Решение Арбитражного суда города Севастополя от 16 ноября 2019 года №А84-3758/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

РЕШЕНИЕ

от 16 ноября 2019 года Дело N А84-3758/2019
Арбитражный суд города Севастополя в составе председательствующего судьи Смолякова А.Ю., при составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ключкиной А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115, г. Севастополь,
к Обществу с ограниченной ответственностью "Порфир", ОГРН 1149204026289, ИНН 9201008944, г. Севастополь
о взыскании задолженности,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Общество с ограниченной ответственностью "Ортостат", Общество с ограниченной ответственностью "Дрим Ленд",
при участии в судебном заседании представителей: от истца - Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Гладышевой Ю.Е.
по доверенности от 09.01.2019 N 4, от ответчика - Общества с ограниченной ответственностью "Порфир" - Позднякова С.А., по доверенности от 21.06.2019, в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, установил.
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Порфир" (далее - общество) о взыскании 2 623 203,31 рублей задолженности по договору земельного участка от 16.01.2009 за период с 01.01.2015 по 31.07.2018, 499 708,60 рублей пени и 232 398,29 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью "Ортостат" и Общество с ограниченной ответственностью "Дрим Ленд".
В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.
Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал, в обоснование своих доводов пояснил, что не имел возможности по использованию земельного участка в предоставленных целях.
Суд, изучив материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, и оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, Севастопольский городской Совет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 16.01.2009, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок площадью 4 га по адресу: г. Севастополь, ул. Фиолентовское шоссе, 134, для строительства и обслуживания рекреационного комплекса, с отнесением этих земель к категории земель рекреационного назначения.
Согласно пункту 3.1 договора последний заключен сроком на 25 лет.
В соответствии с пунктами 4.1, 4.2 договора годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии Методикой определения размера арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной решением Городского Совета N 1348 от 14.10.2003 (в ред. 13.02.2008) (Методика) в размере 4,5% от нормативной денежной оценки участка.
Расчет величины годовой арендной платы ежегодно корректируется в соответствии с пунктом 4.5 договора.
Согласно пункту 4.4 договора арендная плата за землю оплачивается арендатором ежемесячно в течение 30 календарных дней, следующих за последним календарным днем отчетного периода. Начисление арендной платы осуществляется с учетом индексов инфляции. Ежегодный расчет арендной платы производится арендатором в соответствии с условиями договора и требованиями действующего законодательства.
Согласно пункту 4.7 договора, в случае нарушения предусмотренных договором сроков освоения (застройки) земельного участка размер годовой арендной платы подлежит корректировке путем увеличения арендной ставки путем ее увеличения на поправочный коэффициент 2,5, определенный методикой и применяющийся до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного договором, но не более 12% от нормативной денежной оценки.
Согласно пункту 4.9 договора за несвоевременное внесение арендной платы взимается пеня в размере ставки пени за несвоевременную уплату земельного налога в соответствии с законодательством Украины.
Согласно подпункту ж) пункта 9.2.2 договора арендатор обязался своевременно вносить арендодателю арендную плату в соответствии с разделом 4 договора и ежегодно до 20 января предоставлять арендодателю справку о платежах по арендной плате за истекший год, заверенную налоговой инспекцией.
Договор зарегистрирован Севастопольским городским филиалом Государственного предприятия "Центр Государственного земельного кадастра", о чем в государственном реестре земель совершена запись от 26.03.2009 N040965800016.
05.02.2014 между ООО "Ортостат", ООО "Дрим Ленд" и ООО "Порфир" заключен договор о долевом участии в строительстве рекреационного комплекса на мысе Фиолент в г. Севастополе, согласно которому стороны принимают долевое участие в строительстве объекта "рекреационный комплекс" на мысе Фиолент в г. Севастополе. Общими целями сторон является проектирование и строительство объекта с последующим его распределением и приобретением сторонами в собственность причитающихся им договору долей (частей) объекта.
Стороны договорились осуществлять строительство объекта на территории принадлежащих им смежных землевладений на мысе Фиолент в г. Севастополе, в том числе на территории: земельного участка, площадью 5 га (кадастровый номер 8536300000:06:002:0246), принадлежащего ООО "Ортостат", на праве аренды по договору от 09.02.2009 с Севастопольским городским Советом; земельного участка, площадью 4 га (кадастровый номер 8536300000:06:002:0245), принадлежащего ООО "Порфир", на праве аренды по договору от 16.01.2009 с Севастопольским городским Советом; земельного участка, площадью 3 га (кадастровый номер 8536300000:06:002:0247), принадлежащего ООО "Порфир", на праве аренды по договору от 16.01.2009 с Севастопольским городским Советом; земельного участка, площадью 2 га (кадастровый номер 8536300000:06:002:0244), принадлежащего ООО "Дрим Ленд", на праве аренды по договору от 16.01.2009 с Севастопольским городским Советом.
Согласно пункту 2.2 данного договора принадлежащее сторонам право на застройку земельных участков стороны реализуют совместно, в рамках их прав и обязанностей. С целью упорядочения и организации процесса строительства объекта стороны делегировали функции заказчика строительства ООО "Порфир". ООО "Порфир" (сторона 1) как заказчик строительства обязался обеспечить весь процесс проектирования и строительства объекта. Стороны 2, 3 оказывают стороне 1 содействие по всем вопросам, касающихся проектирования и строительства объекта, в рамках обязательств, возложенных на них договором. Согласно пункту 2.6 договора финансирование всех мероприятий осуществляется сторонами совместно, в объемах, определенных по соглашению сторон. По окончании строительства и введения в эксплуатацию объекта стороны осуществляют его распределение в объемах, определенных по соглашению сторон (пункт 2.7 договора).
Таким образом, строительство рекреационного комплекса должно осуществляется на спорном земельном участке, расположенном по адресу: Фиолентовское шоссе, 136, находящемся в аренде у ООО "Дрим Ленд", а также на смежных земельных участках, расположенных по адресу: Фиолентовское шоссе, 134 и Фиолентовское шоссе,138, находящихся в аренде ООО "Порфир", и по адресу: Фиолентовское шоссе, 140, находящемся в аренде ООО "Ортостат".
Вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда города Севастополя от 05.12.2017 по делу А84-2216/2017 по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к обществу о расторжении договора аренды и понуждении возвратить (освободить) земельный участок, установлено принятие ответчиком необходимых мер по реализации взятых на себя обязательств по спорному договору в части освоения земельного участка и наличие обстоятельств, исключающих возможность осуществления строительства оговоренного объекта.
Приказом Минкультуры России от 08.06.2016 N 1279 "О включении выявленного объекта культурного наследия - достопримечательное место "Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита" (город Севастополь) в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия федерального значения, а также об утверждении границ его территории" выявленный объект культурного наследия - достопримечательное место "Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита" (город Севастополь) включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия федерального значения, утверждены границы достопримечательного места.
В соответствии с Приказом Минкультуры России от 12.08.2016 N 1864 "Об утверждении требований к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место "Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита", расположенного в городе Севастополе" утверждены требования к осуществлению деятельности и градостроительным регламентам в границах территории объекта культурного наследия федерального значения - достопримечательное место "Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита", расположенного в городе Севастополе (далее - Достопримечательное место), согласно приложению N 1 к приказу и их карту (схему) согласно приложению N 2 к приказу.
Земельный участок по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, Фиолентовское шоссе, 134, являющийся объектом аренды по спорному договору, в полном объеме входит в границы объекта культурного наследия - достопримечательное место "Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита" (город Севастополь), а именно: в границы регламентного участка Р-3-3, участок Л-24.
В соответствии с пунктом 29 Приложения N 1 к приказу Министерства культуры Российской Федерации от 12.08.2016 N 1864 в границах участка Л-24 регламентного участка Р-3-3 запрещается возведение любых капитальных зданий и сооружений, а допускается исключительно: природно-познавательный туризм; обеспечение научной деятельности (проведение научной и селекционной работы); ведение лесного хозяйства.
24.08.2018 исх. N П/ЗУ-000006 истцом в адрес ответчика направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательств по договору аренды в части внесения арендной платы.
Судом установлено, что спорный земельный участок передан в аренду для строительства и обслуживания рекреационного комплекса (т.е. объекта капитального строительства).
Ответчик в отзыве на исковое заявление указал, что в соответствии с требованиями, утвержденными приказом Министерства культуры РФ от 12.08.2016 N 1864, на всю площадь земельного участка распространяется запрет на возведение капитальных зданий и сооружений, в связи с чем общество лишено возможности использовать земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования и целевым назначением.
Изучив материалы дела, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска исходя из следующего.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.
В соответствии с частью первой статьи 1 Договора о принятии в РФ Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего Договора, то есть с 18.03.2014.
Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 Договора о принятии в РФ).
Согласно пункту 5 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) отнесение государственного имущества к федеральной собственности и к собственности субъектов Российской Федерации осуществляется в порядке, установленном законом.
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:
1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности;
2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя;
3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя;
4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя;
5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.
В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Следовательно, спорный земельный участок является собственностью города федерального значения Севастополя.
В статье 125 ГК РФ закреплено, что от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Статьей 34 Устава города Севастополя предусмотрено, что Правительство Севастополя управляет и распоряжается собственностью города Севастополя в соответствии с законами города Севастополя, а также управляет федеральной собственностью, переданной в управление города Севастополя в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Исходя из статьи 2 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя" (далее - Закон N 5-ЗС), Правительство является высшим постоянно действующим коллегиальным исполнительным органом государственной власти города Севастополя, обладающим общей компетенцией и обеспечивающим согласованную деятельность подведомственных ему органов исполнительной власти города Севастополя. В сфере экономики согласно пункту 2 статьи 25 Закона N 5-ЗС Правительство Севастополя организует и осуществляет управление и распоряжение собственностью города Севастополя и контроль за ее эффективным использованием, наделяет полномочиями по управлению распоряжению собственностью города Севастополя соответствующие органы исполнительной власти.
Статьей 23 Закона N 5-ЗС определено, что Правительство Севастополя осуществляет свои полномочия непосредственно или через подведомственные ему исполнительные органы.
В соответствии с пунктом 1.8 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N 883-ПП, департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является город Севастополь, и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлся Фонд коммунального имущества Севастополя, Севастопольское региональное отделение Фонда государственного имущества Украины, в пределах законодательства города Севастополя.
В силу пункта 4.18 означенного Положения департамент выступает арендодателем имущества и земельных участков (за исключением лесных участков), находящихся в собственности города Севастополя.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ).
В силу статей 39.7 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Исходя из системного толкования указанных норм, размер арендной платы за землю является регулируемым, в связи с чем, при его определении должны использоваться ставки, установленные уполномоченным органом. Применение регулируемых цен в договоре является обязательным, их изменение, в том числе по соглашению сторон, законом не допускается.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Согласно пункту 4.7 договора, в случае нарушения предусмотренных договором сроков освоения (застройки) земельного участка размер годовой арендной платы подлежит корректировке путем увеличения арендной ставки путем ее увеличения на поправочный коэффициент 2,5, определенный методикой и применяющийся до момента ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, предусмотренного договором, но не более 12% от нормативной денежной оценки.
Судом установлено, а ответчиком не оспаривается, что период строительства, определённый договором аренды от 16.01.2009 (в течение 2 лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка) не окончен.
Обстоятельства, связанные с неисполнением ответчиком в предусмотренный пунктом п. 9.2.2 Договора срок освоения земельного участка и завершения застройки согласно предусмотренному в п. 5.2. целевому назначению, являлись предметом рассмотрения в рамках дела N А84-2216/2017 по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к обществу о расторжении договора аренды и понуждении возвратить (освободить) земельный участок.
На дату вынесения Арбитражным судом города Севастополя решения от 05.12 2017 по делу А84-2216/2017 установлено принятие ответчиком необходимых мер по реализации принятых на себя обязательств по спорному договору в части освоения земельного участка и наличие обстоятельств, исключающих возможность осуществления строительства оговоренного объекта в предусмотренный законом срок. Решение Арбитражного суда города Севастополя от 05.12.2017 вступило в законную силу.
Кроме того, судом установлена невозможность использования земельного участка арендатором согласно его целевому назначению, обусловленная введенными Приказом Минкультуры Российской Федерации от 12.08.2016 N1864 ограничениями, препятствующими осуществлению строительства, о чём был уведомлен арендодатель.
Согласно части 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению.
Согласно части 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Согласно части 4 статьи 614 ГК РФ если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Исходя из системного анализа указанных норм следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением, а арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом (арендной платы). При этом, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.
Данные выводы, в частности, закреплены в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 N 2, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2017 N 3, Определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2018 N 305-ЭС17-17952 по делу N А40-7034/2017, постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.09.2016 по делу N А27-18687/2015, постановлении арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.08.2015 по делу N А63-8784/2014, постановлении Арбитражного суда Центрального округа по делу А84-2414/2015.
Материалами дела установлено, что согласно условиям договора аренды земельный участок предоставлен в аренду для строительства рекреационного комплекса. В силу принятых на себя по договору аренды обязательств арендатор не вправе использовать земельный участок каким-либо иным способом, чем строительство рекреационного комплекса.
При этом 09.10.2016 вступил в силу Приказ Министерства культуры РФ N 1864 от 12.08.2016 года, в силу положений которого на рассматриваемом участке любое капитальное строительство запрещено.
Земельный участок площадью 4 га, расположенный по адресу: Российской Федерации, г. Севастополь, Фиолентовское шоссе, 134, кадастровый номер 91:01:006002:39, являющийся объектом аренды по спорному договору, входит в границы объекта культурного наследия - достопримечательное место "Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита" (город Севастополь), а именно:
в границы регламентного участка Р- 3-3, участок Л-24. Площадь наложения составляет 18 360 кв. м.
В соответствии с пунктом 29 Приложения N 1 к приказу Министерства культуры Российской Федерации от 12.08.2016 N 1864 в границах участка Л-24 регламентного участка Р-3-3 полностью запрещается возведение любых капитальных зданий и сооружений, а допускается исключительно: природно-познавательный туризм; обеспечение научной деятельности (проведение научной и селекционной работы); ведение лесного хозяйства.
Данные обстоятельства подтверждаются заключением кадастрового инженера В. А. Милещенко, градостроительным планом земельного участка с кадастровым номером 91:01:006002:39, выданным Департаментом архитектуры и градостроительства города Севастополя, от 02.11.2018 В.СІ94С-00002927.
Арендатор обращался к арендодателю с просьбой о содействии в снятии ограничений в использовании земельного участка, установленных Приказом Минкультуры РФ N 1864, и соразмерном уменьшении размера арендной платы, однако со стороны арендодателя каких-либо действий, направленных на обеспечение возможности использования земельного участка, предпринято не было.
Учитывая изложенные обстоятельства, принимая во внимание невозможность использования земельного участка по установленному договором аренды целевому назначению, которая возникла по не зависящим от арендатора обстоятельствам, требования арендодателя о начислении и взыскании арендной платы за период с даты вступления в силу Приказа Минкультуры России N 1864 являются не обоснованными и удовлетворению не подлежат.
Фактическое вхождение земельного участка в охранную зону границы объекта культурного наследия - достопримечательное место "Древний город Херсонес Таврический и крепости Чембало и Каламита" (город Севастополь) является объективным препятствием в использовании земельного участка и в период до издания соответствующего приказа Минкультуры России, поскольку возможное несвоевременное установление уполномоченным органом статуса объекта не должно влиять на исполнение всеми участниками гражданского оборота обязанностей по обеспечению сохранности объективно имеющих место объектов культурного наследия и соблюдению режима их охранных зон.
При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.
На основании изложенного суд, руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
в удовлетворении иска отказать.
Решение суда вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и может быть обжаловано через Арбитражный суд города Севастополя в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.
Судья
А.Ю. Смоляков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка