Решение Арбитражного суда города Севастополя от 14 ноября 2017 года №А84-3440/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

РЕШЕНИЕ

от 14 ноября 2017 года Дело N А84-3440/2017
Резолютивная часть решения объявлена "08" ноября 2017 года
Полный текст решения изготовлен "14" ноября 2017 года
Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Александрова А.Ю., при ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи секретарем судебного заседания Шевчук А.В.,
при участии в судебном заседании:
от заявителя - Сморчков В.В., доверенность N91 от 09.08.2017;
от Севреестра- Гребенчук В.А., доверенность от 18.09.2017;
третьи лица - не явились.
рассмотрев дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" к Управлению государственной регистрации права и кадастра города Севастополя, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне заинтересованного лица - Правительства Севастополя и Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о признании незаконным решения
УСТАНОВИЛ:
31.08.2017 в Арбитражный суд города Севастополя обратилось общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" (далее - заявитель, ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД", общество) с заявлением к Управлению государственной регистрации права и кадастра города Севастополя (далее -административный орган, Севреестр) в котором просит суд признать незаконным отказ Севреестра от 14.08.2017 за исх.N91/001/006/2017-2191 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.07.2012 к договору аренды недвижимого имущества - земельного участка (КН: 91:04:030001:26) общей площадью 3,500 га, расположенного в г. Севастополе в районе пляжа с. Орловка, и обязать административный орган осуществить государственную регистрацию указанного дополнительного соглашения от 28.07.2012 к договору аренды земельного участка, заключенному 05.08.2010 между ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" и Качинским поселковым Советом Нахимовского района города Севатополя и зарегистрированному 12.08.2010 года под N041088600182.
Заявленные требования мотивированы тем, что заявитель полагает основания для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды несостоятельными, поскольку предварительная государственная регистрация права собственности города федерального значения Севастополя на земельный участок, выступающий объектом аренды по договору аренды, действующим законодательством не предусмотрена, а в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о местоположении границ земельного участка, о чем свидетельствует кадастровая выписка о земельном участке от 28.04.2017. Иных оснований для отказа в регистрации дополнительного соглашения к договору аренды оспариваемое решение не содержит, а сама регистрация подобного соглашения обусловлена п. 13 ст. 3 Закона города Севастополя N 46-ЗС.
Определением суда от 01.09.2017 заявление принято к производству суда и назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне Севреестра привлечены Правительство Севастополя и Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя.
По достижению задач подготовки дела к судебному разбирательству, руководствуясь правилом части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -АПК РФ), 21.09.2017 судом завершено предварительное судебное заседание и незамедлительно открыто и проведено судебное заседание на стадии судебного разбирательства. В порядке статьи 158 АПК РФ судебное разбирательство откладывалось, в последний раз на 08.11.2017.
В итоговое судебное заседание 08.11.2017 явились представители сторон.
В ходе судебного разбирательства представитель заявителя поддержал заявленные требования, просил заявление удовлетворить, исходя из изложенных в нем и дополнительных письменных пояснениях оснований.
Представитель Севреестра против удовлетворения заявленных требований возражала, в своих возражениях ссылается на то, что заявителем не обжаловано в суд решение N91/001/006/2017-2191 о приостановлении государственной регистрации, заявителем не представлен полный перечень документов, утвержденных Постановлением Правительства Севастополя от 07.08.2014 N202, подтверждающих наличие ранее возникших прав, а именно, договор аренды не перезаключен в установленном порядке до 01.01.2017. Полагает, что для регистрации договора аренды, что является обременением права, право собственности на обременяемые объекты должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.
Правительство Севастополя и Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя письменных пояснений не представили, явку своих представителей в итоговое судебное заседание не обеспечили, о времени и месте его проведения были уведомлены надлежащим образом, что с учетом положений ч. 5 ст. 156 АПК РФ свидетельствует о возможности рассмотрения дела в их отсутствие по имеющимся в деле доказательствам.
При рассмотрении дела установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора.
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" зарегистрировано в качестве юридического лица 10.06.1993 Ленинской районной государственной администрацией в городе Севастополе. 09.12.2014 сведения об обществе, как о юридическом лице, зарегистрированном на территории города федерального значения Севастополя на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя внесены в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ).
Как усматривается из материалов дела, 05.08.2010 на основании решения Качинского поселкового совета от 09.04.2010 N 1852 Качинский поселковый Совет Нахимовского района города Севастополя (арендодатель) и ООО "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок площадью 3,500 га для строительства и обслуживания детского туристическо-рекреационного комплекса в районе пляжа в с. Орловка, с отнесением этих земель к категории земель рекреационного назначения согласно 1.17 УКЦИЗ.
В соответствии с пунктом 3.1 договора последний заключен на срок 50 лет.
Указанный договор аренды 12.08.2010 зарегистрирован в Севастопольском городском филиале ГП "Центр государственного земельного кадастра", о чем в Государственном реестре земель осуществлена запись под N041088600182.
Согласно п.9.2.2. договора аренды арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренного договором целевого назначения в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка.
Решением Качинского поселкового Совета Нахимовского района города Севастополя N536 от 17.07.2012 установлен новый период строительства (освоения) земельного участка - до 01.06.2015. Пунктом 2 указанного решения ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" предписано в срок до 01.12.2012 заключить с Качинским поселковым Советом Нахимовского района города Севастополя дополнительное соглашение о внесении изменений в условия договора аренды и провести его государственную регистрацию в установленном порядке.
28.07.2012 между Качинским поселковым Советом Нахимовского района города Севастополя (арендодатель) и ООО "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" заключено дополнительной соглашение к Договору аренды земельного участка в соответствии с которым подпункт 9.2.2 договора изложен в новой редакции: "арендатор обязан:
- соблюдать план земельного участка, выполнять установленные относительно земельного участка ограничения и обременения в объеме, предусмотренном законом или договором аренды земли,
- использовать земельный участок строго по целевому назначению,
-начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 4.1 целевому назначению - в течении 5 лет до 01.06.2015 с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащем образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.
Согласно п. 3 Дополнительного соглашения оно вступает в силу после его подписания сторонами, государственной регистрации и является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка. Дополнительное соглашение в установленном законодательством Украины порядке зарегистрировано не было.
25.04.2017 заявителем в Севреестр поданы документы на государственную регистрацию дополнительного соглашения от 28.07.2017 к договору аренды земельного участка от 12.08.2010.
15.05.2017 Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя вынесено решение N91/001/006/2017-2191 о приостановлении государственной регистрации, с указанием на следующее:
- аренда, в случае регистрации договора аренды, выступает как обременение. Поскольку это является ограничением прав, то для того, чтобы его зарегистрировать, необходимо зарегистрировать соответствующее вещное право (право собственности арендодателя на арендуемое имущество). Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, право собственности на вышеуказанное имущество за арендодателем - городом федерального значения Севастополем- не зарегистрировано.
- в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, установленных в соответствии с требованиями действующего законодательства, что не позволяет определить такой земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи.
14.08.2017 Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя в отношении заявления ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" принято решение (сообщение) об отказе в государственной регистрации N 91/001/006/2017-2191 на основании того, что согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости недвижимое имущество за арендодателем (городом федерального значения Севастополем) не зарегистрировано, а также в Едином государственном реестре недвижимости сведения о местоположении границ земельного участка отсутствуют, в связи с чем указанное препятствует проведению государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды.
Полагая, что указанное Решение (сообщение от 14.08.2017 N91/001/006/2017-2191) противоречит требованиям законов и иных нормативных актов, и нарушает его права, заявитель обратился в Арбитражный суд города Севастополя с настоящим заявлением.
Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.
Настоящее заявление рассматривается в порядке глав 22, 24 АПК РФ (статьи 189, 197-201).
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 АПК РФ).
В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.02.2009 N2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих" разъяснено, что к решениям относятся акты органов государственной власти, органов местного самоуправления, их должностных лиц, государственных, муниципальных служащих и приравненных к ним лиц, принятые единолично или коллегиально, содержащие властное волеизъявление, порождающее правовые последствия для конкретных граждан и организаций;
В рассматриваемом случае оспаривается решение Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя в форме Сообщения об отказе в государственной регистрации от 14.08.2017 N 91/001/006/2017-2191, принятое государственным регистратором Сухарь Е.А.
Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения лиц, принимавших участие в судебном разбирательстве, суд пришел к выводу о том, что заявленные требования удовлетворению не подлежат исходя из следующего.
11.03.2014 Верховной Радой Автономной Республики Крым и Севастопольским городским Советом принята Декларация о независимости Республики Крым и г. Севастополя, согласно которой провозглашено Крым независимым суверенным государством - Республикой Крым, в которой город Севастополь имеет особый статус.
18.03.2014 года между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов, ратифицированный 21.03.2014.
Пунктами 2, 3 решения Севастопольского городского Совета от 17.03. 2014 N 7156 "О статусе города-героя Севастополя" установлено, что со дня вступления в силу настоящего решения на территории города Севастополя не применяется законодательство Украины, не исполняются решения Верховной Рады Украины и иных государственных органов Украины, принятые после 21 февраля 2014 года.
Пунктом 1 статьи 9 Договора от 18.03.2014, а также статьей 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее -Закон N 6-ФКЗ) установлено, что законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.
На основании части 3 статьи 1 Закона N6-ФКЗ, Республика Крым и город федерального значения Севастополь считаются принятыми в Российскую Федерацию с даты подписания Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов.
Указанный Договор был подписан 18.03.2014, следовательно, именно с указанной даты на территории Республики Крым и города федерального значения Севастополь действует законодательство Российской Федерации.
В силу п. 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.
Пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в пункте 3 настоящей статьи, также наступление соответствующего обстоятельства (п.5 ст. 8.1 ГК РФ).
Согласно пункта 6 статьи 131 ГК РФ порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.
С 01.01.2017 правоотношения, связанные с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регламентируются Федеральным законом N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).
Статьей 1 Закона N 218-ФЗ установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в том числе являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (часть 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).
Как следует из материалов дела, дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Севастополь, в районе пляжа в с.Орловка от 05.08.2010, представленное заявителем на государственную регистрацию, заключено 28.07.2012, то есть до вступления в силу Закона N 6-ФКЗ, следовательно, возникшие в связи с его заключением правоотношения регулировались законодательством Украины.
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Украины, положений Законов Украины "Об аренде земли" и "О государственной регистрации вещных прав на недвижимость" договор аренды, как и дополнительное соглашение к договору аренды на момент заключения подлежало государственной регистрации.
Договор аренды зарегистрирован в Севастопольском городском филиале ГП "Центр государственного земельного кадастра", о чем в Государственном реестре земель осуществлена запись под N041088600182.
10.08.2012 ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" обратилось в Главное управление Госкомзема в г. Севастополе с заявлением (вх.N4236/1) о проведении государственной регистрации дополнительного соглашения, заключенного 28.07.2012, однако материалами дела подтверждается и не оспаривается заявителем, что дополнительное соглашение к договору аренды от 28.07.2012 не прошло государственную регистрацию по правилам законодательства Украины.
При этом обязательность государственной регистрации дополнительного соглашения обусловлена как содержанием Решения Качинского поселкового Совета Нахимовского района города Севастополя N536 от 17.07.2012 и дополнительного соглашения от 28.07.2012 к договору аренды земельного участка, так и установлена вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Севастополя от 19.07.2017 по делу NА84-1546/2017 (постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда по делу от 03.11.2017). В частности, установив обязательность регистрации дополнительного соглашения, апелляционный суд указал, что доказательств принятия мер к оспариванию длительного бездействия регистрирующего органа по регистрации дополнительного соглашения в материалы дела не представлены.
В соответствии с частью 1 статьи 12.1 Закона N 6-ФКЗ до 1 января 2019 года на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.
Во исполнение приведенной нормы Закона N 6-ФКЗ Законодательным Собранием города Севастополя принят Закон города Севастополя от 25.07.2014 N46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя (далее - Закон N 46-ЗС), который устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя (статья 1).
Согласно пункту 8 статьи 3 Закона N46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Закона N6-ФКЗ, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 13 статьи 3 Закона N46-ЗС в случае если договор аренды, договор сервитута на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, заключен (подписан сторонами), но не прошел государственную регистрацию в установленном на момент такого заключения порядке, договор подлежит государственной регистрации в том виде, в котором был заключен сторонами.
Следовательно, в силу прямого указания Закона N46-ЗС дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка по общему правилу подлежит регистрации в представленном заявителем виде (аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2016 N310-КГ16-17249 по делу NА84-204/2016, вытекает из содержания постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 07.08.2017 по делу NА84-5007/2016).
В рассматриваемом случае, в качестве оснований для принятия оспариваемого решения Севреестр указывает на следующие обстоятельства: право собственности арендодателя (города федерального значения Севастополя) по представленному дополнительному соглашению к договору аренды не зарегистрировано; согласно сведениям государственного реестра недвижимости отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, установленные в соответствии с требованиями действующего законодательства, что не позволяет определить такой земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи.
Административный орган, в частности, указывает, что согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, и полагает, что аренда земли является обременением, а согласно части 3 ст. 69 Закона N218-ФЗ государственная регистрация прав на объекты недвижимости в ЕГРН обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости.
В то же время, как установлено судом, арендодателем по договору аренды является Качинский поселковый Совет Нахимовского района г. Севастополя.
В силу части 1 статьи 3 Закона N6-ФКЗ пределы территории Республики Крым и территории города федерального значения Севастополя определяются границами территории Республики Крым и территории города федерального значения Севастополя, существовавшими на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов.
Статьей 1 Закона города Севастополя от 23.04.2014 N3-ЗС "О бывшей государственной собственности Украины и определении порядка инвентаризации, управления и распоряжения собственностью города Севастополя", установлено, что все земли в пределах территориальных границ города федерального значения Севастополя за исключением земель, находящихся в частной собственности, по состоянию на 17 марта 2014 года являются государственной собственностью города федерального значения Севастополя.
Кроме того, в силу положений статьи 12.1 Закона N 6-ФКЗ и подпунктов 2 и 4 пункта 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя, а также все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя по законодательству Российской Федерации независимо от государственной регистрации данного права, возникшего до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента (далее - ранее действовавшие акты).
При этом согласно пункту 3 статьи 5 Закона N 46-ЗС до установления границ населенных пунктов в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации границы населенных пунктов определяются в соответствии с документацией по землеустройству, утвержденной в установленном порядке до вступления в силу Федерального конституционного закона, а в случае ее отсутствия - в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и детальными планами территории, утвержденными в установленном порядке до вступления в силу Федерального конституционного закона.
Следовательно, все земли в границах города федерального значения Севастополя, за исключением частной и муниципальной собственности, независимо от принадлежности земельного участка к какой-либо категории, отнесены законодателем в состав собственности города.
Земельный участок с кадастровым номером 91:04:03001:26 (ранее присвоенный номер - 8536965300:30:001:0114) площадью 3,5000 га по адресу: Нахимовский район, в районе пляжа с. Орловка, расположен на территории города Севастополя, а поэтому, с учетом вышеизложенных правовых норм, признается собственностью субъекта Российской Федерации - города федерального значения Севастополя.
В силу пункта 2 статьи 7 Закона N 46-ЗС в случае осуществления сделки с недвижимым имуществом, находящимся в государственной собственности, регистрация права государственной собственности осуществляется одновременно с регистрацией перехода (обременения) права. Заявление о государственной регистрации права государственной собственности в орган государственной регистрации прав не требуется.
Таким образом, в силу прямого указания нормы вышеуказанного Закона, изначальная государственная регистрация права собственности на земельный участок города федерального значения Севастополя (арендодателя)по заявлению уполномоченного органа, не требуется. Указанная правовая позиция подтверждена судебной практикой, в частности, изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 07.08.2017 по делу NА84-5007/2016).
Пунктами 4, 5 статьи 7 Закона N 46-ЗС регламентировано, что в случае обращения заявителя с заявлением о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права, зарегистрированного до вступления в силу Федерального конституционного закона, государственная регистрация права, ограничения (обременения) права осуществляется в порядке и сроки, установленные Законом о регистрации, с учетом положений настоящей статьи, на основании такого заявления, в котором указаны реквизиты документов, являвшихся основанием возникновения права, ограничения (обременения) права и хранящихся в органах и (или) организациях, осуществлявших регистрацию прав до вступления в силу Федерального конституционного закона в соответствии с ранее действовавшими актами. Представление заявителями таких документов в данном случае требуется только в случаях их отсутствия в названных органах и (или) организациях. Указанные в настоящем пункте документы включаются в состав дела правоустанавливающих документов, являющегося неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд пришел к выводу, что Севреестр в оспариваемом сообщении об отказе в государственной регистрации от 14.08.2017 N 91/001/006/2017-2191 необоснованно указывает на необходимость изначальной государственной регистрации права собственности на земельный участок города федерального значения Севастополь (арендодателя) по заявлению уполномоченного органа.
Севреестр также ошибочно полагает, что земельный участок, переданный в аренду заявителю, не соответствует требованиям части 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации и Закона N 218-ФЗ, так как согласно ЕГРН сведения об установлении местоположения границ земельного участка отсутствуют, то есть, границы земельного участка не установлены, невозможно определить объект аренды как индивидуально-определенную вещь.
Так, согласно части 3 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю, является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
Как усматривается из содержания представленного на государственную регистрацию договора аренды неотъемлемой частью этого договора являются: план земельного участка; акт определения границ земельного участка в натуре (на местности); кадастровый план земельного участка с кадастровым номером 8536965300:30:001:0114.
Перечисленные в договоре аренды сведения в совокупности позволяют однозначно определить объект аренды.
На дату заключения договора аренды условие договора об объекте аренды не должно было соответствовать положениям части 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, Закона N 218-ФЗ, статьи 607 ГК РФ, так как нормы российского законодательства к правоотношениям аренды земельных участков, возникшим в городе Севастополе до 18.03.2014, не применялись.
Как следует из статьи 8 Закона N 46-ЗС сведения об объектах недвижимости, учтенных на территории города Севастополя до вступления в силу Федерального конституционного закона в соответствии с ранее действовавшими актами (далее - ранее учтенные объекты недвижимости), с учетом предусмотренного статьей 7 Закона о кадастре состава сведений и содержащие такие сведения документы включаются в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости в сроки и в порядке, которые установлены нормативным правовым актом Правительства Севастополя. В срок до 1 января 2017 года орган государственной власти города Севастополя, уполномоченный в сфере государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета, включает в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости сведения о ранее учтенных объектах недвижимости, расположенных на территории города Севастополя, с учетом установленных настоящей статьей особенностей и предусмотренного статьей 7 Закона о кадастре состава сведений и содержащих такие сведения документов, в том числе документов государственного земельного кадастра, инвентарных дел (инвентаризационных документов), государственного фонда документации по землеустройству, обеспечивая при этом:
1) внесение в реестр объектов недвижимости соответствующего кадастрового округа сведений об объектах недвижимости с присвоением объектам недвижимости кадастровых номеров, в порядке, установленном Законом о кадастре, с учетом изменения адреса (описания местоположения) объектов недвижимости, категории земель и вида разрешенного использования земельных участков;
2) открытие в отношении каждого объекта недвижимости кадастровых дел и помещение в них документов, на основании которых осуществлены государственная регистрация земельных участков или государственный технический учет иных объектов недвижимости, независимо от языка, на котором они были составлены, а также документов, содержащих перевод на русский язык документов, составленных не на русском языке, в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
С 01.01.2017 реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости) является составной частью Единого государственного реестра недвижимости, который ведется согласно Закона N218-ФЗ.
В соответствии с частью 2 статьи 8 Закона N218-ФЗ к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий и т.п. Пунктом 9 части 4 ст. 8 Закона N218-ФЗ предусмотрено, что к основным сведениям об объекте недвижимости относится площадь земельного участка. Согласно части 8 статьи 22 Закона N218-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.
В подтверждение регистрации в ЕГРН сведений об объекте недвижимости, 28.04.2017 ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" получена кадастровая выписка о земельном участке, которая свидетельствует о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений как о площади, так о местоположении границ земельного участка. Так, в ЕГРН содержится план (чертеж) земельного участка, описание местоположения границ земельного участка, описание поворотных точек границ земельного участка (координат). Земельный участок имеет статус "ранее учтенный".
Указанная выписка с иными документами была представлена заявителем в административный орган во исполнение решения о приостановлении государственной регистрации от 15.05.2017.
Таким образом, довод Севреестра об отсутствии в едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка, установленных в соответствии с требованиями действующего законодательства, что не позволяет определить такой земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи - не соответствуют действительности и является не состоятельным.
Довод Севреестра о том, что заявителем не было обжаловано решение о приостановлении государственной регистрации правового значения для рассмотрения дела не имеет, поскольку заявителем в рамках данного спора обжалуется решение административного органа, содержащее самостоятельные правовые основания для отказа обществу в регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земли, и влекущее для последнего правовые последствия. Кроме того, предварительное обжалование решения о приостановлении государственной регистрации согласно норм действующего законодательства не является условием для обжалования решения об отказе в государственной регистрации.
Иные доводы Севреестра, изложенные в письменных возражениях, в частности о том, что заявитель не представил переоформленный в срок до 01.01.2017 договор аренды, не принимаются судом во внимание, поскольку не содержатся в качестве оснований для отказа в государственной регистрации в обжалуемом заявителем сообщении от 14.08.2017 N91/001/006/2017-2191.
Принимая во внимание все вышеизложенное, суд считает, что отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в обжалуемом заявителем сообщении от 14.08.2017 N91/001/006/2017-2191, по основаниям, указанным в этом сообщении, является необоснованным.
В то же время суд отмечает следующее.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 199 АПК РФ в заявлении о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными должны быть указаны права и законные интересы, которые, по мнению заявителя, нарушаются оспариваемым актом, решением и действием (бездействием).
Согласно частям 4, 5 статьи 200 АПК РФ, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления недействительными являются одновременно как его несоответствие закону, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившегося в суд.
Таким образом, из содержания статей 198, 200, 201 АПК РФ, пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", а также правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 8 июня 2015 г. N 303-КГ15-5199 по делу N А24-2365/2014, следует, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, суд должен установить наличие одновременно двух условий:
- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту,
- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
При отсутствии указанной совокупности обстоятельств не подлежат удовлетворению требования о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц.
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). При этом, в силу статей 65, 198, 200 АПК РФ, бремя доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.
Так, Конституция Российской Федерации, гарантируя в статье 46 (части 1 и 2) каждому право на судебную защиту его прав и свобод, в том числе на подачу в суд заявлений о признании решений и действий (бездействия) органов государственной власти, должностных лиц незаконными, непосредственно не устанавливает какой-либо определенный порядок осуществления судебной проверки решений и действий (бездействия) органов государственной власти и должностных лиц по заявлениям заинтересованных лиц.
По смыслу статей 1, 11, 12 ГК РФ и статьи 4 АПК РФ, судебная защита нарушенных гражданских прав направлена на восстановление таких прав, то есть целью судебной защиты является восстановление нарушенного или оспариваемого права и, следовательно, избранный стороной способ защиты нарушенного права должен соответствовать такому праву и должен быть направлен на его восстановление.
Исходя из системного анализа указанных правовых норм, можно прийти к выводу о том, что заявитель должен обосновать наличие у него материально-правовой заинтересованности в деле и указать, на защиту каких именно его субъективных прав и законных интересов направлены исковые требования, какие права истца могли бы быть защищены (восстановлены) в случае удовлетворения судом заявления. Таким образом, любой иск (заявление) должен быть направлен на защиту нарушенных прав и интересов обратившегося в суд лица, и, следовательно, в соответствии с ст. 65 АПК РФ истец (заявитель) обязан доказать те обстоятельства, на которые он ссылается в обоснование заявленного иска, в том числе - относительно нарушения его прав и законных интересов.
Данная правовая позиция нашла отражение в судебной практике (например, изложена в постановлениях Арбитражного суда Московского округа от 22 декабря 2014 г. по делу N А40-53428/13-138-496, от 24 декабря 2014 г. по делу N А40-159283/13-64-1395).
Свое нарушенное право заявитель связывает с тем, что оспариваемое решение (сообщение), которым отказано в государственной регистрации дополнительного соглашения, которым продлены сроки освоения земельного участка, площадью 3,500 Га, предоставленного для строительства и обслуживания детского туристического-рекреационного комплекса в районе пляжа с. Орловка, ставит под сомнение продление срока освоения земельного участка, препятствуя осуществлению обществом экономической деятельности. При этом свое право на использование земельного участка заявитель обосновывает наличием договора аренды от 05.08.2010.
В то же время, решением Арбитражного суда города Севастополя по делу NА84-1546/2017 от 19.07.2017, оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 03.11.2017, иск Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" о расторжении договора арены и понуждении освободить (возвратить) земельный участок удовлетворен, договор аренды от 05.08.2010 земельного участка площадью 3,5000 га, расположенного в районе пляжа в с. Орловка (ранее присвоенный кадастровый номер 8536965300:30:001:0114), заключенного между Качинским поселковым Советом Нахимовского района города Севастополя и обществом с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" на основании решения Качинского поссовета от 09.04.2010 N 1852, зарегистрированный Севастопольским городским филиалом ГП "Центр Государственного земельного кадастра" в Государственном реестре земель 12.08.2010 под N 041088600182 - расторгнут.
Указанным решением суда обязано общество с ограниченной ответственностью "Производственно- коммерческая фирма "Ларанд ЛТД", возвратить Департаменту но имущественным и земельным отношениям города Севастополя, освободить за счет собственных средств, и привести в пригодное для дальнейшего использования земельный участок площадью 3,500 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536965300:30:001:0114), расположенный в районе пляжа в с. Орловка, предоставленный в аренду ООО "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" на основании договора аренды земельного участка от 05.08.2010, зарегистрированного Севастопольским городским филиалом ГП "Центр Государственного земельного кадастра" в Государственном реестре земель 12.08.2010 под N 041088600182, в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Решение Арбитражного суда города Севастополя по делу NА84-1546/2017 от 19.07.2017 вступило в законную силу 03.11.2017.
Следует отметить, что дополнительное соглашение к договору является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка, о чем прямо указано в п. 3 дополнительного соглашения, и самостоятельного значения по отношению к договору не имеет. Следовательно, расторжение основного договора влечет прекращение действия всех дополнительных соглашений к нему, в том числе и того, о регистрации которого просит заявитель.
Так, в рассматриваемом дополнительном соглашении от 28.07.2012 изменения внесены лишь в отношении срока освоения земельного участка (п.1). Пунктом 2 подтверждено, что остальные пункты договора аренды земельного участка остаются без изменений и стороны подтверждают свои обязательства по ним.
Таким образом, на момент рассмотрения данного спора действие договора аренды от 05.08.2010 земельного участка, как и дополнительного соглашения к нему от 28.07.2012 прекратилось в связи с расторжением договора, а следовательно, отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, изложенный в решении (сообщении) от 14.08.2017 за исх.N91/001/006/2017-2191 не нарушает прав и законных интересов ООО "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД", поскольку с прекращением действия договора утрачена его обязательная сила в отношениях между его сторонами, равно как и утрачены права и обязанности сторон, предусмотренные таким договором. Государственная регистрация договоров, утративших свою силу в правовом пространстве законодательством не предусмотрена, а самостоятельная регистрация дополнительного соглашения к договору при отсутствии самого договора лишена правового смысла.
В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ, в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования. Таким образом, отсутствие нарушенных прав или законных интересов заявителя принятием оспариваемых ненормативных правовых актов в силу части 3 статьи 201 АПК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
С учетом изложенного, принимая во внимание то, что заявителями не представлены доказательства, свидетельствующие о нарушении Управлением государственной регистрации права и кадастра города Севастополя прав и законных интересов ООО "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД", требования последнего о признания недействительным решения от 14.08.2017 за исх.N91/001/006/2017-2191 об отказе в государственной регистрации недвижимого имущества - земельного участка (КН: 91:04:030001:26), расположенного в г. Севастополе в районе пляжа с. Орловка удовлетворению не подлежат.
Предусмотренный ч. 4 ст. 198 АПК РФ срок обращения в суд с заявлением об оспаривании ненормативных правовых актов заявителем не пропущен.
По правилам статьи 110 АПК РФ расходы заявителя по уплате государственной пошлины за рассмотрение арбитражным судом настоящего заявления (в сумме 3000,00 рублей) подлежат отнесению на ООО "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД".
Руководствуясь статьями 167-170, 176,197, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" отказать.
На решение суда в срок, не превышающий месяца со дня вынесения решения, может быть подана жалоба в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через суд, вынесший решение.
Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано.
Судья А.Ю. Александров
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка