Решение Арбитражного суда города Севастополя от 15 ноября 2017 года №А84-3562/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

РЕШЕНИЕ

от 15 ноября 2017 года Дело N А84-3562/2017
Резолютивная часть решения объявлена - 08.11.2017;
Решение в полном объеме изготовлено - 15.11.2017.
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Васильченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бадмаевой Д.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
к Обществу с ограниченной ответственностью "Риэл",
при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне истца, - Правительство Севастополя,
о расторжении договора аренды и об освобождении земельного участка
при участии в судебном заседании:
от истца - Шалык А.Н., представитель по доверенности N 02 от 09.01.2017
от ответчика - не явился;
от третьего лица - Черногорова А.В., по доверенности от 19.09.2017,
УСТАНОВИЛ:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Севастополя (далее - суд) с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Риэл" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды и об освобождении земельного участка.
Исковые требования мотивированы невыполнением ответчиком обязанности арендатора, предусмотренной подпунктом "г" пунктом 9.2.2 договора аренды земельного участка от 25.11.2005, а именно - строительство рекреационного комплекса в районе Немецкой балки в установленный договором срок не завершено, в связи с чем, истец обратился к ответчику с требованием о досрочном расторжении спорного договора и возврате арендованного имущества, однако поскольку ответчиком до настоящего времени не подписаны соглашения о расторжении договора и об освобождении арендованного земельного участка, истец был вынужден обратится с данным иском в суд за защитой своих прав.
Определением суда от 19.09.2017 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу N А84-3562/2017.
В рамках рассмотрения дела к участию в деле было привлечено Правительство Севастополя в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.
В судебное заседание 08.11.2017 явились представители Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя и Правительства Севастополя, дали свои пояснения, указали, что поддерживают исковые требования, просили удовлетворить их в полном объеме.
Ответчик явку полномочного представителя в судебное заседание 08.11.2017 не обеспечил, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом, отзыва на исковое заявление и иных истребованных судом документов не представил.
Согласно части 4 статьи 131 и части 1 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), непредставление отзыва на исковое заявление не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в деле доказательствам.
При неявке в судебное заседание арбитражного суда лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие (часть 5 статьи 156 АПК РФ).
Лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами (часть 2 статьи 41 АПК РФ). При этом, согласно части 2 статьи 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.
Согласно части 3 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом и другими федеральными законами или возложенные на них арбитражным судом в соответствии с настоящим Кодексом.
Неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим Кодексом последствия.
Таким образом, непредставление отзыва на исковое заявление или дополнительных доказательств, которые арбитражный суд предложил представить ответчику, не является препятствием для рассмотрения дела по имеющимся в деле доказательствам.
С учетом вышеприведенных норм процессуального законодательства, по мнению суда, материалы дела достаточно характеризуют спорные правоотношения, основания для отложения рассмотрения дела отсутствуют, а дело подлежит рассмотрению в отсутствие ответчика по имеющимся в деле материалам, что согласуется со статьей 156 АПК РФ.
Имеющиеся в деле доказательства исследованы и оценены судом в совокупности по правилам статей 65, 70, 71 АПК РФ.
Судом установлено, что между Качинским поселковым Советом Нахимовского района города Севастополя (арендодатель) и Частным предприятием "Риэл" (арендатор) 25.11.2005 был заключен договор аренды земельного участка (далее - договор), по условиям которого арендодатель в соответствии с решением Качинского поселкового Совета N 1036 от 27.09.2005 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства рекреационного комплекса в районе Нахимовской балки с отнесением этих земель к землям рекреационного назначения, который находится по адресу: г. Севастополь в районе Немецкой балки.
В соответствии с пунктом 2.1 Договора в аренду передается земельный участок общей площадью 3,9 га, в том числе под охранными зонами - 0,0921 га.
В пункте 3.1 Договора определено, что он заключен сроком на 50 лет.
Пунктом 5.1 Договора предусмотрено, что земельный участок передается в аренду для использования на землях рекреационного комплекса в районе Немецкой балки.
Целевое назначение земельного участка общей площадью 3,9 га., - строительство рекреационного комплекса в районе Немецкой балки (пункт 5.2 Договора).
В соответствии с подпунктом "г" пункта 9.2.2 Договора арендатор обязан завершить освоение земельного участка согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению - в срок до 31.12.2011. При этом, если в проектрой документации утвержденной надлежащим образом предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока (с учетом дополнительного соглашения от 23.10.2009 к договору аренды земельного участка от 25.11.2005).
В силу пункта 12.3 Договора его действие прекращается путем его расторжения по взаимному согласию сторон; по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует использованию; по другим основаниям, определенным законом.
В письме от 20.01.2016 N 44Качинский муниципальный округ города Севастополя инициировал вопрос перед Губернатором города Севастополя о расторжении в судебном порядке договора аренды N 00021 от 02.12.2015 в связи:
- с невыполнением условий договора аренды на землю по пунктам 9.2.2. ж), и), к), раздел 5;
- передачей земельного участка общей площадью 3,9 га в субаренду без согласования с Арендодателем;
- не освоением земельного участка;
- установлением различных временных сооружений коммерческого назначения без оформления надлежащих документов и взятием платы за проезд в прибрежную зону общественного отдыха;
- накоплением свалки ТБО на границах арендуемого участка, которая регулярно ликвидировал Качинский поссовет за сет бюджетных средств, а с 2014 года Качинским МО;
- непринятием долевого участия в развитии инфраструктуры населенных пунктов муниципального образования.
Письмом Исх N 143 от 25.12.2015 ответчик сообщил Председателю исполкома Качинского поселкового совета Нахимовского района города Севастополя о том, что предприятие в феврале 2015 года прошло перерегистрацию, и Общество с ограниченной ответственностью "Риел" является правопреемником Частного предприятия "Риел", в связи с чем просит перерегистрировать договор аренды земельного участка, на тех же условиях, на которых он был заключен с Частным предприятием "Риел" и предоставить информацию относительно оплаты арендной платы с учетом долга.
В ответ на вышеуказанное письмо Качинским муниципальным округом города Севастополя, было предложено явиться в администрацию Качинского муниципального округа с пакетом правоустанавливающих документов для рассмотрения изложенного вопроса.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 25.11.2005.
Согласно письму от 24.01.2017 N 92-03-73-157, адресованному в адрес истца, Севгосстройнадзор сообщает, что сведения о наличии выданных или зарегистрированных Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля в городе Севастополе документов, дающих право на выполнение строительных работ по адресу г. Севастополь, район Немецкой балки, площадью 3,9 га, отсутствуют.
В соответствии с предупреждением от 10.01.2017 N 05-исх./2960/2017 ДИЗО обратилось к ООО "Риэл" о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка, поскольку Арендатор не приступил к освоению земельного участка согласно предусмотренному в пункте 5.2. целевому назначению - строительство рекреационного комплекса в районе Немецкой балки.
Согласно предложению о расторжении договора аренды земельного участка от 05.06.2017 N 17263/05-05-21/17 ДИЗО предложило ООО "Риэл" в добровольном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка путем подписания соглашения о досрочном расторжении договора и возвратить указанный земельный участок.
Учитывая, что ответчик не освоил до настоящего времени земельный участок, истец обратился с требованиями о расторжении договора аренды земли и о понуждении последнего освободить и возвратить земельный участок истцу.
Рассмотрев и исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их в совокупности в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Оценив представленные по делу доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном рассмотрении в судебном процессе всех обстоятельств дела, а также относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд пришел к следующему.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.
В соответствии с частью первой статьи 1 договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего договора, то есть 18.03.2014.
Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 договора о принятии в РФ).
Нормами статьи 27 Закона города Севастополя N 5-ЗС от 30.04.2014 "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений. В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации: 1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности; 2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя; 3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя; 4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя; 5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.
Учитывая положения Федерального конституционного закона N6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", решения внеочередной сессии Севастопольского городского Совета от 17.03.2014 N7156 "О статусе города-героя Севастополя", статьи 3 Закона города Севастополя от 07.08.2014 N56-ЗС "Об основах управления государственным имуществом города Севастополя", Закона города Севастополя от 30.04.2014 N5-ЗС "О Правительстве Севастополя", Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного Постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N883-ПП, права и обязанности Арендодателя по договору перешли к ДИЗО.
Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор.
Спорный договор аренды был заключен сторонами на территории г. Севастополя до 18.03.2014.
Суд исходит из того, что правоотношения сторон по настоящему делу, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, регулируются нормами материального права Украины, поскольку спорный договор был заключен в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины.
При этом судом учитывается, что нормы Федерального закона N 6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2014 N308-ЭС14-1939).
К спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины), Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины).
При этом суд учитывает, что нормы гражданского законодательства Украины, регулирующие спорные отношения, не должны входить в прямое противоречие с нормами права Российской Федерации в данном вопросе.
Вышеуказанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, в частности Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды недвижимого имущества являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона N6-ФКЗ.
Таким образом, с учетом того, что настоящий иск заявлен после 18.03.2014 (2017 год), то применению к спорным правоотношениям, которые являются длящимися, подлежат так же нормы законодательства Российской Федерации.
При этом суд отмечает, что нормы законодательства Украины, в частности положения частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, предусматривали, что договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе, статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Аналогичные положения содержатся и в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Обращаясь в суд с иском, ДИЗО указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что строительство заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором (31.12.2011), не завершено, при этом ответчиком не представлено доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность осуществления строительных работ на арендованном земельном участке.
Договор аренды заключен сторонами на срок 50 лет, цель землепользования - строительство рекреационного комплекса в районе Немецкой балки. При этом стороны договора, определилисрок, по истечении которого строительство объекта должно быть завершено - до 31.12.2011.
Как указано выше, письмом Севгосстройнадзора установлено, что сведения о наличии выданных или зарегистрированных Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля в городе Севастополе документов, дающих право на выполнение строительных работ по адресу г. Севастополь, район Немецкой балки, площадью 3,9 га, отсутствуют.
В материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для строительства объекта и доказательств, подтверждающих факт строительства обусловленного договором объекта.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что на момент рассмотрения настоящего дела на спорном земельном участке отсутствует объект строительства, здание, сооружение либо его часть, при этом установленный договором срок аренды на период строительства истек.
Ответчиком не представлены какие либо доказательства, которые указывали бы на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.
Суд полагает, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству рекреационного комплекса в районе Немецкой балки) представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.
Нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию, является существенным нарушением условий договора.
Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.
Так, предоставляя спорный земельный участок в аренду в ноября 2005 года для строительства рекреационного комплекса в районе Немецкой балки, Качинский поселковый Совет Нахимовского района города Севастополя вправе был рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельного участка будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению социальных интересов, будет достигнут градостроительный эффект, а поскольку ответчик в предусмотренный срок не осуществил строительство на земельном участке, истец лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждается порок поведения арендатора и наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта.
В силу положений статьи 785 ГК Украины, в случае прекращения договора найма наниматель обязан немедленно возвратить наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, которое было обусловлено в договоре.
Аналогичные требования в части возврата имущества после прекращения действия договора предусмотрены условиями договора аренды земли (пункты 7.1, 9.2.2 договора).
С учетом изложенного, требование о возврате спорного земельного участка истцу после вступления решения в законную силу является законным и обоснованным.
В соответствии с положением статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и статьи 110 АПК РФ с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 000,00 рублей.
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 112, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
1. Расторгнуть договор аренды земельного участка от 25.11.2005, площадью 3,9 га., расположенного по адресу: г. Севастополь, в районе Немецкой балки, заключенного Качинским поселковым Советом Нахимовского района города Севастополя и Частным предприятиес "Риэл", который зарегистрирован 02.12.2005 под N 00021 в Книге регистрации договоров аренды земли (номенклатурный номер 0405661).
2. Обязать Общество с ограниченной ответственностью "Риэл" (ул, Ген. Коломийца, дом 2, г. Севастополь, 299040; дата государственной регистрации - 03.02.2005, регистрационный номер - 33364941, дата присвоения ОГРН - 09.02.2015; ИНН 9204549807, ОГРН 1159204006928) в месячный срок возвратить земельный участок площадью 9 га., расположенного по адресу: г. Севастополь, в районе Немецкой балки, Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115), в состоянии не хуже того, в котором он был получен в аренду.
3. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Риэл" (ул, Ген. Коломийца, дом 2, г. Севастополь, 299040; дата государственной регистрации - 03.02.2005, регистрационный номер - 33364941, дата присвоения ОГРН - 09.02.2015; ИНН 9204549807, ОГРН 1159204006928) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000,00 рублей (Шесть тысяч рублей 00 коп.).
Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы, если решение не отменено и не изменено - со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Судья О.С. Васильченко
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка