратить объект аренды: нежилое здание литера "А" общей площадью 179,40 кв.м. с двумя крыльцами, навесами литеры "а1", "а2", "а3", забором N 1, расположенный по адресу: город Севастополь, ул. Токарева, 8, передав его по акту приёма-передачи Государственному унитарному предприятию "Центр эффективного использования собственности города" (г. Севастополь, ОГРН 1159204014540) в течение тридцати календарных дней со дня вступления настоящего решения в законную силу.
В остальной части иск оставить без удовлетворения.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Ильяс" (г. Севастополь, ОГРН 1159204001472) в пользу Государственного унитарного предприятия "Центр эффективного использования собственности города" (г. Севастополь, ОГРН 1159204014540) 6 000 рублей госпошлины.
Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба.
В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд города Севастополя.
Судья А.С. Погребняк
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
