Решение Арбитражного суда города Севастополя от 23 января 2018 года №А84-3823/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

РЕШЕНИЕ

от 23 января 2018 года Дело N А84-3823/2017
Резолютивная часть решения оглашена 16.01.2018
Полный текст решения составлен 23.01.2018
Судья Арбитражного суда города Севастополя Погребняк А.С., при ведении протокола секретарем Кобец В.И., рассмотрев материалы дела А84-3823/17
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополь (299011, г. Севастополь, ул. Советская 9)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Базис-М" (299057, г. Севастополь, ул. Адмирала Юмашева, 19, корпус А, квартира 27)
о расторжении договора аренды земельного участка и о понуждении освободить (возвратить) земельный участок,
При участии представителей:
От истца - Щеглов М.Е., доверенность;
От ответчика - Сергеев В.А., доверенность; Михайлов И.С., директор; Михайлов С.М., доверенность.
УСТАНОВИЛ:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Базис-М" о расторжении договора аренды земельного участка и о понуждении освободить (возвратить) земельный участок.
Определением от 03.10.2017 исковое заявление было принято судом, назначено предварительное судебное заседание.
Ответчик в ходе подготовки дела к судебному разбирательству представил отзыв на иск, где указал, что исковые требования не подлежат удовлетворению поскольку истцом не подтвержден факт нарушения обязательств ответчиком.
Также ответчик заявил, что истцом пропущен срок исковой давности по данному спору, учитывая, что право на иск появилось у арендодателя с 19.03.2006.
В дополнении к отзыву на исковое заявление ООО "Базис М" указал, что на основании Решения сессии Севастопольского городского Совета N1108 от 14.03.2002, N410/4 от 28.03.2002 составлен проект отвода земельных участков, в составе которых находится спорный земельный участок. Участки, отводимые ООО "Базис М" предназначались для строительства и последующей эксплуатации первой и второй очереди жилого квартала, расположенного по ул. Маячной в г. Севастополе. Общая площадь отводимого земельного участка составляла 1,3927 га, первой очереди строительства - 1,0160 га, второй очереди строительства - 0,3767 га. Проектом застройки жилого квартала было предусмотрено поэтапное строительство объектов (отдельными очередями строительства и сдача объектов в эксплуатацию отдельными пусковыми комплексами). С 2003 года ООО "Базис М" вело работу по проектированию и строительству квартала жилых домов по ул. Маячная (первая и вторая очереди строительства).
В 2005 году ООО "Базис М" начало разработку проекта "Квартал жилых домов по ул. Маячная, корпус 9", в 2009 году разработанный проект был подан на государственную экспертизу. В 2010 году разработан проект строительства корпуса 14 (вторая очередь строительства), получено положительное заключение NС-41/11 от 04.02.2011 Управления градостроительства и архитектуры СГГА к рабочему проекту. 23.05.2011 зарегистрирована Декларация о начале выполнения строительных работ по объекту "Квартал жилых домов по ул. Маячная в г. Севастополе, корпус 14". С 2013 года работы по строительству объекта были возобновлены.
На сегодняшний день вторая очередь строительства завершена, корпус N14 построен, сети подключены к объекту и введены в эксплуатацию, выполнено благоустройство территории. При этом, на земельном участке под строительство второй очереди жилого квартала по ул. Маячная в г. Севастополе расположены транзитные сети (водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, сети связи) для обеспечения других объектов. Исходя из изложенного, ответчик указал, что обязательства в части освоения земельного участка и участия в развитии инфраструктуры города Севастополя выполнены.
В связи с указанным, ответчик считает, что основания для расторжения договора аренды отсутствуют, существенные нарушения условий договора ответчиком истцом не доказаны, обязательства по договору аренды земельного участка от 05.05.2004 ответчиком выполнены.
В подтверждение выполнения обязательств по договору, ответчик, в том числе, представил справку ООО "Севастопольская Гео-партия" от 11.01.2018 N2, согласно которой на земельном участке, кадастровый N91:02:001003:4813, находящемся в аренде у ООО "Базис М" по договору аренды земли от 05.05.2004 расположены: законченный строительством 8-этажный жилой дом, корпус 14 (адрес: г. Севастополь, пр. Окт.Революции 12); инженерные линейные сооружения (капитальные объекты недвижимости), находящиеся в эксплуатации, в т.ч.: водопровод, трубопровод, сети бытовой канализации; объекты озеленения, объекты благоустройства, объекты незавершенного строительства, в том числе: выполненные основания под фундаменты, котлованы, капитальные элементы благоустройства - железобетонная лестница, проложенные сети канализования.
04.12.2017 суд завершил предварительное судебное заседание и перешел на стадию судебного разбирательства.
В судебном заседании 16.01.2018 представитель истца огласил исковые требования, просил иск удовлетворить.
Представители ответчика возражали против удовлетворения исковых требований, просили в иске отказать, представили дополнение к отзыву на исковое заявление, указав, что иск не подлежит удовлетворению, поскольку требования истца не обоснованы, обязательства по договору аренды земельного участка ответчиком выполнены, наличие существенного нарушения условий договора ответчиком истцом не доказано.
Изучив материалы дела, судом установлено следующее.
Решением Севастопольского городского Совета от 14.03.2002 N1108 Обществу с ограниченной ответственностью "Базис М" дано согласие на разработку проекта отвода земельного участка ориентировочной площадью 0,9 га по ул. Маячная для строительства и последующей эксплуатации первой очереди жилого квартала.
Решением Севастопольского городского Совета от 05.11.2002 N302 Обществу с ограниченной ответственностью "Базис М" дано согласие на разработку проекта отвода земельного участка ориентировочной площадью 0,37 га по ул. Маячная для строительства и последующей эксплуатации второй очереди жилого квартала. Утвержден ООО "Базис М" представленный проект отвода земельного участка площадью 1,3927 га по ул. Маячная для строительства и последующей эксплуатации первой и второй очередей жилого квартала. Решено передать ООО "Базис М" в аренду сроком до 01.11.2051 земельный участок, площадью 1,3927 га по ул. Маячная для строительства и последующей эксплуатации первой и второй очередей жилого квартала, с отнесением земель к категории жилой и общественной застройки, в том числе:
- земельный участок площадью 1,0160 га для строительства и последующей эксплуатации первой очереди жилого квартала - сроком до 01.11.2051;
- земельный участок площадью 0,3767 га для строительства и последующей эксплуатации второй очереди жилого квартала - сроком с 01.05.2004 до 01.11.2051;.
22.08.2002 Управлением градостроительства и архитектуры СГГА выдано градостроительное заключение о предоставлении ООО "Базис М" земельного участка ориентировочной площадью первой очереди застройки - 1,016 га, второй очереди - 0,3767 га для строительства жилого квартала по ул. Маячная, срок аренды 49 лет.
22.01.2003 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ООО "Базис М" (арендатор), был заключен договор аренды земли, в соответствии с которым Арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета N302 от 05.011.2002 передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, площадью 0,0160 га, расположенный в г. Севастополе по ул. Маячная для строительства и последующей эксплуатации первой очереди жилого квартала.
Согласно п. 3.2.2 Договора арендатор обязался, в том числе, соблюдать план внешних границ землепользования по договору аренды, использовать земельный участок строго по целевому назначению, строительство на арендованном участке проводить с соблюдением требований раздела 2.2. для жилой застройки ст. 2 "Временных правил использования и застройки территорий города Севастополя", утвержденных решением Севастопольского городского Совета N392 от 18.11.1999 и в соответствии с целевым назначением земельного участка, с государственными строительными нормами и проектной документацией, прошедшей комплексную государственную экспертизу и согласованной управлением градостроительства и архитектуры, разрешением на производство строительных работ Инспекции государственного архитектурно-строительного контроля.
12.03.2004 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ООО "Базис М" (арендатор), был заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель в соответствии с решениями Севастопольского городского Совета от 05.11.2002 N302 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок площадью 0,3767 га, расположенный в г. Севастополе по ул. Маячная для строительства и последующей эксплуатации второй очереди жилого квартала.
Согласно п. 6.1 Договор заключен сроком до 01.11.2051 и действует с момента государственной регистрации Договора в порядке, установленном законом.
Согласно п. 1.5 Договора земельный участок, площадью 0,3767 га, передается в аренду с целью строительства и последующей эксплуатации второй очереди жилого квартала.
В соответствии с п. 3.2.2 Договора арендатор обязался, в том числе, использовать земельный участок строго по целевому назначению; начать освоение земельного участка и ввести в установленном порядке в эксплуатацию законченный строительством капитальный объект недвижимости согласно предусмотренному в п. 1.5 целевому назначению - в течение срока двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока (пп. "г"); строительство на предоставленном земельном участке производить только в соответствии с утвержденной документацией, прошедшей комплексную государственную экспертизу, и после получения разрешения в инспекции ГАСК (пп. "д").
В соответствии с п. 4.1 Договора арендатор принимает на себя обязательства по участию в создании инженерно-транспортной инфраструктуры в г. Севастополе в соответствии с действующим законодательством и решениями Севастопольского городского Совета, для чего арендатор должен в срок до получения разрешения инспекции ГАСК на производство строительных работ (после разработки проектно-сметной документации, но не позднее одного года приема-передачи земельного участка) заключить с Севастопольской городской государственной администрацией договор о паевом участии застройщиков в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города Севастополя.
Договор аренды прекращает свое действие в случаях, в том числе, истечения срока, на который заключен договор (7.1 Договора).
Договор аренды земельного участка может быть расторгнут по взаимному согласию сторон (п. 8.1 Договора), по требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут досрочно на основании решения суда в случае, в том числе, невыполнения сторонами (одной из сторон) своих обязанностей, предусмотренный ст. 24, 25 Закона Украины "Об аренде земли" в редакции от 02.10.2003 и настоящим договором.
Согласно п. 8.3 Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя в случае, если в течение сроков, определенных в договоре аренды, арендатор не исполнил часть, либо все условия и обязательства, оговоренные договором.
Вопрос о дальнейшем использовании объектов недвижимости, возведенных на арендованном земельном участке после прекращения договора аренды решается по соглашению сторон, кроме случаев, когда договор аренды расторгнут в порядке п.п. 8.2-8.3 Договора (п. 7.2. Договора).
В течение месяца посте истечения срока аренды и не продления его в установленном порядке, либо расторжения договора аренды земли, арендатор обязан возвратить земельный участок в состоянии, не худшем в сравнении с тем, в каком он брал его в аренду и пригодном для его дальнейшего использования, согласно градостроительной или землеустроительной документации. Арендатор не имеет права удерживать земельный участок для удовлетворения своих требований к арендодателю (п. 9.1. Договора).
Согласно п. 11.1 Договора споры, связанные с арендой земельного участка разрешаются в судебном порядке.
Согласно п. 13.1 Договор вступает в силу после его подписания сторонами, нотариального удостоверения и государственной регистрации.
19.03.2004 между сторонами договора подписан акт приема-передачи земельного участка арендатором, согласно договора аренды земли.
Согласно справке Управления градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации N298/5-2 от 22.06.2010, жилому дому - корпус 14 по экспликации генплана, строящемуся на земельном участке, поименованном в Договоре аренды земли N6 от 20.02.2003 по адресу "ул. Маячная" в Договоре аренды земли N78 от 05.05.2004 по адресу: "ул. Маячная", присвоен адрес: г. Севастополь, пр. Окт. Революции 12.
16.08.2005 ОАО "ЭК "Севастопольэнерго" выданы технические условия N1127/08 от 02.08.2005 на электроснабжение жилых домов по ул. Маячная в г. Севастополе по заказу ООО "Базис М".
ГП "Крымский экспертно-технический центр" 01.07.2006 выдано экспертное заключение 0N10.31267493.3208-06 на соответствие нормативным актам по охране труда рабочего проекта "Электроснабжение квартала жилых домов. Трансформаторная подстанция".
ГП "Крымский экспертно-технический центр" 29.11.2006 выдано экспертное заключение 0N10.31267493.5249-06 на соответствие нормативным актам по охране труда рабочего проекта "Газификация квартала жилых домов по ул. Маячная (корпус 1, 9, 10)".
29.01.2007 составлен Акт разграничения балансовой принадлежности и ответственности за эксплуатацию оборудования электросети между ОАО "ЭК "Севастопольэнерго" и ООО "Базис М".
25.07.2007 Инспекцией Государственного архитектурно-строительного контроля был зарегистрирован акт государственной приемочной комиссии о принятии в эксплуатацию законченного строительством объекта от 11.07.2007 по адресу: г. Севастополь, Гагаринский район, пр. Окт. Революции 14/1, 14/2, 14/3, 14/4, 14/5 - квартал жилых домов по ул. Маячная, корпус 1, утвержденный распоряжением Гагаринской госадминистрации от 26.07.2007 N619-р.
Строительство осуществлено на основании решения сессии Городского Совета от 05.11.2002 N302, договоров аренды земли N6 от 20.02.2003, N78 от 05.05.2004, строительство осуществлено ген.подрядчиком ООО "Базис М" в соответствии с разрешением на выполнение строительных работ, выданным инспекцией ГАСК N240/534 от 19.08.2004. Работы начаты в августе 2004 года, работы окончены в июне 2007 года.
Проектная документация на строительство разработана ООО "Базис М" (рабочий проект) и субподрядными организациями.
24.10.2008 Севастопольской городской службой Украинской государственной инвестиционной экспертизы составлено комплексное экспертное заключение NЭ 259/2008 по проекту "Квартал жилых домов по ул. Маячная в г. Севастополе, корпус 9".
20.05.2011 в адрес инспекции ГАСК города Севастополя от ООО "Базис М" поступила декларация о начале выполнения строительных работ по ул. Маячной в г. Севастополе, зарегистрированная Инспекцией за NСТ 08311000201 от 23.05.2011.
14.06.2011 Прокуратурой города Севастополя наложен протест на регистрацию декларацию о начале выполнения строительных работ NСТ 08311000201 от 23.05.2011 по ул. Маячная в городе Севастополе, заявлено требование об отмене регистрации Декларации ООО "Базис М" о начале выполнения строительных работ за NСТ 08311000201 от 23.054.2011 по ул. Маячная в г. Севастополе.
Приказом Инспекции ГАСК в г. Севастополе от 20.06.2011 N188 был удовлетворен протест Прокуратуры города Севастополя об устранении нарушений от 14.06.2011 N07-642, отменена регистрация декларации ООО "Базис М" на начало строительных работ N08311000201 от 23.05.2011 по ул. Маячная в городе Севастополе.
Согласно письму ГАСК в г. Севастополе от 20.06.2011 N7/27-705, в адрес ООО "Базис М" направлен приказ об отмене регистрации декларации ООО "Базис М" на начало строительных работ N08311000201 от 23.05.2011 по ул. Маячная в г. Севастополе.
Постановлением Севастопольского апелляционного административного суда от 10.04.2012 по делу N2а-2451/11/2770 по иску ООО "Базис М" к Инспекции ГАСК об отмене приказа и понуждении осуществить действия, признать недействительным решения о приостановлении строительных работ, исковые требования были удовлетворены частично, отменен приказ Инспекции ГАСК в городе Севастополе N188 20.06.2011.
Указанным постановлением было установлено, что объект строительства "Квартал жилых домов по ул. Маячная в г. Севастополе, корпус 14" относится к 3 категории сложности. ООО "Базис М" были выполнены все предусмотренные законодательством условия относительно подачи декларации. Основания для отказе в регистрации декларации отсутствуют. Декларация была зарегистрирована в Инспекции ГАСК в городе Севастополе 23.05.2011.
08.04.2011 Севастопольским городским филиалом Государственного предприятия "Специализированная государственная экспертная организация "Центральная служба Украинской государственной строительной экспертизы" (ГП "Укргосстройэкспертиза") было выдано положительное заключение NЕ-27-028-11 комплексной государственной экспертизы относительно рабочего проекта "Квартал жилых домов по ул. Маячная в городе Севастополе, корпус 12, 13, 14".
В соответствии с приложением к Положительному заключению NЕ-27 - 028-11 Комплексной государственной экспертизы по рабочему проекту "Квартал жилых домов по ул. Маячная в городе Севастополе, корпус 12, 13, 14", разработанный ООО "Базис М", комплексное экспертное заключение составлено с учетом: положительного заключения ГорСЭС N05.03.02-07/28570 от 28.03.2011, положительного экспертного заключения УМЧС Украины в городе Севастополе N171 от 18.03.2011, положительного заключения УГиА СГГА NС-41/11 от 04.02.2011.
26.10.2012 утверждено положительное экспертное заключение NЕ-27-0691-12 Государственной экспертизы относительно рассмотрения рабочего проекта "Квартал жилых домов по ул. Маячная, корпус 12, 13. Корректировка".
27.04.2016 ПАО "Севастопольгаз" выдало ООО "Базис М" технические условия на газификацию корпуса ПК 14 квартала жилых домов по ул. Маячная в г. Севастополе (внутриплощадные сети), сроком на 2 года.
29.04.2016 между ПАО "Севастопольгаз" и ООО "Базис М" был составлен Акт разграничения имущественной принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон.
15.08.2003 ГКП "Водоканал" выдало ООО "Базис М" технические условия от N5 8-4698 на водоснабжение и канализирование проектируемых жилых домов по ул. Маячная.
02.05.2017 ГУПГС "Водоканал" составил акт обследования водомерного узла на сдаточном объекте, пр. Октябрьской Революции 12, при участии ООО "Базис М", согласно которому водомерный узел принят в эксплуатацию. Начисления по тарифу для населения будут применены после ввода в эксплуатацию жилого дома и после заключения договора на водоснабжение и водоотведение.
Согласно данных представленных ГУПГС "Водоканал" от 21.11.2017 N21/2-11531, технические условия от 15.08.2003 N5 8-4698 на водоснабжение и канализирование проектируемых жилых домов по ул. Маячная, в части, касающейся корпуса 14 (пр. Окт. Революции 12) выполнены в полном объеме. Наружные сети водопровода и канализации, водомерный узел построены в соответствии с проектом и обеспечивают нормальную эксплуатацию объекта.
Судом установлено, что 10.08.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя (Севземконтроль) было проведено обследование земельного участка, являющегося предметом спорных правоотношений, в связи с чем был составлен акт обследования N133/05-01/ОБ/16 земельного участка.
В ходе обследования установлено, что земельный участок свободен от объектов капитального строительству, от некапитальных строений, сооружений, объектов благоустройства, земельный участок огражден металлическим забором, установленным на бетонное основание. На земельном участке осуществлена выработка грунта для устройства котлована. Таким образом, установлено, что земельный участок по состоянию на 10.08.2016 не освоен.
17.01.2017 Департамент имущественных и земельных отношений города Севастополя направил в адрес ответчика предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка в тридцатидневный срок, указав, что земельный участок по состоянию на 10.08.2016 не освоен. Срок освоения земельного участка истек 20.03.2006.
27.06.2017 Департамент имущественных и земельных отношений города Севастополя направил в адрес ответчика предложение о расторжении договора аренды земельного участка, а также экземпляр соглашения о досрочном расторжении договора аренды земли, акт приема-передачи земельного участка.
Ответчик в ответ на указанные обращения Департамента по имущественным и земельных отношений города Севастополя указал на необоснованность доводов арендодателя.
Ответчиком представлены доказательства обращения в адрес ДИЗО с заявлениями от 05.07.2016, 16.11.2016 с целью утверждения планов границ земельного участка общей площадью 1,3927 га по ул. Маячная для строительства и последующей эксплуатации первой и второй очередей жилого квартала (в состав которого входит спорный земельный участок, площадью 0,3767 га), как единого комплекса квартала жилой застройки, состоящего из четырех земельных участков, согласно утвержденной ранее градостроительной и проектной документацией.
Распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям от 28.12.2016 N5474- ПДЗ утвержден план границ земельного участка с кадастровым номером 91:02:001003:4813, расположенного по адресу: РФ, г. Севастополь, ул. Маячная, площадью 3767 кв.м., категория "земли населенных пунктов".
П. 2 Распоряжения указано: вид разрешенного использования земельного участка привести в соответствие с постановлением Правительства Севастополя от 28.03.2016 N228-ПП "Об утверждении порядка определения видов разрешенного использования и категорий земель в отношении земельных участков, расположенных на территории города Севастополя", определить как вид разрешенного использования "среднеэтажная жилая застройка" (код 2.5).
План границ земельного участка, указанный в пункте 1 распоряжения, является основанием для проведения работ по подготовке межевого плана и установлению границ земельного участка (п. 3 Распоряжения).
09.01.2017 Крымским УФАС России было вынесено предписание по делу 08/3340-16, исх. N8/13-с от 09.01.2017, об обязании ДИЗО согласовать планы границ земельных участков и определить им виды разрешенного использования.
28.11.2017 Департамент Архитектуры и градостроительства города Севастополя сообщил письмом 18026/48.0404/-07/17 ООО "Базис М" о том, что топографическая съемка объекта "Квартал жилых домов по ул. Маячаная в городе Севастополе, корпус 14" принята и зарегистрирована в Фонде инженерных изысканий города Севастополя с присвоением регистрационного номера N1702-17 ТГР".
В материалы дела представлен технический отчет по объекту: Квартал жилых домов по ул. Маячная в г. Севастополе, корпус 14.
В материалы дела представлен Градостроительный план земельного участка по ул. Маячная в г. Севастополе, подготовленный Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на основании заявления ООО "Базис М" от 10.10.2017 N15154/48-04.04-08/17, кадастровый номер 91:02:001003:4813, площадью 3767 кв.м., согласно которому земельный участок по функциональному назначению расположен в проектируемой зоне общественной застройки общегородского и районного значения, проектируемой зоне зеленых насаждений общего пользования (парков, скверов), вид разрешенного использования - для строительства и последующей эксплуатации второй очереди жилого квартала.
13.12.2017, 25.12.2017 Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя сообщил ООО "Базис М" о согласовании межевого плана земельного участка, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Маячная, участки 1, 2, путем подписания акта согласования местоположения границ земельного участка.
Неисполнение договора аренды в части обязательства по завершению застройки объекта, а также обязательств по участию в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города Севастополя, путем заключения соответствующего договора, предусмотренного п. 4.1 Договора аренды, стало основанием для обращения Департамента по земельным и имущественным отношениям города Севастополя в суд с требованиями о расторжении договора аренды земли и освобождении земельного участка.
Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей истца, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.
В соответствии с частью первой статьи 1 договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего договора, то есть 18.03.2014.
Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 договора о принятии в РФ).
Нормами статьи 27 Закона города Севастополя N 5-ЗС от 30.04.2014 "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.
Пунктом 4.2. Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП определено, что Департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:
1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;
2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;
3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;
4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;
5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.
В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Таким образом, права и обязанности арендодателя по Договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем, Департамент имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка и освобождении его.
Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор.
Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ), статей 4, 422 ГК РФ, статьи 14 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.
При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины.
Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины), изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины).
Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХК Украины В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Обращаясь в суд с иском, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в неосуществлении ответчиком строительства объекта в срок, установленный условиями договора, отсутствие доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность строительства объекта на земельном участке. Кроме того, истец указал, что арендатор не исполнил требования п. 4.1 Договора аренды по принятию обязательств по участию в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города Севастополя, в части неисполнения условий о заключении договора о паевом участии (взносах) заказчиков в создании и развитии инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры города Севастополя.
Довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по иску о расторжении договора аренды судом не принимается, поскольку расторжение осуществляется в связи с тем, что существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, является длящимся нарушением. В связи с изложенным, спор подлежит рассмотрению по сути.
Судом установлено, что проектирование и строительство объектов с 12.03.2011 осуществлялось владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке (часть 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности"):
1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных;
2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы;
3) утверждение проектной документации;
4) выполнение подготовительных и строительных работ;
5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;
6) регистрация права собственности на объект градостроительства.
При рассмотрении вопросов о возможности расторжения договора аренды по инициативе арендодателя основным является вопрос о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора.
Обращаясь в суд с иском, ДИЗО указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в неосуществлении им застройки земельного участка согласно в предусмотренный договором срок.
Согласно п. 1 ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.
Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (п. 1 ст. 66 АПК РФ).
Согласно статье 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 ЗК РФ).
Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 46 ЗК РФ).
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно, при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В материалы дела представлены доказательства того, что ответчиком были предприняты меры для надлежащего исполнения обязательства.
Согласно статье 25 Закона Украины "Об аренде земли", арендатор земельного участка обязан приступать к использованию земельного участка в сроки, установленные договором аренды земли. Если в договоре установлен срок начала использования земельного участка, к арендатору может быть предъявлен судебный иск о расторжении договора аренды в связи с нарушением этого условия.
Согласно статье 1 Закона Украины "О землеустройстве", целевым назначением земельного участка является использование земельного участка по назначению, определенному на основании документации по землеустройству в установленном законодательством порядке.
Суд обращает внимание сторон на то, что законодательство Украины не предусматривало сроки, в течение которых арендатор обязан приступить к строительству на арендуемом земельном участке, а также то, что понятие "использование земельного участка" в действовавшем на тот момент законодательстве Украины, в отличие от законодательства Российской Федерации, включает в себя и "освоение земельного участка", которое предшествует началу проведения строительных работ. Освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство. Указанное соответствует выводам, изложенным в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 23.06.2016 NФ10-2086/16 по делу А84-1158/15).
В материалы дела представлены доказательства того, что на дату рассмотрения настоящего спора ответчиком осуществлено строительство объекта, что подтверждается справкой ООО "Севастопольская Гео-партия" от 11.01.2018 N2, согласно которой на земельном участке, кадастровый N91:02:001003:4813, находящемся в аренде у ООО "Базис М" по договору аренды земли от 05.05.2004 расположены: законченный строительством 8-этажный жилой дом, корпус 14 (адрес: г. Севастополь, пр. Окт.Революции 12); инженерные линейные сооружения (капитальные объекты недвижимости), находящиеся в эксплуатации, в т.ч.: водопровод, трубопровод, сети бытовой канализации; объекты озеленения, объекты благоустройства, объекты незавершенного строительства, в том числе: выполненные основания под фундаменты, котлованы, капитальные элементы благоустройства - железобетонная лестница, проложенные сети канализования.
Справка составлена на основании выполненных ООО "Севастопольская гео-партия" инженерно-топографических планов. Материалы изысканий (технические отчеты) были приняты и зарегистрированы Департаментом архитектуры и градостроительства Севастополя 01.08.2017.
Материалами дела установлено, что строительство осуществлялось на смежных земельных участках, получение техусловий, разработка проектной документации на земельный участок были осуществлены до 2010 года, после чего был разработан проект строительства Корпуса 14 (2 очередь строительства) и 04.02.2011 получено положительное заключение Управления градостроительства и архитектуры СГГА по представленному проекту, в 2011-2012 гг. зарегистрирована Декларация о начале выполнения строительных работ по объекту "Квартал жилых домов по ул. Маячная в г. Севастополе, корпус 14".
Суд дополнительно принимает во внимание Распоряжение и.о. Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя", Распоряжение Департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя от 20.10.2014 N54 "О приостановлении выдачи разрешений на строительство в микрорайоне Омега 2а", учитывая также отсутствие реальной возможности у ответчика осуществлять строительство объекта.
Правительством Севастополя было принято постановление от 10.11.2016 N 1058-ПП "О прекращении действий на территории города Севастополя уведомительных, декларативных документов, разрешительных документов, выданных официальными органами Украины в сфере градостроительной деятельности и признании утратившим силу Постановления Правительства Севастополя от 12.07.2016 N 668-ПП "О прекращении действия на территории города Севастополя уведомительных, декларативных документов, разрешительных документов, выданных официальными органами Украины в сфере строительства".
Материалами дела подтверждается и то, что ответчик совершал действия в течение 2016-2017 годов по переоформлению договора аренды с целью его приведения в соответствии с требованиями российского законодательства, переоформления планов границ земельного участка, что, в свою очередь послужило причиной вынесения Крымским УФАС России предписания в адрес арендодателя по результатам рассмотрения жалобы арендатора (ответчика) об обязании согласовать план границ земельных участков и определения видов их разрешенного использования.
В связи с изложенным, суд пришел к выводу о том, что на протяжении всего периода времени с момента подписания договора и передачи участка арендатору ответчик осуществлял все действия, направленные на получение необходимой градостроительной документации для проектирования и строительства на арендуемом земельном участке. При этом, имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному осуществлению и завершению строительства объекта, которые не зависели от воли арендатора, однако ответчик принимал все меры для надлежащего исполнения обязательств.
Суд отмечает, что по своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству объекта) представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных и адекватных действий для освоения земельного участка.
При указанных обстоятельствах, суд считает, что истцом не обосновано существенное нарушение ответчиком условий договора, которое влечет для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении Договора, и достаточным для прекращения Договора в судебном порядке по иску арендодателя о расторжении договора.
Материалами дела подтверждается добросовестное исполнение принятых на себя обязательств ответчиком.
Относительно ссылок на то, что ответчиком не исполнена обязанность, изложенная в п. 4.1 Договора аренды о незаключении Договора о паевом участии застройщиков в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г. Севастополя, суд принимает во внимание обеспеченность спорного земельного участка объектами социальной инфраструктуры, наличием технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, наличие на земельном участке транзитных сетей (водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, сети связи) для обеспечения других объектов.
При этом, согласно с условиями Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности" к долевому участию в развитии инфраструктуры населенного пункта не привлекаются заказчики в случае строительства, в том числе, объектов строительства при условии строительства на этом земельном участке объектов социальной инфраструктуры (ч. 4 ст. 40).
Таким образом, суд считает необоснованным утверждение истца о нарушении ответчиком существенных условий договора аренды земли, в связи с чем считает необходимым отказать в удовлетворении требований о расторжении спорного договора аренды земельного участка.
С учетом вышеизложенного, а также, поскольку требование истца о возврате спорного земельного участка является производным от первоначального требования, в удовлетворении которого судом отказано, то оснований для удовлетворения данного требования также не имеется.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
В удовлетворении иска отказать.
Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба.
В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд города Севастополя.
Судья А.С. Погребняк


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка