Решение Арбитражного суда города Севастополя от 13 июля 2018 года №А84-3610/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

РЕШЕНИЕ

от 13 июля 2018 года Дело N А84-3610/2017
Резолютивная часть решения объявлена - 09.07.2018.
Решение в полном объеме изготовлено - 13.07.2018.
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Васильченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Артемовой М.Ю., рассмотрев в судебном заседании дело
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Дорис"
к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя,
при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика, - Правительство Севастополя,
об урегулировании разногласий по договору купли продажи,
при участии представителей сторон:
от истца - Колягин В.В. по доверенности от 05.10.2017 N 1/юр-2017 (до перерыва),
от ответчика: Воловикова А.А. по доверенности от 26.12.2017 N 1389 (до перерыва);
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Дорис" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Севастополя (далее - суд) с исковым заявлением к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - ответчик) (уточненным заявлением от 10.05.2018) об урегулировании разногласий по договору купли продажи объекта недвижимого имущества, находящегося в собственности города Севастополя N12-17 от 02.08.20 17, путем изложения пункта 2.1. договора N 12-17 от 02.08.2017, в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 8 200 272,00 рублей".
Исковые требования заявлены на основании ст. ст. 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, в соответствии с которым истец является субъектом, на которого распространяет действие вышеуказанного закона. Как пояснил представитель истца, административным органом в адрес общества был направлен проект договора, который был подписан последним с протоколом разногласий относительно выкупной цены. В связи с тем, что стороны не достигли соглашения относительны его цены, истец обратился в суд с настоящим иском. В обоснование исковых требований истец также ссылался на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, при этом, заявитель полагает, что цена, указанная госорганом в отчете от 17.07.2017 N11/2017 являться завышенной.
Определением суда от 20.09.2017 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу N А84-3610/2017.
Определением суда от 08.12.2017, в связи с заявленным истцом ходатайством, по делу N А84-3610/2017 назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено Федеральному бюджетному учреждению "Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" экспертам - Паламарчук А.А., Булве А.В., Воробъевой Е.Ю, Иванчегловой Л.В., Прониной Н.С., Бовтуновой Е.П.
08.02.2018 в адрес суда поступило заключение эксперта Федерального бюджетного учреждения "Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" от 29.01.2018 N 1518/1-3.
В судебном заседании, которое состоялось 19.03.2018, производство по делу N А84-3610/2017 возобновлено, о чем вынесено протокольное определение.
Дело неоднократно откладывалось, в том числе по ходатайству истца об отложении судебного заседания.
Очередное судебное заседание назначено на 02.07.2018, в котором стороны дали пояснения, настаивали на ранее изложенных позициях. В судебном заседании был объявлен перерыв до 09.07.2018, после перерыва стороны не явились, извещены надлежащим образом.
Заслушав представителя истца и ответчика в судебном заседании 02.07.2018, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, судом установлено следующее.
Как усматривается из материалов дела, между ООО "Дорис" и городом федерального значения Севастополь в лице Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - ДИЗО) заключён договор N12-17 купли продажи объекта недвижимости, находящегося в государственной собственности города Севастополя.
Согласно пункту 1.1 договора продавец передает, а покупатель покупает объект недвижимого имущества нежилое помещение (магазин стройматериалов со складскими помещениями), кадастровый номер 91:03:001012:586, площадью 263,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Адм. Октябрьского, 9.
Согласно пункту 2.2 договора цена продажи объекта составляет 15 653 409,00 рублей (без учета НДС).
Данный договор был подписан сторонами, с отметкой общества - с учетом протокола разногласий.
12.08.2017 обществом был направлен в адрес ДИЗО протокол разногласий, в котором выкупная цена составляет 7 421 186,44 рублей.
В ответ на указанный протокол разногласий, ДИЗО письмом от 01.09.2017 N28383/05-05-21/17 ответило о невозможности его подписания, указав на возможность, в случае несогласия с достоверностью величины рыночной стоимости объекта оценки, обжалования её в установленном порядке.
В подтверждение обоснованности цены, указанной в протоколе разногласий истцом представлен отчет N11/2017 об определении рыночной стоимости магазина стройматериалов со складскими помещениями общей площадью 263,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Адм. Октябрьского, 9, составленный ИП Утусиковой Г.Г. от 17.07.2017 /л.д. 36-115, том 3/, согласно которого рыночная стоимость спорного объекта - 8 757 000,00 рублей с НДС.
В обоснования рыночный цены договора Департаментом представлена копия отчета NН-92/14-ГК17/17061502 от 21.06.2017, согласно которой цена спорного объекта - 15 653 409,00 рублей без НДС.
В целях выяснения рыночной стоимости спорного объекта судом удовлетворено ходатайство истца о проведении по делу судебной экспертизы, и согласно выводу экспертного заключения рыночная стоимость встроенного нежилого помещения составила 11 025 531,00 рублей /л.д. 73-85, том 3/.
Как пояснил истец, ООО "Дорис" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства /л.д. 143, т.1/. Заявитель в период аренды не допускал неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору. Задолженности по арендной плате за использование арендованного имущества, штрафов, неустойки не имел.
Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия лишь в цене выкупаемого имущества, что послужило основанием для обращения истца в суд.
В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;
3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.
Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь, в том числе пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, суд считает, что ООО "Дорис" соответствует всем критериям, указанным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.
В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.
Учитывая, что у сторон имеются разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, определением Арбитражного суда города Севастополя от 08.12.2017 года назначено проведение судебной экспертизы. Проведение экспертизы поручено Федеральному бюджетному учреждению "Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации".
Перед экспертом поставлен следующий вопрос:
- какова рыночная стоимость нежилого помещения (кадастровый номер 91:03:00102:586) - магазина стройматериалов со складскими помещениями площадью 263,2 кв.м. по адресу г. Севастополь, ул. Адмирала Октябрьского, дом 9)?
Согласно экспертному заключению N 1518/1-3 рыночная стоимость спорного встроенного нежилого помещения составила 11 025 531,00 рублей, при этом данная цена указана с учетом НДС.
Суд полагает, что экспертом исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключение эксперт основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.
Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.
На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.
В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.
Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.
Однако, после получения судом заключения судебного эксперта, истцом 10.05.2018 были уточнены исковые требования, в которых последний указал на недостаточность обоснования экспертом причин существенных расхождений в различных подходах оценки (доходный - 8 200 277,00 рублей, сравнительный - 15 263 419,00 рублей). По мнению заявителя, незначительная разница в независимых оценках объекта, как по результатам оценки ИП Утусиковой Г.Г., так и по результатам судебной экспертизы, свидетельствует о необходимости применения оценки объекта лишь на основании доходного подхода. Поэтому, истец просил определить рыночную стоимость выкупаемого объекта в размере 8 200 272,00 рублей (определяемой судебным экспертом доходным подходом).
В целях выяснения критериев применения вышеуказанных подходов, по ходатайству сторон, в судебное заседание был вызван судебный эксперт - Паламарчук А.А., которая указала, что в основном применялся доходный метод, который является приоритетным, однако, не применять сравнительный подход оснований не было, поскольку на рынке имеется много аналогов, что отражено в протоколе судебного заседания от 28.05.2018.
При изучении заключения судебного эксперта, судом установлена возможность применения последним как доходного так и и сравнительного подхода. При этом экспертом обоснована невозможность применения затратного подхода по основаниям, изложенным в заключении.
Экспертом было осуществлено определение стоимости встроенных нежилых помещений сравнительным подходом с применением метода сравнения рыночных продаж, и определена стоимость спорного объекта с применением отдельно доходного и сравнительного подходов. При этом, окончательное итоговое суждение о стоимости имущества было вынесено на основе анализа, полученных ориентиров стоимости оцениваемого имущества, полученных в рамках классических подходов к оценке. Для определения весов различных подходов были использованы пять критериев, которыми определены те или иные преимущества или недостатки примененного метода расчета. Детальный анализ применения данных критерием изложен в описательной части экспертного заключения.
Следовательно, выбор критериев проведения оценки относится к компетенции и профессиональному суждению оценщика.
Дав оценку заключению эксперта, суд считает, что отсутствуют основания сомневаться в достоверности выводов судебной экспертизы, выполненной экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Ходатайств от сторон о проведении по делу повторной экспертизы заявлено не было.
Выводы судебного эксперта, сделанные в заключении судебной экспертизы от 29.01.2018 N1518/1-3, проверяемы, обоснованы, однозначны, основаны на исследовании полной, существенной информации.
Экспертом в заключение помимо общего анализа рынка города Севастополя (его центральной части) исследован рынок, в том числе торговой недвижимости по ул. Адм. Октябрьского в городе Севастополе, с целью наименьшего числа корректировок, также приведены дополнительные критерии (базовые ставки, прогнозируемая прибыль, риски не ликвидности, риск конкуренции).
Эксперт в заключении обоснованно указал, что применяемые к спорному зданию доходный и сравнительный подход наиболее отвечают критериям достоверности величины оценки при заданных условиях.
Таким образом, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, цена сделки определяется в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертом Федерального бюджетного учреждения "Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" Паламарчук А.А.
При исследовании вывода эксперта установлено, что рыночная стоимость встроенного нежилого помещения - магазина строительных материалов со складскими помещениями площадью 263 кв.м, указана с учетом НДС, входящего в состав указанной суммы. Следовательно судом произведен расчет данной стоимости без учета НДС: (11 025 531,00 *100/118), которая составляет 9 343 670,24 рублей.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.
В соответствии со ст. 446 ГК РФ, ст. 173 АПК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно ст. 173 АПК РФ, по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости урегулирования разногласий сторон, возникших при заключении договора N 12-17 купли-продажи объекта недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности города Севастополя, с учетом результатов судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела, то есть с ценой продажи в размере 9 343 670,24 рублей.
Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ и п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 г. N 117 (в ред. Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 г. N 139) судебные расходы, понесенные истцом по уплате госпошлины и на оплату расходов за проведение судебной экспертизы по определению рыночной стоимости недвижимого имущества возлагаются судом на ответчика.
На основании статьями 110, 112, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
1. Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН - 1149204004025) и Обществом с ограниченной ответственностью "Дорис" (ОГРН 1149204049136) при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, находящегося в собственности города Севастополя N12-17 от 02.08.20 17г. относительно купли-продажи нежилого помещения - магазина стройматериалов со складскими помещениями площадью 263,2кв.м. по адресу г. Севастополь, ул. Адм. Октябрьского, дом 9, путем изложения пункта 2.1. договора N 12-17 от 02.08.2017, в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 9 343 670,24 рублей (без учета НДС)".
2. Взыскать с Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН - 1149204004025) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Дорис" (ОГРН 1149204049136) расходы по оплате экспертизы в размере 24 640,64 (Двадцать четыре тысячи шестьсот сорок рублей 64 коп.), а также расходы по оплате госпошлины в размере 6 000,00 рублей (Шесть тысяч рублей 00 коп.).
Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы, если решение не отменено и не изменено - со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Судья О.С. Васильченко
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка